Строительство дома за 2,5 месяца: мой опыт
Привет, друзья! Сегодня я хочу поделиться с вами своим опытом строительства дома. Дом, который я построил всего за 2,5 месяца – это проект, который стал для меня настоящим вызовом и проверкой на прочность. Но я справился, и теперь хочу рассказать вам о своих успехах и неудачах, а также дать несколько советов по строительству.
Зима – лучшее время для строительства дома, надеюсь это будет вам полезно.
16 этапов строительства
Весь процесс строительства я разделил на 16 этапов. Это позволило мне четко понимать, какие задачи стоят перед мной на каждом этапе, и контролировать процесс. Вот некоторые из них:
– подготовка участка под строительство;
– возведение фундамента;
– строительство стен;
– монтаж крыши;
– установка окон и дверей;
– внутренние отделочные работы.
Дом в ипотеку - гарантия качества! Или нет?
В обсуждении предыдущего поста Всё по договору. Или как вас законно обманут при строительстве загородного дома, посвящённого аудиту строительных договоров и скрытых в них мошеннических пунктов (один из которых - право подрядчика бесплатно забрать стройматериалы заказчика по окончании строительства, внезапно для меня начали отстаивать некоторые), часто мелькало мнение, что покупка готового/строительство нового дома в ипотеку как-то страхует будущего владельца. Якобы, по той причине, что в сделке участвует банк, для которого дом является объектом залога, а в банке-то всё точно почти как в аптеке и он не даст купить/построить откровенную фигню.
Вынужден разочаровать тех, кто верит в Деда Мороза заинтересованность банков качеством домов. Банк заинтересован только в одном - выдать заёмщику кредит и получить его обратно с конскими процентами. Поэтому, если речь идёт о покупке дома б/у и в сделке участвует оценщик банка, он не будет проводить обследование. Во всяком случае, я ни разу не видел и не слышал от своих заказчиков, чтобы оценщик приезжал на объект с оборудованием и лазил в подпол или на чердак. Обычно это аккуратно одетые ребята, которые определяют ликвидность дома на глаз и по совокупности признаков. Большее внимание уделяется внешнему виду и расположению, чем техническому состоянию. В этом смысле они похожи на автоперекупов - машина для них должна иметь товарный вид, а что там под капотом - дело десятое. Задача оценщика - получить понимание, вызовут ли осматриваемые руины интерес у других покупателей, которых придётся искать в случае банкротства должника.
Некоторые упоминали кадастрового инженера, мол, он же смотрит дом перед покупкой в ипотеку. Тут опять мимо. Кадастровый инженер отвечает за соответствие фактического расположения дома и его размеров указанному в реестре, проверяет отсутствие обременений (запрета на строительство для участка, например).
При регистрации нового дома он просто заносит в реестр его привязку к участку и планировку. Всё! Его вообще не волнует из чего построен дом, хоть из старых покрышек. Главное - расположение без нарушений Градостроительного и Земельного кодекса, чтобы объект нормально внесли в Росреестр.
Есть ещё такой персонаж, как риелтор. Но по отношению к нему большинство не питает иллюзий. Человек заинтересован в продаже дома любой ценой, поэтому скорее сам будет скрывать дефекты, чем укажет на них. Я работаю с парой риелторов, которые заказывают обследование дома для своих клиентов, но это скорее исключение из правил. Большинство отечественных риелторов ленивые бездельники, которые просто демонстрируют дом во время отсутствия хозяев. И то, умудряются опоздать на объект.
Счёт обследованных мной домов давно перевалил за тысячу и среди них было немало купленных в ипотеку развалюх со сгнившими перекрытиями, лопнувшими фундаментами и текущими крышами. Или, построенных недобросовестными подрядчиками без соблюдения норм утепления. Один из таких примеров, расщеленный брусовый дом, о котором я писал в посте Брусовый дом расщелило из–за кармы владельца.
Его хозяин рассказывал мне, что для строительства он влез в ипотеку, а в итоге получил дом, потребляющий 30 тыс. рублей в месяц зимой. Получилось, что хозяин и его семья попали на двойную ипотеку. Одну они платили банку, а другую Деду Морозу при наступлении холодов в виде платежей за электричество. Такая вот "простая уличная магия" с исчезновением денег.
