Пропуск срока для оспаривания сделки кредитором в деле о банкротстве

Здравствуйте! Если кого-нибудь не затруднит проконсультируйте пожалуйста! Процедура банкротства началась в 2023 году, один из кредиторов (физлицо) сразу подал заявление на вступление в реестр, и в этом же деле начал получать доказывать наличие задолженности перед ним, спустя полтора года задолженность признали и включили в реестр. За это время ФУ ничего не оспаривал (не видел оснований) и вообще снялся с процедуры в связи я так поняла с дисквалификацией по другому делу.. (может что-то путаю) Кредитор же начал активно оспаривать все подряд, а именно каждые 10 рублей в выписке должника. Я третье лицо которого сделки он оспаривает. Одну уже завернули так как я должнику делала переводы в обычной хозяйственной деятельности в отсутствии признаков неплатежеспособности. Но кредитор не останавливается. Все нервы вытрепал. Я тут наткнулась на статью 3 статьи 61.9 Федерального закон Но я не совсем разбираюсь, но суть немного уловила, правил но ли я понимаю что этот кредитор когда подал заявление на вступление в реестр сразу мог активно изучать документы в деле так как был участником? И то что он 1,5 года вступал в реестр не является уважительной причиной того что он ничего не изучал в матерьялах дела? Могу ли я как добросовестный ответчик ссылаться на пропуск срока для этого кредитора? Привязка к дате осведомленности управляющего: Согласно разъяснениям высших судов (например, Постановление Пленума ВАС РФ № 63 от 23.12.2010 г.), срок исковой давности для оспаривания сделок в банкротстве начинает течь с момента, когда первый уполномоченный на оспаривание орган (финансовый управляющий) узнал или должен был узнать об основаниях для оспаривания. Бездействие управляющего в течение полутора лет до включения кредитора в реестр, скорее всего, будет расценено судом как пропуск срока.

Простите если не совсем понятно изясняюсь я не юрист

ФНС в последние годы активно охотится за теми, кто сдаёт жильё без уплаты налогов. Потоки данных растут, сервисы обмениваются информацией, и скрыться становится всё сложнее. Вот показательна история, дошедшая до Верховного суда.

Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

Что случилось?

Налоговиков заинтересовала гражданка Б., у которой в собственности было несколько квартир. Формально она даже была зарегистрирована как ИП со сферой деятельности «сдача недвижимости в аренду».

Но каждый год Б. показывала копеечные доходы, платила минимальные взносы и делала вид, что так и должно быть.

Когда ФНС провела выездную проверку, выяснилось, что Б. существенно занизила налоговую базу. В итоге ей доначислили почти 3,2 млн рублей — из них 1,9 млн составили сами налоги, а остальное взносы.

Б. пошла в суд и потребовала признать незаконным начисления.

Что решили суды?

ФНС для расчета использовала все, что смогла собрать: заключенные договоры аренды, повторяющиеся однородные сделки (Б. активно занималась посуточной сдачей), а также свидетельские показания бывших арендаторов.

Свидетели рассказали, что действительно жили в квартирах Б., платили ей наличными, и никаких чеков или расписок не получали. То есть формально доказательств того, сколько реально заработала Б., у нее самой не было.

Б. же заявила: начислять налоги по свидетельским показаниям нельзя, нужны документы, которых у ФНС нет.

И суды первых трех инстанций поддержали ее: показания свидетелей — это источник информации, но они не могут быть единственным доказательством дохода. Все, что было начислено исключительно на основе этих показаний, суды убрали из расчета.

Тогда ФНС обратилась в Верховный суд.

Что сказал Верховный суд?

Б. сама нарушила закон, не ведя учет доходов, не оформляя договоры должным образом и не выдавая документы об оплате.

Именно налогоплательщик обязан доказывать свои расходы и доходы. А если он не ведет учет, то ФНС вправе использовать любую доступную информацию — в том числе и свидетельские показания.

Фактически Б. сама лишила себя возможности подтверждать реальные доходы документами, поэтому она не может требовать, чтобы ФНС доказывала их иначе.

Акты трех инстанций были отменены, дело отправлено на новое рассмотрение (Определение Верховного суда РФ по делу N 309-ЭС23-30097).

