Доброго времени суток, каким-то мистическим образом у меня появился 1 подписчик, видимо человек не туда нажал и не заметил) Привет тебе подписчик.
Публика пикабу растет вместе с проектом, все чаще появляются посты про ипотеку, кто-то выплатил, кто-то только взял, кто-то рефинансирует. Эти темы, как и комментарии к ним, я всегда с интересом читаю, т.к. в моей жизни ипотека присутствует. И очень часто в комментариях люди уверенно озвучивают стереотипы-заблуждения об этом инструменте. Я хочу попытаться доступым языком объяснить моменты, которые не очевидны некоторым.
Заблуждение 1: При ипотеке в начале срока всегда гасятся проценты а потом основной долг
Если честно я немного шокирована тем, что люди до сих пор думают что банки берут все будущие проценты по договору, делят их на срок кредита и заставляют выплачивать эти проценты в первых платежах. Нет.
Вы никогда не платите проценты за будущие периоды.
Сумма процентов в составе платежа в начале срока больше только потому, что сумма основного долга у вас огромная, и за прошедший месяц на нее соответсвенно набежало много процентов.
Пример: если займ 1 000 000 рублей под 10% на 10лет, процентов за первый месяц -8469.95руб, а когда сумма будет 500 000 рублей то процентов будет уже в два раза меньше. При этом ежемесячный платеж по такой сумме - 13 215.07руб, соответсвенно в первом платеже из этой суммы вы заплатите 8к процентов, а когда сумма уменьшится то из этой суммы будет 4к процентов а остальное в погашение основного долга.
Заблуждение 2 связано с Заблуждением 1.
Заблуждение 2: Если банк увеличил срок ипотеки то переплачу больше
Если вы подали заявку на 10 лет ипотеки, но злодейский банк ее не одобрил, а одобрил только на 20лет, не спешите поднимать вселенский вой. Конечно, видя увеличение итоговой переплаты в договоре невозможно не развоняться, ведь очевидно что на вас хотят нажиться, заработать и вообще налюбить во всех позах.
Поверьте, вас налюбят при навязывании доп услуг, но никак не при увеличении срока.
И это заблуждение опять связано с тем что люди уверены, что они в начале ипотеки будут выплачивать будущие проценты, а так как за 20 лет переплата больше, то мол процентов придется заплатить больше.
Конечно же нет.
Как мы уже выяснили выше, вы не платите проценты будущих периодов(еще раз подчеркну), а значит итоговая переплата будет зависеть от того сколько фактически вы пользовались деньгами банка. Если договор на 20 лет, а выплатите за 3года то и процентов заплатите за
3 года.
Банк конечно же хочет заработать, поэтому пытается не оставить вас без ипотеки, но по финансовым показателям вы не проходите под те параметры которые изначально заявляли. Увеличение срока договора или уменьшение суммы кредита это основные инструменты банка, с помощью которых вам ипотеку получится выдать, но если уменьшение суммы кредита может нарушить ваши планы, то при увеличении срока вы ничего не потеряете, если выплатите ее как планировали изначально.
Заблуждение 3: Досрочные платежи гасят проценты вместо того чтобы идти в погашение основного долга, это ошибка банка!
Ипотека у меня в сбербанке, поэтому говорить буду про систему сбербанка.
Это не ошибка банка и вот почему: когда вы совершили ежемесячный платеж вы оплатили проценты за прошедший месяц, если вы достаточно зажиточны, и через неделю решите сделать частичное досрочное погашение, то за эту неделю у вас уже некоторая сумма процентов набежит, соответственно часть досрочного взноса оплатит эти проценты, остаток пойдет в погашение основного долга.
При этом, так как часть процентов в этом месяце вы уже отплатили, то следующий ежемесячный платеж у вас уменьшится на сумму уже оплаченых процентов. Просто вносите не уменьшенную сумму, а сумму в соответствии с договором, и вся разница пойдет уже в погашение основного долга.
Заблуждение 4: Досрочно гасить ипотеку с уменьшением срока всегда выгодней
Это самый сложный пункт в объяснении, и наверное именно он призовет горящие жопы в комментарии. Но я рискну.
Вы сейчас наверное такие:
Это не совсем заблуждение. Если досрочно гасить ипотеку с уменьшением суммы платежа и далее платить только новые суммы, то да, переплата там будет больше, чем при уменьшении срока.
Однако, если вы будете досрочно гасить ипотеку с уменьшением суммы платежа, но будете продолжать вносить сумму первоначального платежа, то разницы в итоговой переплате не будет(либо она будет минимальная).
Ниже пример расчета, посмотрите, сумма итоговых процентов(желтым) отличается на 1к рублей, при этом, что самое главное - срок кредита и в том и в другом случае оказывается одинаковым (9 месяцев вместо 12). А как мы выяснили выше, переплата зависит от того за сколько вы отдадите кредит, поэтому при одинаковом сроке разницы в переплате быть не может!
Почему так получается? Да потому что продолжая вносить первоначальную сумму, та часть что больше платежа по новому графику пойдет в досрочное погашение и нарастающим итогом будет дополнительно гасить ваш основной долг. Это такая дополнительная досрочка(колонка G).
Почему я сама выбрала такой способ и всем рекомендую?
Ну во-первых для подстраховки, ипотека - многолетнее мероприятие, мало ли что может случится, минимальный платеж дает мне спокойно спать по ночам, со знанием того что мне не придется продавать почку для оплаты взноса, я всегда найду эти 14 тысяч, даже работая уборщицей.
Во-вторых, до некоторой поры это было удобнее, в сбербанке например только недавно ввели возможность досрочно гасить с уменьшением срока в приложении, до этого нужно было идти в отделение, писать заявление и прочие радости бюрократии. Я не знаю насколько корректно в приложении эта функция реализована. При уменьшении суммы никогда не возникало проблем.
Надеюсь эта информация будет кому-нибудь полезной.