Поэтому, при покупке/строительстве дома не советую надеяться на кадастровиков или оценщиков, их задачи далеки от проверки конструктива и качества дома. Либо нанимайте специалиста по техническому обследованию, либо обследуйте сами, насколько получится, по моей инструкции - Как не потерять всё при покупке загородного дома. Чек-лист для начинающего домовладельца. Никто не позаботится о сохранности ваших средств и нервов, кроме вас самих.
Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, выездное и удалённое обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.
Что творится с ценами на квартиры
Последние три года обдумываю покупку квартиры. Коплю понемногу и понимаю, что с каждым месяцем купить квартиру, даже в ипотеку, все сложнее. На три месяца отпустил мысль. За это время вылезла вверх ключевая ставка. И опять выросла цена на недвижимость. За последние 5 лет цены реально выросли в два раза. Льготная ипотека просто похоронила возможность купить квартиру у не военного, it-шника, медика или человека без детей (возможно есть еще несколько категорий).
Расхотелось размножаться в Якутске
Взято с доски объявлений Doska.ykt
Сделал бот для подбора квартир
Привет! Сделал бота, который не клянчит данные, но даёт какое-никакое представление о ценах, планировках и расположении квартир.
В тг ищите @Lysenkoflat_bot
Там, кстати я и всякие полезные доки оставляю, кто сейчас сидит и держится за голову решая квартирный вопрос - залетайте, не пожалеете. Там, например, гайд лежит про ипотеку для чайников, для простых людей понятным языком объяснил что это за новый вид рабства и как его хакнуть, чтобы наоборот при помощи ипотеки заработать (спасибо льготным условиям от Владимира Путина)
UPD: бот упал, а заметил я это только сейчас (18:00 по МСК). Все, кто заходил и ничего не работало - проверяйте ещё раз, сейчас должно заработать)
Поиграем в бизнесменов?
Одна вакансия, два кандидата. Сможете выбрать лучшего? И так пять раз.
Что не так с риелторами?
Всем привет, я Юра Лысенко, живу в Питере и уже 4 года помогаю друзьям, старым знакомым, родственникам заключать сделки по недвижимости. Последний год работаю на себя, изучаю рекламу и ищу новые адекватные способы общения с теми, кто хочет купить правильно квартиру.
На самом деле, профессия считается довольно позорной среди общества, разговоры с агентами приравнивают к изнасилованию с отягощающими, а размышления о стоимости их услуг приводит в полный шок и ярость большинство людей.
Я решил создать серию постов и рассказать, почему всё устроено именно так, чем же на самом деле занимаются риелторы (и занимаются ли), почему там не всё так однозначно.
Правильнее всего будет начать с того, чтобы уточнить а кто это такие - потому что риелторством называют всё подряд в недвижимости, но не всё им является. Итак:
Риелтор - как правило, агент, работающий в сфере вторичной недвижимости. Именно они с самой древности помогали знати реализовывать свои замки и усадьбы. Т.е. самая древняя работа, связанная с торговлей недвижимости.
Рентье - им можно назвать собственника квартиры, в которой вы снимаете жильё. Тот агент, который вам за 50% от стоимости аренды показывает где туалет, а где кухня - по сути, помощник рентье, его бегунок. Скажу прямо, внутри профессии считается самой недостойной, опытный риелтор лишь из одолжения собственнику возьмется за такое.
Агент строящейся недвижимости - относительно новое направление, особенно в России. Более структурированным и цивилизованным стало в начале 2010-ых годов. Отличий от риелторов много - агент является связующим не между двумя людьми в сделке по купле-продаже, а по сути консультантом, представляющим одного или множество застройщиков.
В свое время застройщики поняли, что дешевле обучить продавцов на фрилансе и платить им лишь по факту заключения сделок, чем содержать свой отдел продаж. Так и появились агенты.
