Лига Недвижимости

И в той же расписке продавец указал, что в случае отказа от продажи он вернет покупателю сумму залога в двойном размере, а если покупатель откажется от сделки, то сумма залога не возвращается.

Перед тем, как заключать сделку, покупательница еще раз внимательно осмотрела дом (с привлечением специалистов) — и выяснилось, что дом имеет ряд серьезных недостатков (неровные полы, температура воздуха ниже нормы, а пруд, расположенный на участке, выходил за его границы, что грозило в будущем спорами с соседями).

Поэтому покупательница отказалась от покупки этого дома и потребовала вернуть ей деньги. Но продавец отказался, сославшись на условия расписки.

Спор перешел в суд. Продавец заявлял, что у них с покупателем было заключено соглашение о задатке (а по закону задаток действительно не возвращается в случае отказа купить объект).

Покупатель же требовала вернуть ей деньги, т. к. это был всего лишь аванс — а он подлежит возврату независимо от того, по какой причине сделка не состоялась.

Исход этого спора зависел от того, какое соглашение заключили продавец с покупателем, передавая деньги: о задатке или об авансе (при том, что в тексте расписки эти деньги и вовсе именовались «залогом»).

Суд решил это дело так:

Закон предусматривает, что соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме (ч. 2 ст. 380 ГК РФ). В данном же случае передача денег была оформлена распиской, подписанной одним лишь продавцом.

Поскольку покупатель не подписал этот документ, то нельзя признать его письменным соглашением. Следовательно, переданные деньги не являются задатком. Кроме того, в тексте расписки слово «задаток» не фигурировало — что опять-таки подтверждает отсутствие соглашения сторон по этому поводу. А поскольку соглашения нет, удерживаемые ответчиком средства в сумме 100 000 рублей являются неосновательным обогащением и подлежат возврату истцу.

Апелляционная инстанция согласилась с таким выводом и оставила решение в силе (Свердловский облсуд, дело №33-9278/2023).

Таким образом, ссылаться на правила о задатке можно лишь в том случае, когда деньги были переданы на основании соответствующего письменного соглашения (а не расписки) с прямым указанием на то, что это задаток.

Если эти условия не соблюдаются, деньги придется вернуть по правилам аванса, даже если в расписке было сказано иное.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

В ответ она обратилась в Верховный суд РФ, требуя признать действующий порядок расчета платы за ЖКУ в случае непередачи показаний счетчиков незаконным (в частности, нарушающим ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», где запрещается включать в договор условия, ущемляющие права потребителя).

Однако никаких нарушений Верховный суд РФ в данном случае не нашел.

По его мнению, оспариваемые нормы регулируют лишь порядок расчета платы за коммунальную услугу при отсутствии показаний прибора учета — поскольку в такой ситуации коммунальная организация не может рассчитать плату по фактически потребленному объему ресурса, а принудить потребителя передать показания счетчика она не вправе (Правила №354 действительно не возлагают на граждан такую обязанность).

Определение же порядка расчета платы за ЖКУ, по мнению суда, нельзя отнести к ответственности.

Ссылку на Закон «О защите прав потребителей» также отклонили, поскольку ГК РФ (ст. 426) допускает установление в определенных случаях правил, обязательных для сторон публичных договоров — что в данном случае реализовано посредством утверждения Правил предоставления коммунальных услуг (ПП РФ от 6 мая 2011 г. №354) (решение Верховного суда РФ по делу № АКПИ23-141).

Таким образом, долгий перерыв в передаче показаний счетчика может вылиться впоследствии во внушительный счет за коммунальные услуги — и даже суд не поможет отменить эти начисления, поскольку действующие правила предусматривают расчет по нормативу потребления и числу проживающих.

Так, например, в Московской области действуют такие ежемесячные нормативы: холодная вода — 4,24 м3 на человека, горячая вода — 3,12 м3 на человека (Распоряжение Министерства ЖКХ МО от 20 октября 2020 г. № 386-РВ).

Можно себе представить, сколько придется заплатить, если в квартире зарегистрировано несколько человек (например, в одном из судебных дел собственнику начислили плату за 62 жильца, которые числились на регучете в его квартире, хотя фактически они там не проживали — определение Мосгорсуда по делу №33-13099/2022).

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Многие собственники сдаваемого жилья, возможно, удивятся, но закон прямо не предусматривает возможности досрочно расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке без обращения в суд.

В прошлом году этот вопрос даже дошел до Конституционного суда РФ — и там постановили, что в договорах краткосрочного найма (сроком до 1 года) можно включать условие о досрочном расторжении соглашения без обращения в суд (на основании письменного уведомления), но только если будут предусмотрены справедливые основания для этого — т. е. какие-то существенные нарушения договора, допущенные одной из сторон (Постановление от 2 июня 2022 г. № 23-П). Но, как показывает практика, понимание «существенного нарушения договора» у всех может быть разным.

Приведу в качестве примера любопытный случай, который недавно разбирался в суде.

Прожив в съемной квартире всего 10 дней, женщина отправила собственнице уведомление, что расторгает договор досрочно и требует вернуть ей арендную плату и страховой депозит за вычетом фактических расходов на оплату коммунальных услуг. Причиной отказа от договора стало наличие в квартире тараканов, о чем женщину не предупредили при заключении договора найма.

