Привет, друзья! Мы эксперты в области земельных торгов на государственных аукционах. Здесь показываем собственный кейс по строительству магазина на арендованном участке, который выиграли у государства на аукционе.
Участок: 30 соток, первая линия от дороги
Как только магазин будет построен, мы сможем оформить его в собственность и выкупить земельный участок всего лишь за 3% от кадастровой стоимости. Выгодно, не правда ли?
Кадастровая стоимость участка – 1 млн
Выкуп участка составит – 30.000р
Стоимость аренды в год составляет - 100.000р
Будем делиться с вами всеми этапами строительства и узаконивания магазина, так что подписывайтесь и следите за обновлениями. Вместе мы увидим, как из небольшого участка на аукционе можно создать свой собственный бизнес!
Пол жизни, пока я жил с родителями, я не понимал, как можно жить в столь мелком городке, за забором, закрывшись ото всех... Пол жизни я этому противился и пол жизни к этому шел.
Я окончил университет в 23 года. Он располагался рядом с тем самым большим городом.
Первые 3 года. Первое время. Большой город. Съем квартиры. Работа. Тебя тянет за собой струя социального движения. Ты и толпа единое целое. Мы тут в городе живем и занимаемся очень важными делами. Тут офисы, предприятия, заводы, фабрики, рынки. Постоянно какие-то движухи, там и тут стоят кучки самых разных возрастов люди. Общаются - дела решают.
Шумный транспорт мчится и перевозит всё, абсолютно всё: от патрона до батона, включая людей. Работают колл-центры, логистика, множество магазинов, включая гипермаркеты, где очень много разных продуктов, которых я не видел никогда. Кинотеатры крутят фильмы день и ночь. А ночь...она как день, только людей поменьше. Фонари горят даже ночью. Все освещается и подсвечивается. Такое чувство, что жизнь кипит всегда и не остывает. Я здесь, я в этой струе современной жизни. У меня взрослая жизнь связанная с зарабатыванием денег, покупкой квартиры, карьерой и прочими взрослыми штуками. Прощай деревня, как говорится...
Я хоть и рано постарел, но меня это подкупило...
Вторые 3 года. Выбывание из светлого а*уя и пребывание в состоянии стабильности.
Работа есть. Квартира съемная. Жена. Работаем. Ходим по магазинам, делаем покупки различные. Строим планы на будущее. Закладываем бюджет на это самое будущее. Кинцо раз в неделю. Уже вроде как влились в струю общественной массы и даже наверное перестали отличаться от других городских людей. Теперь мы те самые люди, которые стоят кучками везде и что-то говорят на "городском" и обсуждают "городское". Жизнь перестает кипеть и подходит практически к полной её готовке. Постепенно перестает что-либо удивлять и достаточно многое кажется привычным и обычным. Какая бы не была типичная городская новость - это не новость, а норма. Появился и скорее уже выработался определенный тип поведения со своими привычками. Появился план на выходные отклонение от которого может что-нибудь нарушить. Кафешки уже все пройдены, а клубы попросту никогда не были интересны. Жизнь в городе как-будто замерла и стоит на одном месте. Мы двигаемся, а она стоит.
Третьи 3 года. Вялость, апатия, раздражительность, ненависть...скука.
Я так давно не слышал пенье птиц...
Постепенно начало все раздражать и бесить. Когда упал розовый занавес, мне показалось, что только я ходил, улыбался и радовался всему происходящему. Обратил внимание на то, что мало людей здороваются в ответ, а так же мало "слабо" здороваются соседи по подъезду. Они же кстати и начали раздражать тем, что я стал обращать внимание на звуки, которые слышны из их квартир. По этому я перестал отдыхать на выходных. Оказывается они достаточно громко шумят: слева дочка постоянно кричит на свою мать, крик начинается примерно с 7 утра, сверху родители не могут угомонить двоих сыновей аж до 00:00 часов ночи, а иногда сверху пылесосят в 23:00, а вот справа маленький ребенок периодически бьёт мячом в стену...Никто даже и не думает о комфорте соседа. В соседнем подъезде, на 4 этаже живет мужиковатая женщина, которая выкидывает мусор прямо в форточку. Водители раздолбили всю зеленую зону паркуя свои автомобили, постепенно превращая газоны в черное месиво.
