Разрешение споров с арендодателем и арендатором: защита прав на недвижимость
В условиях современного рынка недвижимости, когда многие люди вынуждены снимать жилье или сдавать его в аренду, часто возникают споры и конфликты между наймодателями и нанимателями. Такие ситуации могут привести к нарушению прав сторон и возникновению серьезных проблем. В этой статье мы расскажем о том, как разрешать подобные споры и защищать свои права на арендуемое или сдаваемое жилье, используя практические советы и рекомендации.
Существуют различные виды договоров найма жилых помещений:
Самыми популярными являются социальный найм и коммерческий найм жилых помещений (теоретическое название).
Договор коммерческого найма
Договор коммерческого найма жилья регулируется Гражданским кодексом РФ и устанавливает отношения между физическими лицами в случае сдачи жилого помещения в аренду. Согласно принципу свободы договора, стороны могут установить любые условия, не противоречащие закону, если закон прямо не запрещает определенные положения. Постановление Конституционного Суда РФ подтверждает эту позицию. Особенностью договора является возможность наймодателя расторгнуть его в одностороннем порядке при условии предупреждения нанимателя заранее.
Данная позиция изложена в Постановлении Конституционного Суда РФ от 02.06.2022 N 23-П.
Это связано со спецификой таких отношений и тем, что расторжение через суд может занять много времени. Несмотря на наличие в законе условия о судебном расторжении договора и отсутствии разрешения на изменение процедуры, суды допускают изменение условий договора в сторону одностороннего отказа от его выполнения. Если у арендодателя нет права на внесудебное расторжение при нарушении договора арендатором, у арендодателей меньше мотивации сдавать жилье и оформлять договоры. Это снижает предложение на рынке, повышает стоимость аренды и мешает его легализации и уплате налогов.
Установление правила о расторжении договора найма жилья в случае неуплаты арендной платы более двух раз не противоречит Конституции. Это сделано для учета социальных и экономических аспектов регулирования аренды жилья, а также для обеспечения стабильности, безопасности и защиты интересов арендаторов.
В судебной практике по вопросу расторжения договоров аренды сложились два основных подхода. Первый подход исходит из диспозитивного характера нормы, позволяя сторонам включить в договор право на одностороннее расторжение при нарушении условий арендатором. Второй подход рассматривает норму как императивную, не допускающую возможности внесудебного расторжения.
Пункты 2 и 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и её пределах» разъясняют, что норма, определяющая права и обязанности сторон по договору, является императивной в следующих случаях:
• содержит прямой запрет на установление сторонами иных условий, чем предусмотрено нормой;
• указывает на право сторон отступить от правила только в определенную сторону;
• иным ясным образом запрещает установление иных условий в тексте нормы;
• не содержит явного запрета на установление иных условий, но необходима для защиты значимых охраняемых законом интересов, таких как интересы слабой стороны договора, интересы третьих лиц или публичные интересы, а также недопущения нарушения баланса интересов сторон.
Если норма не подпадает ни под одно из этих условий, она считается императивной.
Чтобы признать норму гражданского права императивной, необходимо выполнение всех этих условий. Это необходимо для защиты свободы договора и прав сторон.
Ограничение прав и свобод возможно только в целях, указанных в Конституции РФ, таких, как защита слабой стороны, охрана моральных ценностей и публичных интересов. Диспозитивные нормы могут быть признаны таковыми судом только при наличии в законе указания на возможность изменения условий договора.
Обременение, установленное договором аренды жилья на срок более года, необходимо зарегистрировать в государственных органах. Это стоит 2000 рублей для физических лиц. Если не зарегистрировать обременение, у нанимателя могут возникнуть проблемы. Например, если первоначальный наймодатель продаст квартиру, новый владелец может не знать, что жилье уже сдано в аренду, и усомниться в правах арендатора. Это может вызвать споры и вопросы о правах нанимателя.
Регистрация или просто - “прописка”
Прописка НЕ дает право пользования или собственности в целом, а является подтверждением проживания вас по этому адресу, однако вы можете поэтому адресу и не жить, временно или длительное время.
