На волне успеха предыдущего поста (у меня появился первый подписчик!) решил рассказать про свое основное дело, как я к нему пришел, немного про внутрянку и особенности. Т.к. компания небольшая и ещё не всего достигла, то путь у нас не от А до Я, а пока до Д)
Вряд ли вы в своей жизни часто сталкиваетесь с оценщиками или вообще слышали про них. До 3-го курса универа я тоже не знал, что вообще такая профессия есть. А вы, наверняка, сталкивались с оценщиками, когда покупали квартиру/дом/землю в ипотеку, где в обязательном порядке требуется отчет об оценке.
Учился я себе спокойно на строительном факультете на специальности "Экспертизу и управление недвижимостью", думал, что окончу вуз и буду работать в какой-нибудь управляющей компании... Но на 3-ем курсе у нас появились дисциплины, связанные с оценочной деятельностью и я впервые услышал о такой профессии. До сих пор помню фразу преподавателя про то, что на ежегодные собрания оценщики каждый раз приезжают на новых машинах (сейчас уже понимаю, что он немного приукрасил). А после 3-го курса началась практика, на которую я реально ходил, и около месяца отработал в оценочной компании ассистентом оценщика. Работа мне не понравилась: целый день сидеть за компьютером, возиться с экселем, вордом, искать какую-то информацию в справочниках и интернете... На момент окончания практики я себя оценщиком не видел. Начался 4-ый курс и в сентябре мне позвонил руководитель оценочной компании, где я практиковался и пригласил на работу. Я отказываться не стал: работа была нужна, работа не пыльная, что-то смогу делать из дома, а то что не нравится - стерпится-слюбиться. Уже не помню, какие были работы, что оценивал, но помню, что проекты были нешаблонные, были интересно разбираться, помню, как кайфовал от того, что из кучи информации выбирал нужную и получал тот результат, который был нужен. Это будто передо мной лежит куча каких-то паззлов, а я из них смог собрать нормальную картинку. Так я стал привыкать к этому делу, после окончания основной учебы ещё до получения диплома я уже устроился на работу в эту компанию и работал в офисе. Самое яркое воспоминание с того времени: мы поехали с руководителем осматривать несколько колхозов в соседний регион на неделю, жили в гостинице, играли в бильярд по вечерам...
Как я стал предпринимателем
За 3 года работы в компании я прошел путь от ассистента оценщика до коммерческого директора. И в какой-то момент поиска новых заказов я наткнулся на сайт фриланса для оценщиков, он тогда только-только запускался, и я поддался соблазну эти небольшие заказы выполнять самостоятельно. Потом этих заказов становилось больше, я стал это уделять время не только дома, но и на работе, а потом и даже коллегу подключил. В какой-то момент совесть взяла свое, я рассказал руководителю, он попросил проводить все эти проекты через компанию, я отказался и отношения стали ухудшаться. Параллельно с этими событиями смотрел ролики Бизнес Молодости на ютубе. В итоге несколько факторов сложилось к тому, что пора организовывать свою фирму, что я и сделал. В первый месяц своего бизнеса заработал в 2 раза больше, чем была у меня ЗП и для меня это стало подтверждением того, что я на правильном пути. Страшно было - капец! Изначально в команде было 2 человека: я и девочка, которая работала со мной, потом были новые люди, кто уходил, кого-то увольнял, наверно, в общей сложности 20 человек так или иначе работали в моей компании, на данный момент основной костяк - 7 человек и несколько фрилансеров. О проблемах с сотрудниками за время существования компании расскажу, наверно, в другой раз. Практически все оценочные компании появляются "почкованием": есть компания, в ней вырастают сотрудники - создают свои компании, в которой снова вырастают сотрудники... В момент, когда я уходил в свое дело, я был 4-ой "почкой" в этой цепочке.
В детстве не мечтал быть бизнесменом, хорошо помню, как в один день перед порогом нашего офиса поймал себя на мысли: как хорошо, что я не предприниматель, не нужно думать о зарплатах, новых заказах, расходах, новых сотрудниках...
Для чего вообще нужна оценка?
