Самые распространённые причины признания договора купли-продажи недвижимости – недействительным
Основные риски и причины, по которым уже заключённый и даже зарегистрированный договор купли-продажи недвижимости, могут признать недействительным и аннулировать его:
Продавец или его супруга объявили себя банкротами.
При признании физического лица банкротом – арбитражный управляющий может оспорить в судебном порядке все сделки, совершённые должником за 3 года до признания его банкротом и все сделки после признания. Тоже самое это касается и супруга/супруги должника.
Главная опасность и рычаг давления арбитражного управляющего – это продажа должником имущества по заниженной стоимости.
Если квартира продана по рыночной цене, то риск признания сделки недействительной становится на много меньше.
Доверенность, по которой продавец продаёт недвижимое имущество, представляя интересы собственника – недействительна.
Дело в том, что при таких сделках всегда существует реальный риск того, что собственник жилья отзовёт доверенность прямо перед сделкой. В таком случае у его доверенного лица не будет полномочий на осуществления никаких действий от имени собственника. Поэтому лучше всего заключать договор на прямую с собственником жилья.
Продавец является психически нездоровым или недееспособным.
Нередко встречаются случаи, когда продавец является пожилым человеком и уже не в состоянии осознавать, что именно он делает. Даже если продавец не состоит на учёте в психиатрической клинике, и не ограничен в дееспособности, но его признают таковым после совершения сделки, его законный опекун может оспорить данную сделку. Однако ему придётся доказывать, что на момент совершения сделки, состояние продавца уже не позволяло ему совершать подобные сделки. Что бы минимизировать такие риски, лучше всего оформлять сделку в нотариальной форме, нотариус обязан удостоверится в том, что продавец осознаёт все условия проведения такой купли-продажи.
Нарушение преимущественного право покупки.
Тут уже скорее речь о продаже доли в праве собственности, например комнаты в коммуналке. Согласно закону продавец обязан сначала предложить приобрести его долю остальным долевым собственникам, а уже после третьему лицу. Если этого не сделать или продать третьему лицу дешевле, чем предлагалось остальным, сделку можно оспорить.
Отсутствие согласия супруга/супруги на совершение сделки.
При продажи любого совместно нажитого имущества в период брака, супруг/супруга обязаны получить согласие другого супруга на совершение такой сделки. Даже если они уже в разводе, и имущество записано полностью на одного из них, если она приобретено в период брака, без такого согласия не обойтись. В противном случае, такую сделку можно легко оспорить в судебном порядке.
Обманутый/введённый в заблуждение продавец.
Если вскроется что продавец совершал сделку находясь обманутым или был введён в существенное заблуждение. Сделку признают недействительной
Мошеннические действия.
Случай, когда квартиру пытаются продать не собственники жилья, предварительно подделав документы. Обычно они стараются как можно быстрее продать квартиру по заниженной стоимости. Если квартиру продали без ведома собственника, сделку признают недействительной в судебном порядке.
P.S. Если вы проводите сделку с недвижимостью, не поскупитесь оформить её в нотариальной форме и привлечь юриста для её оформления. Никакие расходы не стоят рисков остаться и без денег, и без квартиры.
Отвечаю на вопросы в своем Telegram-канале и ВКонтакте.
Ответ на пост «Как чуть не вляпалась в ипотеку на 30 лет когда не хватало 1 млн 700 тысяч на покупку жилья»
Ой как хорошо, а можно мне так же? Тоже вот хочу в ипотеку лезть, вот только бездетный я и имущества никакого не унаследовал ещё. Исходя из официальной зарплаты тоже рассчитываю на платёж до 20 тысяч в месяц. Итого мы имеем возможность кредитнуться на полтора миллиона, за которые не купить даже занюханую однушку, только гостинка в 16 квадрат с абы каким ремонтом. И за неё извольте отдать почти 5 миллионов в течение 20 лет
Как превратить арендованную у государства землю в свою собственность
Это статья поможет понять механизм приобретения в собственность земельных участков, взятых в аренду у государства и муниципальных образований. Отвечаю на вопросы читателей в Telegram и ВКонтакте.
Согласно законодательству Российской Федерации, лицо, построивший капитальное дом на арендованном им участке с категорией земель – земли населённых пунктов, и видом разрешённого использования – под ИЖС или дачное строительство, имеет приоритетное право выкупа арендованной земли по льготной цене. В разных субъектах Российской Федерации разный процент выкупной цены земли под жилым домом. Выкупная цена земельного участка, составляет процентное соотношение от её кадастровой стоимости. Если говорить простыми словами, то арендатор участка, построивший на нём жилой дом, может выкупить данный участок по цене ниже её кадастровой стоимости. Однако существует ряд сложностей при приобретении земли таким способом:
Стоит подробно рассчитать время, за которое вы планируете построить жилой дом на арендованном участке + время, за которое вы сможете переоформить арендованный участок земли в свою собственность. Если строительство займёт много времени, вы скорее не с экономите, а наоборот, потратите больше, чем если бы изначально приобретали данный земельный участок.
