Вдруг появятся лишние деньги, то вот совет
Цена покупки недвижимости не должна превышать стоимости аренды аналогичной недвижимости за 15 лет. Стоимость/180 мес. =?
Цена покупки недвижимости не должна превышать стоимости аренды аналогичной недвижимости за 15 лет. Стоимость/180 мес. =?
Это статья поможет понять механизм приобретения в собственность земельных участков, взятых в аренду у государства и муниципальных образований. Отвечаю на вопросы читателей в Telegram и ВКонтакте.
Согласно законодательству Российской Федерации, лицо, построивший капитальное дом на арендованном им участке с категорией земель – земли населённых пунктов, и видом разрешённого использования – под ИЖС или дачное строительство, имеет приоритетное право выкупа арендованной земли по льготной цене. В разных субъектах Российской Федерации разный процент выкупной цены земли под жилым домом. Выкупная цена земельного участка, составляет процентное соотношение от её кадастровой стоимости. Если говорить простыми словами, то арендатор участка, построивший на нём жилой дом, может выкупить данный участок по цене ниже её кадастровой стоимости. Однако существует ряд сложностей при приобретении земли таким способом:
Стоит подробно рассчитать время, за которое вы планируете построить жилой дом на арендованном участке + время, за которое вы сможете переоформить арендованный участок земли в свою собственность. Если строительство займёт много времени, вы скорее не с экономите, а наоборот, потратите больше, чем если бы изначально приобретали данный земельный участок.
Самым важным и обязательным условием для льготного выкупа земельного участка является наличие на нём полностью построенного и зарегистрированного жилого дома. Это обязательно должно быть капитальным строением, построить сарайчик и рассчитывать на выкуп земли не стоит.
На построенный дом должны быть оформлены согласно Градостроительному Кодексу все необходимые документы, начиная с ГПЗУ и разрешения на строительство и заканчивая официальной регистрацией жилой недвижимости с присвоением кадастрового номера.
Самым большим риском при оформлении арендованного земельного участка в собственность является отсутствие какого-либо документа на построенный жилой дом. В этом случае возникает риск признания такого дома незаконной постройкой, и как следствие - оспаривания приватизации земельного участка.
Как показывает судебная практика, далеко не всем собственникам, приватизировавшим земельный участок, удалось доказать в суде, что их дома являются недвижимым имуществом и дают право на льготный выкуп земли. Поэтому важно очень внимательно относиться к правильному оформлению всех документов, а в случае непонимания как это сделать – обратиться к земельному юристу.
Это уже спровоцировало замедление роста цен на жилье
Доля нераспроданных квартир в новостройках достигла рекордных 66%. Причина — низкий спрос, который может продолжить падение на фоне возможной отмены с 2023 года льготной ипотеки в крупных городах
Площадь нераспроданных квартир в новостройках по всей России в декабре 2022 года достигла 66 млн кв. м, или 66% от общего объема жилья в стадии строительства (учитывались квартиры, которые уже доступны к покупке, и те, которые еще не вышли на рынок), подсчитали в компании «INFOLine-Аналитика» на основе данных единой информационной системы жилищного строительства. Это максимальный показатель как минимум с января 2020 года (данные с этого периода учитываются в единой системе). При этом, как отмечает Михаил Бурмистров, гендиректор «INFOLine-Аналитики», это самый высокий показатель нераспроданных квартир за всю историю современного российского рынка жилья.
По данным аналитического центра госкомпании «Дом.РФ», объем непроданного жилья в новостройках превышает 41 млн кв. м, что на 44% больше, чем в начале 2021 года. Еще около 25 млн кв. м строящегося жилья приходится на проекты, продажи в которых пока не открыты.
Как менялся объем предложения квартир
В январе 2020 года площадь нераспроданных квартир составляла почти 62 млн кв. м (60% объектов в стадии строительства на тот момент). В апреле того же года для поддержки застройщиков на фоне начала пандемии COVID-19 была запущена программа льготной ипотеки, после чего этот показатель снизился и к концу 2020-го составил около 53 млн кв. м. В 2021 году в зависимости от месяца площадь нераспроданных квартир колебалась от 51 млн до 59 млн кв. м.
«Сегодняшняя ситуация говорит о том, что баланс на рынке жилищного строительства смещается в сторону предложения», — отмечают в аналитическом центре «Дом.РФ». Аналитики госкомпании поясняют, что уже несколько лет запасы непроданного жилья были на минимуме, на фоне чего цены стремительно росли, а с ростом предложения в последние несколько месяцев рост цен на новостройки замедлился. Например, в Москве, по данным агентства недвижимости «Метриум», в этом году цены на квартиры и апартаменты выросли на 7,7%, тогда как в прошлом году — на 20%.
