Разрешение споров с арендодателем и арендатором: защита прав на недвижимость
В условиях современного рынка недвижимости, когда многие люди вынуждены снимать жилье или сдавать его в аренду, часто возникают споры и конфликты между наймодателями и нанимателями. Такие ситуации могут привести к нарушению прав сторон и возникновению серьезных проблем. В этой статье мы расскажем о том, как разрешать подобные споры и защищать свои права на арендуемое или сдаваемое жилье, используя практические советы и рекомендации.
Существуют различные виды договоров найма жилых помещений:
Самыми популярными являются социальный найм и коммерческий найм жилых помещений (теоретическое название).
Договор коммерческого найма
Договор коммерческого найма жилья регулируется Гражданским кодексом РФ и устанавливает отношения между физическими лицами в случае сдачи жилого помещения в аренду. Согласно принципу свободы договора, стороны могут установить любые условия, не противоречащие закону, если закон прямо не запрещает определенные положения. Постановление Конституционного Суда РФ подтверждает эту позицию. Особенностью договора является возможность наймодателя расторгнуть его в одностороннем порядке при условии предупреждения нанимателя заранее.
Данная позиция изложена в Постановлении Конституционного Суда РФ от 02.06.2022 N 23-П.
Это связано со спецификой таких отношений и тем, что расторжение через суд может занять много времени. Несмотря на наличие в законе условия о судебном расторжении договора и отсутствии разрешения на изменение процедуры, суды допускают изменение условий договора в сторону одностороннего отказа от его выполнения. Если у арендодателя нет права на внесудебное расторжение при нарушении договора арендатором, у арендодателей меньше мотивации сдавать жилье и оформлять договоры. Это снижает предложение на рынке, повышает стоимость аренды и мешает его легализации и уплате налогов.
Установление правила о расторжении договора найма жилья в случае неуплаты арендной платы более двух раз не противоречит Конституции. Это сделано для учета социальных и экономических аспектов регулирования аренды жилья, а также для обеспечения стабильности, безопасности и защиты интересов арендаторов.
В судебной практике по вопросу расторжения договоров аренды сложились два основных подхода. Первый подход исходит из диспозитивного характера нормы, позволяя сторонам включить в договор право на одностороннее расторжение при нарушении условий арендатором. Второй подход рассматривает норму как императивную, не допускающую возможности внесудебного расторжения.
Пункты 2 и 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и её пределах» разъясняют, что норма, определяющая права и обязанности сторон по договору, является императивной в следующих случаях:
• содержит прямой запрет на установление сторонами иных условий, чем предусмотрено нормой;
• указывает на право сторон отступить от правила только в определенную сторону;
• иным ясным образом запрещает установление иных условий в тексте нормы;
• не содержит явного запрета на установление иных условий, но необходима для защиты значимых охраняемых законом интересов, таких как интересы слабой стороны договора, интересы третьих лиц или публичные интересы, а также недопущения нарушения баланса интересов сторон.
Если норма не подпадает ни под одно из этих условий, она считается императивной.
Чтобы признать норму гражданского права императивной, необходимо выполнение всех этих условий. Это необходимо для защиты свободы договора и прав сторон.
Ограничение прав и свобод возможно только в целях, указанных в Конституции РФ, таких, как защита слабой стороны, охрана моральных ценностей и публичных интересов. Диспозитивные нормы могут быть признаны таковыми судом только при наличии в законе указания на возможность изменения условий договора.
Обременение, установленное договором аренды жилья на срок более года, необходимо зарегистрировать в государственных органах. Это стоит 2000 рублей для физических лиц. Если не зарегистрировать обременение, у нанимателя могут возникнуть проблемы. Например, если первоначальный наймодатель продаст квартиру, новый владелец может не знать, что жилье уже сдано в аренду, и усомниться в правах арендатора. Это может вызвать споры и вопросы о правах нанимателя.
Регистрация или просто - “прописка”
Прописка НЕ дает право пользования или собственности в целом, а является подтверждением проживания вас по этому адресу, однако вы можете поэтому адресу и не жить, временно или длительное время.