Самым важным и обязательным условием для льготного выкупа земельного участка является наличие на нём полностью построенного и зарегистрированного жилого дома. Это обязательно должно быть капитальным строением, построить сарайчик и рассчитывать на выкуп земли не стоит.
На построенный дом должны быть оформлены согласно Градостроительному Кодексу все необходимые документы, начиная с ГПЗУ и разрешения на строительство и заканчивая официальной регистрацией жилой недвижимости с присвоением кадастрового номера.
Самым большим риском при оформлении арендованного земельного участка в собственность является отсутствие какого-либо документа на построенный жилой дом. В этом случае возникает риск признания такого дома незаконной постройкой, и как следствие - оспаривания приватизации земельного участка.
Как показывает судебная практика, далеко не всем собственникам, приватизировавшим земельный участок, удалось доказать в суде, что их дома являются недвижимым имуществом и дают право на льготный выкуп земли. Поэтому важно очень внимательно относиться к правильному оформлению всех документов, а в случае непонимания как это сделать – обратиться к земельному юристу.
450 000 руб на погашение ипотеки для многодетных семей
С удивлением, узнала, что не все в курсе про меры государственной поддержки для многодетных семей. В частности, семьи с тремя и более детьми, младший из которых родился с 1 января 2019 года по 31 декабря 2023 года (на усыновленных дата рождения также распространяется), могут получить от государства 450 000 рублей на погашение основного долга по ипотеке.
Программа работает до 1 июля 2024 года.
Распространяется на ипотеку, полученную на покупку квартиры, жилого дома, строительство жилого дома. Субсидию нельзя получить на ипотеку по покупке апартаментов, домов на КФХ, дачных домов, приобретенных по предварительным договорам.
Также, субсидия невозможна при ипотеке полученной на покупку и ремонт (такие формулировки применяются обычно при покупке по "занижайке", "завышайке" и применении функции "своя ставка" в некоторых банках.
Если задолженность меньше, чем 450 000 руб, остаток нельзя перенести на другую ипотеку.
Подать заявку можно через сайт "госуслуги", через свой банк.
Пруф: ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН о мерах государственной поддержки
P.S. это не материнский капитал.
Объем нераспроданного жилья в России обновил рекорд - 67%
Объем нераспроданного жилья на первичном рынке в России по состоянию на 1 ноября этого года составил 71,1 миллиона квадратных метров, показатель является рекордным за всю историю наблюдений. Информация об этом содержится в данных Единой информационной системы жилищного строительства «Дом.РФ», пишет РБК.
По информации источника, доля нераспроданных квартир в стране увеличилась на 1,9 процентного пункта, что составляет до 67 процентов от всей недвижимости в стадии строительства. Данный параметр обновил рекорд за весь период наблюдений, ведущихся с января 2020 года — тогда объем нераспроданной недвижимости оценили в 66 миллионов «квадратов», или 66 процентов от всей строящейся «первички». Помимо этого, количество нераспроданного жилья, зафиксированное в начале предыдущего месяца, оказалось на 5,4 миллиона «квадратов» больше относительно того параметра, который наблюдался в аналогичный период 2022 года.
Из всего объема нераспроданного жилья больше половины — 44 миллиона квадратных метров — уже доступны для покупки. В прошлом году доля нераспроданных квартир в новостройках, выставленных на продажу, была на 10,8 процентов меньше.
По словам руководителя аналитического центра «Дом.РФ» Михаила Гольдберга, увеличение объемов нераспроданной недвижимости закономерно. Эксперт связал его с высоким уровнем ввода жилья, а также бьющими рекорды запусками новых проектов. «Такие параметры соответствуют нормальной модели реализации проектов. Это означает, что к моменту окончания строительства распродается столько жилья, сколько необходимо для качественного обслуживания проектного финансирования, а следовательно, и планового выполнения всех строительных работ», — убежден Гольдберг.
Генеральный директор «INFOline-Аналитики» Михаил Бурмистров заявил, что на продажи новых квартир также влияет количество выданной нельготной ипотеки. Он отметил, что в данный момент имеет место проблема «провала» жилищных кредитов по рыночным ставкам, так как большая часть сделок заключается по льготным условиям. Управляющий директор консалтинговой компании NF Dom Наталья Сазонова пояснила, что застройщики, в зависимости от стратегии продаж и локальных нюансов конкуренции, всегда оставляют во введенном в эксплуатацию доме определенную долю площадей. «Остатки квартир после разрешения на ввод в эксплуатацию — это доходы застройщика, которые он получает напрямую, поэтому разумно оставить себе про запас на финал продаж уже без банка какой-то объем ликвидного предложения», — рассказала она.
