MKrrr

Источник, первоисточник - индекс Дом.Клик

--------------------

Что происходит прямо сейчас исходя из обсуждения ситуации с проф.участниками рынка недвижимости (строители, риелторы):

- снижение активности клиентов по консультациям на 30%

- расторжение договоров аванса и задатков на уровне 40% (в обычное время 5-10%)

- в крупных городах есть много уезжающих, или желающих продать и держать в валюте "на всякий"

Все, у кого были одобрения банков, но не было денег - купили в марте

Все, у кого были деньги (без ипотеки) - купили в апреле-мае со скидками от продавцов

Все, кто боялся, но все же решился - купили в июле-августе даже без денег на первый взнос (об этом ниже).

Кто купит сейчас? когда впервые с начала СВО у людей есть реальная опасность на счет своего дохода и своей безопасности

Давайте разбираться, но перед этим просто покажу скрин с авито, где в течение двух дней после начала частичной мобилизации более десятка сообщений о снижении цен.

Более-менее репрезентативная выборка из 50 обьектов из разных районов СПб

Теперь по порядку. Что двигает рынком в идеальных условиях?

Платежеспособность населения. Растут доходы – будут расти и цены. И тут надо сделать ремарку, что мы говорим о номинальных доходах. То есть если будет высокая инфляция, то недвижимость должна расти, как любой «твердый» актив. Правда, в обесценивающейся валюте

Инвестиционная привлекательность. Если ожидаемая рентная доходность выше альтернативных инвестиций (банковский вклад, дивидендная доходность акций, займов бизнесу) – цена вырастет. В среднем доход от сдачи в аренду однокомнатной квартиры или студии в 2014-2018 годах в Питере была около 6-7%. Сейчас цены выросли сильнее арендных ставок и доходность 3-4%.

Себестоимость. Никто не будет строить в убыток. Но для большинства крупных городов цены потеряли связь с себестоимостью. Средняя цена квадратного метра в Москве и Санкт-Петербурге выше 200 тысяч, в городах-милионнниках выше 70, а по объектам в центральных районах 100-150. Про себестоимость имеет смысл говорить при операциях в загородным жильем. Ведь в городах ценообразование непрозрачное еще и в связи со стоимостью административного ресурса и согласований.

Это все имеет смысл, когда у нас ровная рыночная ситуация, нет геополитических форс-мажоров. Какие факторы довлеют над рынком сейчас? Рассмотрим как минусы, так и плюсы. Начну с плюсов, потому что нашел только 1.

+ Бетон это сейчас единственный реальный актив, который можно купить, увидеть, потрогать, и при любой динамике цен и почти любой ситуации в стране.

Согласен с теми, кто в комментариях напишет про то, что недвижимость разрушается как от времени, так и от военных действий и т.п. Мы пока этот риск обойдем стороной.

Судите сами: можно быть счастливым обладателем акций Сбербанка и наблюдать за их переоценкой (как вверх, так и вниз). Можно хранить деньги в банке, или купить облигаций, но в случае гиперинфляции, или резкой девальвации – потери будут существенными. Недвижимость же может упасть в цене, но она сохранит все (или большинство) своих свойств, как при покупке: в ней можно жить самому, ее можно сдавать. Мой хороший друг называет недвижимость консервативной ставкой на экономику. Если экономика вырастет – цены на недвижимость тоже. Если экономика рухнет – хотя бы будет где жить.

Сейчас же акции – пример нестабильности, облигации – производная на рубль, а рубль показывает чудеса ценообразования на другие валюты. Настоящее ли ценообразование вопрос риторический.

Все возможные "заклинания" на рост цен – уже использованы:

- субсидируемые ставки: хотите ипотеку под 0%? – легко, переплата будет перенесена в цену, но кого это волнует!

- нет денег на первый взнос? – и не надо, вот рассрочка на первый взнос

Плюсов больше не нашел, если есть – пишите в комментариях. Теперь к минусам: давайте пройдемся по факторам, о которых писал в начале.

Платежеспособность. Номинальные доходы не поспевают за инфляцией. Из России уезжают люди с хорошо оплачиваемым образованием и навыками. Уезжает молодежь. А мобилизация бьет по спросу и предложению (разрушение цепочек работников)

Альтернативные инвестиции дают доходность выше. Рентная доходность недвижимости сейчас 3-4%. Облигации дают до 15%. Акции дают отрицательный прирост )))

Себестоимость не рассматриваем, так как она несопоставима с реальными ценами.

Тут еще стоит подумать над уверенностью в завтрашнем дне. Это слабооцифрованный показатель, но не думаю, что у кого то уверенности стало больше после последнего обращения президента.

------

Мой телеграм: недвижимость, финансы. Практичные и доходные идеи. Обзоры

Кратко и ёмко. Подписывайтесь!

Исторически, ипотечный рынок вторичного жилья более емкий: на каждый рубль кредита на новостройку выдавали 2-3 рубля на вторичный рынок.

