Имеем квартиру, в которой два балкона, один из которых не застеклён. Края балконной плиты начали разрушаться, торчит ограждение балкона. В мае было написано заявление в УК на ремонт этой самой балконной плиты, пришла мастер - "трещин нет, можно сделать опалубку и залить бетоном", затем до августа тишина. Когда напомнили про ремонт управляйке, те заключили договор с неким ИП и тот составил акт визуального осмотра, в котором вынес вердикт о демонтаже плиты.
Обращения были поданы везде, где только можно, из администрации города - отписка с насмешкой, из прокуратуры - предписание УК и велено ждать ответа от УК, когда они рассмотрят это представление.
Мной перелопачены кучи сайтов, практически везде указано, что управляйка только на основании такого рода акта и своего желания демонтировать плиту не может, начальник юридического отдела звонит с угрозами судами и судебными расходами в 20к, если мы не пустим в квартиру представителя УК для опломбирования балкона.
Куда ещё можно действительно эффективно обратиться? Лишаться балкона нет никакого желания.
Если поднимется в топ, то будет очень здорово, вдруг, увидит знающий человек. Спасибо.
Принадлежность радиаторов отопления к общедомовому имуществу чаще всего определяют по наличию или отсутствию запорной арматуры. Ранее я уже писал о том, считается ли сам кран на трубе частью общего имущества. Теперь разберем, в каких случаях батарея переходит в зону ответственности собственника жилья.
Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.
1. Батареи находятся внутри квартиры и обслуживают только одну квартиру
Согласно подп. «д» п. 2 Правил содержания общего имущества N 491, к общедомовому имуществу относится механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения.
В состав общего имущества входит система отопления — стояки, обогревающие элементы, регулирующая и запорная арматура, коллективные приборы учета и иное оборудование (п. 6).
Поэтому логично, что внутриквартирные батареи, которые обслуживают только одно помещение, могут не относиться к общедомовому имуществу. Но это лишь одно из условий.
2. Батареи имеют отключающие устройства
Это второе важное условие. Запорные устройства должны позволять перекрыть подачу теплоносителя, а также проводить ремонт, обслуживание или демонтаж радиатора.
При этом рядом с батареей должны быть установлены два крана — до и после радиатора. Один кран не решает проблему: при демонтаже теплоноситель все равно будет вытекать.
Только наличие двух кранов позволяет однозначно признать радиатор индивидуальным элементом, а не частью общей системы отопления (Постановления АС Северо-Западного округа по делу N А21-13971/2022, АС Московского округа по делу N А41-15243/2022, Второго Арбитражного апелляционного суда по делу N А82-2843/2023).
3. Отключение или демонтаж батареи не повлечет прекращение циркуляции теплоносителя
Даже наличие двух кранов не всегда достаточно. На стояке должен быть предусмотрен «обход» (байпас), по которому теплоноситель будет циркулировать дальше при отключении или демонтаже батареи.
Если байпаса нет, радиатор, несмотря на наличие кранов, остается в зоне ответственности управляющей компании (Решение Кировского районного суда г. Саратова по делу N 2-4901/2019). Если байпас установлен, то наличие двух кранов до и после радиатора достаточно, чтобы исключить его из состава общего имущества.
В каком случае отвечать все равно придется собственнику?
Такое случается, если собственник самовольно вмешался в систему отопления. Мы уже рассматривали такой случай: собственник самовольно заменил радиатор и установил кран, который впоследствии прорвало. Соседи подали в суд на УК, требуя возместить ущерб, но суд установил, что авария произошла из-за незаконного вмешательства в систему. Документов о согласовании замены собственник не представил, поэтому ущерб взыскали именно с него (Определение Красноярского краевого суда по делу N 33-3010/2022).
По аналогии, до самовольной замены радиатор относился к общедомовому имуществу, но после вмешательства ответственность за последствия полностью перешла на собственника.
**********
Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.
Любое агентство , на мой взгляд, ужас. Смотрите отзывы ,фильтруйте по отрицательным.
Продавали квартиру через них, за полгода не было ни одного показа, договор с агентством составлен с ошибками, зато обещаний было...
Сейчас на Авито искала встречку и обмен, так от представителей куча хамства, клиентам нашу инфо не передают.
Какие- то колл центры, десятые посредники. Оно мне надо?
Написали гадости по нашей квартире, так у нас новый ЖК, охрана, камеры, дорогой ремонт, но расположена в области, предложили обмен на их вариант в городе. Район знаю, в нем выросла, про дома все знаю. Написали мне гадости про мою квартиру и меня .