Чтобы выбраться на природу нужно ехать куда-то. Да и в целом, чтобы где-то просто прогуляться нужно ехать к тому месту, чтобы там прогуляться.
Периодически спиливают деревья для того, чтобы расширить дорогу, что приводит к увеличению шума и пыли.
Заметил и убедился в том, что в свой выходной я не отдыхаю. Я просто освобожден в эти дни от исполнения трудовых обязанностей. По факту, у меня есть место просто, чтобы поспать.
Обратил внимание на то, что я ни разу за 9 лет не слышал тишины. Не сидел на улице один. Просто один. Я уже почти десяток лет слышу только автомобили, сигналы, крики, звуки кассовых аппаратов, сигналы светофора, ругань в общественном транспорте, громкую музыку.
Даже выезд на природу приносил лишь временное удовольствие, ведь после приходилось все равно возвращаться.
По множеству мелких причин я просто перестал выходить на улицу т.к. начало раздражать практически всё. Стало больше стресса в жизни. Стал нервным каким-то и дерганым.
Когда я приезжал за город на просмотр домов, меня как будто сбивал с ног чистый и свежий воздух, а внутри что-то менялось. Возникало ощущение легкости и сразу приходили воспоминания из детства, когда бурным летом, после хорошего дождя выглядывало солнце и воздух наполнялся немыслимым запахом растущей вокруг зелени.
И сейчас, дописывая пост, перед последним предложением я решил выйти на улицу и убедиться в том, что я давно не слышал пенье птиц.
Пришел клиент на подбор дома. Обсудили параметры, бюджет. Сформировала выборку для первого круга. Начинаю обзвон. Из 132 объявлений: 24 - абонент-неабонент (для чего, спрашивается, размещать объявление?) и у половины отключена возможность написать сообщение. 11 - до сих пор уточняют актуально объявление или нет. 5 - продано 13 - участки с подрядом 19 - описание в объявлении не соответствуют реальности (например, указано что брус, а по факту - из г-на и палок, только сайдингом обшили. Или указан газ, а по факту "можно будет провести по госпрограмме в 2026 г" и т.д) 3 - не дома, а доли. 9 - отсеялись по документам 8 - нормальные. Поедем смотреть. А остальные 40 - это дома без участков. То есть реклама от строителей. Причем, красиво так смотрится: в 10 км от МКАД в ИЖС на 10 сотках отличный новый дом за 10 млн... А по факту в этой локации, даже пустой участок за эти деньги не найдёшь.
Психанула - отправила жалобы на все объявления с несоответствиями. Задолбалась.
Всем привет! Сегодня поговорим о том, как выбрать участок для строительства загородного дома. Как и всегда пишу исключительно про Московский регион и своё частное мнение, не претендующее на 100% истину. Если у вас в регионе всё по другому - пишите в комментариях. Итак поехали. Для начала необходимо определиться это будет ИЖС (деревня), СНТ или коттеджный посёлок. У каждого образования есть свои плюсы и минусы, поэтому начну с плюсов: Деревня - нет непонятных платежей, только счётчики и вывоз мусора, нет никаких управляющих компаний, нет дополнительных правил застройки и жизни, за всё ЖКХ отвечает муниципалитет (это же будет и в минусах, т.к. всё зависит от "качества" администрации). СНТ - обычно закрытая территория; адекватные месячные платежи; более низкая стоимость участка, по сравнению с деревней и КП; более низкая кадастровая стоимость и соответственно налог; всю инфраструктуру жители организовывают сами, как им нравится (это же и минус, т.