Ответ на пост «Обмен московской недвижимости на недвигу в ЕС»
В желании поменять недвижимость в России на недвижимость Испании, да еще и удостоверить такую сделку в Германии нужно опираться на возможности.
В обеих странах сделки состоят из одинаковых шагов:
Подписание договора купли-продажи (ДКП), регистрация права собственности, проведение расчетов, фактическая передача Объекта.
Теперь по шагам и по странам подробнее.
ДКП в РФ: в зависимости от собственников, ДКП может быть подписан в простой письменной форме (ППФ), обязательно в нотариальной форме, добровольно в нотариальной форме.
ДКП в Испании: обязательное нотариальное удостоверение (личное присутствие или по доверенности).
Передача документов на регистрацию права в РФ: электронная регистрация росреестра (на официальном сайте), электронная регистрация цифровых компаний (домклик, м2, онлайн и пр.), бумажная регистрация через МФЦ (лично или по доверенности), бумажная регистрация через посредничесикие компании. При нотариате - электронная регистрация нотариуса.
Передача документов на регистрацию права в Испании: нотариус передает документы на регистрацию.
Физическая передача Объекта в РФ: по соглашению сторон может быть осуществлена в любой момент с момента подписания ДКП. Можно прописать, что ДКП является передаточным актом, можно согласовать передачу Объекта через год, два или сразу после получения денег.
Физическая передача Объекта в Испании: в момент подписания ДКП передаются ключи.
Проведение расчетов в РФ: можно согласовать любое время и форму расчетов. Наличный и безналичный. Наручно, черз ячейку, аккредитивом, номинальным счетом, переводом; до сделки, в день сделки, сразу после регистрации, через неделю, после пришествия радужных единорогов. Важным условием является расчет в рублях. Момент важный и принципиальный, так как налогии в РФ начисляются в рублях. Номинально в РФ существует закон о необходимости подтверждения денежных средств у покупателя, а года 3 назад мы по каждой сделке на сумму свыше 3х млн подавали отчеты в финмониторинг, но на самам деле, в этой ситуации он работает очень слабо. Так что девчушка 19 лет вполне может достать из сумочки 37 млн и купить себе квартирку.
Проведение расчетов в Испании: расчет по сделке с недвижимостью осуществляется банковским чеком по банковскому инвойсу. Расчет происходит в момент подписания ДКП. Испания очень жестко контролирует происхождение денежных средств. Банки не примут деньги на Ваш счет, если Вы не докажете - откуда они взялись.
Теперь обратимся к варианту договора мены. Не помню что по Испании.
Существенными условиями договора мены является описание имущества и наличие у имущества стоимости (договорной или кадастровой) указанной в рублях.
Особенностью договора мены является то, что в результате договора мены должно произойти два перехода права собственности. Но Росреестр потому так и называется, что он регистрирует право только в РФ. Таким образом, с точки зрения Росреестра, договор мены будет считаться абракадаброй. В реальности с таким не сталкивалась. А с точки зрения Минфина, та структура которую вы себе представили является международным контрактом и требует особого контроля.
Думается, что если упереться рогом и пойти на принцип, можно будет продавить комиссию по контролю за иностранными инвестициями в РФ на получение согласия на такую сделку, но это прям нужно будет упереться.
____
Теперь имея базовую информацию, можем посмотреть, как можно собрать костяного дракона в домашних условиях.
Как я уже писала в комментариях, нотариальные сделки с недвижимости в РФ носят территориальный характер. То есть, заключить нотариальную сделку на квартиру во Владивостоке, сидя у нотариуса в Калининграде - не получится.
поэтому, подписание ДКП сразу разделяем.
ДКП и регистрация в РФ:
вар. 1: по консульской доверенности
вар. 2: электронная регистрация росреест (но там такой недружелюбный интерфейс и сбиваающиеся алгоритмы, тем более, сайт росреест может не открываться из заграницы) или электронная регистрация небанковских систем (например, циан или онлайнсделка). Этот пункт возможен, если у участников сделки биометрический загранпаспорт.
вар. 3 (непроверенный): нотариальный ДКП в ЕС, отправка его в Россию, нотариальный перевод, подача документов на регистрацию в МФЦ по доверенности.
ДКП и регистрация в Испании - по доверенности.
передачу объекта можно включить в договор в обоих странах.
Остается придумать, как подтвердить расчеты по объектам.
Самое простое, что приходит в голову - это зачет взаимных однородных требований. В РФ есть такой конструкт. Может прокатить. Если Ваш покупатель не пойдет в ближайшие 5 лет перепродавать Ваш Объект. А вот подойдет ли такая история в Испании - не знаю. Но подозреваю, что не подойдет.
Вывод:
Самый реальный вариант - встречные сделки по каждому объекту.
только нужно обсудить и согласовать расходы по переходам прав на недвижимость. они могут быть несопоставимы.