Тс забывает, что государство может сделать финт, даже при участии частных банков и других финансовых инструментов:
Что уже проворачивалось пару раз
Правда такая история может произойти и с пенсией...
С 2026 года лимит годовой выручки для освобождения от НДС (на УСН) будет снижен до 20 млн рублей, с 2027 года — до 15 млн, а с 2028 года — до 10 млн рублей, законопроект принят Госдумой.
Всё большее количество владельцев коммерческой недвижимости станут плательщиками НДС при продаже активов. Это неизбежно увеличит долю сделок с НДС, что окажет давление на цены, ликвидность и инвестиционную привлекательность сегмента.
Это, несомненно, «искорёжит» рынок коммерческой недвижимости в ближайшие годы. Игроки будут «учиться» приобретать/продавать объекты недвижимости с выделенным НДС и без него.
В настоящее время наличие выделенного НДС в цене в большинстве сделок игнорируется рынком при оценке рыночной стоимости коммерческой недвижимости. Это происходит потому, что НДС в составе цены редок и не оказывает существенного влияния на рынок в целом — такие случаи - исключения из правил.
По нашим расчётам, когда доля предложений коммерческой недвижимости с НДС превысит 20%, структура цен на рынке начнёт меняться: они станут дифференцироваться — с НДС и без НДС. Это, в свою очередь, будет влиять на цену продажи, хотя и не на 100%.
У налогоплательщиков останутся следующие механизмы, позволяющие проводить сделки без начисления НДС при продаже коммерческой недвижимости.
1. Передача объектов в качестве вклада в уставный капитал юридического лица с последующей продажей 100-процентной доли в этом обществе. Согласно налоговому законодательству, операции по отчуждению долей в уставном капитале не подлежат обложению НДС.
Данный метод - не универсален. Многие покупатели отказываются от приобретения доли в обществе из-за юридических и финансовых рисков. Также высок риск оспаривания подобных сделок налоговыми органами, которые заподозрят сделки по внесению недвижимости в уставный капитал притворными (мнимыми), то есть совершёнными с единственной целью — получения необоснованной налоговой выгоды. Такие иски со стороны ФНС в последнее время становятся всё более частыми.
2. Использование налоговой оговорки, согласно которой обязанность по уплате НДС возникает «начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором был превышен лимит выручки» (статья 145 НК РФ). Например, если в мае 2026 года налогоплательщик продаёт объект недвижимости и тем самым превышает порог в 20 млн рублей годовой выручки, то НДС начисляется только с июня. При этом доход от майской продажи НДС не облагается. Это создаёт временную, но существенную лазейку.
Что будет делать бизнес? Вероятно, те кто использовал ООО как «склад» для хранения недвижимости, начнут структурировать свои активы так, чтобы арендные поступления по каждому отдельному субъекту (ИП или ООО) оставались ниже порога в 20 млн рублей в год. Это позволит в любой момент продать объект, превысить лимит и выйти из УСН уже после совершения сделки — без начисления НДС к уплате со стоимости.
Также среди возможных стратегий адаптации — дробление крупных объектов коммерческой недвижимости на отдельные помещения рыночной стоимостью до 20 млн рублей каждое. Такой подход позволит комбинировать описанные выше механизмы ухода от уплаты НДС: использовать лимит УСН, проводить сделки через продажу долей в ООО и избегать прямой реализации с НДС.
3. Использование АУСН (автоматизированная упрощённая система налогообложения) с выручкой до 60 млн. рублей в год без НДС.
Эта схема наиболее часто будет использоваться налогоплательщиками в 2026-2027 годах для продажи недвижимого имущества без налога на добавленную стоимость предпринимателями и юридическими лицами. АУСН имеет много ограничений: по выручке (не более 60 млн. рублей, количеству персонала (не более 5 работников), количеству основных средств (не более 150 млн. рублей), видам деятельности и других, поэтому применять этот экспериментальный режим нужно осмотрительно.
Этот налоговый эксперимент будет завершён к 2028 году, но в ближайшие 2 года вполне доступен и послужит для налоговой оптимизации сделок с недвижимостью.