При повторном рассмотрении суд уже не нашел оснований уменьшать сумму — и оставил начисленные налоги в полном объеме (Решение Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-5542/2022).

**********

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

**********

Последние пару месяцев рынок недвижимости стоит на ушах: все боятся демонических бабушек-собственниц, которые по суду отжимают квартиры у ничего не подозревающих покупателей. В этом большом гайде мы разберем с профессиональным судебным юристом все аспекты этой проблемы: от леденящих душу историй из судов до самых надежных способов защититься от таких рисков. В общем, будет весело!

Сам я финансист и суды стараюсь обходить стороной, поэтому я попросил судебного юриста Александра Малютина (автора отличного блога «Прочёл в законе», как раз посвященного оспариванию сделок в суде) помочь мне разобраться с юридической стороной вопроса. В общем, вся экспертиза в здоровенном материале ниже именно от Александра – огромное ему спасибо за то, что он потратил многие часы, отвечая на мои вопросы и делая подборки из судебных дел!

Дело Ларисы Долиной: отжала и квартиру, и 112 млн рублей

Для начала давайте разберем ситуацию с квартирой Ларисы Долиной – раз уж она наделала больше всего шуму в СМИ (тем более, что там сейчас наконец появились долгожданные документы с решениями суда, а не просто пересказ от журналистов).

Как выглядела ситуация изначально по материалам открытых источников: в апреле 2024 года с артисткой связались мошенники «из ФСБ», которые убедили ее в том, что ее деньги и квартира в Хамовниках «находятся в опасности» – а единственным способом «спасения» является срочная продажа квартиры и перевод денег на «безопасный счет». Следуя указаниям мошенников, Долина продает квартиру за 112 млн руб. (которые отдает мошенникам вместе с 68 млн руб. из личных сбережений).

Покупатель при этом был найден риэлторским агентством, в которое обратилась Долина (как выяснилось позднее – это было весьма модное агентство Whitewill, оно на всей этой истории еще и заработало аж 4,5 млн руб.). Покупателем стала 34-летняя мать-одиночка Полина Лурье (источником оплаты квартиры были личные накопления Лурье + деньги от ее родителей и кредитные средства).

Однако, после продажи Лариса Долина выезжать из квартиры отказалась – пишут, что там даже пятеро каких-то крепких парней якобы приезжали и пытались ее выселить (видимо, безуспешно). В итоге Долина поняла, что стала жертвой мошенников, и обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной; Лурье обратилась со встречным иском о выселении певицы; и еще плюсом было возбуждено уголовное дело о мошенничестве.

Суд шел в закрытом режиме, но на днях на Пикабу целиком слили судебный акт по первой инстанции. Судя по тому, что все основные изложенные там факты соответствуют официальному Апелляционному определению Московского городского суда от 08.09.2025, – этот акт вполне реальный, так что мы будем полагаться и на него тоже.

В общем, краткий итог разбирательства такой: суд посчитал Долину психически нестабильной, а саму сделку – совершенной под влиянием заблуждения. Поэтому квартиру нужно отобрать у покупательницы и вернуть Долиной, а вот деньги певица возвращать никому не обязана.

Видите ли, полученную за квартиру наличку Долина якобы не пересчитывала (хотя и правильно отразила все суммы в написанных от руки расписках) – а в ходе уголовного дела неоднократно меняла показания относительно того, каким образом и в каких суммах она получала бабки. Так что, несмотря на видеозаписи с камер наблюдения в Альфа-банке (где видно, как Долина и Лурье получают 111 млн руб., пересчитывают их и кладут в банковскую ячейку Долиной), – суд решил, что «доказательств, безусловно свидетельствующих о возмездном характере заключенной сделки, предоставлено не было» (!).

Иными словами: по сути, суду показалось, что Лариса Долина якобы переписала свою квартиру на покупателя «просто так», вообще без оплаты (а если оплата и была, то пусть этот покупатель сам ее вытрясает напрямую с мошенников, которым Долина добровольно эти бабки отдала – серьезно, так и написано!).