к. зависит от "качества" соседей); есть ответственное лицо - председатель. Коттеджный посёлок - все примерно одного социального статуса; чаще всего единая архитектура; одинаковые заборы; высокое качество обслуживания территории Теперь минусы: Деревня - разный социальный статус соседей; в соседнем доме могут открыть шиномонтаж; нет конкретного ответственного лица; нет закрытой общей территории СНТ - неплатежи соседей, из-за этого страдает содержание инфраструктуры; любые улучшения территории только за счёт жителей; небольшие по площади участки Коттеджный посёлок - самые дорогие ежемесячные платежи; как правило есть ограничения по цветовым решениям и архитектурным формам. Естественно я привёл далеко не все плюсы и минусы и если есть что дополнить - пишите в комментариях. Теперь перейдём к коммуникациям - тут есть основной совет - ищите участок с максимально возможными центральными коммуникациями. Минимальный набор для круглогодичного проживания это электроснабжение не менее 15 кВт и магистральный газ. Опционально магистральная вода и канализация. По воде спорно, т.к. к магистральной воде всегда идёт счётчик и оплата за потреблённый объём и полив участка становится очень дорогим удовольствием. Так же должен быть хороший круглогодичный подъезд, поэтому если вы планируете проживать постоянно, то СНТ с летними домиками вокруг скорее всего не подходит. Ищите участок, где минимум 30% домов вокруг живут круглогодично. Сам участок старайтесь выбирать максимально ровный, без перепада высот, это позволит значительно сэкономить на строительстве фундамента. Площадь участка для строительства дома должна быть не менее 4 соток, лучше 8-12. Участки больше 12 соток требуют слишком много времени для обслуживания и тут вы либо нанимаете персонал или вместо работы занимаетесь участком. Форма участка может быть абсолютно любой, но лучше избегать узких участков, т.к. при строительстве необходимо соблюдать отступ от границ 3 метра и на участке шириной например 12 метров, можно построить дом всего 6 метров шириной, что вносит очень большие ограничения в архитектуру и планировочные решения. Ну и заключительное - очень важна инфраструктура вокруг. Какой бы замечательный лес не был рядом, но если ближайший магазин минимум в 10 км от участка - жить там постоянно будет очень проблематично. Все вопросы задавайте в комментариях, буду рад ответить. Всем пока
Я не строитель, хотя напрямую связана с недвижимостью. Говорить могу только о Подмосковье и Москве. В целом согласна: спрос на загородные дома сохранится. И даже сезонный всплеск будет. Можно даже более точечно разложить сегмент, исходя из тенденций конца 2023 года.
Мой прогноз: 15-20% рост будет в супер-экономе. В первую очередь будут "улетать" старые домики в деревнях и селах (земли населенных пунктов), в которых есть коммуникации. Бюджет - до 3,5 млн в радиусе 60 км от МКАД. За счет этого будет выглядеть, что цены выросли. ИЖС традиционно на 20-30% стоит дороже, но сейчас людей больше пугают обязательные взносы и непредсказуемые сборы.
Процентов на 10 поднимется бизнес и элит сегмент: коттеджи в статусных районах.
Премиум и lux упадут процентов на 25.
Эконом и комфорт нужно поделить на состояния: в начале сезона определенно дома под ключ покажут устойчивый спрос и небольшой рост цены. Дома без отделки, недострой и требующие ремонта продолжат снижение, так как спрос на них будет продолжать снижаться. Думаю до 15% дисконт к лету дойдет.
Дачи. Старые убитые дачи будут продаваться дешевле земли в том же снт. На дачи, готовые к проживанию, цена не изменится. Но и спроса на них особого не будет.
Из необычного в этом году: сезон загородки начался гораздо раньше. Вернее, я бы даже сказала, что он и не заканчивался. Благодаря более осознанному подходу покупателей к приобретению недвижимости, наличие снега перестало быть препятствием для выбора дома или участка в морозы. У меня тоже есть убеждение, что дом нужно присматривать зимой и покупать весной. Зимой ты воочию видишь как "снег зимой чистят" и "здесь все живут круглогодично", видно как "дом не промерзает", и "печь не дымит". Весной еще видно что ничего не капает и на участке не болото)
Так что, этот "сезон", скорее всего в массе своей, отработает до середины марта. К середине апреля пройдут сделки и летом будет затишье.