В ближайшие годы будет формироваться новый рынок коммерческой недвижимости, который постепенно «научится» различать и соотносить цены с НДС и без него.
Однако объекты торговой недвижимости настолько неоднородны и индивидуальны, что полная ценовая эластичность между вариантами «с НДС» и «без НДС» вряд ли сформируется.
Иными словами, если розничный объект обладает высокой ценностью — благодаря удачному расположению, конструктивным особенностям, трафику или другим уникальным параметрам, — то покупатель будет готов заплатить за возможность приобрести его без НДС, например, в составе 100-процентной доли в ООО.
В таких случаях экономия на НДС может превратиться в чистую выгоду для продавца — в диапазоне от 3 до 10 процентов.
Какую стратегию в ближайшее время выберут продавцы? Многие предпочтут подождать с продажей ликвидных объектов недвижимости по следующим соображениям:
- «охладить» субъекта (ООО или ИП), которому принадлежит недвижимость, чтобы выручка ушла ниже порога, после которого можно не платить НДС, а недвижимость продавать позже без начисления налога;
- дождаться периода высокого рынка после существенного снижения цены на капитал (понижение ключевой ставки ЦБ, увеличение доступности и дешевизны капитала);
- подождать, пока рынок недвижимости начнёт «ценить» НДС в составе стоимости объекта, если его продажа без налога невозможна.
Мы ожидаем, что немалое количество предложений уйдёт на какое-то время с рынка коммерческой недвижимости, вплоть до локального дефицита объектов в определённых сегментах.
🏭 По данным WSA, в октябре 2025 г. было произведено 143,3 млн тонн стали (-5,9% г/г), месяцем ранее — 141,8 млн тонн стали (-1,6% г/г). По итогам 10 месяцев — 1517,6 млн тонн (-2,1% г/г). Флагман сталелитейщиков (как по производству, так и по потреблению, поэтому от спроса Китая многое зависит) — Китай (50,2% от общего выпуска продукции) произвёл 72 млн тонн (-12,1% г/г), Поднебесная продолжает тянуть всемирное производство за собой (по оценкам аналитиков S&P Global, производство стали в Китае в 2025 г. сократится на 1% г/г), а из топ-10 производителей больше половины в минусе.
🇷🇺 Как обстоят дела с выпуском стали в России? В октябре было выпущено 5,3 млн тонн (-6,2% г/г), месяцем ранее — 5,2 млн тонн (-3,8% г/г). По итогам 10 месяцев — 56,5 млн тонн (-4,9% г/г). Выпуск стали падает 19 месяцев подряд, во многом сказываются дорогие кредиты (ставка 16,5%), замедляющееся строительство (спрос снизился как внутренний, так и внешний), перестроение логистики, крепкий ₽, санкции, новые налоговые меры, низкая цена на сталь и ремонтные мероприятия на производствах. Всё это отражается в отчётах российских сталеваров:
🔩 ММК: из отчёта за III кв. 2025 г. нам известно, что OCF сократился — 19,2₽ млрд (-8,7% г/г), стоит отметить, что оборотный капитал принёс 8₽ млрд (часть запасов распродали, расчёт по дебиторке). С учётом сокращения CAPEXа — 21₽ млрд (-15,4% г/г), FCF оказался положительным 2,1₽ млрд (+0,9% г/г, до этого два квартала подряд был отрицательным). Если компания полностью будет придерживается див. политике (100% FCF), то за 9 месяцев 2025 г. акционерам достанется ничего (FCF отрицательный -2,6₽ млрд). Инвестиционная деятельность ММК в 2025 г. сокращается в связи с завершением реализации ключевых проектов, но, как мы видим, цена на сталь и сокращение доли в портфеле продаж премиальной продукции не дают FCF воспрянуть (скорее всего, положительным мы его к концу года не увидим).