Недавно, кстати, появилась информация о том, что самой Долиной уже поступают угрозы убийством – и по этому поводу возбуждено уголовное дело. До конца не ясно, идет ли речь об угрозах от самой Лурье, или от «благодарных хейтеров» из интернета. В любом случае, любые угрозы мы решительно не одобряем!

Хотя, эмоции тех, у кого к Ларисе Долиной по итогу этого дела появились морально-этические вопросики – прекрасно понимаем. Всё-таки, она здесь меньше всего похожа на «невинную старушку, которой заведомо нечем возмещать ущерб добросовестному покупателю»… (К слову, еще больше жоповзрывательных фактов про поведение Долиной приводит вот здесь в кратком пересказе дела известный юрист Владимир Мнацаканов.)

Насколько типичным является дело Ларисы Долиной?

Кое-где мы встречали мнение, что, дескать, дело Долиной стало знаковым прецедентом – и сейчас оно якобы открыло судам дорожку к удовлетворению вала аналогичных исков. На самом деле, это совсем не так: любой юрист, который умеет работать с судебными архивами, подтвердит – похожих кейсов хватало и задолго до Ларисы Долиной.

Насколько вообще часто встречаются подобные дела? По официальной статистике судебного департамента (раздел 2), всего за 2024 год было рассмотрено 3118 споров об оспаривании зарегистрированных прав на недвижимое имущество – к сожалению, мы не знаем, какая доля из них касалась именно ведомых мошенниками пенсионеров. Из этих исков удовлетворено полностью 2130, частично 287 (получается, примерно 77% дошедших до суда исков удовлетворяют).

Много это или мало? Ну, вот тут пишут, что в 2024 году на вторичном рынке было продано 1,6 млн объектов, а в 2023-м – 2,45 млн. Выходит, в среднем за год на вторичке происходит около 2 млн сделок, и только 3 тысячи из них пытаются оспорить в суде – это примерно 0,15%. Не так уж и много – но и не сказать, что совсем мало! Если вы собрались покупать квартиру у продавца в преклонном возрасте – скорее всего, для вас вероятность нарваться на бабулю с мошенниками (и поиметь потом проблемы в суде) будет сильно выше.

Разбираем 10 судебных споров по жилой недвижимости

Основной вопрос, на который мы постараемся ответить нашим материалом – это «какие действия покупателя могут максимально повысить вероятность потом выиграть в суде спор по квартире, если до него дойдет?».

Для этого мы разберем десяток конкретных судебных дел, решения по которым публично доступны в сети. В этом разделе мы просто приведем краткие описания этих дел – а выводами на основе их анализа поделимся в следующих разделах. Обратите внимание: мы здесь специально взяли не только дела, которые закончились отъемом квартиры, но и те, где покупатель в итоге победил – ведь только сравнив их между собой, мы сможем понять, в чем там был ключевой «рецепт успеха»!

Дела, где покупатель проиграл и квартиру отобрали:

• Дело 1: Лариса Долина. Тот самый кейс, который мы разбирали в начале статьи.

• Дело 2: Бабуля-помощник ЦБ в заблуждении. Решение Октябрьского районного суда г. Саранска от 10.04.24 г., N 2-436/2024 (оставлено без изменения Определением первого кассационного суда общей юрисдикции от 22.01.2025). История практически один-в-один как у Долиной: в 2023 году мошенники под видом сотрудников ФСБ/ЦБ убедили жертву, что ее квартира находится под угрозой, и нужно ее срочно продать за 1,9 млн руб. (а полученные деньги перевести «на безопасный счет»). Суд признал сделку недействительной, т.к. она «была совершена в результате заблуждения продавца» – в итоге квартиру у покупателя отобрали, а вот возвращать деньги суд продавца не стал заставлять (это «противоречило бы основам нравственности», она ж бабки мошенникам отдала!).

