Мало ПЛОТЮТ
МАЛО ПЛОТЮТ давайте поноем
МАЛО ПЛОТЮТ давайте поноем
Добрый день всем. Особенно моим 3 подписчикам.
Сегодня хотелось бы поговорить о рынке недвижимости как инвестиции. Начнём с недвижимости, а дальше пойдем по всему остальному (помня тезис - если ты потратил деньги на торт, на пельмени может уже не хватить)
Хотелось бы сравнить ситуацию в Германии и России. (Тут читатель, прежде чем жмякнуть минус - дочитай до конца. А потом добро пожаловать в комментарии).
Я буду говорить в основном о моих любимых городах России и Германии - Калуге (Россия) и Ганновере (Германия). Поэтому если что - сравниваю я цены Калуги и Ганновера, но индуцирую на всю Германию и Россию.
Итак, на основании моего опыта и сравнения, нахожу следующие различия.
1) цены - в средних зарплатах цена в России выше чем в Германии. (Процентов на 20). При этом в абсолютном значении цены в Германии значительно выше (примерно в 3 раза). 170-250 тыс евро (за квартиру вторичка 65 квадратов в Германии) прот6-7 миллионов рублец за 66 квадратов в Калуге.
2) Банковская ставка : в Германии сейчас ставка 3,8%, против 5-6% в России для льготников (да, бывают и ниже), и 13% для вторички в России (в Германии видимо скоро ещё вырастет, в России - возможно тоже). Кредит по % выгоднее в Германии. (3,8% против 6%).
3) Практическая невозможность закрыть кредит в Германии досрочно. Не более 5% в год превышения при закрытии. Соответственно, если ставки вдруг резко упали - не рефинансируешь особо выгодно.
4) Коммуналка в Германии выше чем в России. Германия - 230-300 евро за квартиру 80 квадратов, с отоплением и горячей водой. Свет -80 евро в месяц. В % к зарплате - сопоставимо. Будущие возможные траты - повышение налога на квартиры при переоценке (может быть очень сильным, если все такие будет введено) + зелёные инициативы о переводе к 2044 году домов на 60% отопление от возобновляемых источников (как это сделать - х.з. Но денег это будет стоить владельцам недвидимости очень много).
5) Аренда в Германии - в среднем выше чем в России. Но при этом при длительной аренде у частников цены обычно особо не повышают. Это позволяет отлично арендовать всю жизнь. Выгнать вас кстати не могут особо, даже если вы перестали платить. Поэтому иностранцам сдают неохотно - опасаются (небезосновательно). Все берут страховой взнос - 3 ежемесячных оплаты.
6) аренда в Германии - обязательно платите налоги. Россия - как совесть позволит (лучше - платить). При продаже жилья в Германии вы не платите налог на прибыль если прошло 3 года как вы сами пользуетесь квартирой, либо 10 лет если вы сдаёте её в наём. В России - соответственно 5 лет.
Выгодно ли покупать недвижимость в Германии или России- на мой взгляд, если вы берёте в Германии для себя жить - то можно купить, но лучше арендовать, и будьте готовы быть привязаным к этому месту надолго. Если берёте как арендный бизнес без кредита - невыгодно. Если берёте в кредит как арендный бизнес- подумайте 3 раза :-)
Россия - если брать для себя пожить - то за наличку думаю что стоит. Кредит если нет денег - возможно что стоит. Взаимоотношения с арендадателями в России - тот ещё квест (как и с арендаторами). Если берёте в кредит под аренду - ну вы блин даёте. Если считаете что имея 6 миллионов на руках можно их вложить в длинные ОФЗ, при этом купить квартиру за 10 миллионов по льготной ипотеке так, чтобы ОФЗ покрывали платёж - то почитайте книжку Золотой Ключик.
Для адептов мантры "недвижимость всегда растёт" - с прошлого года в Ганновере недвижимость подешевела на 15%. Московская недвижимость в валюте сейчас (после подорожания) стоит всё ещё на 40% дешевле 2008 года.
Если есть желание побеседовать - welcome в комментарии. В следующий раз расскажу об альтернативных способах потерять деньги и сон (ну, либо приобрести, тут уж от угла зрения зависит).
У россиян с 49.5 всего две беды: ...перекупы и риэторы.