За проживание не по месту регистрации предусмотрена административная ответственность - статья 19.15.1 КоАП РФ- штрафы могут составлять до пяти тысяч рублей для физических лиц, а если нарушением произошло в Москве или Петербурге то до 7 тысяч рублей. Однако в настоящее время проверки в отношении граждан
Российской Федерации не проводятся, такие проверки на настоящее время проводятся в отношении мигрантов.
Договор социального найма
Договор социального найма регламентируется ЖК РФ, здесь нормы носят более императивный характер, то есть, изменение положений, которые предусмотрены законом, допускаются в том случае, если это предусматривает сам закон.
Типовой договор социального найма утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315.
Нанимателями по договору социального найма являются малоимущие и нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане, для признания нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Для признания нуждающимися установлены основания, которые перечислены в статье 51 ЖК РФ. Одним из наиболее распространенных условий является обеспечение жильем менее учетной нормы, которая устанавливается органом местного самоуправления. Так например, в городе Краснодаре учетная норма составляет 10 кв. м.
Это означает, что если у вас есть в собственности квартира площадью 40 кв. м. и в ней проживают и зарегистрированы 5 человек длительное время, то вы можете быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Учтите, что прописать в квартире много людей и сразу подать заявление на признание их нуждающимися в жилье не получится. Согласно статье 53 Жилищного кодекса РФ, люди, которые намеренно совершили действия для получения статуса нуждающихся в жилье, могут быть приняты на учет только через 5 лет после этих действий.
К действиям, которые могут считаться намеренным ухудшением жилищных условий, относятся:
· Вселение других граждан в квартиру как членов семьи (кроме супруга/супруги или ребенка).
· Переселение в служебное или арендованное жилье.
· Продажа собственной квартиры.
· Неравноценный обмен жилья
Основным преимуществом договора социального найма, является то, что помещения, предоставленные по такому договору, можно приватизировать, если вы ранее не участвовали в приватизации.
Споры возникают по поводу утраты права пользования жилым помещением членами семьи. Судебная практика учитывает, как долго человек отсутствует, и почему он уехал.
Суды должны выяснить причину и продолжительность отсутствия ответчика, является ли его отъезд добровольным или вынужденным, временным или постоянным, не было ли ему препятствий в пользовании жильем со стороны других жильцов, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением.
Отсутствие у человека, добровольно переехавшего в другое жилье, права пользования этим жильем само по себе не является основанием для признания его временного отсутствия. Согласно Жилищному кодексу РФ, граждане самостоятельно и в своих интересах используют свои жилищные права. Намерения человека отказаться от жилья могут подтверждаться различными действиями, свидетельствующими о его волеизъявлении как участника договора найма.
Признание утраченного права пользования жилым помещением социального найма может потребоваться в специфических случаях. Например, дедушка был нанимателем жилья и вселил в него бабушку, сына и дочь. У сына и дочери появились дети - внуки дедушки. Один из внуков, несмотря на то что у него есть доли в другом жилье, имеет право пользования этим жилым помещением, так как его отец был вселен как член семьи. Чтобы не выделять долю отцу, было принято решение признать утраченное право пользования непосредственно сына дедушки. Можно было решить проблему другим способом - получить справку от органов опеки о согласии на приватизацию без участия несовершеннолетнего. Однако на практике такую справку получить сложно.
В заключение хотелось бы подчеркнуть, что защита прав на недвижимость - это ключевой аспект успешных арендных отношений. Знание своих прав и обязанностей, а также готовность к конструктивному диалогу могут помочь избежать многих конфликтов. Однако, в случае затяжного или острым спора, рекомендуем обратиться к профессионалам, которые помогут найти эффективное и законное разрешение спора. Только взаимное уважение и сотрудничество могут обеспечить защиту прав всех сторон и сохранение здоровых отношений между арендодателем и арендатором.
Читайте договор подряда перед тем, как его подписать. Печальные и смешные истории строительного аудита
Привет, дорогие подписчики и все, кого интересует тема загородного домостроения! Кто не в курсе, меня зовут Илья, я занимаюсь техническим обследование загородной недвижимости, строительством каркасных домов и строительным контролем. О последнем сегодня и пойдёт речь.
