Oleg.Shvedoff

История пары из Москвы, которая решила вместо свадебного путешествия вложиться в кондитерский бизнес. О том, как ребята подходили к расчетам инвестиций, выбору помещения и почему у них всё пошло не по плану, читайте в нашей новой статье.

Всем кондитерский привет!

На связи проект «Ошибатор» с новой порцией полезного контента о реальностях бизнеса и ошибках, очевидных и не очень, которые совершают предприниматели из разных сфер.

Дисклеймер: Далее следует рассказ от первого лица. Мы изменили имена наших героев (по их просьбе), добавили немного драматургии и завуалировали описание месторасположения их торговой точки. Всё остальное не является вымыслом и написано на основе реального опыта.

Привет! Меня зовут Анастасия.

Хочу поделиться с вами своим отрицательным опытом в бизнесе. Рассказать про ошибки, которые мы совершили с мужем, когда открывали кондитерский отдел: как мы подходили к запуску бизнеса, выбору помещения и о других нюансах работы в этой нише.

С чего всё началось

Когда мы с мужем поженились, мы решили начать семейную жизнь с позитива и реализации чего-то нового. Родственники надарили нам на свадьбу приличную сумму, почти миллион рублей, большую часть из которых мы (правильнее будет сказать — я) планировали потратить на наше свадебное путешествие в Доминикану.

Но Егор (мой муж) предложил иначе распорядиться нашим первым семейным бюджетом — открыть кондитерский отдел, который в дальнейшем мы масштабируем до региональной сети.

Когда он озвучил свою стратегию, она показалась мне идеальной: вложить деньги в бизнес, получить первый опыт управления, выстроить бизнес-процессы и в дальнейшем открыть целую сеть кондитерских отделов. Звучало привлекательно.

Почему Егор выбрал именно эту нишу?

Дело в том, что он уже больше года работал на своей «Газеле» водителем-экспедитором в компании, которая занималась снабжением магазинов кондитерской продукцией. Поэтому был уверен, что на этом бизнесе можно заработать, если его грамотно масштабировать, так как видел объемы продаж по разным точкам.

Но в реальности всё получилось немного иначе.

Конец марта 2019 года, Москва.

Я занялась поиском подходящей площади, а Егор взял на себя планирование и все расчеты по инвестициям. Открываться мы решили в гастрономе или на рынке, так как в них есть проходимость и наша ЦА.

ИП регистрировать нам не пришлось, у Егора оно уже было (УСН 6%), мы только добавили необходимые ОКВЭД и трудоустроили меня к нему с оплатой по МРОТ. Ну да, не совсем честно, но в начале предпринимательского пути приходится экономить на всем.

Первым делом Егор составил расходы на инвестиции. Таблица выглядела примерно так:

После рассчитал основные ежемесячные расходы (со второго месяца после запуска):

Мы решили, что пока я буду работать сама в качестве продавца. Буду самостоятельно раскручивать точку — общаться с клиентами, выявлять их потребности, предлагать попробовать продукцию, выстраивать и улучшать бизнес-процессы и прочее. Егор же должен был подменять меня на выходных.

Далее был рассчитан прогноз доходов и прибыли, а также срок окупаемости инвестиций.

Ошибки в расчетах инвестиций

На этом этапе мы столкнулись с проблемой — исходя из расчетов, на третий месяц работы у нас не будет оборотных средств, если мы будем брать 55% от выручки на закупку новой партии товара. При таком раскладе выручка начнёт существенно снижаться уже на третий месяц работы.

То есть мы не сможем поддерживать ассортимент отдела и повышать выручку — будем уходить в минус по закупкам, так как операционные расходы будут съедать всю прибыль, а брать денег на поддержание и расширение ассортимента будет неоткуда.

Получалось, что даже если мы закупим первую партию на 350 000 рублей и продадим всё с средней валовой маржой 40%, то полученная валовая прибыль составить 140 000 рублей, а у нас только операционных расходов в первый месяц будет 178 990 рублей.

Вот как выглядела эта первая таблица расчетов (это примерные расчеты, так как оригинал таблицы не сохранился — прим. Ошибатора):

Как оказалось, такая ошибка бывает у многих начинающих предпринимателей — в инвестициях оборотные средства не выносятся в отдельные расходы.

Например, вы закупили первую партию товара на 300 000 рублей, а продали в первый месяц этого товара всего на 100 000, у вас остается товарный остаток на 200 000, который вы можете никогда не распродать, если этот товар, например, окажется невостребованным. Получается, у вас уже после первого месяца торговли может не быть средств на закупку нужного объема новой партии товара, а все оборотные средства заморозятся в неликвидном товарном остатке, который нужно будет срочно распродавать по себестоимости или ниже того.

Особенно это касается сезонных товаров, например, одежды и обуви, зимнего/летнего инвентаря и прочего.

В течение недели Ошибатор опубликует следующие статьи о бизнесе:

• Как открыть пункт выдачи заказов и не совершить 6 ошибок, которые приведут к долгам и закрытию бизнеса.

• Посчитаем абсолютно все расходы на открытие ПВЗ Wildberries, OZON и Яндекс Маркет

• Три года я работала посредником на Садоводе, вышла на доход в 200 000 руб в месяц и бросила это дело

• Как я продавал шоу «Женские бои в шоколаде» и сколько удалось заработать на грязных девчонках

Подписывайтесь на блог проекта «Ошибатор», чтобы не пропустить реально полезный контент о бизнесе.

Мы начали пересматривать нашу финмодель и решили, что первую закупку товара будем осуществлять в расширенном ассортименте (закупим всего понемногу), а потом уже будем смотреть на сезонность и что покупатели берут больше всего.

Стали всё пересчитывать. Первым делом отделили инвестиции от оборотных средств. По инвестициям получились следующие цифры:

Теперь мы заложили больше средств в оборудование, так как не захотели брать б/у, как нам это советовали + 2 месяца оплаты аренды + депозит за один месяц + 2 месяца моей зарплаты. После таких расчетов от наших доступных денег оставалось чуть меньше 200 000 рублей. Этого не хватило бы даже на закупку рассчитанной нами первой партии товара.

Пришлось пересчитывать таблицу с ежемесячными расходами, с учетом планируемой выручки. Также добавили в неё статью с резервом оборотных средств и расписали отдельно по каждой категории товара валовую маржу.

Перед расчетами Егор составил ассортиментную матрицу. За её основу он взял данные со своей работы — что больше и чаще всего заказывали клиенты компании, в которой он работал.

