Серия «Юрист про недвижимость»

Сегодня владельцы жилья рискуют лишиться своей квартиры, просто сдав её в аренду. Это связано с отменой бумажных свидетельств о праве собственности и переходом на электронные документы. В такой ситуации мошеннику достаточно выдать себя за собственника, чтобы провернуть сделку. Рассказываю, как это происходит на примере одного реального судебного дела.

Герой этой истории - мужчина, купивший квартиру в новостройке. Вскоре ему пришлось уехать работать в другой город, и чтобы квартира не пустовала, он доверил управление ею своей матери. Мать, бывший риелтор, предложила сдавать жилье в аренду для получения пусть небольшого, но стабильного дохода. Сын согласился.

Поначалу всё шло хорошо: были найдены арендаторы, которые исправно платили и не нарушали условия договора. Многие собственники поступают сегодня так же - сдают жилье, чтобы не терять денег.

Однако через некоторое время один из арендаторов внезапно пропал - перестал платить и выходить на связь. Озадаченная мать решила лично навестить квартиру, чтобы разобраться в ситуации. По приезде её ожидал неприятный сюрприз: в квартире находилась незнакомая женщина, которая заявила, что является новым собственником. В подтверждение своих слов она предъявила электронные документы из Росреестра.

Мать позвонила сыну и рассказала о случившемся. Мужчина заказал выписку из ЕГРН и с ужасом обнаружил, что квартира действительно продана, а собственником значится та самая незнакомка.

Обратившись в полицию, мужчина вскоре выяснил: бывший арендатор провернул мошенническую схему. Он изготовил поддельный паспорт на имя настоящего владельца, нашёл покупателя, согласного купить квартиру за наличные, и оформил сделку, подделав подпись хозяина. За квартиру мошенник получил 2,4 миллиона рублей и исчез, оставив реального владельца без жилья и дохода.

Даже более того, как рассказали соседи по дому - перед продажей квартиры нечестный квартирант освободил её от вещей и мебели хозяина - просто выкинув добро на улицу под домом.

Мужчине пришлось обратиться в суд, чтобы признать сделку недействительной и вернуть себе квартиру. Покупательница же, убеждённая, что совершила честную сделку, подала встречный иск и заявила, что собственник сам виноват в отсутствии контроля над квартирой.

Суд поддержал новую владелицу: мужчине пришлось собрать вещи и переселиться на съемное жилье. Однако рассмотрение иска о признании сделки недействительной продолжилось. Несмотря на то, что первую инстанцию выиграла покупательница (как добросовестный приобретатель), суд частично удовлетворил требования бывшего владельца и постановил вернуть квартиру ему.

В итоге возникла правовая коллизия: формально квартира возвращена собственнику, однако с точки зрения закона и документов она считалась проданной. Эта история стала ярким примером того, с какими рисками может столкнуться даже самый добросовестный собственник жилья, особенно если не контролирует ситуацию лично.

В ходе апелляционного рассмотрения сделка была признана недействительной, поскольку были представлены весомые доказательства подделки подписи. Покупательница была признана добросовестным приобретателем, и в случае, если она не смогла бы вернуть уплаченные средства от мошенника, государство обязано было бы выплатить ей компенсацию из бюджета.

В результате многочисленных судебных разбирательств мужчина смог восстановить своё право собственности на квартиру - этот процесс занял почти два года. Суд установил, что имущество было утрачено против его воли, что соответствует положениям статьи 302 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, несмотря на все трудности, судебное решение осталось в силе (дело № 88-2945/2022). Этот случай стал важным уроком для многих владельцев недвижимости.

Важно не только доверять другим своё имущество, но и предпринимать меры для его юридической защиты. Например, можно обратиться в Росреестр с заявлением о запрете любых сделок с недвижимостью без личного участия собственника. Такая мера может существенно снизить риск мошенничества и защитить вашу собственность.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Сдали квартиру двоим человекам, а там уже зарегистрировано четверо. Причем детей без суда уже не выписать.

Можно ли теперь, сняв квартиру, зарегистрировать в ней (прописать) всех своих детей без согласия собственника? После публикации моей прошлой статьи по этой теме поступило много вопросов: действительно ли это так, и как новые правила работают на практике? Давайте разберёмся подробнее.

С одной стороны, эти изменения вызывают тревогу у владельцев жилья. Как известно, если в квартире прописаны дети, выписать их впоследствии бывает непросто. С другой стороны, для арендаторов нововведение стало отличной возможностью: теперь, снимая квартиру в любом городе, например в Москве, можно прописать в ней своих детей и оформить им детский сад, школу или поликлинику по месту регистрации. Это действительно удобно.