• Дело 3: Чрезмерно эмоциональная бабушка. Апелляционное определение Московского городского суда от 22 мая 2025 г. по делу N 33-18625/2025. То же самое: в 2022 году мошенники «из ЦБ» убедили бабушку приватизировать квартиру и продать ее. Первый покупатель вскоре перепродал жилье второму (причем там была ипотека, проверка со стороны банка, нотариальное оформление – полный фарш!). В итоге суд признал второго покупателя добросовестным приобретателем, но квартиру у него в рамках виндикации всё равно отобрал в пользу изначального продавца – потому что психиатрическая экспертиза хоть и признала бабулю вменяемой (способной понимать значение своих действий), но всё же отметила ее чрезмерную эмоциональность и внушаемость. Кстати, вот вам интересный факт: даже если у вас отберут квартиру по суду – банку по ипотечному кредиту вы всё равно останетесь должны! (Подробнее разбирал этот нюанс у себя на канале вот здесь.)

• Дело 4: Это разборка, питерская. Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 12 ноября 2024 г. по делу N 33-28227/2024. Для разнообразия, тут речь не про бабушку: кореш алкоголика и наркомана из СПб сначала сдал его ментам, а потом заставил написать на себя доверенность на продажу квартиры «чтобы подогреть ФСБ и порешать вопросик». Дальше жулик продал квартиру своей маме, а та – другому покупателю за 9 млн рублей (тут опять – ипотека, страхование титула, вот это всё). Позже алкоголик опомнился и подал в суд – тот решил, что раз изначальный продавец был введен в заблуждение, то уже та первая сделка по продаже была недействительной. Соответственно, надо отобрать квартиру у конечного покупателя и вернуть ее наркоману. Заодно еще этого конечного покупателя признали недобросовестным (заниженная цена, не обратил внимание на быстрый срок перепродажи квартиры) – видимо, чтобы страховая могла ему за потерю титула не платить…

• Дело 5: Когда психиатр и нотариус оказались приколистами. Постановление Второго кассационного суда общей юрисдикции по делу № 8Г-15077/2025. Бабушка под влиянием мошенников продала квартиру за 2,3 млн руб., выезжать отказалась. Интересно, что тут было освидетельствование психиатром и утверждение сделки нотариусом – но они оба пост-фактум на суде сказали «бабка вела себя странно, цена продажи выглядела заниженной, но мы всё равно подписались под этим делом, лол». В итоге суд назначил новую психиатрическую экспертизу, которая диагностировала у бабули психрасстройство («возрастные особенности лишали ее способности осознавать происходящее…») – квартиру у покупателя отобрали.

• Дело 6: Изменщица Родине на пенсии. Апелляционное определение Московского городского суда от 2 июня 2025 г. N 33-23048/2025. Классика: телефонные мошенники развели бабушку (под предлогом защиты от якобы уже случившегося финансирования Украины с ее банковских счетов) на продажу квартиры – покупатель взял в ипотеку 6 млн руб. на 30 лет. Бабушка в итоге выезжать с жилплощади отказалась, судебная психиатрическая экспертиза показала ее вменяемость (хоть и с повышенной эмоциональностью), но суд всё равно решил: раз бабуля продала единственное жилье и ее обманули мошенники (их там уже посадили к этому моменту) – то сделку купли-продажи надо расторгнуть, как заключенную под влиянием обмана/заблуждения.

Дела, где покупатель выиграл и квартира осталась за ним:

• Дело 7: Риэлтор с бизнес-жилкой. Определение Седьмого кассационного суда от 23 апреля 2025 г. N 88-6149/2025 (текст тут). Телефонные мошенники «из ЦБ» убедили гражданку летом 2023 года «фиктивно продать» свою квартиру «для защиты от мошенников». Квартиру купил риэлтор за 3,5 млн руб. и тут же перепродал ее другому покупателю за 4 млн руб. (тот взял ипотеку). Изначальный продавец, оклемавшись от шока (и переведя все деньги мошенникам, конечно) пошла в суд – но суд нашел достаточно косвенных доказательств того, что продавец осознавала смысл сделки (согласовывала условия договора продажи, обсуждала нюансы выезда из жилплощади), так что квартира осталась у конечного покупателя.