Таблица с ежемесячными расходами, к сожалению, не сохранилась, а восстановить её полностью не получилось, так как там было очень много расчетов и формул. Например, каждую товарную позицию мы выделяли в отдельную строку и просчитывали по ней среднюю валовую маржу, в том числе исходя из сезонности.

Но выглядела таблица примерно так (это всё, что нам с Анастасией удалось восстановить — прим. Ошибатора):

Также мы взяли в расчет, что продавать будем ежемесячно в среднем 60% товара от имеющегося ассортимента, а средняя валовая маржа будет 55%.

Сделали отдельную таблицу по оборотным средствам, чтобы понимать, сколько нам надо закладывать в довложения на закупку товара:

Чтобы начать зарабатывать, нам нужна была ежемесячная выручка в 700 000 – 800 000 рублей. Поэтому надо было придерживаться оптимистичному прогнозу по нашим расчетам окупаемости, чтобы в дальнейшем подтвердить жизнеспособность нашей бизнес-модели для продажи франшизы.

Таблица с расчетами окупаемости выглядела так (срок возврата инвестиций):

В итоге наши потребности в инвестициях в чуть более 1 млн рублей превратились почти в 1,6 млн. Пришлось искать недостающие 600 000 — договорились с родителями Егора, что будем занимать у них эту сумму частично, по мере надобности.

Выбор места под бизнес и ошибки

Через неделю поисков я нашла подходящее нам место площадью 15 квадратных метров в гастрономе, который должен был открыться через полторы-две недели. Проект оказался сетевым, в управлении компании было порядка 30 подобных объектов в Москве и области.

Это меня и подкупило.

Я была уверена, что такие ребята грамотно выбирают места под свои гастрономы — проводят все нужные исследования района и трафика, занимаются раскруткой и прочим, что будет привлекать клиентов для всех отделов.

Но в этот момент я совершила следующие ошибки:

• не задалась вопросами: почему у такой крупной сетевой компании не нашлось желающих — из пула их постоянных субарендаторов — открыть в этом месте кондитерский отдел и почему они так крепко взялись за новичков?

• не стала изучать более детально район и аудиторию, которая в нем проживает;

• не посчитала трафик возле помещения: из каких людей он состоит, насколько это платежеспособная публика, куда/откуда они все идут;

• не пообщалась с местными жителями и не выяснила, где они покупают кондитерку, по каким ценам, нужен ли им вообще здесь кондитерский отдел.

Всё, что я тогда сделала — это прошлась по близлежащим супермаркетам, сфотографировала ассортимент их кондитерских отделов, два раза вечером посмотрела кол-во чеков на одной кассе и выяснила, что в округе нет наших конкурентов.

Запускаем бизнес

В течение недели мы согласовали и подписали договор субаренды. Основные условия по нему были следующие:

• Аренда — 100 000 рублей в месяц (первые два месяца), с третьего месяца 120 000 рублей + депозит 120 000 (в зачет последнего месяца аренды).

• Коммунальные платежи — отдельно оплачивается свет по счетчику, остальные платежи в соответствии с арендуемой площадью: уборщица + свет в общих зонах + вода и канализация + вывоз ТБО + отопление.

• Арендные каникулы — 2 недели (сюда входил период обустройства точки, так как мы открылись на неделю позже после открытия гастронома).

• Срок аренды — 11 месяцев с правом пролонгации. Индексация при пролонгации договора — не более 10%.

• Расторжение договора без штрафных санкций — с уведомлением за 1 месяц до даты расторжения с нашей стороны и со стороны арендатора. Штрафные санкции в размере одного месяца аренды накладывались, если бы мы или арендатор расторгли договор с уведомлением меньше, чем за 1 месяц.

Первый месяц нашей работы прошёл бодро. Люди заходили, интересовались, пробовали конфеты и печенье, но выручка была скромной — около 180 000 тысяч рублей, что было ниже наших ожиданий. Также было списание товара примерно на 17 000 рублей.

На второй месяц нам пришлось пересматривать ассортиментную матрицу с учетом реальных продаж и пожеланий клиентов.

С пожеланиями клиентов, кстати, были интересные моменты. Я у всех покупателей интересовалась: чего им не хватает в нашем отделе? Большинство озвучивали свои потребности, но, к сожалению, основная часть из них больше к нам в отдел не возвращалась.

Через три месяца работы стало понятно, что отдел не приносит прибыли, а только вытягивает из нас деньги. В среднем выручка была 210 000 рублей в месяц. Мы уже потеряли всю подаренную сумму и часть денег, которые взяли у родителей Егора.

Минусом ко всему этому было то, что сам гастроном никак не раскручивался: с него ушли два отдела (мясо и молочка), а новые арендаторы не приходили.

В июле мы решили добавить в свой ассортимент мороженное. Купили морозильную камеру и закупили первую партию товара. Вложили примерно 175 000 рублей. С мороженым стало повеселее, но продлился этот период недолго.

Через неделю вернулась из отпуска управляющая гастрономом, которая первым делом начала высказывать нам претензии к торговле мороженым.

Дело в том, что в нашем договоре субаренды было приложение, где прописывался ассортимент товара, которым мы можем торговать, и в нем не было ничего сказано о мороженом.

Все наши споры и угрозы о том, что мы расторгнем договор, если нам не разрешать торговать мороженым, ни к чему не привели. Пришлось убирать морозильную витрину, а само мороженое распродавать по 20 рублей за штуку.

Через пару недель в гастрономе встанет молочный отдел, и у них в ассортименте будет мороженое. Управляющая под них «расчищала дорожку». Так как она получала вознаграждение за арендаторов, которых приводила в гастроном.

Мы решили, что переждем лето и в сентябре будем искать новый гастроном. Но к августу стало понятно, что переждать будет не на что, а открывать новую точку тем более. Поняв, что каждый следующий день лишь загоняет нас в ещё большие долги, в середине августа мы закрыли отдел.

Уведомили арендатора за 1 месяц о расторжении договора, оставили за этот период депозит в счет аренды и закрыли отдел. Вести торговлю этот месяц не было никакого смысла — потеряли бы ещё больше, чем 120 000 рублей.

Выводы об ошибках

Всего за четыре с половиной месяца наш бизнес «съел» все свадебные деньги. Мы остались должны родителям Егора почти 350 000, получили огромный стресс и, мягко говоря, бесценный опыт.