Зачем вы вводите людей в заблуждение по поводу дома? Тем более , что перепланировка комнаты в студию не узаконена , и узаконить ее в принципе нельзя.
Любая жалоба, и все заставят вернуть как было.
В районе нет памятников архитектуры, так как он рабочий. Там заводы! Кого вы обманываете?
Какое - то ужасное непрофессиональное отношение к потенциальным покупателям, неумение общаться. #этажи #недвижимость
Сдавать квартиру посуточно проще, чем кажется. Главное — на берегу продумать важные моменты: выбрать подходящий дом, площадку для объявления и не забыть составить договор. Расскажем, что стоит учесть и как выйти на площадки впервые.
Сколько можно заработать на посуточной аренде?
По данным Циана за сентябрь 2025 года, в среднем аренда однушки в Москве на месяц обойдётся в 72 тысячи рублей, на сутки — в 5,5 тысяч рублей. Это значит, что на «посутке» можно заработать минимум 110–115 тысяч рублей в месяц при условии, что заполняемость будет от 70%. Оценить стоимость аренды вашей квартиры посуточно поможет сервис «Мой дом» на Циане.
Посуточные квартиры быстрее окупаются. Например, в Москве жилье окупится в среднем за 12–15 лет. Это на 3–4 года быстрее, чем при сдаче в долгосрок.
Где лучше покупать квартиру для сдачи посуточно?
Есть несколько факторов, на которые стоит обращать внимание при выборе недвижимости для сдачи в посуточную аренду:
Транспортная доступность. Если рядом метро и остановки другого общественного транспорта — это плюс.
Район. Важно, чтобы поблизости были ТЦ, рестораны, прогулочные зоны, кинотеатры. Также хорошо сдаются квартиры рядом со значимыми объектами: крупными больницами, спортивными комплексами и другими местами, куда люди намеренно приезжают из других городов.
Статус дома. Дорогие квартиры в элитных ЖК покупать не стоит — они будут окупаться дольше. Лучше выбрать ЖК попроще, но в хорошем районе.
Небольшая площадь жилья. Самым высоким спросом пользуются студии и однушки. Двухкомнатные квартиры снимают для поездок семей или командировок, но всё равно реже. Трёшки для сдачи посуточно лучше не покупать. Небольшую квартиру сможете быстрее отремонтировать, в ней проще убираться, а коммуналка дешевле.
Как подготовить квартиру к сдаче?
Предположим, вы нашли подходящую квартиру или у вас уже есть жилье в собственности. Вот что стоит сделать, чтобы подготовить его к первым арендаторам.
Сделайте косметический ремонт. Используйте нейтральные цвета, которые долго будут актуальны: серый, белый, бежевый. А вот акценты можно сделать яркими — подушки, шторы, пледы, картины. Например, как здесь.
Купите необходимую мебель: кровать, диван, стол со стульями, шкаф.
Приобретите технику, например, стиральную машинку, утюг и гладильную доску, варочную панель, духовку, чайник, холодильник, телевизор, роутер.
Если хотите сдать квартиру дороже, обеспечьте гостям максимум комфорта:
купите необязательную технику, которая делает жизнь приятнее — фен, кофемашину, отпариватель, посудомойку;
добавьте необходимые мелочи: кухонные тряпки, губки, бумажные полотенца, ватные диски и палочки, чай, кофе, сахар, тапочки, халаты;
создайте уют с помощью гирлянд, диффузоров, сухоцветов, кресел-мешков.
Если у вас квартира совсем без ремонта, например, в черновой отделке, подумайте заранее, как зонировать пространство. Так вы сможете использовать каждый уголок. Как именно это сделать, мы писали в статье.
Как написать объявление о сдаче?
Начните с фото — сначала люди смотрят их, а уже потом читают текст. Если фотографии некачественные, их мало, они не показывают квартиру в полной мере — объявление закроют.
Какие фото подойдут: чёткие, с разных ракурсов, чтобы было видно всю квартиру. Вот хороший пример. Можно добавить фото мелочей — например, посуды или постельного крупным планом — но пусть они будут не основными.
В объявлении кратко обозначьте плюсы квартиры. Избегайте абстрактных формулировок, вроде «уютная квартира», «чувствуйте себя как дома» — всё это звучит неубедительно. Только факты: что есть в квартире для комфорта, что рядом.
Укажите:
количество комнат и квадратов;
основные плюсы — хороший район, новый дом;
дополнительные фишки — красивый вид из окна, панорамные окна, высокие потолки;
условия проживания — цену, сроки аренды, максимальное количество гостей, время заселения и выезда;
ограничения, если есть — например, нельзя курить, заселяться с животными;
плюсы района — какие достопримечательности рядом, ТЦ, остановки, станции метро.