Прогноз на осень делать не буду. Слишком большой срок. Слишком многое может случиться. Вероятнее всего - стагнация цен и падение спроса. Получим картинку 2014 года.
Привет, дорогие подписчики и случайно заглянувшие. Меня зовут Илья, я специалист по техническому обследованию загородных домов и руководитель строительной компании в которой мы строим каркасные дома для наших заказчиков.
Уже несколько человек в каментах спросили о ценах за квадратный метр площади каркасного дома и моём прогнозе развития ситуации с ценами на будущий сезон, поэтому, уважаемые кроты, давайте посчитаем.
Для начала о цене за квадратный метр. Такой цены не существует - это сферический конь в вакууме. По простой причине - каркасный (и любой другой дом) могут быть выполнены в рамках одного СП и даже одинаковы по планировке, но при этом значительно отличаться по отделке, типу кровли, фундаменту. Поэтому, квадратный метр каркасника с отделкой имитацией бруса с двух сторон и квадратный метр каркасника с отделкой фиброцементными панелями снаружи и стекломагнезитом или минеритом внутри будут очень значимо отличаться.
Вопрос "сколько стоит каркасный дом?" сродни вопросу "сколько стоит грузовой автомобиль?" - сначала нужно понять, шаланда нужна, фура или самосвал, а после уже разбираться, какой марки и с какими агрегатами.
В общем же могу сказать, что стоимость за квадратный метр каркасного дома в среднеценовом сегменте колеблется от 35 000 до 85 000 рублей. Речь идёт про дом без коммуникаций с предчистовой отделкой или в дачном варианте отделки (шпунтованная половая доска, потолок вагонка, стены имитация бруса или вагонка).
Теперь о прогнозе спроса и цен на загородные дома в строительном сезоне 2024 года. Сейчас спрос высокий и продолжает неспешный рост. Для начала давайте посмотрим, что говорят эксперты по загородной недвижимости.
Спрос на загородную недвижимость в Московской области по итогам лета 2023 года оказался на 15 процентов выше, чем летом прошлого года, при этом сентябрь по спросу уже превзошел на 17 процентов этот же месяц прошлого года.
По оценкам экспертов "Инком-Недвижимость".
Об этом же говорит на круглом столе о развитии ИЖС руководитель направления "Загородная недвижимость" Циан Анна Березина:
Это у нас статистика по всей России. (...) 2023 год лучше, чем конец 2022 года. Мы действительно видим возврат активного спроса.
По ее прогнозу, в 2024 году спрос на загородную недвижимость сохранится, однако рекордов ждать не стоит. Рост ключевой ставки кардинально рынок не изменит, потому что будут продолжены льготные программы.
Авито.Недвижимость сообщает:
Спрос на загородную недвижимость в России за год вырос на 1,8%. Увеличился спрос только на покупку домов (+6,9%), а снизился на покупку дач, коттеджей и таунхаусов — на 14,1%, 11,2% и 0,7% соответственно.
А теперь мой прогноз на текущий строительный сезон. Предпосылок для галопирующего роста цен я не вижу, т.к. спрос стабилизируется (останется на прежнем уровне или будет расти медленнее) из-за повышения ставок по ипотеке на загородную недвижимость. Есть вероятность, что предложение услуг строительства сократится из-за введения эскроу-счетов для загородного домостроения - таким образом с рынка будут вытеснены компании не имеющие оборотных средств, а оставшиеся будут вынуждены кредитоваться и, соответственно, повышать стоимость своих услуг. Но пока чиновники уверяют, что эскроу-счета это не обязательная, а дополнительная процедура, которую можно не использовать. Поэтому, предложение услуг останется на прежнем уровне.
Сезонно рост будет, как обычно, не очень высоким - на 10-15% в начале и на 5-10% в конце сезона. Ковидные годы, когда цены взлетели на 50% и выше, в этом году не вернутся, если не случится очередного веселья от правительства или общемировых кризисов под которые наши барыги сразу же поднимут цены (типа подорожавшего на западных биржах металла, который сразу же подорожал у нас).