В мае, когда рынок кредитования рисковал в принципе схлопнуться, впервые в российской истории, кредиты на новостройки в полтора раза превысили кредиты на вторичный рынок. Оно и понятно: кредитоваться под 20% мало кто хотел. А новостройки еще поддерживали дешевыми ставками в 6-7%.

Сейчас же, когда ставки первичного и вторичного рынков более-менее сравнялись – рынок кредитования тоже стал приходить в себя: вторичный рынок вернул себе пальму первенства. Что же придумали продавцы новостроек, у которых как мы знаем до 80% продаж – ипотека?

- субсидируемые ставки: хотите ипотеку под 0%? – легко, переплата будет перенесена в цену, но кого это волнует!

- нет денег на первый взнос? – и не надо

Как это отразилось на рынке? Максимально интересно посмотреть просрочку по таким кредитам, но еще не время. Обычно такие вещи вызревают не только спустя время, но и спустя продолжительное падение цен. Ведь именно в этом случае у покупателя, который ничего (первый взнос в рассрочку) не вложил в покупку квартиры теряется мотивация платить за нее и дальше.

Что касается ипотечных ставок, то вторичный рынок честный – где-то около 9% с учетом всякого рода спец.предложений. А вот 3,7% - это следствие субсидируемой ставки: когда половина сделок идет по гос.поддержке со ставкой 7%, а половина со ставкой 0% но с завышенной ценой. В статистику попадает 3,7%))

Цифры, которые мы сейчас смотрим – это зеркало заднего вида. Сейчас интереснее всего, что будет с рынком начиная с 21 сентября. А это мы увидим не раньше ноября. Зато что можно увидеть уже сейчас: лавинообразное снижение цен в объявлениях. Такого не было даже на повышении ключевой ставки до 20%

------

Мой телеграм: недвижимость, финансы. Практичные и доходные идеи. Обзоры

Кратко и ёмко. Подписывайтесь!

Из списка убирал откровенный мусор (Роснано, низкорейтинговые облигации, компании с негативом уже сейчас), но это дает гарантии на выплаты – нужно смотреть индивидуально.

ТОП-15 самых доходных облигаций на год-два (со сроком погашения в октябре 2023 – сентябре 2024)

------

Мой телеграм: недвижимость, финансы. Практичные и доходные идеи. Обзоры

Кратко и ёмко. Подписывайтесь!

Источник: https://t.me/mkot_finance/297

Но когда подбираю объекты, площадьюбольше 70 метров, или стоимостью больше 15 млн. рублей, замечаю, что рынок нешевелится. Более ликвидные варианты подбирают люди с ипотекой. Но дорогиеквартиры на одну лишь ипотеку не купишь, соответственно такие покупатели менеечувствительны к снижению ставки. Тогда почему цены растут? – обратимся кисточнику данных.

А это значит, что есть возможностьполазить в спецификации индекса. И что там написано?

Из важного:

— цена до 30 млн. руб.;

— дом должен быть введен в эксплуатацию;

Значит хоть индекс и позиционируется,как цены на вторичное жилье, про разделение на первичку/вторичку – не слово. Нодом должен быть построен. Сейчас большой объем предложения, где ключи сразу.

Тогда в этот индекс будут попадатьновостройки. А про особенности ценообразования первичного рынка я писал здесь и здесь.

Магия ставки под 0% и вуаля: даже падающие цены будут в индексе расти. Ловкость рук и никакого мошенничества.

Я прочитал в спецификации к индексу, что …

Но не уверен, что субсидируемая ипотека попадает под определение маркетинговой акции, потому что на статистику процентных ставок такие ипотеки влияют – это уже стало частью рынка.

------

Мой телеграм: недвижимость, финансы. Практичные и доходные идеи.

Кратко и ёмко. Подписывайтесь!

Также, рассчитываю трехлетние индексы (срок погашения 3-5 лет). В этом случае можно еще можно заработать на налогах.

Динамика трехлетних индексов

Сегодня ситуация примечательна тем, что рынок замер. Нет ни ожидания резких или внеплановых изменений ключевой ставки (рынок уже закладывает -0,5 п.п.), ни резких колебаний в валюте. Так и на рынке долга – доходности по всем индексам статичны за неделю.

Но чем же наполнены мои индексы? И какая у этих облигаций доходность?

🔵 облигации из рискованного индекса (строительные компании)

🟢 из диверсифицированного индекса

⚪ долгосрочные облигации (>3 лет)

Также, делюсь десяткой самых ликвидных коротких выпусков, где можно временно припарковать деньги без потери процентов.

Подборка десятки самых ликвидных и самых доходных облигаций. Это то, где можно временно припарковать деньги на месяц-два-шесть.

Плюсы:

+ если продадите раньше срока - проценты сохраняются

+ легко купить, легко продать

+ не будет резких движений в цене (это короткие облигации)

Минусы:

- это на 1 минуту дольше, чем открыть вклад в мобильном банке

- у брокера есть комиссия, которая здесь не учтена. Калькулятор публиковал здесь

-----

Мой телеграм: недвижимость, финансы. Практичные и доходные идеи.

