💡Идея – 100 $ - популярный автор на Смартлабе.

Если каждой семье дать 6 соток ( а их всего 53 млн в России), то потребуется территория размером со Ставропольский край – 64 тыс кв км. Это при учете, что половину этого участка будет занимать инфраструктура: дороги, парки, детские сады, школы.
Для сравнения площадь Сахалина – 87 тыс кв км., площадь Челябинской области – почти 88 тыс кв км. В общем территории у нас хватает, и каждому можно вполне выделить участок для жизни, не обязательно всем жить в 20-этажных скворечниках.
Земля есть, материалы, технологии, ресурсы – можно найти. Но кому это нужно? Только самим гражданам. 60 процентов строящегося жилья – это частное жилье ( данные не проверял).

🍏Плюсы частного жилья:
- Меньше шумных соседей.
- Меньше зависимости от коммунальных компаний. Если есть своя скважина, электричество – солнечная панель или ветряк, теплица, печка – электро или газовый котел – то вы становитесь более автономным. Хотя зачем эти проблемы жителю города?

🍎Минусы:
- Нужно развивать инфраструктуру, рост расходов.
- Строить многоэтажки дешевле – цена за кв метр при массовом строительстве будет падать, а значит и застройщики могут на этом заработать.
- Чиновникам сложнее зарабатывать – большинство коммунальных компаний – это бизнес чиновников, или их родственников.

Были проекты по заселению земель – дальневосточный гектар, но уехать на Дальний восток это точно не для каждого. Ну и требуются значительные средства для развития этих земель – скорее всего ваш гектар будет где то вдалеке от нормальной инфраструктуры. Помнится что президент планировал строить города в Сибири… Только зачем не понятно.

🍏Есть романы у Андрея Рубанова – «Хлорофилия» и «Живая земля». Фантастика конечно, но все таки… Дак вот там государство российское решило компактно заселить гражданами Московскую область, а остальную часть России сдать в аренду… Китайцам. Естественно китайцы нашли этим землям применение – выжали все досуха, а после этого уже началось восстановление этих земель нашими гражданами.

Но это фантастика, вернемся к фактам…
Среднероссийское жильё уступает по размерам среднеевропейскому жилью. Обеспеченность по количеству комнат на человека РФ занимает 36-е место в мире (среднестатистически на одного россиянина приходится одна комната).

💡Какой процент населения в России имеет собственное жилье?
По данным исследования, собственное жилье есть у 80,5% россиян. 48,4% купили жилье сами, 23,8% получили в наследство, 8,3% — взяли в ипотеку. Аналитики отметили, что 44,6% респондентов оценили свои жилищные условия как средние, 38,8% назвали их хорошими, 8% — очень хорошими.

К 2030 году обеспеченность жилой недвижимостью в России должна достигнуть 33,8 кв. м на человека. Обеспеченность жильем во всех регионах страны ниже аналогичного показателя стран Восточной Европы (35 кв. м на человека), а в 21 субъекте федерации этот показатель к концу 2020 года был меньше 21,3 кв. м. на человека. В среднем по стране на одного человека приходилось 26,9 кв. м жилья. То есть жилья в среднем мало и нужно строить еще, аж до 30-35 года.

Две трети граждан хотят улучшить жилищные условия, но финансовые возможности и инструменты для приобретения недвижимости ограничены. Половине семей недоступна ипотека, 2,27 млн семей стоят в очереди на жилье в среднем 25 лет, не разработаны механизмы обеспечения жильем людей с невысокими и низкими доходами.

💡А как дела у застройщиков?
Самолет:
Выручка Самолёта в 2022 году выросла на 85% до 172,2 млрд рублей.
Чистая прибыль выросла на 81% до 15,3 млрд рублей. Скорректированная EBITDA удвоилась до 48,2 млрд рублей. Рентабельность по скорректированной EBITDA составила 29% против 24,8% годом ранее.
Также копания сократила долговую нагрузку: чистый долг к EBITDA составил 1,61x против 2,32x годом ранее. $SMLT

🍏ЛСР.
Продажи ЛСР упали на 37% в первом квартале 2023 года.
Сумма заключенных контрактов составила 25,7 млрд рублей на 161 тыс. квадратных метров, — на 26% меньше в физическом выражении. Доля контрактов с ипотечными средствами выросла на 2 п.п., до 77%.
Компания ввела в эксплуатацию 217 тыс. квадратных метров, что в 3 раза больше год к году. Объем площадей, выведенных в продажу, составил 146 тыс. кв. м.
Продажи падают. $LSRG