В общем, как-то так вижу ситуацию на рынке сегодня. Было бы интересно узнать мнение коллег на этот счёт.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, выездное и удалённое обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
А сегодня мы поговорим про загородную недвижимость.
Рост спроса
После пандемии люди обратили внимание на качественное загородное жилье, чем вызвали как рост цен, так и значительный рост предложения. Земли загородом больше, чем в центрах городов, себестоимостью управлять проще.
Если до 2020 года загородный дом рассматривали для постоянного проживания только 25%, то всего за 3 года эта доля выросла более, чем в 2 раза.
Сокращение предложения
Здесь неоднозначно: статистика говорит о снижении количества объявлений, но общий объем рекламы загородной жизни (не только на циан, или авито, а в т.ч. реклама строительства, подрядчиков) – по ощущениям, выросла.
Цены
Единого индикатора, или benchmark’а нет. Можно смотреть индексы средних или медианных цен, но нужно понимать, что репрезентативности мало. Если в городе достаточно просто поднять цены сделок на среднюю 1ккв. 40-45 метров по конкретной улице. То различия загородного жилья существенны: удаленность, инфраструктура, локация (коттеджный поселок/деревня/…), критериев сотни. Изменение цен еще может подкрепляться тенденцией, что загород перешел платежеспособный спрос удаленщиков: теперь они ищут не дачу на выходные, а дом для постоянного проживания.
Изменение цены может быть и следствием улучшения качества самого жилья, и роста средней площади.
Хотя рынок многоквартирного жилья в Москве гораздо более динамичный.
Ставки по кредитам
Ставки кусачие. Если средняя льготная кредитная ставка крутится вокруг 8%, то покупка загородного жилья в ипотеку будет даже дороже вторички в городе. Впрочем, не на много.
При этом, льготные возможности при покупке домов остались. С 2021 г. «Льготная» и «Семейная» ипотека распространены на строительство домов с подрядчиком, а с середины 2022 г. «Льготная ипотека» расширилась на самостоятельное строительство.
Эскроу
Говорят, эту идею обсуждают. По исследованию ДомРФ и ЦИАН, это может увеличить число желающих построить дом с подрядчиком в 3 раза. Сложно сказать, приведет ли это к росту объема всего рынка, но перераспределение рынка точно будет. Достаточно большой сегмент не готовы лезть в стройку из-за ненадежности подрядчиков и риска постоянного увеличения сметы.
Напоследок хотел показать собирательный образ загородной недвижимости и ценник, но это оказалось сложно. Под Санкт-Петербургом за 6-8 млн. это может быть и такой дом, и такой:
Объявления здесь совсем не показательны, т.к. много предложений с картинками будущего дома. Под постройку. Объективность цены в этом случае под сомнением.
Какие ваши предпочтения в загородной недвижимости?
---
До встречи в канале Кот.Финанс! Мы рассказываем об инвестициях: недвижимость, облигации, акции. Ищите нужный раздел по хештегу:
«Чат на чат» — новое развлекательное шоу RUTUBE. В нем два известных гостя соревнуются, у кого смешнее друзья. Звезды создают групповые чаты с близкими людьми и в каждом раунде присылают им забавные челленджи и задания. Команда, которая окажется креативнее, побеждает.
Привет, дорогие подписчики и все те, кто интересуется темой загородного домостроения. Давайте познакомимся с теми, кто читает мои посты впервые - меня зовут Илья, я занимаюсь техническим обследованием загородных домов, которое по старой памяти часто называется технадзором. И стараюсь в доступной форме рассказать вам о сложностях и опасностях домостроения.
И тут застройщик говорит мне: "Бро, я рук не чувствую!" А я отвечаю: "Их у тебя и нет!"