Зато теперь мы знаем наверняка, как не надо делать кондитерский бизнес, но больше им заниматься нет никакого желания.

Но, честно говоря, мы не жалеем. Иногда шутим, что наш отдел был тем самым свадебным путешествием — путешествием в суровый мир российского предпринимательства. А Егор всегда меня успокаивал фразой: «Это было испытание наших семейных отношений, и мы его выдержали. Не развелись».

Теперь переходим к нашему списку выводов и рекомендаций по кондитерскому бизнесу:

1. Скоропортящиеся товары — на первых закупках старайтесь делать так, чтобы такие товары составляли не более 10–15% от общего ассортимента вашего отдела/магазина. Увеличить объем скоропорта можно тогда, когда пойдут продажи, но делать это надо с осторожностью.

2. Не нанимайте сразу нескольких продавцов — лучше в первый месяц поработать самому(-ой) или посменно с другим (более опытным) продавцом. Так вы сможете получить опыт в вашем бизнесе и лучше узнать процессы.

3. Тщательно изучайте локацию — исследуйте всё сами, расчёты делайте исходя из потребностей и целей вашего бизнесе, не ориентируйтесь на показатели другого бизнеса, так как у них могут быть свои цели открытия в той локации, где будет ваша точка.

4. Прописывайте как можно больше категорий товаров — в договоре аренды/субаренды чаще всего есть приложение с категориями товаров, которыми разрешено торговать арендатору/субарендатору, поэтому заранее продумайте расширенную линейку своих товаров, которые вписываются в общую концепцию вашего отдела. Включайте даже те категории товаров, которыми не планируете торговать, но которые могут появиться у вас в будущем.

5. Согласовывайте льготную арендную/субарендную ставку — договаривайтесь с арендатором на льготную аренду в первые 2–3 месяца. Это будет для вас большой помощью в период раскрутки точки. Не бойтесь предлагать свои варианты оплаты, например, вы можете просить поэтапное повышение арендной ставки, исходя из ваших оборотов.

6. Не покупайте б/у оборудование, сложное в техобслуживании и ремонте. Холодильники, морозильники, кофемашины и прочее — это то, что лучше брать новое и с гарантией от дилера/продавца. Желательно ищите таких поставщиков, которые могут осуществлять техобслуживание и ремонт проданного вам оборудования. На этом лучше не экономить, вылезет потом всё боком.

7. Найди партнеров по закупкам продукции, чтобы снизить себестоимость товара — найдите в близлежащих районах ваших непрямых конкурентов и договоритесь с ними о совместных закупках. Например, вы можете выступить хабом совместных закупок товара — будете крупным оптом (со скидкой) покупать товар у поставщика, а другие участники закупки будут забирать у вас свою партию.

На этом всё. Спасибо, что дочитали статью до конца.

Станьте героем наших статей

1. Расскажите подробно о своем бизнесе и бизнес-процессах.

2. Расскажите, как устроено ваше производство.

3. Поделитесь своими ошибками в бизнесе.

Пишите нашему редактору в Телеграм Oshibator_editor, если хотите стать героем наших статей или консультировать по бизнес-процессам наших клиентов.

История логиста, осуществившего свою давнюю мечту.

Всем привет!

Это была моя первая коммерческая статья, которую я написал о бизнесе в 2022 году. Я опубликовал её на vc, где она получила большое кол-во положительных отзывов от читателей. Теперь у меня появилась возможность опубликовать её и для читателей Пикабу.

Дисклеймер: Статья написана на основе интервью основателя проекта о бизнесе «Ошибатор» с основателем компании по производству обожжённого дерева Yakiwood, Иваном Бондаренко.

Хочу рассказать вам о том, как я с нулевым опытом открыл в Пятигорске производство обожжённого дерева, используя японскую технологию обработки поверхности с помощью огня.

Работая в сфере транспортных услуг, давно хотел реализовать себя в производстве. Представьте себе логиста с ноутбуком, связующего в своей голове транспортные потоки по всей России и мечтающего делать что-то ещё — осязаемое своими руками.

Загорелся отжигать и сообразно возрасту, не по-детски!

С чего всё началось

Интересуясь дизайном и архитектурой, увидел как-то обожжённое дерево и заинтересовался технологией его производства. Тогда как раз был период начала эпидемии коронавируса, а дальнейшее введение локдауна привело к снижению заказов в моём логистическом бизнесе и закрытию спортзалов, тем самым «подарив» мне кучу свободного времени.

Я принялся тщательно изучать японскую технологию обжига Yakisugi (Shou Sugi Ban) «томление кедра» – читал иностранные статьи, смотрел видеоролики с рекомендациями зарубежных профессионалов в этом деле, тут же применяя полученную теорию на практике.

Первые опыты пришлись на середину весны 2020 года в наспех переоборудованном у себя на даче хозблоке, а полноценное производство было запущено уже в конце мая. Благо довольно быстро нашёл просторное помещение, которое позволяло вместить всё необходимое оборудование. Производство и монтаж первого заказа — более 100м2 Kimura Carbon — пришлось сделать для самого придирчивого заказчика — для себя.

Что из себя представляет японская технология обработки поверхности дерева с помощью огня

Подписывайтесь на блог проекта «Ошибатор», чтобы не пропустить реально полезный контент о бизнесе.

Основная идея состоит в том, чтобы сжечь поверхность древесины до различной степени обугливания. Обжигаемую поверхность можно слегка опалить и стереть пепел, лишь подчеркнув рисунок, а можно сильно и потом почистить щёткой, покрыв слоем масла различных цветов. Сильный же обжиг необходим для достижения эффекта «крокодиловой кожи», а зафиксировать рисунок можно лаком. Обработанная таким способом поверхность устойчива к гниению, вредителям, атмосферным воздействиям, ультрафиолетовому излучению и огню, а также является эстетически уникальной, яркой и красивой.

Древесина обрабатывается натуральными маслами, без использования каких-либо химических веществ, поэтому она безопасна для окружающей среды и здоровья человека.

Практика обугливания Shou Sugi Ban была распространена в Японии с 1700-х годов. Началось всё с массового сжигания – с целью противопожарной защиты – японского кипариса (его ещё называют кедром) «Sugi», который плотно произрастал вокруг японских деревень. Позже поняв, что обожжённая древесина кипариса удивительна по красоте и устойчива к огню, а также прекрасно защищена от грибка и насекомых, японцы стали использовать обугленные доски для отделки фасадов своих домов и различных хозяйственных построек.