Началом строительного контроля является аудит документации - проверка договоров подряда и проектной документации. Если договор уже подписан, я, как правило, за стройконтроль не берусь и писал об этом здесь - Почему нет смысла заказывать стройконтроль ПОСЛЕ подписания договора с подрядчиком. Я же предупреждал... Договор - это краеугольный камень в строительстве дома и мне всегда удивительно, как зачастую легко к нему относятся мои заказчики. На неделе у меня просто шквал эпиков при аудите договоров подряда. Делюсь избранными:
Один из заказчиков, обратившихся за техническим обследованием, заключил договор на строительство дома из профилированного бруса камерной сушки. Через полтора года брус уселся в результате усушки более, чем на 15 см при высоте потолков 2,7 метра. Стены выгнуло, ясно, что строили из сырого бруса. Стали смотреть договор, а в нём про дом написано "строение". Конечно, бодаться в суде можно и юрист говорит, что будем, но у подрядчика есть все шансы съехать на то, что заказчик не просил построить дом, а к строению нормы ИЖС не применимы. Частая история, кстати.
Другой заказчик подписал ипотечный договор с подрядчиком и пришёл ко мне за стройконтролем. Смотрю архитектурное решение - оно в описании изобилует ГОСТами и СП, с учётом которых разработан проект дома. Открываю договор и один из пунктов: "Стороны пришли к соглашению, что при выполнении работ будут руководствоваться ТУ №1, разработанным генеральным директором Подрядчика, в качестве основного документа, взамен СП и ГОСТ." Красиво. То есть, контора будет строить по своим техническим условиям, положив огромный болт на действующие строительные нормы. И главное - в суде уже нельзя будет сослаться на эти самые нормы, т.к. стороны пришли к соглашению.
Третий также подписал договор с подрядчиком и пришёл ко мне на стройконтроль. В процессе аудита выяснилось, что ни упоминаний СП, ни конструктивного решения в проекте нет. Задаю вопрос - а что я буду контролировать, если нормы соблюдаться не должны, а строить подрядчик будет из головы? И тут заказчик сначала не понял, а потом как понял... Хорошо, что договор не ипотечный и не оплачен, расторгаем.
В четвёртом случае подрядчик был очень недоволен и отказался вносить мои правки в ипотечный договор, ибо они не позволяли получить 50% оплаты по договору сразу после его заключения и ещё 20% после готовности свайного фундамента. То есть 70% от суммы договора после выполнения 10% работ с затратами не более, чем 500 000 рублей. Мотивировал он это довольно странно - отсутствием оборотных средств на закупку материалов и невозможностью кредитоваться у поставщиков. С одной стороны, логика понятна - мы сами не местные, дайте закурить, а то так есть хочется, что переночевать негде. А с другой - отдавать деньги банка нищебродам, которые не готовы пересматривать условия их же финансирования, странно.
Ну, и для развлечения, ещё немного перлов из договоров подряда.
Отступления от СНиПов и ГОСТов не могут служить причиной отказа от приемки выполненных работ при подписанном Заказчиком Договоре на строительство, и согласованных Заказчиком с Исполнителем эскизных проектов, описаний, размеров и конструктивных решений объекта строительства, которые являются обязательными для Исполнителя как требования Заказчика.
Гвозди били, колотили, мы вам дом нагородили! Пофиг, что не по нормам, принимай работу, хозяин!
Гарантийный срок на конструктивную целостность здания 6 месяцев.
Это вообще отчаянные ребята. Но в целом и неудивительно, это договор на каркасник из доски толщиной 35 мм. На самом деле, согласно Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ:
«4) гарантийный срок на индивидуальный жилой дом, который устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет;». Поэтому, если вы исправите "здание", "строение", "объект" на индивидуальный жилой дом - гарантия будет работать автоматически.
Весь строительный материал и комплектующие ввезенные Подрядчиком на участок, где возводится Объект и находящийся на строительной площадке, являются собственностью Подрядчика. После сдачи Объекта и полной оплаты цены Договора, Объект переходит в собственность Заказчика, а остаток неиспользованных материалов возвращается на склад Подрядчика.