В этот день я ехал уже на второй осмотр и это был осмотр щеледома перед покупкой. То, что я ненавижу щеледома известно всем, в том числе и моим заказчикам. Нет, я не то, чтобы отношусь к ним предвзято. Но как можно относиться к технологии, в которой дом строится из щелей, перемежаемых пиломатериалами? Однако, в этом случае была надежда, что дом окажется лишённым типичных проблем бруса - расщеливания и продувания стен, т.к. он был утеплён снаружи и даже пароизолирован изнутри. Вторым моментом, который добавлял уверенности в успехе, было то, что заказчик уже осмотрел этот дом по моему руководству для начинающих домовладельцев и не обнаружил какого-то жуткого криминала.
У дома нас встретили двое - весёлая девушка-риелтор и застройщик. Оба оказались ни в зуб ногой про технологию строительства дома и вообще про загородное домостроение в целом. Кстати, это не первый случай, когда я встречаю инвестирующих в строительство и совершенно не понимающих в нём застройщиков. Ну, ок. Начинаем осмотр с фундамента.
Отмостка в виде отсыпки щебнем по грунту. Цоколь декоративно обезображен имитацией камня. Всё это придётся снимать и скалывать, чтобы утеплить и гидроизолировать фундамент.
На вопрос о типе фундамента застройщик уверенно ответил: "Плита!", а когда я уточнил: "Все 60 сантиметров?" он поправился: "Сначала отлили МЗЛФ, потом насыпали песок внутрь и отлили плиту!" Ок, теперь стало понятно. "То есть, полы по грунту у вас, да?" - уточнил я. "Наверное" - ответил застройщик. После чего я предпочёл не задавать вопросов, благо, инструмент у меня есть. Для начала стукнемся склерометром и выясним прочность бетона на сжатие.
25,9 МПа, что примерно соответствует марке М250, классу B20. Согласно СП 22.13330, для заливки фундамента при строительстве капитальных сооружений должна использоваться смесь марки не ниже М200. Согласно СП 28.13330, марка морозостойкости для бетонов, испытывающих попеременное заморажинивание и оттаивание в условиях эпизодического водонасыщения при критических температурах - 20 -40°C, должна быть не ниже F150, что скорее всего будет достигнуто при классе бетона от B20 и выше, марке М250 и выше. К прочности нареканий нет. Проверяем поверхность сканером неоднородностей и... впервые в моей практике тишина. Взял металлодетектор и попробовал найти арматуру с его помощью. Опять тихо. Допустим, толщина плиты, отлитой по грунту не позволяет обнаружить армирование. Но для этого она должна быть больше 20 см и армирование смещено в самую нижнюю часть. Странно.
Продолжим осмотр и взглянем на стены снаружи. А тут у нас уже знакомая картина, про которую я рассказывал в посте Хауберк сказал "ни хао"! Или, как запороть отделку фасада - фасадную плитку монтировали при околонулевых температурах и отдельные гонты не приклеились нормально.
Причём, одна стена не проклеена полностью, другие частично. Видимо, работали на границе рекомендованных производителем температур и когда начали было холоднее. Я уже писал запрос производителю фасадной плитки Hauberk, компании Технониколь, о подобных дефектах и получил ответ, что согласно инструкции по монтажу:
“Если фасадные работы проводятся при температуре ниже +5 °C, упаковки с ТЕХНОНИКОЛЬ HAUBERK следует подавать из теплого помещения по 5–6 штук. При температуре окружающей среды ниже +10 °C самоклеящуюся полосу на лицевой стороне фасадной плитки необходимо подогревать строительным (тепловым) феном.”
“В процессе монтажа необходимо обеспечить склеивание фасадных плиток между собой. Плитки склеиваются за счет удаления нижней защитной пленки с тыльной стороны плитки, прогрева липкого слоя строительным феном при необходимости и прижима к нижележащему ряду”.
Таким образом, монтировать гибкую черепицу и фасадную плитку желательно при температуре от +15°C и выше, в солнечный день, когда поверхность будет прогреваться и мастика схватится лучше.