За последние 50 лет эта практика в Японии вышла из моды из-за появления современных фасадов из керамогранита, стекла и алюминия. Кроме того, древесина в Японии уже довольно давно находится в дефиците, и большую её часть приходится импортировать, что увеличивает стоимость конечного продукта. Эти факторы привели к тому, что практика обугливания Shou Sugi Ban стала для многих забытой технологией.

Впервые в отделке современных фасадов обугленное дерево применил голландский архитектор Питер Вейнен в 2011 году, и его успех словно пожар — руками архитекторов и дизайнеров — пронесся по Европе и Северной Америке, с появлением моды на экологичные и энергоэффективные дома. В последние несколько лет его использование действительно резко возросло по тем же причинам, по которым он был популярен в Японии сотни лет назад.

Сегодня обожжённое дерево используют не только для отделки фасадов зданий и домов, но и в интерьере, а также при изготовлении мебели и различного декора. Дизайнеры создают из него такие композиции, которые способны удивить самых требовательных заказчиков. В 2004 году в Нью-Йорке голландец Маартен Баас выставил коллекцию своей обожжённой мебели, покрытой эпоксидной смолой. Это была сенсация!

Самое главное, что эта технология временем доказала свою надёжность и долговечность. Изделия, используемые в наружной отделке, могут прослужить более 100 лет без технического обслуживания, а при правильном уходе этот срок может быть гораздо дольше.

С какими проблемами мне пришлось столкнуться при организации производства

Трудности с поиском качественного сырья и надёжных поставщиков.

Обжиг — это лишь вид обработки дерева, а конечный результат напрямую зависит от качества исходного сырья и профессионализма мастера. Сам по себе процесс обжига древесины не является для России чем-то новым. Он применяется в нашей стране достаточно широко для подчёркивания рисунка дерева перед лакировкой. Глубокий же обжиг добавляет уникальный вид «крокодиловой кожи», незнакомый как потребителям, так и специалистам по деревообработке, но найти для этого способа подходящее и, что самое главное, качественное сырьё — очень большая проблема.

Начиная с точной геометрии изделий и необходимой влажности перед обжигом, мне требовалось решить вопросы сроков и надёжности поставки заказанного профиля определенного сорта древесины. Ведь срыв сроков поставки влияет на простои оборудования и потерю клиентов.

Дефицит качественной древесины также усложнил задачи выполнения индивидуальных заказов.

Однажды пришлось искать поставщика эксклюзивного дерева — полученные образцы и цены от одного производителя были великолепны, но анализ контрагента показал два предыдущих банкротства и выполнение только половины поставок, согласно данным арбитражных судов. Спасибо многолетнему опыту в логистике, судебным тяжбам (вплоть до Верховного суда) и знанию особенностей национального бизнеса. С тех пор провожу тщательный анализ поставщиков, выбирая из них самых надёжных, даже если у них будет дороже, и всегда создаю у себя на складе запасы самых востребованных профилей.

В течение недели на Пикабу мы опубликуем следующие статьи о бизнесе:

• Как открыть пункт выдачи заказов и не совершить 6 ошибок, которые приведут к долгам и закрытию бизнеса.

• Вложили 1,5 млн рублей в кондитерский отдел — закрылись через 4 месяца с долгом в 350 000

• Посчитаем абсолютно все расходы на открытие ПВЗ Wildberries, OZON и Яндекс Маркет

• Три года я работала посредником на Садоводе, вышла на доход в 200 000 руб в месяц и бросила это дело

Подписывайтесь на наш блог, чтобы не пропустить реально полезный контент о бизнесе.

Кадровые вопросы.

Когда пришло время выходить за рамки «дачного производства», возникла потребность в мастерах, которые должны были иметь высокие навыки столярного дела. Но подходящее количество кандидатов было найти достаточно сложно: кто-то хотел партнёрства с баснословными процентами от заказов, а кто-то просто отказывался, считая мою затею провальной. Пришлось к некоторым кандидатам немного снизить планку требований и организовать для них на базе производства «курсы по повышению квалификации».

Сложность данного производства заключается в том, что изделия предварительно проходят стандартную обработку — распил в размер, строгание и, возможно, сборку. И только потом обжиг и определённые трудности понимания, как ведёт себя материал при нагреве — именно этот процесс требует дополнительных знаний и навыков, но они вполне доступны для освоения.

Продвижение товара на российском рынке.

Предложение достаточно широкого ассортимента продукции требует наличия большого количества лаков разной степени глянца и масел разных цветов — до 2000 по RAL. Обжиг дерева в условиях производства чем-то похож на пиццерию — берём дерево, обжигаем, добавляем ингредиенты и на выходе получаем готовый продукт.

Поначалу мне было достаточно сложно донести ценности и перспективу нового продукта как для конечного потребителя, так и для дистрибьюторов. Приходилось тратить очень много сил, времени и средств на производство демонстрационных изделий, чтобы клиенты могли воочию убедиться в качестве и функциональности моего продукта.

Сегодня у нас уже есть сеть дистрибьюторов и дизайнеров, которые помогают с продвижением нашей продукции. Для магазинов мы предоставляем готовые стенды с полным ассортиментом, а один из наших дилеров полностью отделал фасад своего магазина из нашей продукции.

К примеру, для отделки только одного дома возможно продать изделий до одного миллиона рублей.

Перспективы развития производства

Планы на развитие у меня достаточно большие, так как с каждой новой произведённой продукцией приходят свежие идеи, команда набирается всё больше опыта, мы много экспериментируем и находим для себя всё больше возможностей роста. Уже сейчас мы поставляем нашу продукцию в Беларусь и Казахстан.

Конечно же, хочется массового принятия этого продукта рынком, что положительно скажется на стандартизации изделий, упрощении упаковки, улучшении логистики, расширении сбыта и стабильности жизненного цикла товара.

Западная Европа и Северная Америка уже лет десять, как широко производят и применяют обожжённое дерево в интерьере и наружной отделке. Причём, как в индивидуальном домостроении, так и общественном. Сегодня бизнесу по продаже изделий из обожжённой древесины сопутствует спрос на современное экологичное использование строительных и отделочных материалов, а это значит, что популярность и спрос на нашу продукцию будет только расти.

Спасибо, что дочитали статью до конца.