Кратко и ёмко. Подписывайтесь!

Вокруг валюты много нестыковок. Раньше – это был лучший актив в любой кризис. А сейчас валюта токсична. В прошлом цены ходили за долларом. А теперь при падении валюты – цены те же, а что-то даже растет. Чтобы разобраться в ситуации – я задал вопросы непосредственно людям, работающим с валютой каждый день. Нет, это не банкиры. Это экспортеры.

И действительно, основа экономики России в стоимостном выражении – экспорт. Раз валюта стала токсичной, а экспорт не остановился – значит все не так просто.

Чтобы компания-экспортер согласилась ответить на вопросы – у нее должен быть своя мотивация. В крупных публичных компания есть IR подразделения (investor relations / подразделение по связям с инвесторами), которые обрабатывают запросы потенциальных и фактических инвесторов (держателей акций и облигаций). Безусловно, коммерческую тайну они не раскрывают, и не на каждый вопрос могут ответить. Но на моем опыте, сотрудники таких подразделения вполне контактные и дают исчерпывающую незакрытую информацию по бизнесу компании, или деталям, оказывающим серьезное влияние на него. Падение курса доллара к рублю – как раз такое, серьезное событие

--------------------

Я выбрал 20 публичных российских компаний-экспортеров и направил им запросы, касающиеся возможности.

Формулировки вопросов, сокращенно, были такими:

1. Как компания оценивает рост себестоимости в долларах относительно прошлого года?

2. Аккумулирует ли компания валютную выручку на своих счетах, или почти сразу продает валюту? Есть ли риски ареста/заморозки валютных счетов?

3. Есть ли преимущество низкого курса в будущем CAPEX и OPEX? Удается ли закупать оборудование и расходники в нужном количестве?

4. Считает ли компания текущий курс (60) – новой реальностью, или есть иные ожидания?

Не знаю, есть ли у компаний мгновенный доступ к реестру акционеров, но ответили мне преимущественно компании, акции которых у меня были. Или может я выбираю сразу дружественных к миноритариям компании. Не важно. Из 20 компаний мне ответили 8.

Укрупненно, ответы следующие:

1. Себестоимость растет не только в валюте, но и в рублях, поэтому долларовая себестоимость российских экспортеров растет еще быстрее.

2. На второй вопрос прямо ответили только 4 компании. Никто из них от валюты экстренно не избавляется; перестали это делать сразу после снятия требования ЦБ о продаже части выручки. Риск ареста – есть. Стараются менять доллары и евро на валюты других стран. В рубль переводят под конкретные крупные платежи (налоги, заработные платы)

3. Все закупаются впрок в т.ч. чтобы потратить накапливаемую валюту. С европейскими товарами сделать это сложнее. С азиатскими - сталкиваются с проблемами в логистике

4. Никто не считает курс 60 новой реальностью. Для нормальной работы компании, уплаты налогов и функционирования бюджетов оптимальный курс 70-80 рублей за доллар.

Можно по разному смотреть на эти ответы. Многие скажут «а что еще они могли сказать?». Как минимум, они могли ничего не говорить. Всегда нужно смотреть между строк. Что в этом междустрочьи увидели вы?

-----

Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко и ёмко. Подписывайтесь!

Но обо всем по порядку. Желания покупателей вернуть цены на уровень «до СВО» вполне понятны: цена на недвижимость это всегда производная от доходов населения плюс премия за регулирование и риск в отдельно взятой стране. Но как считать эту премию, когда альтернативные инвестиции погибают? Ставки по банковским вкладам уже показали направление движения. Рынок акций превратился в спекулятивный инструмент: помимо февральского обвала повлияло решение по невыплате дивидендов Газпрома и отказ ряда компаний публиковать отчетность. Что остается? – Бетон!

Июль преподнес два сюрприза для рынка: снижение ключевой ставки до 8%, что ниже, чем непосредственно до СВО, оживил рынок кредитования. Но единственный сегмент для физ.лиц, который стал дешевле – ипотека: карты, автокредиты, потребительские займы – почти не отреагировали. Второй сюрприз – рост цен. Обратите внимание на график. Какую-никакую поддержку рынок нашел.

+1,4% за месяц

-5,2% от майских максимумов

+6,1% с начала года

Теперь давайте разберемся о каком пятипроцентном росте я говорил в начале статьи? Дело в том, что на рынок построенной недвижимости есть фьючерс на бирже. Рынок через фьючерс (HOME-9.22) прайсит 285 000 за квадрат к 21 сентября (через 5 недель). Это предполагает +4,8% чуть больше чем за месяц. Или рынок ошибается, или это будет самое мощное движение рынка недвижимости в этом году.

Вот такой вот интересный феномен. Я ставлю на ошибку рынка. А Вы?

-----

Мой телеграм: недвижимость, финансы. Кратко и ёмко. Подписывайтесь!