Привет, друзья.

После долгого перерыва выхожу на связь, чтобы обрисовать текущую ситуацию с домом на продажу и поделиться мыслями о том, почему ситуация складывается именно так, как складывается.

Если коротко, дом о строительстве которого я рассказывал в предыдущих видео, ещё не продан.

А если не коротко, то я затрону вопросы социальной газификации, сельского тарифа на электричество, регистрации и присвоения адреса дому, договора с региональным мусорным оператором, расскажу о том, почему, по моему мнению, дом не продаётся, а также поделюсь новостями и планами. А еще рукожопство своё покажу.

Это продолжение серии. Ссылки на предыдущие статьи и видео внизу поста. Кстати, если вам проще смотреть\слушать, чем читать много букв, внизу поста есть полное видео.

Пост не про успешных успех, а о реальной практике загородного строительства на продажу, с ограниченным бюджетом. Поэтому рассказываю - как есть, в том числе и о неудачах.

Итак, окрылённый быстрой продажей первого дома, я взялся за строительство второго, о чём подробно рассказывал в прошлых статьях (ссылки внизу). Дом на хорошем участке в деревне, газ по социальной газификации, 15 квт электричество с сельским тарифом, недалеко жд станция, дом на хорошем фундаменте, из хорошего теплого газобетона, отделан кирпичом.

Но вот одна проблема - не хватило денег на забор и, хотя бы, штукатурку в доме, что сделало бы его более похожим на завершенный. Нет веранды и крыльца, а также септика. Скважина есть, но вода и электричество не заведено в дом. В этом плане, этот дом сильно проигрывает по "завершенности" моему первому дому, который был быстро продан. Там всё это было. И даже отмостка.

Хотя, продавал я дом тоже без отделки и коммуникаций внутри дома. Была только канализация раскидана в плите и была штукатурка на стенах. Но надо сказать, это сильно меняет картину. Одно дело - покупатель видит блоки и швы и совсем другое дело - это белые ровные стены, покрытые гипсовой штукатуркой.

Почему так получилось, что нехватило денег? А потому что параллельно со строительством, я купил земельный участок 13.66 соток, в соседней деревне. Уж очень участок был хороший, продавался по привлекательной цене - 1.5 миллиона, то есть примерно 110 000 за сотку. А я надеялся, что дом без забора и отделки найдёт своего покупателя. Ведь, продаю я его сильно дешевле завершенного, на данный момент 7 млн рублей. То есть учитывая в цене, что много чего нет. Но совершенно очевидно - покупателей это отталкивает.

Для справки, на той же улице, продают каркасник на курьих ножках (стальные сваи) 100м2 (учитывая веранду, видимо), участок 5 соток, но дом с отделкой, за 8 млн рублей. У меня газобетон, кирпич, монолитный фундамент - 118м2, участок 7 соток за 7 млн, но без отделки.

Незавершенность - это большая проблема, которая сильно снижает количество потенциальных покупателей. Большинство, хотят отдать деньги и сразу заехать. Ну или, хотя бы, озаботиться только чистовой отделкой. Так что, начиная строительство на продажу, хорошенько рассчитайте бюджет, чтобы не остаться с недостроем и без денег.

Мой расчёт был на тех, кто не хочет покупать кота в мешке. Судите сами, если фундамент и стены уже отделаны, то покупатель никак не сможет проверить, что же там под отделкой. А там может быть буквально всё что угодно - некачественный бетон, глубокие трещины в блоке или фундаменте и другие косяки строительства. Но покупая дом с отделкой - вы не сможете это проверить, не сможете провести полноценную экспертизу даже со специалистом. Большинство потенциальных покупателей - это не смущает. Не видно и ладно.

Ну, что же делать - нужно двигаться вперёд, а значит вкладывать деньги в дом, чтобы на сколько получиться приблизить его к стадии "под ключ". Но откуда взять деньги? Очевидно от туда, куда их положил. Из участка.

Я планировал, что когда продам этот дом, то на втором участке построю два дома поменьше, возможно даже каркасных, возможно даже А-фрейма, чтобы просто их сдавать посуточно или на долгосрок и жить, не тужить. Захочу - продам.

Напомню, участок 13.66 сотки я купил в 2023 году за 1.5 млн рублей, то есть примерно по 110 000 за сотку. Осенью 2024 года я выставил половину участка на продажу, не разделив его предварительно, но указав, что можно купить больше или меньше соток. Нашелся покупатель, который купил 5 соток, по цене 250 000 за сотку. Как несложно подсчитать, это более чем в два раза дороже покупки. Я выручил 1 250 000, это почти покрыло покупку всего участка, а у меня еще осталось 8.66 соток.

Неплохо, да? Встаёт вопрос, зачем вообще строить дома, с прибылью процентов 20-30, если можно инвестировать в участки, с прибылью 100%! Вопрос актуальный, но найти хороший, ликвидный участок, с перспективой такого роста - не просто. Как выбрать хороший участок, я подробно рассказывал в двух предыдущих статьях (Часть 1, Часть 2). Крайне редко в одном участке сходятся все плюсы, отсутствуют минусы и цена приемлемая.