За проживание не по месту регистрации предусмотрена административная ответственность - статья 19.15.1 КоАП РФ- штрафы могут составлять до пяти тысяч рублей для физических лиц, а если нарушением произошло в Москве или Петербурге то до 7 тысяч рублей. Однако в настоящее время проверки в отношении граждан
Российской Федерации не проводятся, такие проверки на настоящее время проводятся в отношении мигрантов.
Договор социального найма
Договор социального найма регламентируется ЖК РФ, здесь нормы носят более императивный характер, то есть, изменение положений, которые предусмотрены законом, допускаются в том случае, если это предусматривает сам закон.
Типовой договор социального найма утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 N 315.
Нанимателями по договору социального найма являются малоимущие и нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане, для признания нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Для признания нуждающимися установлены основания, которые перечислены в статье 51 ЖК РФ. Одним из наиболее распространенных условий является обеспечение жильем менее учетной нормы, которая устанавливается органом местного самоуправления. Так например, в городе Краснодаре учетная норма составляет 10 кв. м.
Это означает, что если у вас есть в собственности квартира площадью 40 кв. м. и в ней проживают и зарегистрированы 5 человек длительное время, то вы можете быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Учтите, что прописать в квартире много людей и сразу подать заявление на признание их нуждающимися в жилье не получится. Согласно статье 53 Жилищного кодекса РФ, люди, которые намеренно совершили действия для получения статуса нуждающихся в жилье, могут быть приняты на учет только через 5 лет после этих действий.
К действиям, которые могут считаться намеренным ухудшением жилищных условий, относятся:
· Вселение других граждан в квартиру как членов семьи (кроме супруга/супруги или ребенка).
· Переселение в служебное или арендованное жилье.
· Продажа собственной квартиры.
· Неравноценный обмен жилья
Основным преимуществом договора социального найма, является то, что помещения, предоставленные по такому договору, можно приватизировать, если вы ранее не участвовали в приватизации.
Споры возникают по поводу утраты права пользования жилым помещением членами семьи. Судебная практика учитывает, как долго человек отсутствует, и почему он уехал.
Суды должны выяснить причину и продолжительность отсутствия ответчика, является ли его отъезд добровольным или вынужденным, временным или постоянным, не было ли ему препятствий в пользовании жильем со стороны других жильцов, приобрел ли ответчик право пользования другим жилым помещением.
Отсутствие у человека, добровольно переехавшего в другое жилье, права пользования этим жильем само по себе не является основанием для признания его временного отсутствия. Согласно Жилищному кодексу РФ, граждане самостоятельно и в своих интересах используют свои жилищные права. Намерения человека отказаться от жилья могут подтверждаться различными действиями, свидетельствующими о его волеизъявлении как участника договора найма.
Признание утраченного права пользования жилым помещением социального найма может потребоваться в специфических случаях. Например, дедушка был нанимателем жилья и вселил в него бабушку, сына и дочь. У сына и дочери появились дети - внуки дедушки. Один из внуков, несмотря на то что у него есть доли в другом жилье, имеет право пользования этим жилым помещением, так как его отец был вселен как член семьи. Чтобы не выделять долю отцу, было принято решение признать утраченное право пользования непосредственно сына дедушки. Можно было решить проблему другим способом - получить справку от органов опеки о согласии на приватизацию без участия несовершеннолетнего. Однако на практике такую справку получить сложно.
В заключение хотелось бы подчеркнуть, что защита прав на недвижимость - это ключевой аспект успешных арендных отношений. Знание своих прав и обязанностей, а также готовность к конструктивному диалогу могут помочь избежать многих конфликтов. Однако, в случае затяжного или острым спора, рекомендуем обратиться к профессионалам, которые помогут найти эффективное и законное разрешение спора. Только взаимное уважение и сотрудничество могут обеспечить защиту прав всех сторон и сохранение здоровых отношений между арендодателем и арендатором.