Может ли одно неочевидное решение в коридорах МинФина запустить цепочку падения спроса, роста цен и паники в отчётах застройщиков? Судя по реакции — да. Но, почему?
Новый выпуск подкаста от инвест-канала «Fond&Flow»
Как всегда, девелоперам не дают спокойно жить. Будь это при ставке 21%, при 20% или при 18% соответственно. А всё дело в том, что очередная «угроза» пришла оттуда, откуда, казалось бы, должен исходить позитив для всего сектора — от государства и банков.
📅 С 7 августа 2025 года, ожидается сокращение объема выдачи льготной ипотеки на 15–25% из-за отмены повышенного возмещения банкам по таким программам. (Источник)
А вот что это значит для рынка недвижимости и перспектив акций застройщиков... Давайте разбираться
🌚 Больше невыгодно. Почему банки могут свернуть участие в господдержке?
Чтобы долго не вдаваться в подробности, суть:
🔹 Что было (с 7 февраля по 6 августа) — банки получали компенсацию в размере КС + 3–3,5% для покрытия разницы между рыночной и льготной ставкой (например, 6% по семейной ипотеке).
🔹 Что будет (с 7 августа) — возвращение базы, компенсация рассчитывается как КС + 1,5–2%. Это снижает маржинальность для банков, так как при высокой ключевой ставке компенсация может не покрывать их издержки.
И делается это все, потому что... бюджет немного не вывозит такие нагрузки. На секундочку, в 2025 году выделено на льготные программы 637 млрд ₽, что почти в ТРИ раза больше значений в 2024. Плюс незабываем про "политику охлаждения рынка недвижимости".
🧠 И да, программы господдержки останутся, но банкам станет менее выгодно активно в них участвовать. Ну и соответственно, придут ужесточения для заёмщиков, что в теории должно поднять цены на квартиры, чтобы компенсировать издержки бедненьких застройщиков. На практике считаю это маловероятным
По данным разных "экспертов" по недвижимости (Алексей Попов, Олег Абелев и другие), выдача льготной ипотеки сократится на 15–25% уже в августе по сравнению с июлем. К середине осени спрос на новостройки может упасть до 25–40% в регионах, где льготные программы составляли до 85% сделок. (Источник)
Вообще, лично для меня, все как-то нелогично выходит. Если я правильно понимаю, то банки и льготные программы = главный драйвер спроса (сейчас), а государство вроде бы обещало помогать...
Это уже помощь, или только начало?
💢 Влияние на рынки. Как события отразиться на недвижимости и акциях застройщиков?
Конечно, думаю, всем очевидно, что это плохая новость для инвесторов, которые рассчитывают на акции девелоперов. Особенно в краткосрочной перспективе.
📰 Для начала, по традиции — повышенное внимание к сектору после публикации официального заявления в СМИ. В течение недели будут активно писать, что "всё пропало", "застройщики теряют поддержку", "рынок недвижимости умер". Соответственно, надо быть готовым к коррекции (возможно, небольшой)
Также думаю, увидим много неприятных цифр в отчётах застройщиков за 3–4 квартал, так как все ожидают хорошие показатели на фоне смягчения ДКП.
🤔 В итоге, по первой оценке, считаю новость необоснованно популяризованной в настолько негативном ключе. Да, спрос на новостройки упадёт, банки станут придираться к заёмщикам, но разве это сопоставимо с теми проблемами сектора, что мы уже частично прошли? Грамотные девелоперы давно нашли обходные пути к карманам людей (рассрочки, субсидирование ставки или программа "ипотека + рассрочка"). Жду краткосрочного негатива, который сменится на позитив при дальнейшем снижении ставки, что увеличит спрос на нельготные продукты.
Как думаете, приведёт ли сокращение льготной ипотеки к значительному росту цен на жильё в 2025 году?
Очень важна ваша поддержка, ставь – ♥, и подпишись на канал, чтобы не упустить от меня что-то интересное!