Коммерческий директор застройщика ССК Анна Ших заверила, что в будущем ситуация с разрывом между объемами ввода жилья и долей нераспроданных квартир будет выравниваться, однако при этом падения цен на недвижимость ждать не приходится — в среднесрочной перспективе наиболее вероятна стагнация.
В декабре аналитики агентства «Этажи» пришли к выводу, что средний платеж по семейной ипотеке за «однушку» в России составляет 24,5 тысячи рублей в месяц.
Как чуть не вляпалась в ипотеку на 30 лет когда не хватало 1 млн 700 тысяч на покупку жилья
Хотела купить двушку под материнский капитал в Ярославле, банк одобрил мне ипотеку до 4 млн руб, но мне нужна была сумма чуть поменьше, и первоначальный взнос из мат капитала на двоих детей.
Сначала менялась ставка по кредиту, то 17 процентов, то 19, потом ближе к дате оформления уже 16,9 процентов и вроде это выгодно.
Договорились о покупке. Уже назначили дату сделки, прислали список документов что брать с собой.
Муж спрашивает какая сумма ежемесячного платежа, точная сумма, сколько платить там указано в договоре?
Открой и посмотри, проверь и не торопись. Ты не корову на базаре покупаешь. Ещё платить до самой старости надо будет.
Открываю договор на ипотеку, там сумма кредита в 1,5 раза больше, ежемес. платёж не 18 тысяч как договаривались, а уже 30 тыся
Тут же на сайте отменяю заявку, звоню менеджеру банка и спрашиваю это как, нормально вообще так условия менять?
Мы с вами по телефону обговорили условия (раз 5 мне звонили и уточняли какая сумма мне нужна, что больше 18 тыс в месяц я платить не собираюсь.)
У меня двое детей, мне нужно нормально их растить, одевать, кормить и содержать.
Мне начинают хамить, чего вы боитесь сразу видно никогда квартиру не покупали.
Покупала дом для родителей, только за наличные. И не связывались с банками.
Мне объясняют, там у вас мат капитал, поэтому другая сумма в договоре.
А вот потом они все правильно посчитают, сейчас только подпишите документ, что каждый месяц будете банку должны 30 тысяч платить.
Ещё раз смотрю договор, там уже написано, что такой платёж уже с учётом первонач.взноса из мат капитала, никто ничего мне пересчитывать и переделывать не будет.
Мне стало понятно, что это бессмысленная трата времени и я просто повесила трубку.
Муж от радости аж подпрыгнул, говорит слава богу хоть ума хватило отказаться от этой затеи, сходил по магазинам, накупил вкусняшек детям, сами посидели вдвоём на кухне до позднего вечера.
С мужем решили что покупать жилье нужно только за наличные, продав старую квартиру, и дом в области.
Мы соберём нужную сумму и купим без участия банков. Разве что расчёты будем через них производить, но никаких кредитов, долгов и ипотеки.
Сейчас спустя 3 месяца сообщаю, мы собрали свою нужную сумму и оформляем покупку. Уже на этой неделе мы получим ключи от 3 комнатной квартиры с новым ремонтом за 5250 тыс. в Рыбинске.
Дети в восторге, что у каждого своя комната, а мы тем более, что не нужно ссать кипятком при слове ипотека и ежемесячный платеж.
Обходить банки стороной, вот и все дела. А материнский капитал, да пусть дети сами на него себе покупают, что им нужно, хоть за свою учёбу платить смогут когда подрастут.
В общем я не против банков. Банки разные бывают и условия по ипотеке тоже. Но лишний раз залезать в долги на 30 лет вперед не стоит, прежде все обдумать хорошенько.
Хотя у всех бывают разные ситуации, когда совсем нет жилья и маленький ребёнок, это крайняя необходимость.
А бездумно хватать кредиты под бешеные проценты лишь бы эти материнские капиталы не пропали это действительно глупость.
P.S. комментарии немного удивляют. Хотя сейчас наверное каждый второй с ипотекой.
Да конечно это очевидно, что на свои деньги выгоднее покупать жилье, а не лезть в долги. Только почему такой шквал негатива? Может проблема в вас самих?
Меня же обвинили что я такого бедного менеджера банка целых пять минут заставила выслушать, что у меня тоже свои расходы на детей и мне их ещё растить и поднимать. И ежемесячный платеж мы обсуждали не раз.