Ок, это неприятный, но исправимый дефект. Осмотрим конструкцию стен. Для этого нам потребуется подняться на чердак. И тут мы наблюдаем следующую картину - стропильная система выполнена так:
В конструкции присутствует горбыль с обзолом (корой). Такое я наблюдал только в домах времён перестройки. Уж насколько бы экономными не были современные застройщики, они даже для временных укосин и лесов закупают обрезную нестроганную доску. Присутствие горбыля на стройплощадке уже как бы намекает на суперэкономный подход к строительству.
Ну и ещё момент красоты - на предыдущем фото этот узел засвечен, покажу поближе с другой стороны:
Длины стропил не хватило, чтобы перекрыть весь скат и их срастили просто сплотив гвоздями, а места перехлёста подпёрли доской 100х50. Такое себе деревенское строительство. Т.к. проекта у дома нет, нагрузки никто не считал. Как поведёт себя кровля под снеговой нагрузкой - неизвестно даже тем, кто приколотил горбыль к стропилам.
Так, это всё некрасиво, но не смертельно. Т.к. чтобы доказать ущербность кровли нужно провести замеры, а потом сделать сложный конструкционный расчёт с учётом веса кровли, снеговой нагрузки, состояния конструкции и т.п. Пока констатируем, что кровля целостна, протечек и дефектов монтажа не обнаружено, гидроветрозащита установлена через вентзазор. И идём смотреть пирог стены.
И тут же обнаруживаем второй дефект монтажа - отсутствие вентзазора между OSB фасада, на которую набит Хауберк и утеплителем. Это, опять же, нарушение инструкции монтажа, которое приведёт к влагонакоплению в стене. Об этом пишет производитель у себя на сайте:
При устройстве теплоизоляции из минеральной ваты устройство вентзазора обязательно.
Многие скажут, что это не проблема, ведь внутри дома выполнена пароизоляция. Но дело в том, что качество её монтажа вызывает большие сомнения. Особенно, на фоне обнаруженных ранее дефектов.
Мы видим, что пароизоляционная плёнка торчит на оконной раме, а это означает сразу два дефекта - пароизоляция выполнена без проклейки и нарушен ГОСТ 30971-2002 «Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам», согласно которому:
5.4.3 Конструкция и материалы внутреннего слоя должны обеспечивать надежную изоляцию материалов центрального слоя от воздействия водяных паров со стороны помещения. Пароизоляционные материалы по внутреннему контуру монтажного зазора должны быть уложены непрерывно, без пропусков, разрывов и непроклеенных участков.
Чтобы удостовериться в дефекте монтажного шва оконного блока, нам достаточно заглянуть в место примыкания оконной рамы к стене - естественно, там только монтажная пена. Ни о какой гидропароизоляционной ленте нет и речи.
Финально, считаем теплосопротивление стен дома, зная его пирог.
Сопротивление теплопередаче составляет 2.81 (м²•˚С)/Вт, при норме для Подмосковья - 3.2 (м²•˚С)/Вт. Это было бы терпимо, при отсутствии других дефектов.
Резюмируя. Дом выполнен без проекта, с нарушением строительных норм и инструкций производителей стройматериалов. У него были шансы, не пожалей застройщик 15 000 рублей на нестроганный брусок 50х50, из которого нужно было организовать вентзазор между внешней отделкой и гидроветрозащитой утепления. В этом случае, даже при нарушении технологии монтажа пароизоляции, влагонакопление в стенах было бы невозможным.
В сложившейся ситуации ни производитель фасадной плитки, ни я не можем дать гарантию, что при начале эксплуатации в стенах не произойдёт влагонакопление с последующим развитием гнилостных процессов. Особенно, учитывая что дом построен из сырого нестроганного бруса, который наверняка расщелится и начнёт пропускать влагу через нахлёсты пароизоляции. Достаточно одной такой точки и через 3-5 лет внутри дома появится запах плесени от разлагающегося внутри стен бруса.
Вот и получается, что имея хорошие материалы и исполнительных строителей, на выходе получили похожий на дом и даже пригодный к эксплуатации объект, который постепенно будет переходить в ограниченно-работоспособное, а затем и в аварийное состояние. И в это были вложены деньги, силы, время. А всего-то нужно было прочитать инструкцию по монтажу от производителя.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт). Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.