Знаю, что тема выбора уменьшения срока или суммы платежа, при досрочном погашении ипотеки, очень неоднозначная, противоречивая, и вызывает массу споров. Также, почти уверен, что никого, скорее всего, не переубежу, но как человек уже закрывший три ипотеки, и имеющий в активе ещё две, постараюсь изложить свою точку зрения максимально просто и понятно. А дальше уже дело ваше как действовать. Я это всё когда то понял на уровне интуиции, так что надеюсь и вам смогу доходчиво передать эти мысли. В тексте не будет ни сложных формул, ни таблиц тридцатилетних расчетов в эксель, лишь мои размышления на тему выгодности одного из сценариев.

Итак, при прочих равных, всегда правильнее и выгоднее будет при досрочном погашении, уменьшать сумму платежа.

Это аксиома, и построена она том, что каждый месяц вы сокращаете свои пассивы, а вдобавок, бонусом, увеличиваете активы. Проще говоря, допустим, у вас есть постоянный доход, например 70000 рублей. Платеж по ипотеке 20000 рублей, свободных средств на жизнь, сбережения и прочее остается 50000 рублей.

Вы накопили Н-ную сумму денег, и погасили часть ипотечного кредита досрочно, уменьшив сумму платежа. Ваш доход не изменился, но теперь платеж по ипотеке условные 19000 рублей, а реального дохода у вас остается 51000 рублей. Вы уже в плюсе на условную 1000 рублей в месяц, прямо сегодня. Хотя в теории, могли бы тешить себя тем, что вам осталось быть в ипотечном рабстве у банка, всего условных 26 лет, а не как прежде 30.

Цифры приведены лишь для понимания, но суть такова, что каждый месяц, уменьшая платеж по ипотеке, у вас в кармане остается больше денег, за счет меньшего (в дальнейшем) платежа и большего остатка после него. То есть, мы уменьшаем платеж на 1000 рублей, а в кармане увеличивается на 2000 рублей.

В реальности цифры могут быть гораздо скромнее, но пусть вас это не смущает. Даже когда вы уменьшаете последующий платеж на, казалось бы, жалкие 100 рублей в месяц, мыслите теми цифрами, которые вы сэкономите на горизонте условных 30 лет, и вы поймете всю полезность и значимость этого мероприятия.

Опциональность. Никуда от неё не деться. Всегда привык стараться просчитывать разные варианты, и даже самые негативные.

Представьте, что вы по каким то причинам утратили свой постоянный доход. Станет ли вам легче сводить концы с концами, если каждый месяц вам надо отдавать банку 20000 рублей (пусть и оставшиеся 15 лет), или все же будет чуточку легче, когда вы уже успели уменьшить сумму платежа до 15000 рублей!? Думаю мысль понятна. Уменьшая платеж, вы каждый месяц делаете свою жизнь чуточку безопаснее, в случае возникновения непредвиденных обстоятельств.

Ещё один фактор, тоже практически на уровне интуиции и масонских заговоров, но все же. Попробуйте спросить совета у своего ипотечного менеджера, уменьшать сумму платежа или срок. Уверяю вас, ответ будет всегда однозначным, уменьшайте срок. Я проверял это много раз, все банкиры советуют уменьшать срок. Никто даже не постарается как-то поразмышлять, ответ заучен и однозначен. Думаю он прописан в методичках, и вдалбливается на тренингах: "уменьшайте срок".

А значит, действуем от обратного, по тому что если вы всерьез считаете, что банки ваши друзья, то вынужден вас разочаровать.

Ну и последнее, если вы думаете, что уменьшая платеж, вы будете платить все 30 лет, то это не так. Если вы встали на путь досрочного гашения ипотеки, то вы её обязательно погасите. Платеж будет таять, и в конечном итоге, вы просто загасите всю сумму последним траншем. Не переживайте по сроку в 30 лет, от слова совсем. Даже если вы по каким то причинам в определенный момент передумаете, ваш уменьшенный платеж все равно продолжит разъедать инфляция, и чем дольше, тем ничтожнее он будет.

Итак, это все мои аргументы, вроде бы ничего не забыл. Старался излагать максимально просто, и надеюсь понятно. Строится всё на уровне понимания активов, пассивов и подстраховки на непредвиденный случай. Можете попробовать оспорить мои мысли в комментариях, но в горячие споры я постараюсь не вступать. Я в своих умозаключениях уверен.

12.12.2024 Станислав Райт - Русский инвестор

Как я уже писал, долги я очень сильно не люблю. Если откровенно, то не люблю брать в долг, как, в принципе, и давать. Ситуации когда мне это было необходимо, возникали наверное несколько раз в жизни, когда просто забывал кошелек, или когда необходимо было перехватить какую то сумму, чтобы воспользоваться возможностью сегодня, а деньги возможно снять только завтра. В общем, долги для меня это нонсенс, и я в лепешку расшибусь, чтобы их закрыть и вздохнуть свободно.

