Разбираемся с юристом, почему, если суд отобрал у вас купленную бабушкину хату, – то трындец будет вам, а не банку. Нет, защита «я платить по кредиту не буду – если хотите, то забирайте у бабули квартиру в залоге» не проканает.

На прошлой неделе в интернетах были активные бурления по поводу историй о демонических бабулях – которые продавали свою квартиру, отдавали вырученные деньги мошенникам, а потом по суду отбирали у покупателей недвижимость обратно (см. обсуждение в этой серии постов).

Особенные подгорания наблюдались по поводу вот этой истории, где покупательница такой «бабулькиной недвижимости» осталась в итоге без денег, без квартиры, и с ипотечным кредитом на 30 лет.

Ряд комментаторов посчитал, что «это всё фигня, так как банк в принципе не имеет права в такой ситуации требовать возврата кредита»:

Я попросил юриста Александра Малютина (со специализацией как раз по оспариванию сделок в суде) помочь мне разобраться в юридической стороне вопроса – чё там с этими ипотеками? Можно ли потерять квартиру по суду, но при этом «успешно сохранить» на себе долг перед банком?

Увы, юрист всё подтвердил: недействительность основной сделки по купле-продаже квартиры не прекращает вашего обязательства перед банком. Сказать банку «лол, я платить не буду, иди продавай заложенную квартиру!» не выйдет: по ст. 42 закона об ипотеке, при изъятии недвижимости у залогодателя в рамках виндикации (это как раз наш случай «суд решил, что сделка недействительна, и квартира на самом деле по-прежнему принадлежит бабуле») ипотечное обременение объекта автоматически снимается. Если банк будет ерепениться и отказываться снимать ипотеку с квартиры – то бабушка без проблем сможет заставить его сделать это по суду (см. пример).

Вы тут можете сказать: «Да как так-то? Ведь аж сам Верховный суд РФ в июле этого года официально постановил, что если банк отобрал у ипотечника квартиру в залоге – то никакого больше погашения остатка долга банк требовать не вправе (даже если денег, вырученных от продажи квартиры, на полное закрытие задолженности не хватило)!»

Это замечание действительно справедливо. Более того, оно потенциально позволяет проворачивать с ипотекой любопытные штуки. К примеру, если вы вчера взяли квартиру в ипотеку с первоначальным взносом 10%, а сегодня на рынке кризис, и рыночная стоимость объекта внезапно упала на 50% (ну, предположим) – то в этом случае выгоднее как бы сказать банку «у меня лапки, платить по кредиту больше не буду, забирай квартиру!». Да, потеряешь в этом случае уже уплаченные 10% – но зато сможешь купить такой же объект по цене в два раза ниже, сильно выгоднее выйдет.

Правда, на практике всё может получиться не так красиво: если у вас реально есть деньги, а гасить кредит вы не хотите просто потому, что вы хитрый финансовый жук – то есть риск, что банк вас затаскает по судам и будет науськивать злобных приставов, чтобы они блокировали вам все банковские счета. По итогу вы, может быть, и выиграете это дело – но в процессе потратите столько нервных клеток, что лучше бы и не ввязывались.

Так вот, теперь возвращаясь к нашему примеру, когда суд признает недействительной саму сделку по покупке квартиры у обманутой бабули: к сожалению, здесь это решение Верховного суда вообще неприменимо. Ведь квартиру тут получает обратно изначальный владелец, а не банк забирает ее в счет погашения долга.

Короче, выходит, что да – ситуация «остался без квартиры, без денег, и с ипотекой» действительно вполне возможна на практике. Сейчас работаем с юристом над большим лонгридом с разбором этих рисков – подписывайтесь на мой ТГ-канал RationalAnswer, чтобы не пропустить (здесь на площадке материал тоже появится, конечно).

Знакомьтесь, Андрюша — наш современный русский Левша, который не подковы подковал, а бракоразводный процесс. Запомните эту историю, она — готовая инструкция в стиле «Как сохранить своё имущество, если сердце ошиблось».

Акт 1. Любовь и квадратные метры
Жил-был Андрюша. Парень не промах: заработал на свою однокомнатку, а его мама доживала свой век в двушке. Всё изменилось, когда он встретил Елену — женщину, показавшуюся ему идеальной: работящая, заботливая, не алчная. Поженились. Забеременнели. Чтобы было просторнее, Андрюша совершил рокировку: маму переселил в свою «однушку», а сам с женой и младенцем въехал в мамину двушку. Логично?

Акт 2. Мечта о своём доме
Потом задумались о втором ребенке. В двушке будет тесно. Андрюша продал ту самую двушку (мамину!) и купил частный дом в городе. Дом был, мягко говоря, «проект мечты»: старый щитовой домик, требующий вложений, но на своём большом участке, с газом и недалеко от центра. Жили они там счастливо лет пять. За это время Андрюшина мама умерла. Андрюша продал (свою! добрачную!) однокомнатную квартиру и на эти деньги построил новый, большой дом! Старый щитовой разобрал, а на его фундаменте возвёл первый этаж из легкого ячеистого бетона, а второй этаж каркасник. Герой! (все своими руками)

Акт 3. Крах семьи и гениальный ход
Но любовь прошла, и семья распалась. Встал вопрос о разделе имущества. Елена в суде конечно заявила, что дом нажит в браке. Аргументы Андрюши, что он куплен и реконструирован на добрачные деньги суд рассмотрел и КОНЕЧНО НЕ ПРИНЯЛ. И вот тут Андрюша проявил гениальность, достойную Остапа Бендера.