Это вообще моё любимое. Купили на деньги заказчика и вдруг он стал их собственностью и вернулся на склад. Удобно. А ещё прикольнее, что дом в собственность переходит не после его регистрации в Росреестре, а после полной оплаты договора. Законотворческий подрядчик с правом передачи собственности.
За просрочку доставки стройматериалов более чем на 30 дней и увеличения сроков работ по договору более чем на 30 дней возможно применение штрафных санкций по отношению к ПОДРЯДЧИКУ в размере 0,05 % от стоимости комплекта материала и стоимости работ соответственно за каждый день просрочки, но не более 5% от стоимости настоящего Договора.
Тут тоже писали люди, которые плохо знакомы с Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей". Ограничили размер пени микропроцентами, что позволяет затягивать сроки выполнения работ без серьёзных финансовых последствий. А между тем, в нём есть хорошая статья 28 "Последствия нарушения исполнителем сроков выполнения работ", где русским по-белому написано:
5. В случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы (оказания услуги), а если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена - общей цены заказа. Договором о выполнении работ (оказании услуг) между потребителем и исполнителем может быть установлен более высокий размер неустойки (пени).
Там же написана максимальная сумма, которая может взыскана за просрочку:
Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги) или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы (оказания услуги) не определена договором о выполнении работы (оказании услуги).
В общем, внимательно читайте документацию подрядчика, относитесь к этому вопросу серьёзно - ведь от него зависят ваше финансовое благополучие и качество вашего будущего дома.
Напомню, что заказчик, ссылку на печальную историю которого я дал в начале этого поста, ответил на мой вопрос - подписывал ли он какие-то документы от Терема: "Да, лежит у меня целая пачка какой-то их макулатуры". А в итоге, приехав на объект, в тепловизор я увидел это:
А потом, при вскрытии стен вместе с сотрудниками Терема мы увидели это:
Пароизоляция не проклеивалась, о чём, кстати, и было честно сказано в договоре.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, выездное и удалённое обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Ответ на пост «Цены на недвижимость в 2004 году»
Я в Питере в 2003-04 работал за хорошую зряплату 10 тр. Нормальная была зарплата для такого дебила как я. А двушка в Ебеняткино 100 зарплат. Дорого. Снимал комнату на ПС за 1.5. Сейчас там на той же работе 100 у другого поколения дебилов. А двуха те же 100 зарплат и комнаты по 15 тырычей в месяц. Чтото поменялось? Водка средней паршивости была 70 -сейчас такое по 350. Хм. А должно ж 700. Резюмирую. ЖИТЬ СТАЛО ЛУЧШЕ. ЖИТЬ СТАЛО ВЕСЕЛЕЙ.
Может ли человек с шизофренией покупать жилье?
Вопрос, собственно, в заголовке. Человек хочет купить у меня недвижимость но у него диагноз. Говорит что закон запрещает ему такую сделку. Правда ли это? Предлагает продажу через дарственную. Человек не не знакомый. Родственник. От него подставы не жду а вот от его матери вполне. Как подстраховаться в этом случае?
Гуглёж даёт лишь ответы может ли такой человек продать квартиру.
Парадокс
Есть у меня «лишняя» квартира. В кавычках потому, что планировал продать.
Залез на ЦИАН. Цена такой квартиры на сайте от 5,2 млн. до 7,5 млн., зависит от степени убитости и наличия мебели и бытовых приборов.
Пообщался с риэлтором, тот начал меня уверять, что «красная цена» моего лота (он так и сказал - "лота") 4 ляма. А еще оформление за мой счет и плюс оплата услуг риэлтора (я не стал уточнять сколько). Разумеется, риэлтор был послан.
Так вот…может я не тем занимаюсь? С таким профитом даже торговля оружием и наркотиками - детские игры…
Готовы к Евро-2024? А ну-ка, проверим!
