Если в момент получения ипотеки купить бутылку хорошего коллекционного вина, платить ипотеку станет приятней.
Выплатишь досрочно - раньше выпьешь.
Платишь весь срок - вино накапливает ценность )
Пару месяцев назад по банеру на объекте позвонила пожилая женщина. Поговорили. Выяснилось, что ей наш объект не подходит, но попросила она встретиться в офисе.
Приезжает. Женщине 72 года. Живет в Москве. Дочка (37 лет) с внучкой живут в Тольятти. Собираются переезжать в Москву.
В связи с этим они хотят продать 1 ккв. на Выхино (недалеко от окраины) и купить двухкомнатную с большой кухней на Кузьминках (на две станции ближе к центру).
Я подзависла.
Уточняю про доплату. Она говорит - нет. А там разница миллиона 3-4. Если посмотреть малогабаритную двушку, то можно найти с доплатой 1-1,5 млн.Показываю выборку, объясняю, всё это.
Женщина мне: нет, квартира нужна большая: я на кухне буду спать, дочка в одной комнате, внучка в другой.
Короче, не бъется у меня картинка. Звоним дочери. Поясняю ей расклад, проговариваю пожелания её мамы...
На что дочь отвечает: я это все знаю. Я хотела, чтобы Вы маме объяснили, что так не получится, поэтому на Кузьминках мы будем искать однушку.
Я снова подзависла.
Какой смысл менять район почти на тот же район? Осторожно начинаю спрашивать: если уж решаетесь на переезд, может, все-таки рассмотреть. Малогабаритную, но все же двушку? 1-1,5 млн в ипотеку - это 12-15 тысяч рублей в месяц.
Да, говорит она. Но где ж их взять?
И я подвисла в третий раз.
Мне кажется, чтобы в Москве не заработать15 000 рублей в месяц, это нужно к батарее себя приковать и от интернета закодироваться.
В желании поменять недвижимость в России на недвижимость Испании, да еще и удостоверить такую сделку в Германии нужно опираться на возможности.
В обеих странах сделки состоят из одинаковых шагов:
Подписание договора купли-продажи (ДКП), регистрация права собственности, проведение расчетов, фактическая передача Объекта.
Теперь по шагам и по странам подробнее.
ДКП в РФ: в зависимости от собственников, ДКП может быть подписан в простой письменной форме (ППФ), обязательно в нотариальной форме, добровольно в нотариальной форме.
ДКП в Испании: обязательное нотариальное удостоверение (личное присутствие или по доверенности).
Передача документов на регистрацию права в РФ: электронная регистрация росреестра (на официальном сайте), электронная регистрация цифровых компаний (домклик, м2, онлайн и пр.), бумажная регистрация через МФЦ (лично или по доверенности), бумажная регистрация через посредничесикие компании. При нотариате - электронная регистрация нотариуса.
Передача документов на регистрацию права в Испании: нотариус передает документы на регистрацию.
Физическая передача Объекта в РФ: по соглашению сторон может быть осуществлена в любой момент с момента подписания ДКП. Можно прописать, что ДКП является передаточным актом, можно согласовать передачу Объекта через год, два или сразу после получения денег.
Физическая передача Объекта в Испании: в момент подписания ДКП передаются ключи.
Проведение расчетов в РФ: можно согласовать любое время и форму расчетов. Наличный и безналичный. Наручно, черз ячейку, аккредитивом, номинальным счетом, переводом; до сделки, в день сделки, сразу после регистрации, через неделю, после пришествия радужных единорогов. Важным условием является расчет в рублях. Момент важный и принципиальный, так как налогии в РФ начисляются в рублях. Номинально в РФ существует закон о необходимости подтверждения денежных средств у покупателя, а года 3 назад мы по каждой сделке на сумму свыше 3х млн подавали отчеты в финмониторинг, но на самам деле, в этой ситуации он работает очень слабо. Так что девчушка 19 лет вполне может достать из сумочки 37 млн и купить себе квартирку.
Проведение расчетов в Испании: расчет по сделке с недвижимостью осуществляется банковским чеком по банковскому инвойсу. Расчет происходит в момент подписания ДКП. Испания очень жестко контролирует происхождение денежных средств. Банки не примут деньги на Ваш счет, если Вы не докажете - откуда они взялись.
Теперь обратимся к варианту договора мены. Не помню что по Испании.
Существенными условиями договора мены является описание имущества и наличие у имущества стоимости (договорной или кадастровой) указанной в рублях.
Особенностью договора мены является то, что в результате договора мены должно произойти два перехода права собственности. Но Росреестр потому так и называется, что он регистрирует право только в РФ. Таким образом, с точки зрения Росреестра, договор мены будет считаться абракадаброй. В реальности с таким не сталкивалась. А с точки зрения Минфина, та структура которую вы себе представили является международным контрактом и требует особого контроля.
Думается, что если упереться рогом и пойти на принцип, можно будет продавить комиссию по контролю за иностранными инвестициями в РФ на получение согласия на такую сделку, но это прям нужно будет упереться.