Первые две недели после покупки шли хорошо, но потом поступил звоночек от управляющего с просьбой приехать на объект и поговорить с субарендаторами. На разговор пришли — сырник, колбасник и овощник. Я понял, будут бить...

Всем привет! На связи проект «Ошибатор». Мы пишем полезные статьи о реальностях бизнеса и об ошибках, очевидных и не очень, которые совершают предприниматели из разных сфер.

Герой нашей сегодняшней статьи поделился своим отрицательным опытом покупки готового субарендного бизнеса в формате гастронома, а мы нашли специалистов, с которыми «по полочкам разложили» его ошибки на 8 млн рублей.

Из этой статьи вы узнаете:

1. Как и для чего создается субарендный бизнес

2. Отрицательный опыт инвестора в покупке субарендного бизнеса

3. Какие ошибки совершил наш герой, покупая готовый субарендный бизнес

Для начала расскажем вам о том, что такое готовый субарендный бизнес в формате гастронома.

Как и для чего создается субарендный бизнес

Схема создания субарендного бизнеса с коммерческой недвижимостью довольна проста, на первый взгляд, и состоит из следующих основных этапов:

1. Арендовать у собственника на долгий срок (7–10 лет) коммерческое помещение с правом субаренды.

2. Зонировать помещение на отделы. Здесь все зависит от общей площади и бизнес-модели. Но, так как в статье мы рассматриваем кейс гастронома, то минимальная площадь здесь должна быть от 150 кв.м, из которых 20–30 кв.м будут отведены под места общего пользования (туалет, проходы между отделами, подсобка и прочее), а на оставшейся площади можно разместить 5–8 отделов.

3. Сделать в помещении ремонт, соблюдая требования пожарной безопасности, СанПиН и прочего.

4. Увеличить электрическую мощность в помещении (при необходимости).

5. Заселить гастроном субарендаторами по цене 2Х (минимум) за 1 кв.м от месячной арендной платы.

6. Назначить в гастроном управляющего.

7. Ежемесячно собирать субарендную плату, оплачивая из полученной суммы аренду и сопутствующие расходы, а разницу оставлять на своем банковском депозите под 24% годовых (здесь могла бы быть реклама банка, но, так как её нет, то это просто шутка о реинвестировании).

Теперь разберем реальности создания субарендного бизнеса, о которых знают немногие.

В основном проекты в субарендном бизнесе создаются для их дальнейшей продажи. Компании, которые профессионально занимаются этим бизнесом, нацелены на окупаемость своих инвестиций и получение чистой прибыли в срок не более 2–4 месяцев, в зависимости от объекта.

У таких компаний есть свои постоянные субарендаторы — крупные сетевые компании и различные ипэшники. Обычно гастроном заселяется 2–4 сетевиками, остальную часть отделов распределяют между небольшими партнерами.

Задача создателя субарендного бизнеса — продать проект на пике его подготовки и работы.

Пиком считается первый месяц до открытия и первый месяц после открытия. В этот период ещё не все субарендаторы могут понять, насколько будет рентабельна их торговля и что ожидать от объекта, поэтому их проще «посадить» на высокие субарендные ставки, тем самым увеличив стоимость проекта.

Всё это дает продавцу бизнеса возможность показать потенциальному покупателю (инвестору) перспективную финмодель гастронома.

Обычно показывают следующую красоту:

• окупаемость инвестиций от 12 до 24 месяцев;

• ежемесячная чистая прибыль в несколько сотен тысяч рублей;

• действующие субарендные договора на 11 месяцев с выгодными для арендатора условиями и ежегодной индексацией от 5 до 10%;

• полностью заселенный гастроном и прочее.

Но всё это может превратиться «в тыкву» уже через месяц-полтора работы гастронома. Именно это и произошло с героем нашей статьи.

Далее расскажем его историю и разберем совершенные им ошибки на 8 млн рублей.

Личный опыт горе-инвестора

В конце 2021 года, имея на руках порядка 10 млн рублей свободных денег, я решил вложиться в пассивный доход, да в такой, чтобы окупаемость была не более двух-трех лет. Рассматривал разные варианты вложений, пока не остановился на субарендном бизнесе в формате гастронома.

Привлекло меня в этом бизнесе несколько вещей:

1. Быстрая окупаемость инвестиций — 24 месяца.

2. Простота управления бизнесом — всё должен был делать управляющий, который работал от продавца бизнеса на нескольких его объектах, тем самым его услуги мне обходились всего в 15 000 рублей в месяц.

3. Перспектива пересдать через год площади новым субарендаторам по более высоким ставкам.

По объявлению на Авито нашел несколько хороших, по моему тогдашнему мнению, вариантов. Созвонился с одним из продавцов, обсудил некоторые детали, после назначили встречу у них в офисе.

Там мне показали финмодель моей будущей покупки. Рассказали все (почти все) детали работы гастронома и предложили проехаться по нескольким их действующим гастрономам, а потом уже посетить выбранный мной объект.

Что было у продавцов бизнеса:

1. Готовый субарендный бизнес в формате «Гастроном» — помещение в Москве (ЮАО) на первой линии и на первом этаже жилого дома, площадью 160 кв.м, в окружении жилого массива и в 750 метрах от станции метро.

2. Договор прямой аренды сроком на 6 лет, с преимущественным правом пролонгации. Зарегистрирован в Росреестре. Индексация не более 5% в год после второго года аренды. Без права досрочного расторжения во внесудебном порядке со стороны арендатора.

3. Продуктовые субарендаторы — 7 отделов: кулинария; колбасный отдел; сухофрукты; кондитерский отдел; отдел сыров; овощи/фрукты; хлебный отдел.

4. Субарендные договора на 11 мес. Условия субаренды: оплата субаренды + коммунальные платежи + депозит за 1 месяц + ежегодная индексация 10%.

5. Срок работы бизнеса — 2 недели.

6. Формат сделки: продажа 100% доли в ООО.

Финансовая модель проекта:

1. Стоимость бизнеса — 6 800 000 руб.

2. Срок окупаемости — 24 месяца.

3. Ежемесячный субарендный поток — 790 000 руб.

4. Ежемесячные расходы — 506 167 руб, из которых аренда составляла 454 000 руб, оставшиеся 52 167 руб — налоги, вывоз ТБО, уборка, охрана, оплата бухгалтера и зарплата управляющего магазином.

5. Чистая ежемесячная прибыль — 283 833 руб.

Что я хотел получить от покупки бизнеса:

1. Пассивный доход.