Много агентов. Видите ли, оклада у агентов нет, но есть очень хорошие комиссионные, от 60 000 до 300 000 и выше рублей...всего за одну сделку! А если таких сделать, например, 6? Вот молодые и бегут в эту индустрию, теряя голову. И разбиваются об скалы реальности.
Что такое одна сделка? Это один клиент, у которого есть возможности, деньги и желание работать именно с вами. Легко ли такого найти? По первой - да. Мы этот этап называем "ближний круг" - когда агент-стажер как представитель Орифлейм обзванивает всех своих бро, однополчан, одноклассников, даже родственников и умоляет купить с ним квартиру. И вот, первые 1-2-3 сделки + бесценный опыт работы у тебя в кармане. А что делать дальше? А вот дальше и начинается самое жесткое.
Можно я ещё раз отвечу на вопрос, что такое одна сделка?
Одна сделка в месяц, это 5 заинтересованных клиентов, у которых есть желание, но пока нет возможности. А 5 заинтересованных клиентов это 50 успешных телефонных разговоров, где вас не послали на йух и согласились на дальнейший диалог. 50 успешных разговоров это более 500 общих звонков по контактным данным, взятым черти откуда всеми правдами и неправдами. 500! 25 новых людей в день, примерно 24 из которых пошлют тебя прямо по телефону.
С этими правилами новенькие знакомятся, но основная часть не вывозит и отваливается спустя пару месяцев (ну потому что адекватная психика не готова терпеть СТОЛЬКО оскорблений), а вот другие...у них начинает течь чердак. Вот эти вылизанные с иголочки люди-роботы с гарнитурой в ухе и вечно в костюме - бойтесь их, потому что они разменяли когда-то здоровую психику на деньги и успешную карьеру в риелторстве.
Почему там, по ту сторону трубки вы слышите голос невменяемого человека, который очень странно с вами разговаривает? 500 непрошенных звонков, отсутствие оклада и жесткий стероидный стиль продаж большинства агентств - и всё, ты становишься бесчувственным болванчиком, который перестаёт ощущать реальность.
Кто-то в свое время назвал такое профдеформацией, я же считаю что это просто вялотекущий психоз.
Все ли агенты такие? В большинстве агентств, особенно крупных - да. Я сам выходец с двух крупных контор. Решил учиться у великих, но ужаснулся от устаревших методик продаж и самого подхода к клиентам. В итоге не вписывался в сектантский коллектив, не хотел делать непрошенные звонки людям, тщетно пытаясь объяснить, что мы занимаемся какой-то херней.
Что забавно, сама профессия реально интересная, (В будущих постах я вам докажу это!) - надо знать каждый объект, каждого архитектора и строителя. Много ездить, много фотографировать. Общаться с крутыми людьми (потому что люди, решившиеся на ипотеку реально очень смелые и целеустремленные). С учетом реалий - ещё надо разбираться в каждом банке и знать каждую ипотечную программу + все юридические ограничения по сделкам и возможности обойти их.
Последний год, повторюсь, я работаю на себя. Так я могу не делиться комиссией с агентством, а лишь выплачивать за выполненные услуги юристам и ипотечным брокерам. Также, не приходится слушать всякий сектантский бред.
Как я ищу клиентов? По старинке - через сарафанку и рекомендации. Помог человеку, тот ещё двоих отправил и так далее. Я думаю так у любого знатока своего дела происходит: если ты крут, то люди сами на тебя выходят.
В свободное время пробую вести полезные колонки в Запретграмме, залетайте в гости посмеяться ( @Lysenko_yuri_ ).
Кстати, сколько я звонков делаю в месяц? Дай бог, 30-40. И то, большинство связаны с процессами самого сопровождения сделки.
Дайте знать, если было интересно и полезно. Хочется обелить репутацию моей любимой работы, показать какой недвижимость может быть интересной. Возможно, исторические сводки сделать или больше рассказать про город, урбанистику, планы развития Санкт-Петербурга дальше. Или показать, как отличать дауна в пиджаке от реально полезного агента, который поверьте, вам точно поможет на сделке. Как? Готов всё рассказать, что знаю, но в следующих постах, подписывайтесь)