Хотел сформировать для себя четкий ответ на вопрос – почему в Европе и США люди чаще выбирают аренду, а не собственное жилье? Но не смог этого сделать, потому что это не так!
По наиболее свежим данным на сегодняшний день, в РФ собственным жильем владеет 71% населения. Не будем углубляться, что владеть собственность, не обязательно означает жить в ней.
Для сравнения в Германии 49%. И думаешь, что вот оно огромная разница! Но есть Польша, где 87%, или Прибалтика – тоже стабильно больше 80%.
Заметено, что самый низкий процент владения в Швейцарии и думается, что можно это связать с высокими доходами и уровнем жизни, но потом видишь, что в Турции 58% и начинаешь сомневаться в такой теории.
В Америке даже есть подробная статистика по штатам, но в среднем видно, что если у них процент и меньше нашего, то не существенно.
Для меня это очередной пример того, что прежде, чем принять на веру что-то, нужно проверить откуда эта информация идет, иначе рискуешь построить себе видение мира, которое не соответствует реальности.
Мои личное мнение, что арендовать жилье это не только выгоднее с точки зрения финансов/инвестирования, но еще и дает определенную свободу. С арендного жилья всегда можно сорваться и переехать в другой город или страну, без появления новой графы постоянных расходов. Если вдруг изменятся пожелания и захочется, условно большую ванную или балкон с крутым видом, то не нужно ничего продавать и заново покупать, а гораздо проще - взял и переехал. Опять же если изменится состав семьи и нужно расширяться, то это становится гораздо проще.
Из минусов, думаю для многих арендное жилье не дает необходимого психологического состояния уверенности. И может кому-то и нужно приобретать Свое, чтобы "лучше спалось". Но на мой взгляд, это проблема больше отсутствия нормальной выстроенной системы аренды, когда в любой день хозяин квартиры может прийти и попросить тебя на выход, ну или отказывать в аренде по каким-то надуманным причинам.
Вспоминается личный опыт, когда не мог снять квартиру в аренду, потому что хотел снимать с другом, а никто не хотел сдавать двушку двум мужикам, уж не знаю что они там думали. Все равно как в книге Арнольда Шварценеггера, где он рассказывает, как в конце 60-х его выселили с квартиры, потому что он жил со своим другом Франко Коломбо.
К счастью мир меняется, и я считаю, что будущее за арендной. Когда-то у нас сделают хороший сервис по аренде недвижимости в долгосрок, где все будет так же просто как сейчас аренда посуточно на авито, или заказ такси через яндекс, то все больше и больше людей будут выбирать аренду.
P.S. «Ставьте лайки и подписывайтесь на канал, и конечно же оставляйте свое мнение в комментариях!»
В своей работе часто сталкиваюсь с клиентами, которые покупают жилье в ипотеку. Многие видели 2 новости о повышении ключевой ставки Центрального банка с 8.5% до 12%, а затем и до 13%, естественно это отразилось и на ипотечных ставках. В этом посте решил немного подробнее рассказать об изменениях ипотечных программ, показать, что было и что стало на примерах.
Сразу же хочу сказать, что ипотечных программ огромное множество, в своем посте я расскажу о трех видах ипотек, т.к. с ними сталкиваюсь больше всего.
Для всех видов ипотечных программ приложу расчет на одинаковых условиях (стоимость объекта, срок ипотеки), что бы легче было сравнивать.
Вводные: стоимость объекта недвижимости 6 000 000 руб., срок ипотеки 30 лет.
Вторичным рынком недвижимости называют рынок, на котором продаются квартиры и другие объекты недвижимости, уже имевшие хотя бы одного предыдущего собственника. Это означает, что когда квартира или дом сдаются в эксплуатацию и кто-то приобретает право собственности на этот объект, он автоматически переходит из первичного рынка (новостройки) на вторичный рынок. При этом, важно отметить, что на вторичном рынке можно приобрести как жилье, в котором никто не жил, так и недвижимость, в которой уже жили или продавались ранее.
Вторичное жилье – это уже готовая кваритра в построенном доме, возможно без ремонта, а может быть уже с ремонтом, мебелью и техникой.
Кому доступна эта ипотечная программа? Всем гражданам РФ, получить одобрение по ипотеке можно по двум документам, без официального трудоустройства.