• Дело 8: Спецоперация для настоящего мужчины. Апелляционное определение СК по гражданским делам Калужского областного суда от 25 марта 2025 г. по делу N 33-820/2025. Тут в кои-то веки мужик, не бабушка! Под влиянием хулиганов продал квартиру за 3 млн руб. (покупатель взял ипотеку). Деньги сразу перечислил мошенникам, а потом отказался выселяться с жилплощади, так как на самом деле «это была понарошковая спецоперация». Суд разобрал переписки с покупателем в мессенджере и пришел к выводу, что продавец там сам предпринимал активные шаги к продаже (должен был понимать, к чему это ведет) – а покупателю ни о каком «фиктивном характере» не говорил. Так что сделка без порока воли, квартиру у покупателя отбирать нельзя.

• Дело 9: Вычислили по IP. Решение Ленинского районного суда г. Воронеж по делу № 2-4511/2024 от 19 февраля 2025 г. Пенсионерка и инвалид II группы нашла себе наставника по трейдингу акциями Газпрома, который «заработал ей на бирже крупную сумму», но чтобы ее получить – вы угадали, надо продать квартиру (не спрашивайте про логику, я сам не понимаю). Квартира была продана через Домклик за 5,2 млн руб. (пенсионерка говорит, якобы дешевле рыночной цены на 30%), деньги ушли «гениальному трейдеру», выезжать бабуля наотрез отказалась. Суд принял во внимание, что перед сделкой пенсионерка прошла осмотр у психиатра, который дал добро (а новую психиатрическую экспертизу суд не стал приобщать, т.к. она не могла установить, что там было во время сделки). А еще она размещала объявление о продаже квартиры на Авито со своего айпишника – что подтверждает ее волю. Квартиру оставили покупателю, бабушке пришлось выехать.

• Дело 10: Накатить джина и выехать из хаты. Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18 сентября 2024 г. N 88-23591/2024). В 2022 году гражданка под влиянием телефонных мошенников обратилась в риэлтерское агентство «Красный джин» (извините!), и те помогли ей продать квартиру за 6 млн руб. – новые владельцы сразу перепродали хату еще дальше за 6,5 млн руб. (на этом этапе тоже Домклик подключился). Суд отметил, что продавщица перед сделкой выписалась из квартиры, разобрала мебель и выехала с вещами из квартиры – значит, понимала, что происходит продажа жилья => порока воли нет => нет оснований признавать сделку недействительной.

Юридический ликбез: почему суды отбирают квартиры?

Для начала нам с вами придется немного обсудить юридическую теорию. Аргументация судов в подобных делах бывает разной – вам нужно хотя бы немного понимать ее логику, ведь от этого будет зависеть, как от всего этого нужно защищаться. Зато по итогам прочтения нашего ликбеза вы будете разбираться в вопросах оспаривания сделок по недвижимости не хуже многих профессиональных юристов! =)

Смотрите, с точки зрения закона, любая сделка – это единство двух элементов: воли (в данном случае – внутреннего желания продать квартиру) и волеизъявления (выражение воли в виде подписи в договоре). В наших случаях с бабушками подпись (волеизъявление) есть, а вот реального желания лишиться жилья (воли) – нет. Такие ситуации суд классифицирует как «сделку с пороком воли» – то есть, он приходит к выводу, что истинная воля продавца была направлена как бы не на продажу квартиры, а на «спасение ее от мошенников», «участие в поимке мошенников» и так далее.

Все решения суда об отъеме квартир у покупателей и их возврату продавцам из-за порока воли можно разделить на две больших группы: по реституции и по виндикации.

1. РЕСТИТУЦИЯ

Реституция – это юридический термин для обозначения последствий недействительности сделки. Если суд признал сделку недействительной – то базово предполагается, что стороны должны вернуться в первоначальное состояние, в котором они были до сделки. То есть, по умолчанию суд должен обязать покупателя вернуть квартиру, а продавца – вернуть деньги (тут, конечно, остается отдельный вопрос – а как их с бабушки стрясти, если она все деньги уже отдала мошенникам, ну да ладно).

К сожалению, на практике в делах с пенсионерками суды нередко применяют подход, который можно назвать односторонней реституцией – то есть, обязывают только покупателя вернуть квартиру, но не продавца вернуть деньги. В соответствии с п. 4 ст. 167 ГК РФ, суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Но тут есть важный нюанс: даже если суд, признавая сделку недействительной, не указал на необходимость возврата продавцом денежных средств – то можно всё равно попытаться побороться и подать отдельный иск к продавцу о взыскании неосновательного обогащения. По крайней мере, по другим спорам на уровне Верховного суда был сформирован подход о том, что отказ в применении полной реституции не препятствует заявлению потом иска о взыскании неосновательного обогащения (подробнее юрист Александр Малютин рассматривает этот вопрос вот в этом посте у себя на канале).