Но при этом у меня долги по двум ипотекам, и я их абсолютно не гашу досрочно вот уже минимум 3 года. Не смотря на то, что мне это было трудно психологически, потому что "переплачу банку дохуалиард процентов", "куплю банку ещё две квартиры", я в "кредитном рабстве" и всё такое.
Просто в текущей ситуации так мне выгоднее. Каждый не отправленный на досрочное гашение ипотеки рубль, дает мне процентами в 4 раза больше, чем отнимают процентами банк.

Итак, когда стоит, а когда не стоит гасить ипотеку досрочно.
Есть три классических случая: проценты по ипотеке больше процентов по условному вкладу в банке, проценты равны, и проценты по ипотеке ниже, чем банковский вклад.

Если у вас сейчас какая-нибудь лютая стандартная ипотека под 28-30% годовых, то я бы даже не раздумывал, и все что можно закидывал на досрочное гашение платежа по ипотеке (причем снижал бы именно платеж, но это тема для отдельного поста), поскольку банковский вклад дает сейчас 22-24% и при отправке денег на депозит, ваш результат отрицательный -4-8% ежегодно.

Отправлять деньги в банк на накопительный счет, в такой ситуации, можно только сознательно, чтобы накопить подушку безопасности, если её совсем-совсем нет. Тем самым вы обезопасите себя на случай непредвиденных обстоятельств.

Если процент по ипотеке равен процентам по банковскому вкладу, то тут можно и досрочно гасить ипотеку, и складывать деньги на вклад.
Я лично предпочел бы получить опциональность, и в такой ситуации складывал бы деньги на вклад, увеличивая свои резервы денежных средств. В этом случае, в дальнейшем, когда ситуация поменяется, вы сможете использовать скопленные средства либо для гашения ипотеки, либо продолжите хранить их на вкладе, но уже с большей положительной дельтой.

Разумеется в проценты по ипотеке нужно включить и страховку, только тогда это будет полная плата по кредиту. Лучше всего сравнивать в рублях, чтобы не ошибиться. Условный проценты по ипотеке 10000 рублей, условный банковский вклад дает 12000 рублей, например. Дельта положительная, действие имеет смысл.

Ну и вариант, который сейчас у очень многих. Проценты по ипотеке ниже банковского вклада. Тут конечно ничего не гасим досрочно, поскольку это будет просто идиотской затеей. Пример, льготная ипотека (или просто взятая давно) проценты низкие (относительно конечно), например 6% по семейной ипотеке, а условный накопительный счет в условном ВТБ сейчас дает 24% в месяц. 18% в месяц дадут денги которые вы не отправите банку. Да тут даже самый не терпящий долгов человек вроде меня, поймет, что выбор очевиден.
Даже если вы будете иметь разницу в пару процентов, то думаю не стоит пренебрегать и этим.
Большое получается из малого!

11.12.2024 Станислав Райт - Русский инвестор

На лески вешаем шторы блэк-аут.
И вуаля!

Задергиваем шторы - Евротрешка: кухня, гостиная и спальня. Сдвигаем шторку между кухней и гостиной - евродвушка! 🤣🤣🤣

Я, блин, рыдала)))

Конечно, с точки зрения рантье, зарабатывающего на посуточной аренде - это вполне себе вариант. И идея эта пришла из курортного города. Но это... Я даже не знаю как это назвать... И спикер реально показывает ценник - за счет этой шторочки, стоимость ее объектов выше на 30%) и заполняемость приличная. Но, блин, евротрешка на 27м2!!! Хорошо что лоджию как отдельную комнату не посчитали) а то было бы Е4!))))

Жду - когда это "гениальное" решение появится на рынке недвижимости Москвы) Покупательская способность в сегменте эконом - падает. Квартиры стремятся к "оптимизации" пространства)).

Итак, продолжим тему партизанских инвестиций в недвижимость, которые подразумевают приобретение самых низко бюджетных лотов и попытку выжать из них максимальную рентабельность.

Начнём с того, о чём я разбираюсь, пожалуй, лучше всего, и не по наслышке. Это инвестиции в гаражи.

Многим возможно кажется, что гаражи - это что то архаичное и не современное, пережиток советской эпохи, который скоро умрет, и лезть туда не стоит. Но это вовсе не так.

Как-то я решил составить список всех гаражных обществ у себя в Калининграде, и у меня получилось около сотни ГСК. От маленьких в несколько десятков гаражей, до огромных в несколько тысяч. Порой неприметные для обычных граждан, они существуют десятками лет, и с большой долей вероятности, просуществует и дальше.