В соответствии с новыми правилами аренды жилья арендаторы теперь получили право регистрировать своих несовершеннолетних детей в арендованной квартире даже без согласия собственника. Это нововведение стало значительным изменением в законодательстве, вызвав удивление и, порой, обеспокоенность у собственников.

Теперь при долгосрочной аренде арендодатель может неожиданно обнаружить в квартире не только взрослых арендаторов, но и их детей до 18 лет, официально зарегистрированных по адресу съёмного жилья.

Это повышение прав и гарантий арендаторов с детьми существенно увеличило социальную нагрузку на собственников. Если собственник захочет выписать зарегистрированных детей, сделать это получится только через суд, причём в процессе обязательно будут участвовать органы опеки, которые, как правило, защищают интересы ребёнка.

Если после расторжения договора аренды семье некуда будет переехать, суд может установить временный запрет на выселение - попросить владельца жилья подождать и дать семье возможность найти другое место проживания. Такой мораторий может длиться месяц, два или даже полгода.

Безусловно, за проживание должна взиматься плата. Но если у семьи не хватит средств рассчитаться за дополнительный период, взыскать долг можно будет только через суд и службу судебных приставов - и далеко не всегда удастся получить эти деньги, особенно если речь идёт о малоимущих семьях.

На первый взгляд, такие перемены кажутся невероятными, но они действительно закреплены в законодательстве. Всё больше споров и судебных дел связаны с тем, что в арендованном жилье оказываются зарегистрированы дети.

Что изменилось в законе? Вступили в силу обновлённые нормы, регулирующие порядок регистрации граждан по месту жительства и пребывания, в том числе перечень документов, необходимых для подачи в органы регистрационного учёта. Основные перемены коснулись вопросов прописки детей.

Теперь регистрация несовершеннолетних (до 18 лет) по месту жительства их родителей возможна без согласия собственника жилья. Раньше такая практика действовала только для детей до 14 лет, теперь же распространяется и на подростков до 18 лет.

Это означает, что права семей с детьми при аренде жилья теперь защищены сильнее, а собственников - несколько меньше.

Закон стал на сторону более уязвимой категории — семей с детьми, которым остро необходима регистрация. Для собственников же такие меры могут означать дополнительный риск и ответственность, ведь они занимаются, по сути, бизнесом по сдаче недвижимости.

Если собственник сдает квартиру в аренду, арендаторы имеют законное право зарегистрировать по этому адресу своих детей. Получение такой регистрации полностью соответствует закону, и оспорить ее возможно только через суд, что требует значительных времени и усилий. Более того, теперь согласие собственника для регистрации детей в квартире не требуется, поэтому он может даже не знать о том, что дети зарегистрированы по его адресу.

Выселение детей, зарегистрированных в квартире арендаторов, становится особенно сложной процедурой для собственников. Даже через суд выселить несовершеннолетних до окончания срока аренды невозможно без согласия родителей. Законодательство усложняет и удлиняет этот процесс по сравнению с выселением взрослых арендаторов.

Также важно помнить, что есть строго ограниченный перечень оснований, по которым наймодатель (собственник) вправе досрочно расторгнуть договор найма квартиры. К этим основаниям относятся:

• Систематическая неуплата арендной платы;

• Причинение серьезного ущерба имуществу.

Это единственные законные причины для расторжения договора досрочно. Даже при наличии таких обстоятельств, выселить арендаторов можно только по решению суда, что означает дополнительные расходы и затраты времени для собственника.

Некоторые юристы считают, что эти правила распространяются только на официальные договоры аренды, и если квартира сдается без оформления документов, собственник ничего не рискует. Однако это не так.

Сдача жилья без официальной регистрации арендаторов несет в себе риски: если о незаконной сдаче жилья станет известно налоговым органам - например, после жалоб соседей или самих арендаторов, - собственнику грозят серьезные финансовые штрафы за нарушение налогового и жилого законодательства.

*В 2025 году государство планирует ужесточить контроль за регистрацией граждан и существенно увеличить штрафы за нарушения правил регистрации. Временная регистрация становится обязательной процедурой как для арендаторов, так и для собственников, и игнорирование этих требований будет караться еще более высокими штрафами.

Кроме того, теперь налоги на сдачу квартир могут быть начислены даже на основании свидетельских показаний. Органы контроля получили новые инструменты для выявления неофициальной аренды и борьбы с уклонением от уплаты налогов.

Все эти изменения отражают стремление государства установить более строгий контроль как за юридической, так и за финансовой стороной аренды жилья. Это направлено одновременно на защиту прав собственников, арендаторов и, в особенности, детей, проживающих в съемных квартирах.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Придется заплатить долги за родственника или даже постороннего человека. Причина? Его регистрация (по старому - прописка по одному с вами адресу).