____
Теперь имея базовую информацию, можем посмотреть, как можно собрать костяного дракона в домашних условиях.
Как я уже писала в комментариях, нотариальные сделки с недвижимости в РФ носят территориальный характер. То есть, заключить нотариальную сделку на квартиру во Владивостоке, сидя у нотариуса в Калининграде - не получится.
поэтому, подписание ДКП сразу разделяем.
ДКП и регистрация в РФ:
вар. 1: по консульской доверенности
вар. 2: электронная регистрация росреест (но там такой недружелюбный интерфейс и сбиваающиеся алгоритмы, тем более, сайт росреест может не открываться из заграницы) или электронная регистрация небанковских систем (например, циан или онлайнсделка). Этот пункт возможен, если у участников сделки биометрический загранпаспорт.
вар. 3 (непроверенный): нотариальный ДКП в ЕС, отправка его в Россию, нотариальный перевод, подача документов на регистрацию в МФЦ по доверенности.
ДКП и регистрация в Испании - по доверенности.
передачу объекта можно включить в договор в обоих странах.
Остается придумать, как подтвердить расчеты по объектам.
Самое простое, что приходит в голову - это зачет взаимных однородных требований. В РФ есть такой конструкт. Может прокатить. Если Ваш покупатель не пойдет в ближайшие 5 лет перепродавать Ваш Объект. А вот подойдет ли такая история в Испании - не знаю. Но подозреваю, что не подойдет.
Вывод:
Самый реальный вариант - встречные сделки по каждому объекту.
только нужно обсудить и согласовать расходы по переходам прав на недвижимость. они могут быть несопоставимы.
Товарищи комментаторы, давайте не будем автору сыпать соль на рану. Она уже всё осознала.
Автор, давайте перестанем паниковать. Для начала нужно сесть и посмотреть - что у Вас есть и с чем пойдете в суд (если до него дойдет).
1. Поднимите весь комплект документов по проверке квартиры. У вас на руках должны быть копии правоустанавливающих документов от Продавца, желательно - завизированные,
2. Выписка из ЕГРН, заказанная лично Вами или Вашим агентом, но тогда еще договор с ним и акт передачи.
3. У Вас должна быть полная стоимость в договоре и безналичная передача денег.
4. У Вас должно быть соглашение о намерениях с продавцом (в любой форме)
5. Поднимайте всю переписку со своим агентом (хоть в Вацап, хоть в почте) и бережно храните.
6. Читайте внимательно договор покупки квартиры - что сказано о снятии с регучета прописанных.
7. Найдите всю информацию, которая у Вас есть по продавцу.
8. Найдите всю информацию по риэлтору.
9. Поднимите весь процесс поиска квартиры.
Понимаю, что много, но готовиться нужно ко всему. Судя по Вашему рассказу, Ваш представитель "немного не доработал". Поэтому придется поработать за него. При этом не рекомендуется с ним ругаться, так как он должен будет прийти в суд как свидетель. Надеюсь, хотя бы ему платили по безналу?
Вне зависимости от полноты пунктов 1-9:
10. Выберите юриста, который будет представлять Ваши интересы если прилетит иск. Заранее найдите. Причем не из этих бесплатных консультаций, которые бесконечно звонят. Пусть он будет платный, но квалифицированный (только не через своего риэлтора), который разбирается в процессе и имеет нестандартное мышление. Я парочку знаю. Но непонятно - в каком городе дело. Если до процесса дойдет - это на год-полтора судебных заседаний.
Если Вы купили квартиру очень сильно недавно, можно попытаться застраховать титул. Желательно, прямо в той компании, в которой она была застрахована когда была в залоге. Другая страховая - может не принять титул в страховку, а Вы при этом получите документальное подтверждение рискованности покупки. Для суда оно Вам не надо.
У Вас сейчас 2 риска: прокуратура и ДГИ. В первом случае Вам нужно доказать, что Вы - добросовестный приобретатель и тогда квартира останется у Вас, во втором - что Вы добросовестный покупатель и получить компенсацию, хотя бы по кадастровой стоимости.
Уголовку по мошеничеству заводить себе в минус.
И вообще - а Вы уверены, что все на самом деле так плохо? Может, в дате смерти ошибка?
В резиновых, блин, сапогах!!!
Ну, вот такой он осенний рынок загородки 🤷♀️ Приехать на просмотр участка во вновь образованном поселке, где 20% участков в стройке, остальные только размежеваны - в белых кедиках... С мальчиком мы прошлись по всему поселку, девочка просидела этот час в машине.
И да - я уточнила - проблема именно в грязи: мокрая глина и земля, которая "неизвестно сколько этот ужас будет продолжаться". На замечание, что стройка идет интенсивно, и им самим еще возводить дом, мне привели в пример коттеджный поселок в котором у их друзей идет стройка: "там даже сейчас дороги чистые, проложены пешеходные дорожки и можно даже на каблуках ходить".
Только в том поселке - 5 млн за сотку, участки от 17 соток и ежемесячный платеж 30 тыр. А здесь - 5 млн весь участок и кроме статуса ИЖС, позволяющего провести газ по льготной цене, ничего нет.