Если с домом пока не всё удачно, с участком мне явно повезло.

Но вырученные средства, я не вложил в дом, а вложил в смену личного автомобиля. На первый взгляд, это не самая лучшая инвестиция, но и тут мне немного повезло. Во первых мою прежнюю машину пришло время менять, она стала тянуть за карман. А во вторых, подвернулся вариант Renault Duster 2015 года рестайлинг с реальным пробегом 88 000км за 900 000 рублей. Рынок по ним на тот момент был примерно 1 300 000, если исправить некоторые косметические дефекты, вкинув тысяч 100. А это 300 тысяч на ровном месте. Но продавать его не спешу, поэтому сейчас выставил вторую часть участка на продажу, уже по 300 000 рублей за сотку.

Не знаю, уйдёт ли участок по такой цене, но даже 250 000 за сотку будет приемлемо. Таким образом, вложив в 2023 году 1.5 млн рублей, я получил в 2024 году Дастер и планирую получить еще более 2 млн рублей с продажи второй части участка в 2025 году. Очевидно, что инвестировать в загородную недвижимость можно успешно, пока вкладывать в землю мне понравилось больше.

Вторую часть вырученных средств я планирую пустить уже на доделку дома. Естественно его цена будет расти, но и привлекательность для потенциальных покупателей тоже, потому что дом будет приближаться к стадии заезжай и живи. На сколько хватит денег.

План минимум: поставить забор, ввести воду и электричество в дом, построить переливной септик и подключить к системе канализации дома, установить грибки вытяжной вентиляции на крыше, завести вытяжку в дом, построить крыльцо, а также веранду с задней части дома. Сделать штукатурку внутренних стен и установить хорошую входную дверь.

План средний - газифицировать дом, сделать утепленную отмостку и отделать/утеплить цоколь дома. Развести электричество, воду, отопление по дому. А значит надо утеплить пол, развести трубы тёплого пола и сделать стяжку.

План максимум - довести до состояния "заезжай и живи", чтобы можно было этот дом сдавать, пока его не купят. Но тут опять вопрос в деньгах. Тогда нужно будет приводить участок в приличное состояние и, как минимум, заливать площадку перед домом и за домом, чтобы можно было парковаться не в грязи, чтобы можно было где-то пожарить шашлыки с комфортом.

Хоть, социальная газификация и бесплатная, но это только до границы участка. Труба по участку, ввод в дом к котлу, монтаж счётчика, труба до газовой плиты, газоанализаторы, документация и всё прочее обойдётся минимум тысяч в 200. Не считая стоимости котла и самой системы отопления. Социальная газификация доступна только в населенных пунктах. На СНТ пока не распространяется, хотя были разговоры, что распространят.

Незавершенность - это не единственна проблема, из-за которой не продаётся дом. Одна из главных причин - отмена льготной ипотеки в 2024 году. Сейчас остаётся семейная испотека, но для её получения, продавец, то есть я - должен иметь аккредитованное ИП. Проблема не в ИП, а в сложности получения аккредитации. Есть сельская ипотека, но она действует не во всех регионах и районах Подмосковья. Здесь не действует. Ну и Дальневосточная и Арктическая ипотека очевидно мне никак не помогут продать дом в Подмосковье.

Также размер и этажность дома, как ни странно, могут быть проблемой.

Дом маленький для тех, кто ищет дом 150-250 метров, но великоват для тех, кто ищет скромный одноэтажник метров 80. Вот пример.

Ко мне обратился клиент с просьбой построить ему одноэтажный дом на его участке в той же деревне, где я продаю свой. Я предложил ему свой дом, с взаимозачётом на его участок. Мол, зачем тебе строить с нуля, вот готовый хороший дом, осталось только отделать. Дом для него оказался великоват и два этажа он не хочет принципиально.

Мало того, что одноэтажники сейчас набирают популярность, они уже вытесняют с рынка двухэтажные дома. Никто не хочет бегать по лестнице. И их можно понять, сам живу в одноэтажном доме 73м2 и такой дом же уже продал. Что за дом - всё рассказывал в предыдущих постах и видео. Если интересно посмотрите на канале.

Но всё же, в защиту двухэтажных домов нужно сказать, что вид со второго этажа куда лучше, чем с первого. Разумеется, если ваши окна не выходят на стену соседа.

И вроде бы, строительство 2-этажного дома дешевле, ведь два этажа стоят на одном фундаменте и под одной крышей, но стоимость лестницы, стоимость занятой площади под лестницу на двух этажах, стоимость перекрытия, необходимость строить высокие леса для подшивки кровли - практически нивелируют разницу в стоимости строительства.

А пока я озаботился юридическими вопросами.

Дом полтора года стоял не зарегистрированный. В 2024 году в дверь дома всунули уведомление от управления имуществом района о том, что постройка не зарегистрирована и необходимо провести регистрацию. Я отложил это дело в долгий ящик, предполагая различные варианты продажи, но с рук мне это не спустили.

