Есть у меня хороший знакомый из славного города Екатеринбург, у которого отец неплохо умеет в ковку металла, и за многие годы упорной работы смог выстроить неплохой бизнес, в котором он руководитель, это я все к тому, что человек не глупый и опытный.
И вот Сергей Михайлович, так зовут отца моего приятеля, пару лет назад, по случаю прикупил двухкомнатную квартиру в пригороде Екатеринбурга, а случай заключался в том, что его старый клиент срочно продавал квартиру, и за срочность готов был значительно подвинутся в стоимости.
Сергей Михайлович поднапрягся, часть денег вынул из бизнеса, часть занял у знакомых, в итоге собрал 5 000 000 рублей, рыночная стоимость квартиры была около 7 200 000 рублей.
Для проведения сделки Сергей Михайлович обратился к риэлтору, которого ему посоветовали по знакомству. Риэлтор проверил сделку, сказала, что все нормально, помогла оформить документы, взяла свои 150 000 рублей и помахала ручкой.
А спустя два года Сергей Михайлович получил копию определения арбитражного суда о назначении заседания по оспариванию купли-продажи квартиры в деле о банкротстве продавца.
Как оказалось, продавец на момент сделки по продаже квартиры имел два решения о взыскании с него в пользу банков суммы на 4 000 000 рублей, на которые он подал жалобы, и еще два иска от других банков были в суде первой инстанции. Именно поэтому продавец так срочно хотел продать квартиру, времени оставалось совсем мало, после рассмотрения жалоб, банки получили бы исполнительные листы, направили бы их приставам, которые бы наложили запрет на всё имущество и квартиру было бы уже не продать. Тут стоит отметить, что данная квартира досталась ему в наследство недавно, информации у банков о ее наличии не было, поэтому наложить запреты они не просили.
Куда смотрел риэлтор мне искренне непонятно, так как наличие судебных споров у продавца — это стопроцентная причина отказаться от сделки, как минимум, до полной проверки этих споров. Судя по сайтам судов, вся информация о судебных делах была размещена своевременно, но риэлтору это было неважно, и это, однозначно, ее косяк.
Меньше чем через год продавец подает на свое банкротство, в процессе банкротства выясняется, что у него есть единственное жилье, а также всплывает эта сделка, и управляющий подает на её оспаривание, указав, что сделка была совершена когда уже были просрочки по обязательствам, что деньги с продажи должны были пойти на закрытие долгов, а они ушли неизвестно куда, плюс сам факт продажи квартиры со скидкой в 32%, что показала экспертиза, причинил вред кредиторам, так как разница в цене могла быть направлена на погашение задолженности. Сумма долгов больше 7 млн. рублей.
Тут стоит сказать, что сама по себе продажа квартиры со скидкой, не всегда признается судами основанием для признания сделки недействительной, нет какого-то установленного порога, однозначно, можно говорить, что все что ниже 20% разницы, в отсутствии иных злоупотреблений, не признается судами, как основание для отмены, а вот выше 20% уже могут быть варианты, но и при 32% остаются шансы.
Сергею Михайловичу рекомендуют «зубра в адвокатской деятельности», с 30 летним стажем в органах, который берет с Сергея Михайловича 200 000 рублей, дважды летает на судебные заседания, так как должник зарегистрирован в другом городе, на перелеты и проживание просит еще 75 000 рублей, но безрезультатно, суд признает сделку недействительной.
В итоге Сергей Михайлович, скрывавший от семьи эту информацию, рассказал все сыну, который и попросил меня хоть чем-то помочь, определение суда еще не опубликовано, чтобы понять хоть, что-то я прошу прислать мне позицию адвоката, которые он представлял в суд.
В итоге «зубр в адвокатской деятельности» запорол все, что мог, сделав еще хуже.
В своем возражении на заявление управляющего адвокат написал, да сделка с дисконтом в 32%, но идите нахрен, стороны свободны в заключении договора и определении цены, скидка обусловлена тем, что у продавца были долги и покупатель думал, что он этими деньгами закроет обязательства, а так как не закрыл, то все вопросы к нему.
То есть вместо того, чтобы отбить одно основание – неравноценность встречного исполнения (низкой цены), адвокат дал суду и управляющему еще одно основание – осведомленность о неплатежеспособности или недостаточности имущества должника, что в делах о банкротстве признается, как совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов.
Даже если суд в своем определении промолчит об осведомленности, то обжаловать неравноценность теперь практически нереально, так как все доказательства и возражения нужно было нести в суд первой инстанции, доказать в апелляции, что не мог их предоставить в суд первой инстанции при наличии представителя в процессе ооооочень проблематично, но будем думать.
Ну, а мораль сей басни такова – будьте внимательны при сделках, проверяйте продавцов, если у вас есть агент, то просите представить доказательства проверки с их стороны, у меня, например, при сопровождении сделок с недвижимостью готовится заключение, листов на 20-30, в зависимости от обстоятельств, которое может потом быть использовано, как доказательство добросовестности и осмотрительности покупателя в спорных моментах, это первое. Выбирайте юристов с опытом в тех делах, в которые они заходят, это второе.