Что делает наш герой? Он вызывает оценщиков. А на участке на тот момент... стоит голый фундамент и аккуратно сложены в стопки пиломатериалы от разобранного дома. Оценщики фиксируют: «Объект недвижимости — жилой дом — отсутствует.» Выдают официальную бумагу.

Андрей идёт в суд и заявляет: «Делить, уважаемый суд, нечего. Дома — нет, так получилось, пошла трещина, пришлось разобрать. Есть фундамент (это часть земельного участка, арендованного у мэрии) и стройматериалы (личная собственность).» Суд, видя документы, в разделе отказал.

Акт 4. Эпилог
После суда Андрюша берёт шуруповёрт и молоток, и за несколько недель собирает второй этаж дома обратно, там где раньше был первый. Из тех же самых материалов. И продолжает в нём жить. Дом у Андрюши стал в два раза меньше, но ему одному много не надо, два этажа он строил для большой дружной семьи. Нет семьи? Не нужен и один этаж.

На вопрос риэлтора Лариски: «Андрюша, а если снова женишься?», он хладнокровно отвечает:
— Без проблем. Снова разберу первый этаж. Снова сделаю его из лёгкого бетона первый этаж, а второй каркасный этаж соберу сверху. Лучше я потеряю половину дома и останусь со второй, чем потеряю всё и буду владеть непонятными долями в чужом кошмаре.

А мораль-то какая?

Вот и судите теперь сами:

• Прав? Андрюша, который виртуозно защитил имущество, нажитое ещё до брака и вложил в него свои силы и ресурсы?

• Или виноват? Мужчина, который оставил бывшую жену с двумя детьми без прав на жильё?

История от риэлтора Лариски окончена. А Срач о справедливости, праве и житейском коварстве — начинается. Ваши вердикты в комментариях! Пятница же, не надо сидеть с грустными хлебалами.

На протяжении трех лет управляющая компания (далее – УК) должным образом не производила ни сухую, ни влажную уборку в подъезде истца, однако исправно включала данные расходы в квитанцию.

Помимо этого, в подъезде дома, между 2 и 3 этажом, УК отключила радиатор, из-за чего в подъезде и квартирах изменился температурный режим. Кроме того, под лестницей находится технологическая яма, которая не закрыта уже длительное время, а крышка, которая ее закрывала, валяется во дворе дома.

Истец, потеряв терпение, обратился в суд к ООО «ЖЭУ-1» с исковым заявлением о взыскании убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательств по уборке помещений общего пользования, обязании произвести ремонт, уборку, взыскании компенсации морального вреда в размере 1 000 000 рублей.

В судебном заседании истец подтвердил изложенные в иске доводы и пояснил, что после подачи искового заявления УК удосужилась произвести сухую уборку в подъезде, нашла во дворе дома крышку и вернула ее на место. Также истец полагал, что до 1 октября 2025 года УК успеет восстановить систему отопления в подъезде.

Представитель ответчика в судебном заседании вину в части восстановления системы отопления в подъезде признала, а по поводу уборки пояснила, что ввиду крайне низкой заработной платы уборщицы, осуществлять уборку проблематично (даже 1 раз в 3 года, видимо).

Суд, при принятии решения указал, что «принимая на себя функции по управлению многоквартирным домом, ответчик знал о его техническом состоянии и объемах поступающих в его распоряжение денежных средств для выполнения принятых на себя обязательств…».

К сожалению, суд отказал истцу в части взыскания убытков, вызванных ненадлежащим исполнением обязанности по уборке помещений общего пользования в размере 3 660 руб. 11 коп., но частично удовлетворил другие исковые требования и решил:

1. Обязать ответчика восстановить систему отопления в подъезде;

2. Обязать ответчика произвести сухую и влажную уборку в подъезде не позднее 7 календарных дней со дня вступления решения в законную силу;

3. Взыскать в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 6 000 руб.

Итого взыскано: 6 000 руб.

Таким образом, хоть истец и не получил по решению суда 1 000 000 руб. компенсации морального вреда, зато управляющая компания сделает уборку в подъезде и восстановит отопление. Возможно уже восстановила.

______

Источник: Энгельсский районный суд Саратовской области, дело № 2-1-3119/2025 от 25.06.2025. Фото из открытых источников для примера.

Что еще почитать?

1. Не бойтесь защищать свои права!

2. «Купила, называется, пылесос!»: но покупатель не отчаялся и взыскал с продавца 279 тыс. рублей.

3. Вам продали некачественный товар, отказывают в возврате денежных средств по надуманным основаниям, но вы уверены в своей правоте?