Неплохо-неплохо, квартира с ценой 500 000/м2
А полное видео с осмотра можно посмотреть на моем канале в MrNadzor
Долбанная барахолка: Как разводит Авито доверчивых собственников
Дозвониться по номеру, который указан в объявлении можно лишь тогда, когда есть кнопка "Позвонить через Авито"
во всех остальных случаях,
где нет такой кнопки, а это большинство объявлений о продаже недвижимости дозвониться потенциальный покупатель НЕ МОЖЕТ!
Спрашивается, так за что мы платим Авито, когда размещаем свои объявления?
Покупка квартиры. Жадный риелтор
Приветствую!
Имеем желание приобрести квартиру, нашли подходящий вариант на циане, но в тексте объявления есть пометочка "Комиссия с покупателя оплачивается дополнительно."
С агентством договора нет, можно ли юридически обоснованно послать их лесом с их комиссией?
Что не так с риелторами?
Всем привет, я Юра Лысенко, живу в Питере и уже 4 года помогаю друзьям, старым знакомым, родственникам заключать сделки по недвижимости. Последний год работаю на себя, изучаю рекламу и ищу новые адекватные способы общения с теми, кто хочет купить правильно квартиру.
На самом деле, профессия считается довольно позорной среди общества, разговоры с агентами приравнивают к изнасилованию с отягощающими, а размышления о стоимости их услуг приводит в полный шок и ярость большинство людей.
Я решил создать серию постов и рассказать, почему всё устроено именно так, чем же на самом деле занимаются риелторы (и занимаются ли), почему там не всё так однозначно.
Правильнее всего будет начать с того, чтобы уточнить а кто это такие - потому что риелторством называют всё подряд в недвижимости, но не всё им является. Итак:
Риелтор - как правило, агент, работающий в сфере вторичной недвижимости. Именно они с самой древности помогали знати реализовывать свои замки и усадьбы. Т.е. самая древняя работа, связанная с торговлей недвижимости.
Рентье - им можно назвать собственника квартиры, в которой вы снимаете жильё. Тот агент, который вам за 50% от стоимости аренды показывает где туалет, а где кухня - по сути, помощник рентье, его бегунок. Скажу прямо, внутри профессии считается самой недостойной, опытный риелтор лишь из одолжения собственнику возьмется за такое.
Агент строящейся недвижимости - относительно новое направление, особенно в России. Более структурированным и цивилизованным стало в начале 2010-ых годов. Отличий от риелторов много - агент является связующим не между двумя людьми в сделке по купле-продаже, а по сути консультантом, представляющим одного или множество застройщиков.
В свое время застройщики поняли, что дешевле обучить продавцов на фрилансе и платить им лишь по факту заключения сделок, чем содержать свой отдел продаж. Так и появились агенты.
Много агентов. Видите ли, оклада у агентов нет, но есть очень хорошие комиссионные, от 60 000 до 300 000 и выше рублей...всего за одну сделку! А если таких сделать, например, 6? Вот молодые и бегут в эту индустрию, теряя голову. И разбиваются об скалы реальности.
Что такое одна сделка? Это один клиент, у которого есть возможности, деньги и желание работать именно с вами. Легко ли такого найти? По первой - да. Мы этот этап называем "ближний круг" - когда агент-стажер как представитель Орифлейм обзванивает всех своих бро, однополчан, одноклассников, даже родственников и умоляет купить с ним квартиру. И вот, первые 1-2-3 сделки + бесценный опыт работы у тебя в кармане. А что делать дальше? А вот дальше и начинается самое жесткое.
Можно я ещё раз отвечу на вопрос, что такое одна сделка?
Одна сделка в месяц, это 5 заинтересованных клиентов, у которых есть желание, но пока нет возможности. А 5 заинтересованных клиентов это 50 успешных телефонных разговоров, где вас не послали на йух и согласились на дальнейший диалог. 50 успешных разговоров это более 500 общих звонков по контактным данным, взятым черти откуда всеми правдами и неправдами. 500! 25 новых людей в день, примерно 24 из которых пошлют тебя прямо по телефону.
С этими правилами новенькие знакомятся, но основная часть не вывозит и отваливается спустя пару месяцев (ну потому что адекватная психика не готова терпеть СТОЛЬКО оскорблений), а вот другие...у них начинает течь чердак. Вот эти вылизанные с иголочки люди-роботы с гарнитурой в ухе и вечно в костюме - бойтесь их, потому что они разменяли когда-то здоровую психику на деньги и успешную карьеру в риелторстве.
Почему там, по ту сторону трубки вы слышите голос невменяемого человека, который очень странно с вами разговаривает? 500 непрошенных звонков, отсутствие оклада и жесткий стероидный стиль продаж большинства агентств - и всё, ты становишься бесчувственным болванчиком, который перестаёт ощущать реальность.
Кто-то в свое время назвал такое профдеформацией, я же считаю что это просто вялотекущий психоз.
Все ли агенты такие? В большинстве агентств, особенно крупных - да. Я сам выходец с двух крупных контор. Решил учиться у великих, но ужаснулся от устаревших методик продаж и самого подхода к клиентам. В итоге не вписывался в сектантский коллектив, не хотел делать непрошенные звонки людям, тщетно пытаясь объяснить, что мы занимаемся какой-то херней.