Давайте теперь разберемся, какие основания могут быть у суда для того, чтобы отобрать квартиру в рамках реституции (мы также постараемся сразу дать практические советы – какая здесь может быть линия юридической защиты в каждом из случаев).

🐌 Статья 170 ГК РФ (Мнимая и притворная сделка). Предусматривает недействительность сделки, которая была заключена только для вида или для прикрытия иной сделки. Встречаются попытки оспаривания по данному основанию – но в нашем случае это грубейшая ошибка, ведь для применения данной нормы воля обеих сторон сделки должна быть направлена на иные правовые последствия, а не только продавца. Если покупатель реально подписывал договор с целью купить себе квартиру – то применять ст. 170 ГК РФ никак нельзя, суды это подтверждают.

🐌 Статья 179 ГК РФ (Обман). Применяется, когда сделка совершена под влиянием обмана, а воля одной из сторон имела только формальное свое выражение. Под обманом суды обычно понимают попадание продавца под влияние мошенников. Но на самом деле, с точки зрения теории, применение данной нормы в таких делах тоже является ошибочным: чтобы отменять на этом основании сделку между продавцом и покупателем, нужно доказать, что именно покупатель занимался обманом продавца (или, по крайней мере, был о нем в курсе), а не какие-то левые мошенники (не являющиеся стороной сделки). В разобранном нами выше деле №8 суд так и решил: раз именно покупатель никого не обманывал – оснований применять ст. 179 ГК РФ здесь нет (квартиру в итоге оставили покупателю).

🐌 Статья 178 ГК РФ (Заблуждение). Суды исходят из того, что у продавца были ложные представления о сделке (в отличие от обмана, здесь не требуется наличие умысла у другой стороны сделки). Тут в качестве защиты можно давить на то, что заблуждение в мотиве сделки не является основанием для ее оспаривания: воля продавца действительно была направлена на юридическое прекращение права собственности, а заблуждение касалось лишь цели (мотива) этой продажи. В деле №8 суд так и решил – отменять сделку он не стал.

🐌 Статья 177 ГК РФ (Бессознательность). Предусматривает недействительность сделки, совершенной гражданином, который не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. При этом, не обязательно гражданин должен быть прямо недееспособным или с психическим заболеванием. К числу условий, при которых данная норма может быть применена, относятся также временные явления: стресс или горе, состояние страха, влияние алкогольных напитков.

Вот это уже самая хитрая штука, защищаться от которой на практике сложнее всего. Основная проблема тут в том, что суд всегда может пост-фактум назначить свежую психологическую экспертизу по этому поводу – а они почти всегда дают туманно-размытые результаты в стиле «ну… бабушка, вроде бы, способна отдавать отчет своим действиям… но при этом старенькая, внушаемая, с повышенной эмоциональностью…». Ну и суд, при желании, может истолковать это в любую сторону. Здесь может сильно пригодиться психиатрическое освидетельствование продавца прямо в момент сделки – но даже это не является гарантией на 100% (подробнее разберем ниже).

2. ВИНДИКАЦИЯ

Виндикация (ст. 302 ГК РФ) – это истребование имущества из чужого незаконного владения. Применяется в тех случаях, когда конечный покупатель квартиры приобрел ее не у первоначального собственника (бабушки), а у кого-то другого, кому бабуля успела продать объект до этого. Получается, виндикация может произойти только при сочетании двух факторов:

1. Квартира успела поменять владельца больше одного раза – соответственно, между текущим владельцем и изначальным продавцом-бабушкой нет прямого договора купли-продажи.

2. Изначальная сделка между бабушкой и предыдущим покупателем была признана судом недействительной (например, из-за порока воли – по причинам, которые мы рассматривали в предыдущем разделе).