🔩 Северсталь: отчёт за III кв. 2025 г. поведал нам, OCF в III кв. снизился до 42,4₽ млрд (-36,9% г/г), оборотный капитал вновь увеличился на значимые цифры +17,3₽ млрд (распродажа запасов на фоне запуска ДП №4 после остановки на кап. ремонт). CAPEX составил 40,2₽ млрд (+25,6% г/г), как итог, FCF составил 7,3₽ млрд (-82,5% г/г, 2 квартала подряд он положителен). СД Северстали рекомендовал не выплачивать дивиденды за III кв. 2025 г., что вполне логично из-за отрицательного за 9 месяцев FCF (-21,8₽ млрд). Известно, что инвестиции компании в 2025 г. составят 169₽ млрд (главный актив — ЧМК), это больше чем в 2024 г., про положительный FCF можно забыть, а значит про дивиденды тоже.
🔩 НЛМК отчёт за I п. 2025 г.: OCF снизился до 52,2₽ млрд (-51,8% г/г), повлияло снижение EBITDA. CAPEX подрос до 51₽ млрд (+12% г/г), как итог FCF уменьшился до 2,7₽ млрд (-96% г/г). Если отталкиваться от див. политики компании (100% FCF), эмитент заработал за I п. 2025 г. 0,45₽ на акцию (выплата смешная, но с учётом положения эмитента, то выплаты скорее всего не будет, потому что за 2024 г. ничего не заплатили).
📌 Конъюнктура внутреннего рынка для металлургов продолжает ухудшаться, статистические данные РЖД о погрузке чёрных металлов строительных материалов "кричат" о кризисе в отрасли. Правительство уже готовит меры поддержки — повышение экспортной пошлины на лом и смягчение нагрузки от уплаты акциза на жидкую сталь (компании просят добавить в пакет антикризисных мер заморозку железнодорожных тарифов). Глава Северстали рассказал, в этом году потребление металлопродукции в России сократилось примерно на 15%. На мировых рынках также сохраняется слабый спрос, а продолжающийся рост китайского экспорта оказывает дополнительное давление на экспортные цены на сталь.
С уважением, Владислав Кофанов
Телеграмм-канал: t.me/svoiinvestor
Почему скидка до 70% - это 5% на всё, а 70% только на свечу с ароматом офисного принтера?
Для того чтобы самозанятому получить пенсию в 48.000 рублей ему нужно платить в Социальный фонд 473.000 рублей в год в течение 35 лет, а это примерно 16.5 млн рублей.
Немного математики. Если самозанятый ежегодно будет откладывать 473.000 рублей и положит их в банк под 7% годовых, то через 35 лет он получит 65 млн рублей, которые будут приноситб ему 4.5 млн в год или 375.000 в месяц.
В реальности цифру можно сделать больше, но я считал по самой примитивной формуле
Я знаю про то, что деньги сожрет ифляция и 375к через 35 лет - это совсем другие деньги, но на мой взгляд разница существенная, а жанный расчет показывает, что платить деньги в соц. фонд с целью получать пенсию в будущем - это самое неверное решение. Можно ивестировать в бетон, в ценные бумаги и т.д., но не в соц. фонд.
Губернатор Камчатского края Владимир Солодов во время прямого эфира ответил на вопрос о росте цен на автозаправках.
Последний раз цены на все виды топлива на Камчатке подняли за день до прямого эфира губернатора – 26 ноября. Предыдущее повышение бензина и дизельного топлива произошло ровно за две недели до этого, 12 ноября. В обоих случаях стоимость литра каждого вида топлива увеличилась на 90 копеек.
Проблема дорожающего топлива остро стоит на Камчатке. Владимир Солодов попытался сгладить остроту, отметив, что по итогам 11 месяцев уходящего года цены на бензин и солярку росли меньше, чем по Дальнему Востоку и в России в целом.
К тому же Камчатке удалось избежать дефицита топлива, от которого в этом году страдали многие регионы страны. Нехватка была связана с атаками беспилотников на нефтеперерабатывающие заводы.
«Хотя регулярность повышений не может не расстраивать», – резонно заметил Владимир Солодов, упомянув парадокс, при котором цены на топливо растут в любом случае – и когда нефть дорожает, и когда дешевеет.