P.s. Девушке бахилы были предложены, бахилы были отвергнуты.
На будущее - буду предупреждать о грязи)
И вообще - собираться на просмотры загородки осенью, мне кажется, нужно как в поход: резиновые сапоги, плащ, термос с горячим кофе... )))
@JosefK , Ну, Вы встряхнули Пикабу)
Сейчас сотни мстителей кинуться фотографировать свои и чужие дома и квартиры, выставлять их в рекламу по завышенной цене (а выставлять нужно именно по завышенной, потому что если выставить заниженную цену, по этим объявлениям начнут звонить, публикаторы будут отказывать в показах, так как реально не намерены продавать - объявления будут получать жалобу и уходить в бан, что для настоящих охотников недопустимо - приманка должна висеть как можно дольше) и ждать когда на их фотки клюнут недобросовестные агенты.
Далее - реальные продавцы желающие реально продать свои реальные объекты будут высчитывать среднюю стоимость исходя из висящих объявлений и выставлять по среднерыночной слегка разогнанной стоимости.
Покупатели взвоют, потому что ценник снова поползет вверх, но кинутся покупать недвижимость которая рванула вверх.
Владельцы рекламных площадок радостно потрут лапки, потому что объявлений стало больше и в очередной раз поднимут ценник на размещение.
Недвижимость поднимется в цене...
А виноваты снова окажутся риелторы)))
Помню, что обещала дописать про новостройки, но сегодня вспомнилась другая история.
С 2004 года в РФ запретили расчеты в валюте. Однако, до 2008 года включительно, сделки по недвижимости, во всяком случае в Москве, проходили с привязкой к доллару. В ДКП писали: "Стоимость 61 000 долларов. Оплата производится в рублях по курсу ЦБ на момент... " но в ячейку всё также закладывали доллары.
Почему сейчас вспомнила.
Пришла квартира в доме, с которого я в принципе задумалась о рынке недвижимости.
Знакомый в 2005-2006 гг купил в нем квартиру. Однокомнатную.
История его была вполне стандартной для того времени: парень накопил 31 000 долларов и пошел за квартирой. Очень хотел поближе к центру. И в принципе, в желаемом районе вначале поиска, ему хватало на маленькую однушку на первом этаже. Но пока думал над первым этажом, квартира ушла, и денег стало не хватать. Он сдвинулся ближе к окраине... Потом еще немного сдвинулся, потом перестало хватать на желаемые им кирпичные дома с высокими потолками, потом из параметров удалил требование хорошего состояния. И через полгода с момента начала поисков, он занял еще 29 000 долларов и смог позволить себе убитую однушку, в относительно новом доме, относительно недалеко от метро, но почти возле МКАД.
Итого - за 60 000 долларов (около 1,7 млн руб) однушка в панельке у черта на рогах.
Прошло чуть меньше 20 лет.
В районе открыли метро. Цены немного подросли. И сейчас такая квартира стоит 9,1 млн руб.
С 2005-2006гг по 2024 год рынок вторичной недвижимости в Москве вырос в 4 раза. Стоимость валюты - в 3. Если бы он брал её в ипотеку тогда, он бы еще три цены не успел выплатить)
В акциях и облигациях - не разбираюсь. Возможно, было бы выгоднее. Но. В ценных бумагах нужно разбираться. А недвижимость - она и есть недвижимость)
P.S. Спасибо @Kireev1126 за замечание. Позвонила знакомому уточнить. Действительно, до 2007. Но точно после 2004. То есть 2005-2006 гг
Посмотрела курс - примерно такой же 25-28 руб/долл
Навеяно Вопрос в НДФЛ с продажи квартиры этим постом.
В далеком 2009 году довелось мне работать с одной семейной парой. Продавали они однокомнатную квартиру на ВДНХ и покупали в теже деньги малогабаритную двушку ближе к МКАД.
Однушку жена получила в наследство - личное имущество.
У мужа - есть комната в коммуналке. Продавать он ее не хочет, потому что отвозит туда всё, чем не пользуются (вместо дачи - по его словам).
Нашли покупателя, нашли квартиру.
Перед сделкой объясняю жене: "Вы продаёте свое личное имущество, а приобретаете - совместное. Там будет супружеская доля. Может быть стоит заключить брачный договор? "
- Что Вы! - отвечает барышня, - мы новую квартиру на меня записываем! Ему моего ничего не нужно!
Я в тот момент еще стажер в АН - только учусь. Наверное, не смогла подробно донести возможные последствия.
А года 4 назад мы случайно встретились. Живет в Подмосковье - 60 км от МКАД в квартире в небольшом поселке (не коттеджном) (на что денег от продажи полквартиры хватило).
Как Вы, вероятно, догадались - они развелись. И муж отсудил 1/2 квартиры.
Суд не разбирался - чьи были деньги, и не учитывал - с кем останутся дети. А у неё не хватило знаний заявить об этом, и не хватило фантазии нанять хорошего юриста.