А я такая неблагодарная сволочь даже какие то жалкие 30 лет по 30 тысяч в месяц не глядя платить не хочу.
И что имущество мужа уходит, а я такая расчетливая стерва, что родила двоих детей, делала ремонт наравне с мужем, имущество сразу на обоих супругов оформила.
Мы с мужем себе поставили задачу грамотно распределить старое имущество и купить новое, чтобы создать уют и комфорт в доме, чтобы всем хватало места.
Всем искренне желаю решить свои финансовые проблемы, своевременно и успешно закрыть долги и ипотеки.
Удачи всем, кто прочитал до конца.
Как приобрести землю у государства через электронные торги и не оказаться в минусе
Министерство по управлению госимуществом и муниципальные образования выставляют на продажу земельные участки двумя способами.
Земельный участок выставляется на продажу, победитель электронных торгов приобретает его в собственность.
На электронные торги выставляется право на заключение договора аренды земельного участка. Данный вид торгов позволяет (после строительства на нём дома) получить земельный участок по цене существенно ниже рыночной.
Тем не менее, каждый участник электронных торгов, планирующий приобрести тем или иным способом земельный участок, должен понимать, что такое приобретение требует гораздо тщательного анализа и более скрупулёзной работы, нежели приобретение земли на вторичном рынке. Приобретение земельного участка через электронные торги хоть в большинстве случаев и более выгодны, но несут в себе много рисков для человека, не разбирающегося в этой теме.
Если же вы всё-таки выбрали для себя этот тернистый путь, то я постараюсь коротко рассказать вам о необходимых шагах для такого приобретения:
Первое что вам необходимо сделать, это подобрать интересующий участок на электронных торгах. Не нужно хвататься за всё подряд, лучше всего остановится на земельных участках находящихся близко к вашему основному месту проживания или находящихся хотя бы в вашей области. Информация о торгах на земельные участки публикуются на общем официальном сайте torgi.gov.ru и дублируются на остальные электронные торговые площадки.
Объявление о торгах размещается не менее чем за 30 календарных дней до начала проведения торгов, также в объявлении указывается адрес и кадастровый номер земельного участка, его размеры, категория земель, вид разрешённого использования, срок до которого можно подать вашу заявку на участие в лоте, сумма задатка, проект договора купли-продажи или аренды, оповещение участников электронных торгов.
После того как интересующий земельный участок был выбран, и вы ознакомились со всеми условиями данного лота, обязательно необходимо проверить сам земельный участок. Практически всегда организатор торгов предоставляет мало информации по интересному земельному участку, необходимо самостоятельно проверять местонахождение земельного участка. Поэтому вам необходимо проверить через публичную кадастровую карту привязку границ участка к ориентирам, после чего самостоятельно выехать на место для личного осмотра. Уже на месте вам необходимо проверить, что на выбранном вам участке нет болота или больших оврагов или других помех для дальнейшего строительства дома или эксплуатации участка. Приблизительно оценить стоимость работ на земельном участке и приплюсовать их к начальной стоимости, выставленной на торгах.
Крайне не рекомендую осматривать земельные участки зимой в заснеженном состоянии, так как под снежным ковровом вы не сможете увидеть все недостатки и сюрпризы данного земельного участка. Кроме самого участка всегда осматривайте его окружение, наличие высоковольтных вышек, болото, рек, автомагистралей и т.п.
Если визуально вам всё понравилось, участок чистый (без незаконных строений), затраты на приведение его в порядок вас устраивают, рядом хорошая местность и нет объектов, которые могут испортить вам жизнь, переходим к участию в самих электронных торгах.
Для участи в самих электронных торгах вам необходимо:
Зарегистрироваться на электронной площадке на которой проводятся торги (будьте внимательны на некоторых площадках есть аккредитация, которая может занимать от нескольких дней до недели)
Заполнить и отправить заявку на участие в электронных торгах
Перечислить сумму задатка на реквизиты, указанные организатором торгов и прикрепить платёжное поручение к заявке на участие в торгах
Ожидать подтверждения вас как участника торгов. Организатор торгов может не допустить вас к торгам по каким-либо причинам.
Ожидаем дня Х – день торгов.
Обращаю ваше внимание что в процессе торгов при наличии нескольких заинтересованных участников в приобретении земельного участка, цена на него может кратно возрасти, всегда стоит оценивать его стоимость с холодной головой. В торги нельзя входить как в казино, постоянно нажимая кнопку повышения цены, это может печально для вас закончится, лучше отпустить данный лот и сберечь свои деньги и нервные клетки, чем переплачивать на эмоциях.