2. Возврат инвестиций через два года и дальнейшее получение прибыли.

Что получил в итоге:

1. Потерял 100% своих инвестиций — 6 800 000 руб.

2. Был четыре месяца в стрессовом состоянии: всего бизнес проработал — после покупки — чуть больше пяти месяцев.

3. Понес дополнительные расходы на сумму 1 208 842 руб — покрытие части расходов на оплату аренды, штраф за досрочное расторжение договора аренды с собственником помещения, оплата услуг риэлтора, оплата объявлений о сдаче площадей и прочая мелочь.

Как всё пошло по швам

После закрытия сделки мне на объект назначили управляющего от компании и пообещали всяческую поддержку в решении любых трудностей, которые возникнут с объектом.

Первые две недели после покупки шли хорошо, но потом поступил звоночек от управляющего с просьбой приехать на объект и поговорить с субарендаторами.

Суть разговора он мне не сообщил, но я понял, что будут бить… по моему карману — просить скидку.

На разговор пришли — колбасник, сырник и овощник.

Скидку просить не стали, но попросили оставить им льготную субарендную плату еще на один месяц. Дело в том, что по договору у них была льготная ставка на первый месяц, а со второго она поднималась.

В конце нашей «дружелюбной» беседы дошли до того, что они выдвинули мне ультиматум — если не оставлю скидку, то они сегодня же уведомляют меня о закрытии отделов и через месяц закрываются. По условиям договора в этом случае я им должен буду вернуть депозиты. Штрафов никаких не будет.

Чтобы вы понимали, если в один момент с гастронома уходит сразу три субарендатора, то на этом объекте, да и на самом бизнесе, можно ставить крест. После такого к вам ни один нормальный субарендатор не заедет, а оставшиеся начнут прогибать вас по полной.

Пришлось принимать их предложение, а после звонить продавцам бизнеса, которые обещали послепродажную помощь в решении вопросов, в том числе и с поиском новых субарендаторов. Менеджер компании заверил меня, что они решат проблему с этими бунтовщиками, а также параллельно будут искать новых субарендаторов на их места.

Но по факту всё это было сделано настолько грубо, что своими переговорами они настроили против меня остальных субарендаторов.

Всё началось сыпаться как карточный домик.

Первым закрылся отдел сухофруктов, так как его ежемесячная плата составляла 160 000 рублей за 7 кв.м, а продавал он всего на 70 000 рублей в месяц (это не прибыль, это выручка). Я до сих пор не понимаю, как им удалось найти такого уверенного в себе предпринимателя, чтобы «посадить его на эту ставку».

Комментарий от Ошибатора: Как грамотно подобрать помещение для разных направлений бизнеса читайте в посте в нашем Телеграм-канале.

Сырный отдел ушел почти одновременно с овощами/фруктами, даже депозиты не стали забирать, так как им пришлось бы отрабатывать месяц, а это принесло бы больше убытков, чем вернувшаяся сумма депозита. У кулинарии и хлебного отдела был один владелец, который решил закрыть хлебный отдел и объединиться в один — кулинарию.

Так через два месяца у меня осталось работать три отдела: кулинария, колбаса и кондитерка. Субарендная плата с этих отделов не могла даже закрыть арендную плату, приходилось докладывать со своих.

Поиск новых субарендаторов силами управляющей компании ничего не принес. Пришлось подключать риелторов, которые привели мне овощи/фрукты и молочный отдел, но ни один из них не проработал больше месяца. Торговля у этих отделом была мизерной.

Сдать всю площадь в одни руки, чтобы хотя бы выходить в ноль, тоже не удавалось.

В итоге через пять месяцев на площади моего гастронома в 160 кв.м. дорабатывали два отдела — кулинария (17 кв. м) и колбаса (15 кв. м) по льготной ставке, а я готовился фиксировать убытки и выходить из этого бизнеса.

Разбор полетов от Ошибатора

Теперь давайте разберем 5 основных ошибок именно этого инвестиционного кейса, которые привели к таким печальным последствиям. Но, их можно будет учитывать и в других бизнесах.

Ошибка 1. Иллюзия пассивного субарендного бизнеса

Гастроном будет являться пассивным бизнесом лишь до тех пор, пока от вас не начнут уходить арендаторы. Это нужно понимать с самого начала.

Как только это начнется, бизнес превратится в активную головную боль с ежедневными убытками от пустующей площади. Если управляющий магазином или управляющая компания не смогут решить эту проблему, то вам придется подключаться к этому самому, либо обращаться за помощью к риэлторам, что повлечет дополнительные расходы на агентские комиссии.

Ошибка 2. Схема покупки бизнеса

В данном случае бизнес был приобретен путем смены учредителей в ООО, с продажей 100% доли покупателю бизнеса. Никаких дополнительных договоров или соглашений, где можно было бы прописать ответственность продавца за предоставленные им финансовые показатели, не было.

Лучше этот вопрос обсуждать перед покупкой бизнеса и по возможности документально прописывать гарантии от продавца, хотя бы на определенный срок — 6–12 месяцев.

Ошибка 3. Отсутствие детальной оценки всей модели бизнеса перед покупкой

Модель субарендного бизнеса не такая простая, как это может показаться на первый взгляд: взял большое помещение, сделал ремонт, зонировал его на небольшие отделы, удвоил арендный платеж и получаешь пассивный доход.

Давайте разберем этот пункт детально. На что стоит обращать особое внимание.

Помещение

Наш герой не обратил внимание на серьезный технический недостаток помещения, который существенно сужал круг его потенциальных субарендаторов в будущем — маленькая мощность выделяемого на помещение электричества, без возможности увеличения. Всего было выделено 20 кВт мощностей.

Не проверил арендную историю помещения.

А ведь за месяц до того, как его арендовали продавцы бизнеса, помещение засветилось на всех интернет-площадках, его предлагали всем крупным сетевикам из разных сфер бизнеса.

К чему это привело? Когда в дальнейшем была попытка сдать помещение в одни руки, то на рынке недвижимости уже все знали его реальную цену от собственника, и просто отказывались от предложения с завышенной субарендной ставкой.

Расположение объекта и целевая аудитория

Перед покупкой покупатель не провел независимый анализ локации и ЦА (целевой аудитории), полностью доверившись компетентности создателей бизнеса и самих субарендаторов.

Не были учтены многие факторы, которые явно указывали на то, что реальный клиентский поток не сможет давать всем субарендаторам необходимого для работы дохода.