Строительные компании вошли в 2022 год с высоким уровнем финансовой устойчивости, их просроченная задолженность опустилась до минимального уровня за последние семь лет, говорит Бурмистров. По результатам прошлого года она составила 10,9%, а к концу третьего квартала 2022 года она снизилась до 7,4%.
По данным «INFOLine-Аналитики», несмотря на рост доли непроданных квартир, пока ситуация с финансированием в сегменте жилищного строительства выглядит благоприятной. Она сохранится на таком уровне по крайней мере до конца первого полугодия 2023 года, пока у застройщиков есть возможность без штрафов задерживать сроки ввода объектов, считает Бурмистров. «Далее, если не появится дополнительных драйверов, ситуация может начать ухудшаться», — говорит он.
Как спрос повлиял на ситуацию
В «Дом.РФ» связывают большой объем нераспроданного жилья с тем, что застройщики в этом году не сбавили темпы запуска новых проектов (в 2021 году они вывели на рынок 43 млн кв. м, за 11 месяцев 2022 года — 37,3 млн кв. м), но стал снижаться спрос. По данным Росреестра, в январе—сентябре 2022 года продажи в новостройках в России снизились на 15,5%, до 533,7 тыс. квартир.
В первом квартале 2022 года продажи были на 30% выше, чем в начале прошлого года, из-за всплеска в марте. Он произошел из-за того, что в конце февраля, после начала боевых действий на Украине и введения санкций в отношении России, ключевая ставка ЦБ была увеличена до рекордных 20%, а в марте покупатели заключали сделки по ипотеке с ранее одобренными условиями. После этого в апреле начался спад продаж: во втором квартале снижение составило 42% год к году, в третьем — 28%.
В конце года спрос восстанавливается после обвала, вызванного частичной мобилизацией, его также поддерживают ожидания скорой модификации льготной ипотеки и субсидированных программ от застройщиков, отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. Но продажи в четвертом квартале, по крайней мере в Москве, будут меньше, чем в третьем, считает она. В июле—сентябре там было продано 19,1 тыс. квартир и апартаментов в новостройках, а в октябре—ноябре — только 9,4 тыс. По оценке «Метриума», в четвертом квартале продажи в столице будут на 31% ниже, чем за тот же период прошлого года.
Что будет со спросом дальше
Спрос на жилье в этом году, как и в предыдущие два года, поддерживали льготные ипотечные программы. Основная из них — ипотека на новостройки под 7% — действует до конца года. В ЦБ в начале декабря заявляли, что не видят необходимости сохранять эту программу в неизменном виде. По словам министра финансов Антона Силуанова, планируется ее модификация. В частности, возможно продолжение льготной ипотеки только в тех регионах, где требуется господдержка развития строительства. В крупных городах стройка развивается и без льготных программ, уверен он.
В случае отмены льготной ипотеки в крупных городах застройщики ждут снижения продаж. Руководитель управления развития продукта и аналитики группы «Самолет» Леон Пряжников прогнозирует снижение спроса в среднем по рынку на 20% в 2023 году. При этом продажи жилья в сегменте массмаркета могут сократиться меньше — на 10–15%, говорит он. Потребность в покупке квартиры у людей останется, но будет наблюдаться снижение возможностей клиентов, многие из них будут ждать нового субсидирования или больших скидок, считает коммерческий директор группы компаний «Страна Девелопмент» Александр Гуторов. Отмена льготной ипотеки не приведет к фатальному снижению потребительской активности в столице, поскольку клиенты смогут переориентироваться на другие программы — семейную ипотеку, ипотеку для ИT-специалистов, траншевую ипотеку, считает совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. На рынке возможна стагнация в начале 2023 года, но затем спрос продолжит восстановление, надеется он. Щекин полагает, что цены на новостройки в 2023 году будут расти не так стремительно, как последние годы, а примерно на уровне инфляции.
Для покупателей отмена государственной субсидированной ипотеки приведет к резкому росту ежемесячного платежа, который напрямую зависит от ставки по кредиту, отмечает коммерческий директор группы «Самолет» Кирилл Храпов. При этом, по его словам, застройщики не смогут просто снизить цены (от которых также зависит размер этого платежа) из-за риска отказа в финансировании стройки банками. Таким образом, отмена льготной ипотеки приведет к падению продаж новостроек, уменьшению числа новых проектов, выводящихся на рынок, и в итоге — к новому дефициту предложения в горизонте одного-двух лет, прогнозирует он.
