ZloyRealtor

Получили сертификат, влили в ипотеку, пришел час расплаты: нужно выделять доли.
Размер доли рассчитывается математически.

Какие цифры нам нужны:

1. Цена квартиры в договоре купли-продажи (если покупали по занижайке, поздравляю Шарик, ты - балбес).

2. Точную сумму материнского капитала, направленного на погашение ипотеки.

Какие документы нам нужны:

1. Справка из ПФР о перечислении денежных средств.

2. Нотариальное обязательство которое давали о выделении долей.

Приступаем к расчетам:

1. Смотрим в нотариальное обязательство на формулировки. Был период, когда нотариусы требовали написать, что после погашения ипотеки Вы обязуетесь выделить всем равные доли.
   В этом случае расчет закончен. Поздравляю: квартира должна быть поделена на всех в равных частях.

2. Если в обязательстве размер доли не указан, переходим к шагу 3.

3. Сумму перечисленного материнского капитала делим на количество членов семьи. Получаем сумму, которую государство дало каждому члену семьи. Например, маткап 400 000, семья - 4 человека. На каждого приходится по 100 000 рублей.

4. Вычисляем, какому размеру доли соответствует доля маткапа в общей цене квартиры.
   Например, квартира была приобретена за 2 000 000 рублей. 100 000 в 2 млн это 5%, то есть 1/20. То есть на каждого члена семьи нужно выделить не менее чем 1/20. Больше - можно. Меньше - нельзя.
   Допустим, принимаем решение двум детям выделить по 1/20, а остальное оставить родителям. И тут вспоминаем, что если между родителями не заключен брачный договор, то имущество приобретенное в браке является совместно нажитым. Получаем картину: по 1/20 - двум детям, а 9/10 - в совместную собственность родителей.
   Если картинка устраивает, можно составлять соглашение о распределении долей в простой письменной форме и нести регистрировать в МФЦ.
   Если же родители хотят свою часть квартиры распределить иначе, то в этом соглашении должен появиться элемент брачного договора и тогда никак не обойтись без нотариуса.
   

   С квартирой, как видим, все просто.
   
   Теперь поговорим про выделении долей в жилом доме.

Первое что нужно помнить, маткап выделяется на приобретении ЖИЛОГО помещения. То есть, участок не может быть оплачен сертификатом. То есть, расчет проводится такой же как по квартире, но только по одному элементу сделки - по дому. После вычисления размера детской доли в доме, такую же долю нужно выделить ребенку в участке.
Возьмем конкретный пример:

Выкуплен участок с домиком на 50 кв.м. в провинции за 700 тыс руб.

Для этого оформлялся кредит на 630 тысяч

из этих 630 тысяч - 400 погашены материнским капиталом.

В дальнейшем на этом участке (на месте домика) построен новый дом на 100 кв.м.

На сегодняшний день кадастровая стоимость 3,5 млн.

Как распределять доли "правильно"?

Семья из 4 человек.

В этом комментарии не указана стоимость непосредственно домика в общей стоимости 700 000 рублей (частая ошибка в договорах по загородке). В этом случае стоимость равномерно делится на все кадастровые номера в договоре купли-продажи. Предположим, что их было 2: дом и участок. Тогда стоимость дома составляет 350 000 рублей (даже интересно в каком регионе дело происходило).
Итак, считаем: на каждого члена семьи доля сертификата составляет 400 000: 4=100 000 рублей

100 000 рублей соответствует 28,6% доли в доме.
"Позвольте," - скажете Вы, - "28,6%*4 это гораздо больше чем 100%!"
И будете правы. Каждому по 28,6% дома выделить не получится, поэтому, здесь включается принцип: "Всё лучшее - детям". То есть, каждому из детей выделяется по 28,6% дома и столько же участка, а родителям - остаток.


В предложенном комментарии есть важное дополнение: старый дом был снесен и построен новый, гораздо более ценный. Можно ли рассчитать доли по новой стоимости?

У меня на этот вопрос два ответа:

1. По общему правилу - нет. Вы использовали маткап на старый дом, значит в старом доме возникло право на детские доли. Снос (реконструкция) должны были идти через согласие опеки, таким образом, детские доли в новом доме должны соответствовать размеру детских долей в старом.

2. Когда может быть исключение: договориться с нотариусом о выделении детских долей из учета кадастровой стоимости объекта на текущий момент. Это не правило, не закон, это так иногда бывает.

И оба эти варианта имеют право быть, если кадастровый номер дома не менялся. Если строительство и постановка на учет нового дома были через ликвидацию и новую регистрацию, то готовьте комплект документов, о том, что Вы - не верблюд. Прокуратура может прийти в любой момент.