Новостройкой называется жилое здание на этапе строительства или ввода в эксплуатацию, в котором никто ещё не проживал. Покупатель такой квартиры становится её первым собственником. Продавец новостройки — это юридическое лицо, застройщик или подрядчик.
Новостройка – это не обязательно голые стены без ремонта или вообще недостроенный дом и ключи только через несколько месяцев. Сейчас есть предложения в новостройках (как частные дома, так и квартиры), где Вы получаете жилье с ремонтом и даже с мебелью сразу же после регистрации сделки.
Кому доступна эта ипотечная программа? Всем гражданам РФ (один раз в жизни), получить одобрение по ипотеке можно по двум документам, без официального трудоустройства.
Используя ипотечную программу «Семейная ипотека» можно купить только «новостройку», т.е. ровно тот же объект недвижимости что и для ипотечной программы «Ипотека на новостройку с господдержкой», описанную выше.
Кому доступна эта ипотечная программа? Гражданам РФ удовлетворяющим одному из условий ниже (ипотек можно брать несколько одному человеку, не так как в ипотеке с господдержкой), получить одобрение по ипотеке можно по двум документам, без официального трудоустройства.
Семьи, в которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2023 года родился первый ребёнок или последующие дети;
Семьи, в которых есть двое и более несовершеннолетних детей;
Семьи, в которых воспитывается ребёнок с инвалидностью;
Родители усыновлённых (удочерённых) детей могут принять участие в программе на тех же условиях, что и кровные родители.
С изменениями в сентябре 2023 года ключевой ставки, банки закономерно сделали менее доступной покупку жилья в ипотеку, если сравнить три, описанных выше, вида ипотеки, по моему личному, субъективному мнению, покупка квартиры на вторичном рынке в ипотеку стала практически неподъемна.
Для понимания, в моем городе (Краснодар) 6 000 000 руб это небольшая двухкомнатная квартира или однокомнатная квартира, ну или дом в пригороде.
Возвращаясь к вопросу в заголовке моего поста, и учитывая тенденцию к дальнейшему ухудшению ипотечных условий для клиентов, «пора брать» - было летом. Сейчас можно успеть запрыгнуть в последний вагон.
И если раньше на рынке недвижимости моего города была масса предложений, когда клиент покупал квартиру в ипотеку (даже без первоначального взноса) и успешно её сдавал, перекрывая арендной платой всю ипотеку, то сейчас такие предложения есть только под Семейную ипотеку и то с вложениями на ремонт этой квартиры.
Если Вы задумываетесь о покупке недвижимости в ипотеку, то есть такая, уже народная, мудрость «Нет лучше времени для покупки жилья, чем вчера».
Готов ответить на Ваши вопросы в комментариях. Если тема интересна, готов рассказать как "работает" ипотека без первоначального взноса, почему цены на первичном рынке выше вторичного и к чему это приведет в перспективе 3 лет.
Ну вот и я наконец на четвёртом десятке вписался в ипотеку)
История проста:семья, два ребёнка, переезд в Москву (новую) и ипотека в новостройке.
Грядёт ремонт!!!
И к сути. С детства не отличаюсь прямыми руками, деревенские кореша даже звали "корявым")
Последние два месяца дотошно(ты) смотрю обучалки по ремонту в ютубах(часто Земскова), рисую каракули в SketchUp-и адекватно понимаю, что даже если тех. дизайн и осилю, то ремонт вряд-ли.
Надежды, что руки чудесным образом выпрямятся до декабря (сдача квартиры застройщиком) нет.
Ребят, посоветуйте пжл бригаду с нормальными ценами и джентельменским подходом к работам! Вся надежда на силу пикабу, хороший совет и везение.
Для всех поклонников футбола Hisense подготовил крутой конкурс в соцсетях. Попытайте удачу, чтобы получить классный мерч и технику от глобального партнера чемпионата.
А если не любите полагаться на случай и сразу отправляетесь за техникой Hisense, не прячьте далеко чек. Загрузите на сайт и получите подписку на Wink на 3 месяца в подарок.
Реклама ООО «Горенье БТ», ИНН: 7704722037
Обзор самой маленькой квартиры в Казани в 13 квадратных метров, в которой уместилось все необходимое – кухня, зона хранения и отдыха, а также отдельная ванная комната.