Для всех поклонников футбола Hisense подготовил крутой конкурс в соцсетях. Попытайте удачу, чтобы получить классный мерч и технику от глобального партнера чемпионата.
А если не любите полагаться на случай и сразу отправляетесь за техникой Hisense, не прячьте далеко чек. Загрузите на сайт и получите подписку на Wink на 3 месяца в подарок.
Реклама ООО «Горенье БТ», ИНН: 7704722037
Свежие облигации: ЛСР на размещении
Строители продолжают просить денег у инвесторов. Вот и ЛСР снова готовится разместить очередной выпуск. Сказал бы, что выпуск классический, но нет — лучше. Три года, без оферты, без амортизации, а купоны ежемесячные. Купон обещают не самый бодрый, но ежемесячный купон, высокий рейтинг и отсутствие амортизации и оферты делают выпуск интересным.
В марте много строителей идут за деньгами после долгого затишья: Брусника, Глоракс, Легенда, Сэтл, да и другие могут появиться тоже. По стройке всегда хорошие доходности наряду с лизингом (например, вот в этой подборке можно оценить их концентрацию. Но сегодня не про лизинг. Про кого-то из свежих застройщиков ещё не писал, но напишу, не пропустите. Кстати, по доходности выпуск похож на рассмотренный в прошлый раз выпуск Новых Технологий, правда без оферты.
Объём выпуска — 3 млрд. Ориентир купона: 15,5–16% (до 17,23% YTM, помним, что купон могут и снизить). Без оферты, без амортизации. Купоны ежемесячные. Рейтинг A от Эксперт РА (декабрь 2023).
ЛСР — диверсифицированная строительная компания, работающая на рынке с 1993 года и входящая в тройку крупнейших девелоперов жилой недвижимости в РФ. Тикер: 🏗🧱 Сайт: https://www.lsr.ru
Выпуск: ЛСР-001P-09
Объём: 3 млрд
Начало размещения: 22 марта (сбор заявок до 19 марта)
Срок: 3 года
Купонная доходность: 15,5–16%
Выплаты: 12 раз в год
Оферта: нет
Амортизация: нет
Почему ЛСР? Им разве не выше?
Ещё как выше, прямо в лифте до Луны, а вот купон повыше они дать не захотели. Группа как раз отчиталась за 2023 год, там всё супер. Выручка увеличилась на 69% до 236 млрд. Чистая прибыль за прошлый год увеличилась на 110% до 28 млрд рублей.
Круто? Ещё как круто, несмотря на высокие ставки по ипотеке, квартиры разбирают не хуже горячих пирожков. Конечно, себестоимость продаж тоже сильно выросла за год на 76% до 141 млрд. Логично, объёмы строительства растут. Скорректированная EBITDA составила 77,703 млн рублей — супер. Но понятно, что строители живут в долг, просто так дома не строятся.
Всего обязательств у ЛСР на 475 млрд. Показатель Чистый долг / EBITDA при этом в районе 3,9 с учётом средств на эскроу-счетах. Многовато, конечно. Но никто не говорил, что стройка — это лоуриск. Впрочем, тут есть своя специфика, поэтому этот показатель важный, но не ключевой.
ЛСР стабильно входит в топ-5 застройщиков, в северо-западном регионе занимает лидирующие позиции. Компания очень крупная и с долгой историей, что добавляет плюсов. Но с мутным менеджментом, что добавляет минусов. АКРА отмечает высокую рентабельность бизнеса, более 20% по FFO до процентов и налогов. Отношение Чистого долга к FFO до чистых процентных платежей по оценкам агентства в районе 1,5 на ближайшие пару лет. Отношение FFO до чистых процентных платежей к чистым процентным платежам оценивается на уровне 8 — очень комфортно.
Выпуск на мой взгляд интересный, так что участвую. Долю выделяю небольшую, поскольку у меня уже есть предыдущие выпуски. Выпусков, к слову, хватает: 5 штук с доходностью от 16% до 16,8%. Это ещё один фактор того, что купон может оказаться ближе к 15,5%.
Подписывайтесь на мой телеграм-канал ↗ инвестиции в облигации и дивидендные акции, финансы и недвижимость.