В чем была суть проблемы?

Гастроном находился в районе с платежеспособной аудиторией, но большинство этой аудитории уже привыкли ходить на элитный рынок, который находился в 800 метрах от помещения.

Менее богатое население этого района отоваривалось в рядом стоящих супермаркетах — «Магнит» и «Дикси», в 300 метрах ещё была «Пятёрочка».

Оставался средний-класс, которым элитный рынок был не по карману, а в эконом-супермаркетах не было того, что им хотелось бы приобрести. За этим они шли в Гастроном, но этого потока клиентов было мало, чтобы каждый отдел получал нужные продажи.

Субарендаторы

Субарендный бизнес полностью зависит от бизнеса субарендаторов.

Наш герой, к сожалению, этого тоже не учел и не оценил их ресурсы. Из восьми субарендаторов лишь трое были сетевыми компаниями, остальные принадлежали к новичкам энтузиастам, чей бизнес-план был весьма примитивным.

Денег у «стартаперов» было только на первый месяц аренды, депозит и первоначальное наполнение отдела товаром. Огромную прибыль, очевидно, рассчитывали получать с первых же дней работы, а потом все делегировать и уехать пить коктейли на Бали. Вроде так сейчас учат начинающих предпринимателей.

Сетевые арендаторы отработали показательный первый месяц, посчитали реальный потенциал точки, и предложили оптимальную для этого арендную плату — ниже, чем она была изначально.

Поэтому всегда помните: сетевая компания — не показатель стабильности арендного или субарендного бизнеса.

Ошибка 4. Доверять только бумагам

Наш герой перед покупкой бизнеса не счел нужным пообщаться с продавцами отделов и постараться получить от них информацию по текущим продажам. Также можно было посчитать среднее количество чеков в каждом отделе, хотя бы за 3–5 дней, или самостоятельно рассчитать ежедневный поток посетителей гастронома.

После таких действий у него сложилась бы более реальная картина по всем основным показателям бизнеса, который ему предложили купить.

Ошибка 5. Отсутствие маркетинговых мероприятий

Подобный бизнес в формате гастронома рассчитан на два вида покупателей: проходящий мимо помещения трафик (транзитный) и местные жители района.

Когда стало понятно, что основной поток клиентов состоит в основном лишь из транзитников, которые покупают штучный товар, то наш герой не стал проводить никаких действий, направленных на привлечение в гастроном местных жителей.

Это была большая ошибка.

Помещение располагалось между двух супермаркетов — «Магнит» и «Дикси», клиенты этих магазинов были люди с низким и средним уровнем дохода, и они не могли себе позволить так часто покупать продукты в гастрономе. Но, более платежеспособная публика, которой в этом районе было достаточно много, не ходила в эти магазины и, скорее всего, даже не знала про существование гастронома (особенно те, кто жил в глубине жилого массива).

Необходимо было направить все силы на привлечение именно этой публики, которая смогла бы обеспечить более высокую сумму среднего чека. Однако наш герой это проигнорировал и пустил развитие проекта на самотек, очевидно рассчитывая на «сарафанное радио».

Здесь нужно понимать, что объем продаж субарендаторов полностью зависит от успеха вашего субарендного бизнеса. Не будет продаж — субарендаторы разбегутся. Поэтому маркетинговой части стоит уделять особое внимание.

Для этих целей можно смело брать ежемесячные маркетинговые сборы с субарендаторов, хотя бы на листовки, рекламу в районных группах в соцсетях, различные маркетинговые мероприятия на месте и прочее.

Выводы

Почти все бизнесы, которые изначально создаются для их дальнейшей продажи, реализуются в основном на пике своего развития, чтобы можно было установить за них как можно большую цену.

Начальные финансовые показатели таких бизнесов могут иметь слабую основу для их дальнейшего поддержания на нужном уровне. Всё нужно тщательно проверять.

Также продавцы могут искусственно создавать показатели текущих доходов, тем самым формируя недостоверную финансовую модель бизнеса. Всё это и многое другое следует учитывать при покупке любого готового бизнеса.

Что же касается именно субарендного бизнеса, то можно найти достаточно много успешных проектов (даже в продаже), которые работают и приносят своим инвесторам хорошую прибыль. Здесь всё зависит от того, насколько грамотно выбрана и оценена локация.

Станьте героем наших статей

1. Расскажите подробно о своем бизнесе и бизнес-процессах.

2. Расскажите, как устроено ваше производство.

3. Поделитесь своими ошибками в бизнесе.

Пишите нашему редактору в Телеграм Oshibator_editor, если хотите стать героем наших статей или консультировать по бизнес-процессам наших клиентов.

12 января 1967 года впервые был крионирован человек. Профессор психологии Джеймс Бедфорд вошёл в историю не столько благодаря своим исследованиям профессионального выбора, сколько из-за того, что согласился на эксперимент по замораживанию. В середине 1960-х он страдал от онкологического заболевания и решил после смерти подвергнуть своё тело заморозке, а также завещал 100 тысяч долларов на развитие крионики.

Спустя два часа после остановки сердца тело Бедфорда было заморожено по тогдашним, ныне устаревшим, технологиям. Есть предположение, что мозг мог быть повреждён в процессе, однако специалисты утверждают, что температура хранения долгие годы оставалась стабильно низкой. Тело Джеймса Бедфорда несколько раз перемещали из одного крионического хранилища в другое, и с тех пор каждый год 12 января сторонники криоконсервации отмечают так называемый «День Бедфорда».

Несмотря на то, что большое число специалистов сегодня скептически относится к идее реанимации криоконсервированных тел, по оценкам, сейчас в мире более 250 человек находятся в состоянии криозаморозки. К началу 2010-х лишь три организации занимались крионированием: две в США и одна в России: Alcor Life Extension Foundation (Скоттсдейл, США); Cryonics Institute (Мичиган, США); КриоРус (Россия).

Современные подходы к крионике

• Нынешние методики крионирования основаны на витрификации – процессе, при котором тела (или отдельные органы) охлаждаются с применением криопротекторов, чтобы максимально снизить образование кристаллов льда. Криопротекторы частично заменяют воду в клетках и снижают риск их повреждения при экстремально низких температурах (обычно около -196 °C).

• По данным Алкор (Alcor Life Extension Foundation) и Института крионики (Cryonics Institute), витрификация является основным стандартом, позволяющим теоретически сохранить структуру клеток более качественно, чем ранние методики.