Ключевой фактор роста спроса на жилье — это динамика численности населения, говорит Бурмистров. «Несмотря на то что в состав России вошел Крым и еще четыре новых региона, к сожалению, население по сравнению с 1990 годом не изменилось. Более того, в 2023 год мы входим не только с устойчивым превышением смертности над рождаемостью, но и с масштабной волной эмиграции. И эта эмиграция негативно влияет на спрос на жилье, так как уезжают наиболее обеспеченные граждане: 50% всех долларовых миллионеров уехали из России с марта по ноябрь 2022 года», — поясняет эксперт. На снижение спроса на жилье, по его словам, продолжит влиять то, что россияне перешли в режим жесткой экономии и не готовы сейчас активно тратить даже на обустройство жилья. Глава «INFOLine-Аналитики» также напоминает, что снижается привлекательность инвестиционных квартир в России, поскольку многие инвесторы с большим интересом начинают смотреть на рынки стран ближнего (Армении, Грузии, Казахстана, Узбекистана) и дальнего зарубежья (Турции, ОАЭ).
Запустили сайт HomeBro, который ищет квартиры на всех топовых сайтах объявлений. Все предложения по недвижке на одной карте + уведомления о новых вариантах в телеграм.
Привет! Меня зовут Лев. 4 года назад я запустил бота HomeBro, который бесплатно ищет жильё и присылает тебе варианты прямо в телеграм. Я много раз снимал квартиру в Москве, и мне дико хотелось упростить этот адок. В итоге ботом уже успели воспользоваться полмиллиона человек.
В этот раз я помогал родителям покупать квартиру. И тут я прочувствовал на себе, насколько нашего бота недостаточно в случае поиска жилья для покупки.
Было смешно и горько, что я, основатель сервиса по поиску жилья, имея под рукой базу всех объявлений о продаже, не могу удобным образом ее изучать
Хотелось то простого. Получать не только новые варианты в боте, но и открыть карту – увидеть все, что есть на рынке. В итоге снова я, как 4 года назад, открываю сайты один за другим. По 10 раз вижу одно и то же в попытках найти что-то новое. В общем, треш.
И тогда мы с командой запилили сайт-поисковик объявлений по недвижке
Добро пожаловать на портал HomeBro! Тут собраны все актуальные объявления с Циан, Домклик, Яндекс.Недвижимость, М2, Авито и Самолет.Плюс. И список будет пополняться.
Сейчас на сайте больше 1 млн активных объявлений. Каждый день появляется по 50 тысяч новых
Уже можно заходить и искать жильё в аренду или покупку в 18ти городах. Все российские миллионники + Сочи и Архангельск – там живет один из наших разработчиков =)
И все это без дублей. Ну почти =D Каждый вариант жилья показан один раз.
Интересно, на аренду дадут льготную IT-ипотеку?
А еще наша обученная нейросеть (писал про ее создание тут) помогает найти квартиру без бабушкиного ремонта, поближе к парку или подальше от дорог. Ну или можно, наоборот, специально бабушатник искать, чтобы купить подешевле и отремонтировать.
Получение всех новых объявлений можно настроить в два клика (буквально), перейдя с сайта в наш бот.
Ребят, штука работает, но это самая первая версия, именуемая в народе MVP.
Мы совсем небольшой командой пилим портал с начала года, косяки ещё есть. Но уже нет смысла прятать от людей сервис, который и в текущем виде может приносить реальную пользу.
Всем найденным багам — welcome. Заходите на сайт HomeBro и не стесняйтесь говорить, чего вам не хватило. Я буду очень рад вашим комментариям.
А полное видео с осмотра можно посмотреть на моем канале в MrNadzor
Привет, друзья! Сегодня я хочу поделиться с вами своим опытом строительства дома. Дом, который я построил всего за 2,5 месяца – это проект, который стал для меня настоящим вызовом и проверкой на прочность. Но я справился, и теперь хочу рассказать вам о своих успехах и неудачах, а также дать несколько советов по строительству.
Зима – лучшее время для строительства дома, надеюсь это будет вам полезно.
16 этапов строительства
Весь процесс строительства я разделил на 16 этапов. Это позволило мне четко понимать, какие задачи стоят перед мной на каждом этапе, и контролировать процесс. Вот некоторые из них:
– подготовка участка под строительство;
– возведение фундамента;
– строительство стен;
– монтаж крыши;
– установка окон и дверей;
– внутренние отделочные работы.