И естественно, как и другая недвижимость, все эти гаражи продаются, покупаются, сдаются и снимаются в аренду. На чем, собственно и можно неплохо заработать инвестору. Собственно на перепродаже, или на сдаче в аренду (мне лично, пока, больше нравится последнее).

Сразу отмечу, что, чтобы этим заниматься, в идеале, нужно иметь руки из правильного места, или умение делегировать полномочия. Но от этого, в общем-то, будет лишь зависеть, будете ли вы делать иксы, или немного более скромную доходность.

Как и в случае с инвестициями в акции, для максимизации прибыли, стараемся подыскать максимально недооцененные гаражи. Обычно это те варианты, где необходимы какие-то ремонтные работы (отремонтировать крышу, вывезти хлам, заменить ворота, сделать проводку, залить пол и др), либо же хозяин не особенно в курсе цен (в информационный век такое уже редкость), либо просто срочная продажа, где можно поторговаться.

В целом, можно конечно брать и по рынку, но тогда это должны быть действительно долгосрочные инвестиции, иначе продать его мы сможем, скорее всего, тоже, только по рынку. Ну и рентабельность, соответственно, не будет космической.

В идеале, берём гараж с проблемами, быстро и недорого их устраняем, вводим гараж в эксплуатацию, то есть сдаём его в аренду, или же выставляем на продажу.

Если интересно 👍, далее приведу реальные примеры с цифрами.

14.10.2024 Станислав Райт - Русский инвестор

Если вам интересна тема инвестиций и финансовой независимости, то вы можете подписаться на мой канал в Телеграмм. Там намного больше публикаций на данную тему, и можно прочитать практически обо всех семи годах инвестирования. К сожалению, на pikabu я начал выкладывать информацию только недавно.

Распределение капитала

- Больше 1/3 стейблкоинах, которые приносят от 7 до 15% годовых в долларах в среднем, просто каждый месяц ставки меняются, сложно посчитать среднюю. Думаю, проще взять 10% годовых в топовых DeFi проектах, где самые низкие риски. 10-15% от этих стеблкоинов сейчас лежит в более доходных и рисковых инструментах децентрализованных финансов.

- 1/3 в недвижимости, кое-что сдается, но в основном для жизни. С 2021 года новые купленные квартиры в ЖК уровня Бизнес Класса для меня и родителей выросли в 2 раза. И это было хорошее вложение и с точки зрения роста уровня комфорта, ни разу не пожалел.

- Меньше 1/3 в ETH, BTC и альткоинах. Большая часть из них также работает и приносит доход в DeFi.

- Вклады, ОФЗ, наличная валюта составляет небольшой процент капитала.

Почему нет точного подсчета с дотошностью, как любят FIRE-адепты вести все с точностью до центов? Потому что рынок крипты слишком волатилен.

Планы

Мне в целом достаточно текущего капитала, есть в планах вывести из стейблкоинов и вложить некоторую часть в старый фонд (однушки) под сдачу. Это будет диверсификация в более надежные активы, к которым отношу бетон, но вообще это скорее идея бати. Я пока полгода ни чем не занимаюсь кроме управления капиталом, мне близка концепция саббатикала, про которую рассказывал недавно А. Бабаев, чем полноценный FIRE и отход от всех дел. Я понимаю, что совсем без работы становится очень скучно, никаких дорогих хобби у меня нет, меня интересовало только программирование почти всегда, от которого я выгораю. Просмотр фильмов и чтение книг, а также прогулки в парках вообще бесплатны. Путешествую я немного, есть в планах круиз на большом лайнере из Японии через полтора года. В идеале нарастить капитал, конечно, но это скорее часть хобби уже. Если у меня будет жилье еще классом выше или в другой стране, это сильно не изменит мою жизнь.

Мои наблюдения

- Самый простой способ выхода на FIRE или частые саббатикалы я вижу не в занятии бизнесом, честно говоря в окружении бизнесменов успешных, поднявшихся именно на белом бизнесе я не видел, хотя оно у меня и небольшое, так как я немного мизантроп, скорее люди занимаются максимально серым бизнесом или поднялись в 90-е, с тех пор наработаны большие связи. Я вижу путь к FIRE в развитии себя как самого топового IT-спеца, потратьте вашу неуемную энергию предпринимательства на то, чтобы стать спецом с доходом от 1 миллиона рублей в месяц, я знаю таких людей, от 400-500к вообще легко, общался с мидлом из Сбера, он озвучивал такие цифры в ИБ там. Миллион рублей и выше зарабатывает человек, который пилит в крипте востребованный людьми типа меня штучный продукт, получает деньги по подписки стейблами. IT уже давно ТОП-1 профессия, которая дает множество способов получать деньги в разы выше любой профессии.