Стоимость заморозки

Цена зависит от выбранного пакета:

• Полное крионирование тела в Alcor может стоить более $200 000.

• Нейросохранение (крионирование только мозга или головы) – от $80 000.

• В Cryonics Institute – порядка $28 000 для членов организации.

Хотели бы, чтобы вас заморозили?

Другие цифры дней

Цифры дня: 10 интересных фактов об автомобилях — Какой самый старый автомобиль в мире? Сколько стоит самый дорогой автомобиль? Какой автомобиль развивает самую быструю скорость? Ответы на эти и другие вопросы собрали для вас в этой статье.

Цифры дня: 10 необычных фактов в цифрах о разных городах мира — Сколько стоит жить в самом дорогом городе мира? В каком городе больше всего кафе и небоскребов? Какой город самый густонаселенный? Ответы на эти и другие вопросы вы найдете в этой статье.

Цифры дня: 10 интересных фактов о международном кинематографе — Сколько лет самому молодому кинорежиссеру? Сколько минут длится самый длинный фильм в мире? Какой фильм стал рекордсменом по съемкам? В этой статье найдете ответы на эти и другие вопросы.

Принес вам с vc интересную статью, с личным опытом в покупке у банка проблемной квартиры. Может кому будет полезно. Стиль и орфография автора сохранены.

Рассказываю наш неудачный опыт в покупке квартиры с коммунальными долгами и прописанными в ней жильцами (бывшими владельцами), которую мы приобрели у банка.

Вот уже 7 месяцев, как мы боремся за право проживать в собственной квартире, оплачивая за нее ипотеку и коммунальные платежи за прописанных в ней абсолютно чужих для нас пяти человек. И непонятно, когда всё это закончится.

В июне 2024 года мы приобрели квартиру за 5,2 миллиона рублей. Квартиру приобретали у банка, которую тот забрал по ипотечному долгу у одной семьи.

На тот период бывшие владельцы квартиры были прописаны и добровольно выселяться и выписываться не хотели.

Это был уже первый звоночек, что с такой недвижимостью лучше не связываться.

При оформлении сделки менеджер банка заверял нас в том, что выселение жильцов займет не много времени, и по закону они легко решат эту проблему.

Но в итоге эту и другие проблемы пришлось решать нам самим.

После оформления сделки и вступления в законные права на наше владение имуществом банк благополучно слился. Теперь проблема принудительного выселения и снятия прописанных в ней бывших владельцев легла на наши плечи.

Менеджер банка заявил нам следующее: "Обращайтесь в суд, закон на вашей стороне. Подавайте исковое заявление на принудительное выселение и снятия с регистрационного учета бывших владельцев. Или договаривайтесь с ними на добровольное выселение".

А иначе говоря: "Владельцы теперь вы, все проблемы теперь ваши".

Почему банк не стал сам подавать иск на принудительное выселение и снятия с регистрации? Да потому, что для них это лишний геморрой. Поэтому им куда проще продать по привлекательной цене такую проблемную квартиру, перевалив все проблемы на новых владельцев.

Поэтому перед покупкой всегда требуйте у банка решить проблему с принудительным выселением жильцов.

Понятное дело, что бывшие владельцы отказались выселяться. У них двое малолетних детей, которые тоже здесь прописаны, идти им некуда, а постоянная регистрация дает им право на пользование жильем. В квартиру мы попасть не можем, да даже если попадем, что нам там делать: жить с чужой семьей?

В итоге начали готовить документы в суд.

Дальше нас ждал еще один сюрприз — порядка 400 000 рублей задолженности бывших владельцев по коммунальным услугам в этой квартире. Мы знали, что эта задолженность есть, но по всем договорам банком уже были открыты новые лицевые счета, на самой квартире задолженностей не было, поэтому, как заверял нас всё тот же менеджер банка, это проблемы бывших жильцов: управляющая компания будет списывать долг с них.

Но что было в итоге: Мы два месяца боролись с управляющей компанией, которая пыталась на нас повесить эти долги. Уже тоже хотели подавать в суд, но всё обошлось. Правда, 40 000 рублей за взносы на капремонт перешли на нас, так как они начисляются именно на объект недвижимости.

Но на этом история не закончилась. УК подала в суд на бывших владельцев, добавив в исковое заявление и нас тоже. Пришлось оспаривать это дело в суде, потратив не одну нервную клетку.

Чуть было с мужем не развелись, так как он начал обвинять меня во всех этих проблемах, потому что я уговорила его купить эту квартиру.

Судебный иск на выселение жильцов из квартиры

Мы подали в суд на принудительное выселение. В итоге на первом заседании нас ждал еще один сюрприз. Бывшие владельцы подали исковое заявление на судебных приставов и на банк. Якобы были нарушены процессы ведения исполнительного производства и процесс передачи квартиры во владение банку.

В ходе нашего судебного заседания они попросили отложить его рассмотрение, пока не решиться дело по их судебному производству. И что вы думаете? Судья частично удовлетворил это прошение — отложили рассмотрение нашего иска на полтора месяца. За это время должно было состоятся первое заседание по иску бывших владельцев.

Естественно, что на первом заседании не было принято решения и оно было перенесено. Состоялось наше второе заседание. На котором было принято решение в нашу пользу.

Теперь у бывших владельцев есть месяц на оспаривание решения суда. Как мы поняли, подадут они его на 25-й дней, значит нас будет ждать еще одно судебное заседание, и как минимум полтора-два месяца ожиданий.

За всё это время мы оплачиваем коммуналку за пятерых прописанных в ней чужих людей - почти 13 000 в месяц. Чтобы их получить с бывших жильцов, нам опять придется подавать в суд. Также в иске будем требовать с них оплату за проживание в нашей квартире за весь срок по расценкам аренды жилья в нашем городе - это примерно 30 000 рублей за каждый месяц.

Но наш адвокат сразу сказал, что во-первых - суд будет длиться от 2 до 6 месяцев, а во-вторых - денег своих мы можем не увидеть, так как бывшие владельцы подадут на банкротство и с них спишут все долги. Или будут отдавать нам по 1000 рублей в месяц, так как у них нет официального заработка.

Вот такой горький опыт в приобретении проблемного жилья у банка с прописанными в ней людьми и долгами за коммуналку. Поэтому сто раз подумайте, нужен ли вам такой геморрой, когда дешевая квартира может обойтись куда дороже, и в деньгах, и в нервных клетках.