🍏Эталон.
Строительная компания выпустила финансовый отчет за 2022 год:
Выручка — 80,556 млрд руб. (-7,5% год к году);
EBITDA — 16,484 млрд руб. (-7,8%);
Чистая прибыль — 13,001 млрд руб. (+332%).
Тоже не все так хорошо, хотя чистая прибыль выросла значительно. $RU000A103QH9

В общем у застройщиков все не так хорошо ( за исключением Самолета) – продажи падают, жилье уже значительно подорожало и должен ( или не должен) произойти откат. Думаю что государство будет поддерживать сектор, возможно будут какие то спец ипотеки для военных и их семей… Интереса в том чтобы выделить каждому по 6 соток нет. Тут уж крутитесь сами как хотите.

Запрос на более качественное жилье есть… Точнее он появляется, но и цена на такое жилье высокая. У большинства граждан есть запрос на свое и недорогое жилье, то есть на базовый «скворечник».

🍏А в каком жилье вы бы хотели жить? В своем доме или в квартире?

Успешных инвестиций.

https://t.me/pensioner30

ПИК.
Компания есть в индексе Мосбиржи.
За 5 лет выручка выросла примерно в 2,5 раза, прибыль с 3 до 103 млрд рублей. Долги выросли с 60 до 440 млрд рублей. Долг/EBITDA – 3,4 – значительный долг.
P/E – 4, P/S – 0,9 .
У компании достаточно много наличности – около 130 млрд рублей. Запас денег есть.
ВТБ принадлежит 23 процента компании, 59 процентов – Сергею Гордееву (основатель компании) и в свободном обращении 17 процентов.
Кредитный рейтинг – А+. Не думаю что у компании будут проблемы с выплатой купонов, но и доходность у них не самая высокая.
Выпуск 4. Доходность к погашению 8,5 процентов. Срок - 3 мес. Уже нет большого смысла в покупке.
Выпуск 2. Доходность к погашению – 10,2 процента. Срок -1 год 8 мес. Облигация амортизируемая, то есть с сентября 2023 года начнут постепенно возвращать номинал. Это плюс, если вы хотите вернуть деньги раньше, но в плане доходности не так интересно.
Держу оба выпуска. При погашении 4 выпуска буду искать более интересные варианты облигаций.
Есть еще выпуск облигаций в долларах. Так называемые замещающие облигации. Неплохой вариант, только выплаты по ним идут в рублях. Защита от девальвации рубля. Доходность к погашению на уровне 9 процентов. Срок 3 года 8 месяцев.

🍏ЛСР.
За 5 лет выручка почти не изменилась, даже немного упала, прибыль так же стагнирует. Долги выросли с 86 до 215 млрд рублей.
Долг/EBITDA – 2,9 – достаточно большой, но меньше чем у Пик.
У компании достаточно много наличности – около 100 млрд рублей.
P/E – 3,8 , P/S – 0,37 . По соотношению прибыли ПИК и ЛСР похожи. Компании относительно недорогие.
Акционеры: Молчанов – 55 процентов, другие акционеры- 25 пр, прочие дочки и менеджмент – все остальное.
Кредитный рейтинг – Эксперт А – умеренно высокий уровень.
Есть несколько выпусков. Средняя доходность к погашению около 11 процентов и выше.
4, 5, 6, 7 выпуски – от 1 года 6 месяцев до 3 лет и 5 месяцев. Все с амортизацией, то есть можно вернуть деньги раньше.
Облигации ЛСР не держу в портфеле, хотя можно рассмотреть. Например относительно короткие выпуски на 1,5 года – 5 и 4 выпуски. В портфеле не держу.

💡Самолет.
Доля ипотечных сделок – 88 процентов. Выше чем у ПИК и ЛСР ( у них в районе 65 – 70 процентов).
За 5 лет выручка выросла примерно в 2 раза, чистая прибыль выросла с 3 до 22 млрд.
Долги выросли с 5 до 133 млрд рублей. При этом чистый долг отрицательный, то есть у компании денег на счетах больше, чем она должна. А наличности около 140 млрд рублей. Крепкий баланс.