В наше время прописка по месту жительства, по сути, стала формальностью: фактически люди вольны жить там, где им удобно, и никто этого не запрещает.

Однако регистрация по конкретному адресу иногда оборачивается неприятностями - возникают ситуации, когда зарегистрированный может быть вынужден оплачивать долги других лиц, также числящихся по этому месту жительства. Приведу два примера.

Задолженность по коммунальным услугам

Порядок взыскания долгов за ЖКУ имеет свои особенности. Согласно статье 31 Жилищного кодекса РФ, все члены семьи владельца жилплощади отвечают по обязательствам, связанным с ее использованием, солидарно. Избежать этой ответственности можно только при наличии заключенного соглашения с собственником о разделении расходов.

На практике подобные соглашения заключаются крайне редко, поэтому основная масса людей, зарегистрированных по одному адресу, рискует стать ответственными за коммунальные долги других прописанных, благодаря принципу солидарной ответственности.

Закон позволяет взыскать долг с любого из совместно зарегистрированных лиц - впоследствии, при желании, человек может попытаться истребовать с остальных свою часть, но удастся ли это сделать, никому не важно.

Почему регистрация настолько значима? Потому что суды к членам семьи владельца жилья относят всех, кто прописан с ним на одной жилплощади.

Так, в судебных решениях нередко можно встретить случаи, когда с человека взыскивали оплату коммунальных услуг за квартиру, где он был только зарегистрирован, хотя на самом деле проживал по другому адресу.

В частности, суд обязал мужчину выплатить почти 39 тысяч рублей долга за электроэнергию, накопленного собственницей жилья - его сестрой на протяжении нескольких лет.

Аргументы ответчика о том, что он физически не проживал в этой квартире, а регистрация была чисто номинальной, не помогли ему уйти от выплаты (см. Определение Седьмого КСОЮ по делу №8Г-17557/2021).

Чужая кредитная задолженность

Обязанность платить чужой кредит не связана напрямую с фактом совместной регистрации с заемщиком.

Однако иногда регистрация по одному адресу с должником все же может обернуться ответственностью перед банком - если заемщик умер, началась процедура наследования, а наследники были зарегистрированы с ним по одному адресу.

Известно, что вместе с наследством переходят и долги умершего. По этой причине некоторые родственники намеренно избегают оформления наследства у нотариуса, если знают, что у покойного осталось больше долгов, чем имущества.

Тем не менее, если наследники были зарегистрированы там же, где жил умерший, избежать долгов не получится. Рассмотрим пример из судебной практики (определение Верховного суда Республики Саха (Якутия) по делу № 33-596/2019).

Банк подал в суд, чтобы взыскать с женщины 328,5 тысяч рублей по задолженности ее умершего мужа, хотя сама она договор не подписывала.

Женщина не обращалась к нотариусу за принятием наследства, но проживала и имела регистрацию в том же доме, который был на праве совместной собственности у нее и покойного супруга. После его смерти она продолжила жить там с семьей сына.

Банк утверждал, что тем самым женщина фактически приняла наследство, поскольку закон допускает признание наследства принятым по действиям, свидетельствующим о пользовании наследственным имуществом, например, если человек продолжает проживать там после смерти владельца.

Как разъяснял Верховный Суд РФ, ответственность по долгам покойного несут все наследники, принявшие наследство - вне зависимости от того, каким образом это было сделано (см. п. 60 Постановления Пленума ВС РФ от 29.05.2012 №9).

Поскольку истец и наследодатель были прописаны по одному адресу, суд принял сторону банка, но уменьшил сумму взыскания, ограничив её стоимостью унаследованной доли - взыскать с наследника можно не больше, чем он реально получил, поэтому сумма взыскания составила 143 тысячи рублей.

Если наследник официально не отказался от наследства (отказ необходимо оформить у нотариуса в течение полугода), в дальнейшем будет затруднительно подтвердить, что он к наследству не был причастен, особенно если его регистрация совпадает с адресом наследодателя.

В такой ситуации определённую защиту может предоставить только полис страхования жизни и здоровья, оформленный наследодателем для обеспечения возврата кредита, и то - исключительно при полном соответствии всем страховым требованиям.

И ещё один интересный момент. Приставы часто приходят для изъятия имущества должника по месту его постоянной регистрации. Приходят и забирают все пригодное для продажи в квартире.

А если это имущество принадлежит не должнику, а, например, собственнику квартиры, где прописан должник - придется доказывать, что это добро принадлежит именно вам. Что сделать не всегда легко.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.