- Бедность в человеке воспитывают с детства, "Богатый папа, бедный папа" неплохая книга, хотя Киосаки и критикуют за инфоцыганство. Я вижу это на примере разных людей, таких как моей матери или девушки. Если человек с детства не копит или ему не дают это делать родители - это очень плохо. У моей девушки родители брали в долг или какими-то способами пытались забрать накопления, в ее подростковом возрасте. Сейчас она пытается снова копить, а я пытаюсь ей помогать. Еще бедные люди верят в то, что их постоянно кинет государство или если они получат деньги, к ним придут какие-то "братки" или "погоны". Или просто все обесценится, это от отсутствия финансовой грамотности и понимания, что такое диверсификация.

- Образование переоценено, я после школы никуда не пошел и не жалею, потом пробовал поучиться и бросил через год, абсолютно неинтересно, я знаю, что всегда могу освоить все сам и знаю как найти ассиметричные возможности для заработка программированием, не имея компетенции синьора и близко, и заработаю больше него. Но здесь я скорее говорю, что для достижения финансовой независимости вам не нужно образование как таковое, просто расширяйте кругозор через литературу и статьи по вашей тематике и не только.

- Получая средний доход хорошего специалиста в миллионниках по типу 150-250к в месяц с молодости, очень трудно выйти на FIRE или крупный капитал, либо это будет уже ближе к 40-50 годам как минимум, и вам придется жестко экономить. Поэтому я больше верю, что стать состоятельным можно благодаря резкому крупному заработку или при доходах от миллиона в месяц. И это не понравится любителям FIRE.

- Я не верю в акции и у меня нет счетов в Interactive Brokers, я почти не пострадал от блокировок. Слишком большие риски, а в рост нашего рынка не верю, мне кажется, мы уже вышли в нулевые на свое плато и будем из-за санкций под еще большим давлением, а еще и с текущими ставками наш рынок становится совсем переоцененным. Российский рынок сильно токсичен к миноритариям, скорее крипта более честная со своими мем-токенами (текущая мета), чем наш рынок, и потенциал там - иксы, поддержка BlackRock. А кто поддержит наш рынок, где наши блекроки?

- Основное движение на крипте уже произошло, скорее всего. Будет сложнее здесь снова разбогатеть кому-то.

- Рубль всегда будут девальвировать, хоть и необязательно "рывками", зависимость от нефти нашей страны только растет. Всегда слушайте всех "аналитиков" наоборот. Укрепление 2022 года - это просто аномалия, которая быстро сошла на нет.

- Лучший опыт в инвестициях и заработке - личный. Но концепции типа "Штанги по Талебу" и вправление мозгов книгой типа "Богатый папа, бедный папа" вполне себе неплохи.

- Что касается самой жизни только на проценты - то далеко не у всех есть множество хобби и постоянный интерес к чему-то. Вот у меня нет значимых хобби, поэтому в будущем я из саббатикала вернусь к какой-то деятельности. Поэтому те, кто пишут, что вам будет скучно отчасти правы, но с другой стороны, я даже представить не могу, что мне пришлось бы впахивать по 8-12 часов сейчас, я бы выгорел за неделю или месяц, только "пустые карманы" могли бы поддерживать мое желание работать.

- По поводу отношений с противоположным полом, могу сказать, что по деревням и поселкам много хороших девушек, не избалованных деньгами и всем прочим. Я уж точно не стал бы никогда искать силиконовых девушек с обложек, которые высосут ваш капитал.

Еще тут часто пишут, типа богатые только и делают, что работают, или что на пикабу не сидят состоятельные люди, боже, такой бред. Я знаю людей с капиталами от 5 млн+$ - это обычные люди. На той же крипте таких знаю поднявшихся, кто 7 лет назад в робе на заводе пахали. Часто это элемент удачи и не более, как и у меня.

Мои доходы/расходы

Наш фонд приносит без учета "ростовой части" в виде битков/эфиров только процентами 350-400к рублей в месяц более-менее стабильно сейчас. Вполне достаточно для неплохой жизни без налета лакшери.

Прикрепляю пример "расходного" месяца.

Бывают месяцы с покупкой техники или когда я занимался зубами, там расходы будут в разы выше.

Как бы вы жили на пассивный доход или уже живете, было бы интересно почитать тоже чьи-то мысли. Я обычно слушаю А. Бабаева, FinIndie и некоторых еще блогеров в этой сфере, далеко не со всем согласен всегда, честно говоря, сообщество FIRE/рантье у нас очень маленькое в России. Если кого-то порекомендуете, буду рад.