Суды при решении отобрать квартиру у текущего владельца и вернуть ее изначальному (бабушке) исходят из следующей логики: у изначального собственника не было намерения продать квартиру первому покупателю. Значит такая сделка недействительна из-за отсутствия воли на продажу. Если первая сделка была недействительна – то первый покупатель по факту не стал собственником квартиры => значит, он не имел права ее продать и второму покупателю тоже. Следовательно, второй покупатель (текущий владелец недвижимости) не мог стать собственником квартиры, и должен вернуть ее первоначальной бабуле.

Весь ужас виндикации заключается в том, что вы как конечный покупатель могли просто идеально проверить юридическую чистоту сделки, в которую вы вступаете – но если на предыдущем (или даже пред-предыдущем) шаге где-то затесалась гипервнушаемая бабушка, которая сможет оспорить ту самую первую сделку (проходившую вообще без вашего участия), то квартиру у вас всё равно отберут, увы.

Соответственно, защита от виндикации и заключается в том, что вам при покупке объекта желательно узнать его историю «вглубь» как минимум на несколько лет – чтобы убедиться, что и в предыдущих сделках всё выглядело прилично. Ведь если дело дойдет до суда – вашим единственным шансом будет уповать на то, что получится доказать адекватность этой самой первой сделки (а предыдущий покупатель по этому поводу может не сильно-то и стараться – в конце концов, при проигрыше квартиру не он потеряет…).

Шок-контент: добросовестность не спасет вашу квартиру

В народе еще бытует такое представление, что квартиры якобы забирают только у недобросовестных покупателей – а вот если вас суд признает добросовестным приобретателем (который всё, что мог, тщательно проверил), то в этом случае по закону недвижимость должна остаться за вами.

Так вот: к сожалению, это полная ерунда. Ваша добросовестность при покупке, даже если и будет доказана в суде, совершенно никак не помешает забрать у вас квартиру и отдать ее бабушке – ни в случае реституции, ни при виндикации! Увы, но по закону это так: нарушенная воля пенсионерки здесь оказывается важнее, чем ваша добросовестность (точнее, эти два фактора как бы являются совершенно независимыми).

Однако, если суд вас всё же признает добросовестным приобретателем, то это может помочь вам хотя бы получить денежную компенсацию взамен утерянной квартиры в двух случаях:

1. Компенсация от государства по ст. 68.1. Закона о государственной регистрации недвижимости

В соответствии с этой нормой, добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение по виндикации в соответствии со статьей 302 ГК РФ, имеет право на выплату однократной компенсации за счет казны РФ. Компенсация определяется исходя из суммы реального ущерба, либо из размера кадастровой стоимости жилого помещения (за вычетом убытков, которые уже были возмещены покупателю) – см. Определение Конституционного Суда РФ от 10 ноября 2022 г. N 2941-О.

Вы уже поняли, в чем тут засада, верно? Указанная норма позволяет получить компенсацию от государства только в случае виндикации, но не в случае реституции! То есть, если вы добросовестно купили квартиру, а потом суд отменил из-за порока воли какую-то из сделок, произошедших еще сильно раньше по цепочке – то можно рассчитывать на компенсацию от Минфина РФ. Если же вы сами непосредственно купили жилье у бабушки, а она потом смогла в суде доказать свою невменяемость – то фиг вам, а не компенсация… Пример из практики: Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 13 апреля 2023 г. по делу N 88-8034/2023.

2. Компенсация от страховой в том случае, если у вас есть полис титульного страхования

Страхование титула чаще всего оформляется вместе с ипотекой – и оно как раз призвано возместить убытки в случае потери права собственности на недвижимость по суду. Но есть нюанс: в правилах страхования часто прописано, что страховая обязана платить только в том случае, если покупатель был добросовестным. (На эту тему я писал у себя на канале отдельный подробный пост с анализом полисов разных страховых.)

Тут даже есть отдельная ловушка: раз уж мы увидели выше, что по закону добросовестность приобретателя никак не влияет на отъем квартиры по реституции или виндикации – суды часто вообще про нее ничего не пишут в своих решениях.