«Считаю справедливым, чтобы цена на топливо не повышалась больше чем на инфляцию, потому что эти мучения (повышение цен раз в две недели – Прим. Ред.) нужно заканчивать», – отрезал губернатор.
Заканчивая отвечать на вопрос о подорожании, Владимир Солодов пообещал обсудить с Федеральной антимонопольной службой, чтобы в 2026 году процент подорожания топлива не превышал уровень инфляции, и чтобы ценники на заправках не переписывали так часто.
Занимаюсь металлообработкой. То, что в этом году в сфере металлообработки задница - думаю особо ни для кого не секрет. Хилимся-терпим-живем.
Повышение цен - ежегодное процентов на 10-15 присутствует. Дорожает аренда, дорожает расходка, дорожают коммунальные платежи (то же электричество), дорожают грузоперевозки.
Благодаря подорожавшим до небес кредитам - очень многие отрасли практически останавливаются - ну не хватает оборотного капитала. Раньше под более-менее крупные заказы - миллионов на 20-50 - предприятия брали кредиты под обеспечение контракта. А сейчас либо надо цену задирать выше вышнего, либо за свои деньги делать. А ведь одновременно идет исполнение не 1 и не 2-х контрактов - ВСЕ ЛЮДИ ДОЛЖНЫ БЫТЬ ПОСТОЯННО ЗАГРУЖЕНЫ РАБОТОЙ. Обычно это примерно с десяток одновременно исполняющихся контрактов. Много ли вы знаете людей или предприятий, у кого есть свободные 200-500млн рублей чтобы вкинуть их в оборотку?
Еще один момент - раз делаются контракты "за свои" - максимально отдаляется оплата поставщикам и соисполнителям. Ибо большинство контрактов имеют пункты "предоплата 20%, и окончательный расчет через допустим 100 РАБОЧИХ дней ПОСЛЕ поставки и подписания актов приема-передачи". А акты приема-передачи могут быть заменены на "ввод в эксплуатацию оборудования". Тоесть основная часть денег поступает через полгода ато и дольше. А зарплату то людям надо платить регулярно и вовремя, кредиты и лизинги надо платить регулярно и вовремя, коммуналку и расходники надо оплачивать регулярно и вовремя. Вот и получается, что куча денег замораживается на трудно прогнозируемый срок.
Что делать и как это победить конкретно в отрасли производства и строительства - на данном этапе особо никто не знает. Как то выкручиваемся :))
А цены повышать - вынужденная мера.
Пикабу, привет!
Все слышали про изменения, которые ожидают нас в следующем году в плане налогообложения, так что не буду тут писать свои мысли, а расскажу на примере нашей компании, что ждем в 2026 году.
Итак, оборот у нас чуть больше 174 000 000 рублей за 2024 год и в этом году будут примерно такие же цифры, возможно +2-3%, так что мы давно дружим с НДС.
Так вот, мы занимаемся проектированием гражданских и промышленных объектов, с полным этапом сопровождения. У нас свой офис, в собственности в Челябинске и у нас нет кредитных обязательств ни перед одним банком (даже наша Камри с пробегом в 104 000 км без лизинга). В нашей отрасли, к сожалению, повышение цен - базовый и ежегодный сценарий (кто работает в строительстве понимает). НО, за последние годы, максимальная индексация не превышала 4-7%, заказывая у нас проект, человек уплачивает условный 1 000 000 рублей, а через год допустим 1 070 000 рублей. Ощутимо, но не критично.
Так вот в 2026 году, чтобы сохранить текущую рентабельность, без индексации ФОТ! Мы станем дороже на 9-13% и впервые за 8 лет, наша компания будет рассматривает привлечение стороннего финансирования (для меня уже поставлена задача на 1 квартал по актуализации информации по вариантам).
Много это или мало, я не могу судить, т.к. не знаю как в других отраслях и предприятиях. Но по ощущениям наши цифры далеко не рекордные. И как сказал наш ген.дир перед окончанием встречи: "Переходим к режиму выживания". Такой год...