Поэтому и показатель Долг/EBITDA в районе нуля.
P/E – 7 , P/S – 2 . В сравнении с ПИК и ЛСР, Самолет значительно дороже.
Акционеры: в основном отдельные люди – бизнесмены, совладельцы.
Кредитный рейтинг – Эксперт, АКРА - А– умеренно высокий уровень.
Есть несколько выпусков. Доходность к погашению от 7 до 12,8 процентов.
Хорошая доходность у 11 и 12 выпусков, срок 1 год 10 мес и 2 года 3 месяца. Ставка по купоны в районе 12 – 13 процентов. А доходность к погашению 12- 12.8 процентов. Именно их я и держу в портфеле. 10 выпуск тоже держу, но там доходность пониже примерно на 1 процент.
Из плюсов: Компания Самолёт решила провести SPO и акционерный капитал размоется дополнительными 20% акций.
Группа Самолёт анонсировала запуск своего личного цифрового банка — «Самолёт Финансовые технологии».
Плюс они предлагают купить цифровые квадратные метры, которые должны видимо начать активно расти. Токены на недвижимость… Раньше все что не назовешь токеном или НФТ, то это сразу начинало активно расти. Посмотрим… а не новый ли это МММ?

🍏Эталон.
Доля ипотечных сделок – 58 процентов, доля ниже чем у остальных.
За 5 лет выручка почти не изменилась, чистая прибыль выросла с 35 млн до 13 млрд. Последний отчет получился неоднозначным: значительный рост чистой прибыли, при падении выручки.
Долги выросли с 20 до 90 млрд рублей за 5 лет.
Долг/EBITDA – 4,1 . Самая высокая долговая нагрузка.
P/E – 1,8 , P/S – 0,2 . Можно сказать, что это самая дешевая компания.
Акционеры: АФК – 30 процентов, В свободном обращении – 37 пр, Альфа банк – 16 пр,
Кредитный рейтинг – Эксперт, АКРА - А– умеренно высокий уровень.
Доходность к погашению 1 и 3 выпусков в районе 13,5 процентов. Сроки 2 года 11 месяцев и 3 года 5 месяцев. В портфеле не держу.

💡Из 4х компаний держу в портфеле облигации ПИК и Самолет.
Самолет – одна из самых быстроразвивающихся компаний на рынке, при этом достаточно дорогая и что-то мутит с размытием капитала и цифровыми активами. ЛСР и Эталон немного буксуют в своем развитии. При этом у Эталона большая долговая нагрузка, но доходность к погашению самая высокая. Самая безопасная компания – ПИК (кредитный рейтинг самый высокий). Самолет и Эталон – уже ближе к ВДО. Думаю что все компании смогут платить по своим долгам, поэтому думаю что можно купить ЛСР и Эталон, тем более что доля Самолета у меня и так высокая.
Д – диверсификация.
Решил купить 20 шт – Эталон 002Р-001 и 20 шт – ЛСР 4 с амортизацией. Использовал деньги полученные от погашения облигаций ПИК и накопленных купонов.

Думаю что можно добавить в сравнение застройщиков более экзотические компании ( Брусника, Легенда)… Пишите ваши предложения.

Успешных инвестиций.

#самолет #пик #лср #эталон #облигации

Известная в городе компания видимо устала объяснять почему в её  кварталах не появляются, поликлиники, детские сады и школы в заявленных объёмах.

И решила пойти другим путём.

📊 Любопытная статистика специально для тех, кто никак не может решить, куда лучше инвестировать - в недвижимость или акции отечественных девелоперов (ЛСР, Самолет, Эталон, ПИК).

На самом деле, я конечно лукавлю. В инвестициях самое главное - это диверсификация. Т.е. если капитал позволяет, то лучше иметь за душой и квадратные метры (в том числе и для сдачи в аренду), и акции, и облигации, и другие инструменты, позволяющие если не преумножить ваш капитал, но хотя бы не проиграть инфляции.

Ну а что касается инвестиционной составляющей вложений в квадратные метры, то из расчёта средней стоимости квартиры в новостройке площадью до 32 м² и средней ставки долгосрочной аренды по каждому городу получилось, окупаемость недвижимости в РФ получилась от 9 до 24 лет, в зависимости от регионов.