Красные флаги: каких сделок стоит опасаться

Давайте вернемся к основной нашей теме с падкими на сладкие голоса телефонных мошенников бабулями, и попробуем обсудить – как же себя всё-таки от них обезопасить? Здесь надо честно признать на берегу: самый простой способ не потерять купленную хату – это в принципе не вляпываться в сомнительные сделки, где в качестве продавца действительно фигурирует обманутая пенсионерка.

Поэтому предлагаем обсудить красные флаги, которые позволят вам распознать повышенный риск такой ситуации. Мы их разделим на две группы: самые-самые страшные признаки, когда от сделки вообще стоило бы отказаться; и «ужас, но не ужас-ужас-ужас» – когда у этого обстоятельства может быть и невинное объяснение (однако, напрячься всё же стоило бы).

Самые критичные красные флаги (повод отказаться от сделки):

• 🚩🚩🚩 Очень необычные обстоятельства и условия сделки, включая крайнюю срочность. Если продавец соглашается на все ваши условия, и склоняет вас к максимально быстрому заключению сделки (в том числе, минуя всякие юридические проверки и анализ документов) – то тут велика вероятность, что это его гонят вперед мошенники.

• 🚩🚩🚩 Цена объекта сильно ниже рыночной. Конечно, всем нам хочется купить крутую квартиру подешевле. Но если продавец готов ее отдать на 30% дешевле сравнимых аналогов – то, наверное, что-то здесь не так?

• 🚩🚩🚩 Множественные быстрые переходы права собственности на квартиру в недавнем прошлом. Как вы помните, именно в таком случае у вас возникает неиллюзорный риск нарваться на виндикацию.

• 🚩🚩🚩 Продавец отказывается от личного общения с покупателем и/или демонстрирует видимые признаки стресса, тревожности или страха. Мошенники часто стараются ограничить жертву в контактах – если продавец по неясным причинам избегает общения с вами, то это повод задуматься. Вообще, если речь идет о покупке квартиры у пожилого человека, то тут хорошо бы и с его родственниками помоложе пообщаться – убедиться, что у того всё ок по жизни.

• 🚩🚩🚩 Продавец не может внятно объяснить причины продажи квартиры, куда он потратит деньги, и где потом будет жить. В общем, вам надо убедиться, что у бабули есть какой-то план по жизни (и она готова его придерживаться) – эту информацию, кстати, как раз неплохо бы и с ее родственниками верифицировать.

Красные флаги помягче (повод насторожиться и «подложить соломки»):

• 🚩 Пожилой продавец. Не хочется здесь быть эйджистом и катить бочку на пенсионеров – но, к сожалению, исходя из ознакомления с большим числом судебных актов, складывается ощущение, что это действительно фактор повышенного риска.

• 🚩 Продажа единственного жилья. Решение продать единственное жилье спонтанно не принимается – это, скорее всего, свидетельствует о том, что в жизни человека произошло нечто серьезное. Вам тут нужно особенно хорошо понимать, какой у продавца план по жизни (иначе в суде вам потом припомнят, что «оставлять старушку без единственной квартиры – это безнравственно!»).

• 🚩 Принципиальный отказ продавца от безналичного расчета – это ему зачем? Чтобы котлету денег сразу же отдать курьеру «из ФСБ»?

• 🚩 В квартире остается прописанным сам собственник или его родственники. Это может свидетельствовать о том, что продавцу и его семье некуда переезжать – значит он с большей вероятностью считает продажу квартиры «фиктивной сделкой».

• 🚩 Продажа по доверенности. Особенно актуально в том случае, если нет явных доказательств пребывания собственника в другой стране. Если физическое отсутствие собственника на сделке выглядит подозрительным – то это повод досконально проверить доверенность + разобраться по смыслу, насколько вы верите в предложенную «легенду» с объяснением этой ситуации.

[Вся статья не влезает целиком на Пикабу – читайте продолжение в комментариях]

Надеемся, что вам было интересно! Если статья вам понравится и наберет много лайков, мы сделаем продолжение с разбором самых частых вопросов по «бабушковым» судебным спорам. Чтобы не пропустить следующие статьи по теме – подписывайтесь на мой ТГ-канал RationalAnswer про финансы, а также на канал «Прочёл в законе» Александра Малютина – юриста, который поделился своей экспертизой для этого гайда.