На Циане вы можете бесплатно разместить объявление о сдаче квартиры посуточно. Площадку ежемесячно посещают 20 млн человек, которые ищут недвижимость — среди них легко найти своего гостя.
Чтобы привлечь еще больше внимания, можно подключить продвижение объявления: оно поднимется выше в поиске и будет заметнее среди других. А благодаря онлайн-бронированию гости смогут самостоятельно выбрать нужные даты и сразу забронировать жилье — без лишних сообщений и ожидания.
Как заключить договор?
Перед заселением обязательно проверьте паспорт гостя и заключите договор аренды. Он не спасёт от форс-мажоров, но поможет компенсировать убытки. При бесконтактном заселении можно обменяться сканами договора. Что стоит прописать:
срок проживания — дата и время заезда и выезда;
максимальное количество гостей;
стоимость аренды;
время тишины;
правила проживания — можно ли курить, заселяться с животными;
ответственность за испорченное имущество.
Как заселять людей?
Есть два варианта — личное заселение и бесконтактное. Первый — когда вы сами приезжаете и отдаете ключи. Второй — когда вы не присутствуете и передаете ключи каким-то из способов ниже. Это может быть:
кейбокс — бокс с ключом у двери, который открывается по коду;
кодовый замок на двери;
кодовый замок на почтовом ящике — гость вводит код, открывает замок, забирает ключи от квартиры.
Перед заселением заранее вышлите гостю инструкцию, где прописано:
как попасть в подъезд и квартиру;
какие правила проживания важно соблюдать;
какой пароль от Wi-Fi;
время заезда и выезда.
В инструкции можно продублировать все важные моменты, которые помогут человеку легче сориентироваться на новом месте.
Как развивать бизнес?
Все пункты выше уже помогают начать сдавать. Если хотите развивать посуточную аренду как бизнес и сохранять лояльность клиентов, есть еще несколько важных моментов.
Оформите свою деятельность официально. Объявление можно подать без всякого статуса как физлицо. Но вот с дохода придется платить налог. Обычно для сдачи квартиры достаточно самозанятости. Если вы только начинаете работу, прочитайте наш гайд для хостов. Там, в том числе, описаны и нюансы юридического оформления бизнеса.
Познакомьтесь с соседями. Предупредите их, что сдаете квартиру посуточно, оставьте свои контакты. Это поможет оперативно среагировать, если жильцы будут шуметь.
Следите за чистотой. Убирайте жильё после каждого гостя — мойте полы, протирайте пыль, перемывайте посуду. Если постельное или полотенца потеряли цвет и вид, техника, мебель сломались — купите новые. Если стены, пол износились — сделайте ремонт. И главное — следите за состоянием квартиры регулярно.
Если вы регулярно принимаете гостей и поддерживаете высокий уровень сервиса, то можете получить статус «Суперхозяин». Этот знак качества Циан присваивает надёжным и внимательным хостам — тем, кто обеспечивает гостям отличный опыт проживания. По данным Циана, объявления со статусом «Суперхозяин» попадают в избранное на 90% чаще, чем обычные. А из раздела «Избранное» совершается почти половина всех бронирований — 44%.
Отвечайте на отзывы. Отслеживайте отзывы на всех площадках, где размещаете объявление. На позитивные отзывы отвечайте благодарностью и приглашением приехать вновь. С негативными работайте более тщательно. Постарайтесь разобраться, что именно не понравилось гостю. Если претензия по делу, извинитесь и предложите скидку на следующее проживание. Если претензия непонятна, предложите человеку связаться лично и уладить конфликт. Так все остальные пользователи будут видеть, что в случае сложностей вы не остаётесь в стороне.
Анализируйте конкурентов. Смотрите, какой у них интерьер, фото, описание в объявлении, цены на квартиру, дополнительные «плюшки». Например, фотозона или кофемашина. Самые крутые идеи адаптируйте под себя.
Работайте с командой. Если планируете развивать бизнес, наймите людей, которые будут помогать с процессами. Горничную для уборки, администратора для бронирования, маркетолога для продвижения.
Будьте на связи. Оперативно отвечайте на вопросы жильцов. Никто не захочет ждать ответа сутками. Лучше отвечать в течение часа.
Все шаги выше требуют времени. Но если вы планируете расширять бизнес или сдавать одну квартиру постоянно, их нужно пройти. Так вы на берегу всё настроите и избежите проблем в дальнейшем. А Циан поможет в несколько шагов разместить объявление и найти подходящих жильцов.