Однако собственница квартиры отказалась возвращать деньги, посчитав, что насекомых нельзя признать уважительной причиной для расторжения договора — и спор между квартирантом и наймодателем перешел в суд.

Там внимательно изучили текст заключенного договора — а он, в частности, предусматривал следующее: - допускается односторонний отказ от исполнения договора досрочно, если другая сторона систематически нарушает условия соглашения, - отказ оформляется путем направления другой стороне письменного уведомления с указанием причины отказа не позднее, чем за 30 дней до даты расторжения, - в случае одностороннего отказа нанимателя от договора наймодатель возвращает ему сумму страхового депозита и остаток платы за оставшийся срок действия договора.

В данной ситуации квартирант исполнила все условия для досрочного отказа от договора, направив наймодателю письменное уведомление и сославшись на наличие в квартире тараканов (этот факт имел для нее существенное значение, а в договоре не было никакой оговорки по поводу наличия в жилом помещении насекомых). А вот наймодатель, по мнению суда, не исполнила свою обязанность по передаче жилья, отвечающего необходимым санитарным требованиям (соответствующий пункт также имелся в договоре).

В итоге суд признал, что передача нанимателю квартиры с тараканами является существенным нарушением договора найма со стороны собственницы, и взыскал с нее заявленные истцом суммы. А ссылку ответчика на то, что она после отъезда квартиранта долго отмывала жилье от шерсти и грязи домашних животных истца (значит ей полагается компенсация), суд отклонил, поскольку никаких претензий по этому поводу собственница ранее не предъявляла и доказательств своих слов не представила.

Вышестоящие инстанции оставили это решение в силе (Коптевский р-й суд г Москвы, дело №2-534/2022; Второй КСОЮ, дело №8Г-11287/2023). Как видно, в случае спора между собственником жилья и квартирантом решающее значение имеет текст договора, который был заключен между ними изначально.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Запах макарон, целых 3 раковины и шаговая доступность до метро - все это самая дешевая квартира в Казани, находится она в Авиастроительном районе столицы. А самая дорогая, конечно, в Вахитовском районе. В самом центре - роскошные апартаменты в 270 кв.м. Здесь есть собственная терраса и огромные комнаты.

Сколько стоят квартиры и как они выглядят в жизни - смотри в нашем новом ролике

Ошибки при заключении сделок с недвижимостью обходятся очень дорого — прежде всего, покупателю. В качестве показательного примера приведу дело, которое разбиралось в одном из столичных судов.

К женщине обратилась ее знакомая с предложением выгодно приобрести 100-метровую квартиру в Москве.

Как она пояснила, в ее фирму, которая занималась выдачей займов, обратилась гражданка. Ей срочно нужна была крупная сумма денег, но доходы она подтвердить не могла, так что в займе ей отказали.

Но поскольку у нее была в собственности квартира, ей предложили получить деньги взамен на недвижимость.

Женщина согласилась выдать необходимую сумму взамен на квартиру — и вскоре, при содействии представителя той самой фирмы, был заключен договор купли-продажи.

А после этого начались проблемы. Сначала Росреестр отказался регистрировать переход права собственности на квартиру, поскольку заявление на регистрацию было подано представителем, а в ЕГРН стояла отметка о том, что собственник запрещает регистрировать сделки с его квартирой без его личного участия.

Затем продавец и вовсе заявила, что подавать документы на регистрацию не будет, поскольку эта сделка недействительна: по состоянию здоровья она не могла понимать значение своих действий, подписывая договор.

Покупательница обратилась в суд, требуя обязать продавца зарегистрировать переход права собственности по договору, но в ответ получила встречный иск о признании сделки недействительной.

Что происходило при заключении этой сделки на самом деле, неизвестно — но, как следует из решения суда, покупательница настаивала на том, что полностью расплатилась с продавцом в день подписания договора.

Она представила расписку за подписью собственницы квартиры, где та подтверждала, что получила от покупателя обозначенную в договоре сумму наличными деньгами. В договоре также был пункт, согласно которому стороны подтверждают, что расчет между ними произведен полностью на момент заключения сделки.

Продавец же, со своей стороны, заявляла, что никаких денег она не получала и совсем не помнит о том, как подписывала документы: как выяснилось, она стояла на учете в ПНД, но не была при этом лишена дееспособности официально.

Суд назначил экспертизу для того, чтобы выяснить, насколько заболевание продавца не позволяло ей понимать значение своих действий — и эксперты подтвердили, что при таком состоянии адекватное восприятие действительности существенно затруднено.

Поэтому суд удовлетворил встречный иск продавца и признал сделку по продаже квартиры недействительной (ст. 177 ГК РФ).

А в возврате денег покупателю при этом отказали, поскольку расписка, подписанная человеком, не способным понимать значение своих действий, также является недействительной. Других же доказательств передачи денег продавцу представлено не было.

Вышестоящая судебная инстанция согласилась с решением, оставив его в силе — таким образом, женщина осталась и без квартиры, и без денег (Московский городской суд, определение по делу №33-46929/2019).

Чтобы избежать подобной ситуации, рекомендуется избегать наличных расчетов по сделкам с недвижимостью.

Куда более надежной формой расчета является безналичный денежный перевод на счет продавца (в т.ч. такие разновидности расчетов, как банковский аккредитив или перевод на депозитный счет нотариуса).

Факт такого расчета впоследствии можно будет легко доказать выписками с банковских счетов.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.