31 января 2025 года я обнаружил, что кадастровая стоимость участка под домом 7 соток составляет 14 млн рублей. До этого, как и у соседних участков кадастровая стоимость была около 110 тысяч за сотку. То есть, кадастровая стоимость участка завышена в 20 раз. Естественно, первая мысль - реестровая ошибка. Обратился в центр кадастровой оценки с запросом на корректировку. Но оказалось, что дело не в ошибке.

Участок внесли в реестр участков с незарегистрированными строениями и таким образом, увеличили налогооблагаемую базу, принуждая к регистрации дома. И всё это, как я выяснил, на основании распоряжения министерства. Первая мысль - это противоречит законодательству и нужно качать права. Вторая мысль - это точно лучше, чем суд с принуждением снести незарегистрированный объект. И на том спасибо. Так что, следует вызов кадастрового инженера, техническое описание дома, регистрация дома по декларации. Её еще называют дачная амнистия. И отправка заявления об исключении из этого реестра.

Зарегистрировать дом можно даже без отделки - главное, чтобы были установлены окна и входная дверь. Если дом двухэтажный, должна быть лестница. В общую площадь входят только закрытые терассы, веранды, крыльцо, то есть с окнами и дверьми. Если веранда открытая - только навес, то в общую площадь она не войдёт. Так что смотрите сами - для продажи, лучше больше квадратов. Для собственного быта - лучше меньше квадратов, чтобы платить меньше налог.

Также занялся другими юридическими нюансами. Присвоение адреса построенному дому, перевод лицевого счёта по электроэнергии на сельский тариф и оформление договора с региональным оператором по вывозу мусора.

Немного подробнее. Адрес сам себя не присвоит. Сперва через госуслуги подается заявление а местную администрацию, которая выносит постановление о присвоении адреса, затем с распечатанным постановлением отправляетесь в МФЦ.

Сельский тариф на электричество, который дешевле процентов на 30, возможно установить для лицевого счёта, если ваш дом находится в деревне. Это можно сделать, подав заявление в ЕИРЦ, для этого понадобится только свежая выписка на дом. Как ни странно, там не обращают внимание на категорию земли, должно выполняться два условия - не подключен газ и адрес дома имеет наименование населенного пункта - деревня или село.

Что касается мусора. Если вы живете в деревне, а не в СНТ, которое самостоятельно вывозит мусор, то заключение договора с региональным оператором по обращению с отходами - обязательно. При этом, если вы не озаботитесь данным вопросом самостоятельно, для вас будет создан лицевой счёт принудительно и начнут поступать начисления, а затем и пени, с момента регистрации дома.

Тариф зависит от площади дома. Кстати, если сумма задолженности превышает 10 тысяч рублей, региональный оператор может обратиться в суд за судебным приказом о взыскании задолженности. Таким образом, если вы вовремя не заключили договор и не оплатили вывоз мусора, то неожиданно можете недосчитаться 10-15 тысяч рублей на карте.

Для получения акта сверки и доступа к личному кабинету оператора, нужно просто обратиться в его офис.

Пожалуй еще похвастаюсь своим рукожопством. Осталось много поддонов после стройки и, выбрав самые приличные из них, я сотворил несколько различных лавочек и стол для уличных посиделок.

Раздал всё друзьям новосёлам, которые еще не укомплектовали своё хозяйство полностью, а парочку лавок оставил себе, поставил перед входом в дом и на веранде.

Друзья, если хотите узнать продолжение эпопеи со строительством дома на продажу, подпишитесь на ТГ и тогда точно его не пропустите. Я пишу там крайне редко. Использую его, чтобы уведомить о новых статьях или видео:
https://t.me/postroydoma

Вся эта статья в одном видео:

Первая часть: строительство фундамента, со всеми ценами на материалы и работы:
Строю дом на продажу. Сколько это стоит. Фундамент

Вторая часть: возведение коробки дома, с ценами на работы и материалы:
Построил дом из газобетона 110 м2. Сколько стоит?

Третья часть: строительство кровли дома со всеми затратами:
Дом из газобетона 100м2. Сколько стоит дом построить?

Четвёртая часть: как уменьшить налог, итог по вложениям и ожидаемой прибыли.
Построил дом на продажу. Уменьшить налог, вложения и прибыль

Мишустин подписал приговор «мертвым» участкам. С 1 сентября 2025 года в России вступают в силу жёсткие критерии для выявления неиспользуемых земель.

Если больше половины участка превратилось в свалку или заросло сорняками выше метра — считайте, он уже под прицелом. Для строительных участков сроки тоже чёткие: пять лет на возведение объекта (или семь для ИЖС), иначе территорию могут признать заброшенной. А если здание "умирает" — без окон, крыши или стен — его судьба предрешена.

Готовы ли владельцы участков взять на себя ответственность за их содержание? Или мы увидим волну конфискаций и перераспределения земель?

Ваши шесть соток — это актив или балласт по новым правилам? Успеете ли выкосить траву до сентября... или государство сделает это за вас?

(с)ТГК "Гражданский Радар"

Облицевал металлокаркас деревом

Было так

Стало так

Ограждение металл, стойки 50*50, прожилины 20*40, чёрные детали мдф эмаль 8022