Что забавно, сама профессия реально интересная, (В будущих постах я вам докажу это!) - надо знать каждый объект, каждого архитектора и строителя. Много ездить, много фотографировать. Общаться с крутыми людьми (потому что люди, решившиеся на ипотеку реально очень смелые и целеустремленные). С учетом реалий - ещё надо разбираться в каждом банке и знать каждую ипотечную программу + все юридические ограничения по сделкам и возможности обойти их.
Последний год, повторюсь, я работаю на себя. Так я могу не делиться комиссией с агентством, а лишь выплачивать за выполненные услуги юристам и ипотечным брокерам. Также, не приходится слушать всякий сектантский бред.
Как я ищу клиентов? По старинке - через сарафанку и рекомендации. Помог человеку, тот ещё двоих отправил и так далее. Я думаю так у любого знатока своего дела происходит: если ты крут, то люди сами на тебя выходят.
В свободное время пробую вести полезные колонки в Запретграмме, залетайте в гости посмеяться ( @Lysenko_yuri_ ).
Кстати, сколько я звонков делаю в месяц? Дай бог, 30-40. И то, большинство связаны с процессами самого сопровождения сделки.
Дайте знать, если было интересно и полезно. Хочется обелить репутацию моей любимой работы, показать какой недвижимость может быть интересной. Возможно, исторические сводки сделать или больше рассказать про город, урбанистику, планы развития Санкт-Петербурга дальше. Или показать, как отличать дауна в пиджаке от реально полезного агента, который поверьте, вам точно поможет на сделке. Как? Готов всё рассказать, что знаю, но в следующих постах, подписывайтесь)
Поиграем в бизнесменов?
Одна вакансия, два кандидата. Сможете выбрать лучшего? И так пять раз.
Почему не стоит занижать цену недвижимости в договоре
Вы решили улучшить свои жилищные условия, подобрали идеальную квартиру и вдруг продавец просит в договоре купли-продажи указать цену ниже реальной. Сталкивались с таким?
Зачем это нужно продавцу:
При продаже недвижимости порой возникает доход, с которого нужно платить налоги.
Согласно пункта 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ при продаже недвижимости не возникает дохода и налог не платится, если объект был в собственности продавца «в течение минимального предельного срока владения … и более».
Минимальным сроком при этом считается:
✔️ 3 года для случаев, когда продается единственное жилье либо недвижимость к продавцу перешла по договору дарения или по наследству, но от близких родственников, либо по договору приватизации или ренты с правом пожизненного проживания.
✔️ 5 лет для всех остальных случаев. Кстати, 5 лет будет и в случаях, когда у продавца есть другая недвижимость (доля) в собственности, приобретенная ранее 3-х месяцев до текущей сделки. Тогда правило 3-х лет не действует.
Если минимальный срок не выдержан, то продавец «попадает» на НДФЛ, который зачастую он пытается переложить на покупателя.
Доходом считается цена продажи недвижимости. Доход можно уменьшить, применив либо имущественный вычет в размере до 1 млн рублей, либо фактические расходы по приобретению недвижимости. Например, если продавец купил квартиру 2 года назад по цене 3 млн и теперь продает за 4 млн, то его налог составит 130тыс.р. (13% от 1 млн, т.е. с разницы).
Если недвижимость в собственности продавца более 5 лет, то проблемы с налогами не возникает. И вряд он обратиться к вам с просьбой о занижении цены.
Почему это не нужно покупателю:
▪️ Если у вас ипотека, то не каждый банк согласится на такое занижение цены. Если согласится, то в кредитном договоре так и будет указано, что цель кредита - покупка жилья и неотделимые улучшения. Здесь есть другой нюанс, об этом ниже.
▪️ В сделках приобретения и при ипотеке, где используются государственные субсидии (военная ипотека, материнский капитал, местные субсидии и тп), такое занижение не пройдет.
▪️ Если вы имеете право на субсидии, которыми потом гасится тот же ипотечный кредит, то получить их сможете только с учетом суммы из договора приобретения. Т.е. в меньшей сумме, чем могли бы.
▪️ Вы можете вообще лишиться налогового имущественного вычета по ипотечным процентам, если у вас в кредитном договоре будет стоять цель не только покупка жилья, но и иные улучшения. По крайней мере, части имущественного вычета точно лишитесь.
▪️ Если в договоре приобретения будет указана заниженная сумма, то налоговый вычет по недвижимости, соответственно, тоже получите на меньшую сумму.
▪️ Если вам придется продавать эту недвижимость раньше нормативного срока 3-5 лет, вы сами «налетите» на налог с продажи.
▪️ Не дай бог, если сделка по каким-то причинам не будет зарегистрирована или впоследствии появятся какие-нибудь претензии третьих лиц, вернуть, скорее всего, сможете только сумму по договору покупки. А если вам придется доказывать свою добросовестность, то вряд ли ее докажете в сделке с занижением цены. Продавец всегда может сказать, что его вынудили к такой сделке. И кто знает конечный результат судебной разборки. Да и в целом, все-таки подобная сделка - свидетельство недобросовестности ее участников.
Соглашаться или нет на такую сделку, решать вам, но сначала обратите внимание на свои потери.