Если честно, то единственным массовым случаем, когда бывает нужна оценка - это ипотека, все остальное встречается довольно редко и на своей практике сталкивался с несколькими десятками уникальных случаев, когда нужна бывает оценка, про все, конечно, рассказывать не буду, но про более-менее частые расскажу.
Снижение кадастровой стоимости
У всего недвижимого имущества есть кадастровая стоимость, именно от неё считается налог на имущество, в квитанциях, которые вы получаете в конце года. Кого-то данная стоимость не устраивает, т.к. не устраивает налог и есть возможность её снизить, но для 90% объектов стоимость определена ниже рыночной, чаще всего такую услугу заказывают владельцы крупных объектов или тех, где не учтены какие-то особые условия. Для примера: по документам на участке есть здание, которое фактически разрушено, государство его оценивает исходя из того, что оно нормальное (т.к. оценка массовая, тут винит гос-во не в чем). Кадастровая стоимость у него 20 000 000 у.е., а рыночная 200 000 у.е. Естественно собственник хочет платить налог исходя из фактического состояния объекта и заказывает отчет.
Совершение сделок с участием юридического лица
Когда компании необходимо продать машину, оборудование, недвижимость или сдать в аренду какое-то имущество, то чаще всего это делается простым заключением договора. Но! Есть замечательная налоговая, которая может усомниться в рыночности условий таких договоров и может что-то задним числом доначислить. Чтобы себя обезопасить от таких нападок налоговой предприниматели заказывают оценку.
Раздел имущества при разводе
Надеюсь, что из моих читателей никто с таким не столкнется, но такое, увы, бывает. Есть семья, у неё есть, например, квартира, 2 машины и дача, семья распадается и имущество они не могут поделить, поэтому обращаются к оценщику, чтобы он определил стоимость и исходя из этой стоимости уже были какие-то компенсации друг другу.
Он может быть разный: авария, затопление, пожар, умышленный/неумышленный вред и т.п. В любом из этих случаев есть имущество, которое пострадало, и данный ущерб необходимо посчитать. Чаще всего это доходит до суда и итоговый результат определяет эксперт по назначению суда, а по сути такой же оценщик.
Когда умирает ваш родственник и у него какое-то имущество, вступить в наследство можно только через нотариуса, который попросит данное имущество оценить, мы оценивали машины, катера, ружья, акции на депозитном счете, квартиры, дома и прочее...
Думал написать ещё несколько вариантов, когда нужна оценка, но решил, что уже достаточно)
Как говорит мой хороший друг: "Есть 3 подхода в оценке: сравнительный, доходный, затратный - но главный из них творческий". Оценочная деятельность - регулируемая деятельность, есть СРО, есть профильный федеральный закон и ФСО (федеральные стандарты оценки). И по закону вся оценка является НЕЗАВИСИМОЙ, т.е. ни заказчик, ни пользователь оценки, ни какое-то третье лицо не имеют права влиять на итоговый результат оценки. Как вы думаете хорошо ли работает данный закон? Уверен, ответ вы знаете) Так вот закон и стандарты вводят основную канву оценки, но не говорят оценщику как именно считать каждый объект, какими справочниками пользоваться, откуда брать информацию, что важнее в объекте: его состояние или физические характеристики. Имея достаточную свободу любой оценщик из огромного количества информации выбирает ту, которая нужна ему (на самом деле не ему) и все повествование в отчете строит так, чтобы результат не вызывал вопросов. По своему опыту скажу, что одно и то же оборудование можно было оценить как в 10 млн, так и в 120 млн, и любую цифру можно было обосновать. Как писал выше есть 3 фундаментальных подхода: сравнительный - сравниваем объект оценки с подобными (с авито, циан, авто.ру и др.); затратный - считаем сколько стоит воссоздать такой же или идентичный объект, затем вычитаем износ; доходный - рассчитываем чистый доход, который приносит или может приносить объект, и через него определяем стоимость.
Пожалуй, на этом длиннопост можно завершать, надеюсь, что дочитали до конца и вам было интересно. Если увижу отклик, буду дальше рассказывать про свой бизнес и про деньги в нем.