Наверняка вам попадались в интернетах подобные ролики, где женщины меряются своими тратами и уверенно заявляют, что эти суммы должен по каким-то неведомым причинам закрывать некий мужчина. Героиня ролика хвастается тем, что спускает более 270 тысяч рублей в месяц на какие-то бесполезные вещи, просто выкидывает на ветер большие деньги. Но если посчитать, то семья с двумя детьми на 270 тысяч в месяц сможет неплохо жить. Хорошо одеваться, питаться, ездить на отдых, оплачивать дополнительные занятия детям. А если отправить жену на работу и грамотно распоряжаться деньгами, то и троих детей можно обеспечивать всем необходимым и совсем не бедствовать. Даже семья с четырьмя детьми и двумя работающими родителями сможет комфортно жить на эти деньги. Вот такая забота о гражданах. Вот такая борьба за рождаемость. Вас призывают заводить детей, при этом интернет завален роликами, пропагандирующими женский пустой совершенно паразитический образ жизни. Скупайте уходовую косметику и сумки.
Недобросовестные застройщики-мошенники кидали покупателей квартир. Явление было настолько массовое, что государству пришлось вмешаться. И теперь при покупке квартир по программе долевого строительства, деньги покупателей не переходят сразу застройщику, а хранятся на эскроу-счетах до момента сдачи дома в эксплуатацию и передачи недвижимости владельцу.
А что если для борьбы с бабками-мошенниками применить ту же тему? При покупке квартиры у пенсионера, деньги покупателя оседают, допустим на год, на "безопасном банковском счёте". И если за год пенсионер передумал продавать или выяснится, что его обманули мошенники - деньги переходят обратно покупателю.
Если "синдром Долиной" (назовём его так) приобретёт довольно массовое явление, думаю государству придётся сделать что-то подобное, ограничив свободные сделки купли-продажи.
Пострадают обычные добропорядочные люди? Да. Ведь срочно продать квартиру и сразу получить за неё деньги не получится. А что делать? Добропорядочные застройщики при введении эскроу-счетов тоже пострадали.
Я немного устал читать про «Долину» и прочих злобных бабок и судей, потому что люди повторяют одну и ту же ерунду по кругу. Про добросовестного покупателя, священность сделки, дееспособность и прочие подобные вещи. Всё это тут зачастую неприменимо.
Основная проблема этих дел не в том, что бабку обманули мошенники или она отдала деньги, а в пороке воли. Главный принцип любой сделки — воля обеих сторон к её совершению. Есть замечательный анекдот, который иллюстрирует именно этот аспект:
Подворотня, вечер. Подходит пара юношей к прохожему и мило предложит: «Дяденька, купите кирпичик». Меняем на телефончик. И знаете что? Удивительно, но прохожий охотно соглашается. Добровольно отдает телефон и берет кирпичик.
Это ведь сделка в устной форме. Тем не менее, телефончик придется вернуть. И если вы у одного из этих юношей купите тот самый телефон, вам тоже придется его вернуть исходному владельцу, даже если вы будете добросовестным покупателем. Всё потому, что у продавца не было воли его продавать — он делал это вынужденно, несмотря на отсутствие прямых угроз, ситуация создавала ощущение опасности.
Здесь ситуация похожая. Бабка чувствует опасность и действует согласно своему ощущению. Ключевое отличие — покупатель не является причиной этой опасности.
Но!
Гражданский кодекс статья 179 говорит нам:
«Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего, если другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане.»
И встает очевидный вопрос: Могли ли покупатели предположить, что бабка действует недобровольно? Могли ли они предположить, что на неё оказали давление? Ответ не так прост. Вероятно, — нет. Но, при этом, цена сделки оказалась заниженной в два раза. Суд считает это вполне достаточным основанием для возникновения сомнений у покупателя.
А теперь главное: сделка признается несостоявшейся. Обмена не было, обратной сделки тоже. Сделки как таковой — нет. А значит, у бабки нет прав на квартиру. Передача денег тоже не произошла, и в юридическом смысле — денег не было. Эти деньги, по сути, превращаются в долг. В теории его можно было бы погасить продажей квартиры, однако государство не может принудительно продать единственное жилье.
Еще раз: — Никакого добросовестного покупателя в данном случае нет, потому что сделки как таковой — не было.
Вывод очень прост: бесплатный сыр бывает только в мышеловке. И не стоит пренебрегать страхованием титула (хотя за такую сделку вам могут насчитать полквартиры — и будут правы).
