Серия «Юрист про недвижимость»

В московском районе Гольяново возник конфликт, переросший в длительную судебную тяжбу. Всё началось с того, что в одном из многоквартирных домов вовремя не включили отопление: причина оказалась простой - в системе одной из квартир скопился воздух. Однако дальнейшее развитие событий было нетривиальным.

Две недели жильцы мерзли, хотя отопительный сезон уже шёл. Управляющая компания (УК) не могла попасть в одну из квартир, чтобы выпустить воздух: собственница, пожилая одинокая женщина, в это время была на даче и не впускала работников. Через семь дней она связалась с УК и сообщила, что вернётся на следующий день и предоставит доступ. Вместо этого сотрудники УК сообщили, что визит уже не нужен - якобы они проникли в квартиру и устранили неполадку, выпустив воздух из батарей.

Вернувшись домой, пенсионерка обнаружила, что дверь её квартиры не просто вскрыта - её просто выломали.

Обиженная собственница обратилась в суд с требованием возместить ущерб: она просила 81 тысячу рублей на восстановление и замену дверной конструкции и настаивала, что УК действовала неправомерно. В жалобе она указывала, что не было экстренной ситуации, требующей немедленных действий, и что заранее предупреждала УК о своём скором возвращении. По её мнению, проблему можно было решить иным способом, например спуском воздуха через подвальные коммуникации, без доступа в жилое помещение.

Суд первой инстанции иск отклонил. Представители УК доказали, что в течение двух недель предпринимали попытки попасть в квартиру и предлагали варианты решения, но собственница якобы не шла навстречу. Компания также ссылалась на возможный вред для здоровья жителей из‑за отсутствия отопления и на положения закона о действиях в чрезвычайных обстоятельствах (ст. 1067 ГК РФ).

Апелляция подтвердила решение суда первой инстанции. Однако пенсионерка подала кассацию. Кассационный суд внимательнее изучил материалы и пришёл к противоположному выводу: нижестоящие суды неверно оценили обстоятельства, аварии в правовом смысле не было, а вмешательство УК носило неправомерный характер.

Суд отметил, что УК не выполнила надлежащую процедуру уведомления собственника, а принудительное вскрытие жилых помещений предполагает наличие судебного разрешения и, как правило, участие правоохранительных органов. По делу № 88-10926/2024 Второй кассационный суд общей юрисдикции признал вскрытие квартиры незаконным и обязал управляющую компанию выплатить компенсацию; в итоге сумма возмещения была увеличена до 160 тысяч рублей.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Молодая многодетная мать прошла через следствие, уголовное дело и суд из‑за того, что срубила несколько деревьев на своём земельном участке, чтобы построить дом.

Суть дела и правовая сторона

По разъяснениям Верховного суда РФ, деревья и кустарники, растущие на частных землях, как правило, не являются объектом преступного посягательства по статье 260 УК РФ: собственник вправе распоряжаться зелёными насаждениями на своём участке.

На практике однако существуют исключения. Региональные и муниципальные нормативы могут устанавливать особый порядок обращения с растительностью и требовать специальных разрешений - пренебрежение такими правилами может повлечь административную или даже уголовную ответственность.

Хронология событий

- В 2014 году семье в Кисловодске был выделен земельный участок. Женщина посадила на нём фруктовые деревья, готовя место для будущего дома.

- В 2022 году перед началом строительства она обратилась в местную администрацию. Письменных инструкций ей не дали, устно посоветовали очистить участок от препятствий, включая деревья.

- Опираясь на устные рекомендации, она приступила к вырубке. Впоследствии против неё возбудили уголовное дело: участок находился в зоне горно‑санитарной охраны, где для удаления растительности требовалось специальное разрешение. Ущерб природе оценили почти в 720 тыс. рублей.

Результат судебных инстанций

Суд первоначально приговорил женщину к 1,5 годам условно и обязал возместить причинённый ущерб. Приговор поддержали вышестоящие инстанции. Однако Верховный суд РФ распорядился пересмотреть дело (Определение ВС РФ по делу №19-УДП23-32-К5).

При новом рассмотрении выяснилось, что:

• женщину не информировали об особом статусе участка;

• в выписке из кадастра не было соответствующих пометок;

• ей не разъяснили необходимость соблюдения специальных экологических требований.

С учётом этих процессуальных нарушений Верховный суд отменил приговор. Формально основания для уголовного преследования могли присутствовать, но из‑за ошибок следствия и недостатка разъяснений дело было возвращено для пересмотра (или прекращено в этой форме).

Выводы и рекомендации

Этот случай показывает, что даже действия на собственной земле могут иметь серьёзные правовые последствия, если существуют местные ограничения. Чтобы избежать подобных ситуаций, собственникам участков рекомендуется:

• заранее обращаться в местную администрацию за письменными разъяснениями и разрешениями по любым работам с зелёными насаждениями;

• проверять сведения о статусе участка в кадастре и требовать официальных документов;

• сохранять все письменные ответы и разрешения, чтобы иметь доказательную базу в случае спора.

Такие меры помогут защитить права и снизить риск привлечения к ответственности за непреднамеренное нарушение местных правил.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Если вы остеклили балкон или лоджию без согласования, с 2025 года это может обернуться штрафом и требованием вернуть фасад в первоначальный вид - за свой счёт. Однако новые правила не затронут всех собственников одинаково.

Даже старое остекление может создать проблемы. Бывали случаи, когда ещё советские конструкции, установленные много лет назад, вдруг стали поводом для крупных штрафов и предписаний на демонтаж.

В чём суть изменений?

За самовольное остекление теперь предусмотрен штраф в размере 5 000 рублей и обязанность восстановить фасад. Если предписание не выполняется, штрафы могут накладываться повторно, в том числе ежемесячно, что создаёт значительную финансовую нагрузку на собственника.

Кого коснутся эти меры?

Не всех. Санкции возможны в пределах установленного срока исковой давности. Если собственник докажет, что к нему претензии предъявлены с нарушением сроков, ответственность может быть снята.

До 2025 года многие добивались в суде подтверждения, что их остекление безопасно и не нарушает интересы дома. С 2025 года суды стали применять более жёсткую практику.

Почему ужесточили ответственность?

Причина — изменения в судебной практике. Верховный суд РФ установил новые подходы к вопросам, касающимся общего имущества многоквартирного дома, включая фасады.

По части 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ и постановлению Верховного Суда от 28 марта 2023 г. № 5‑КГ22‑150‑К2 любые изменения общего имущества возможны только с одобрения собственников на общем собрании. Если в проекте дома остекление не предусмотрено, такие изменения признаются незаконными.

Что изменилось в 2024–2025 гг.?

Кассационные суды начали пересматривать прежние решения и ужесточили подходы к остеклению. Даже небольшие изменения фасада - установка рам, козырьков и т. п. - расцениваются как вмешательство в общее имущество.

Балконная плита обычно считается общедомовой собственностью, и любые её изменения требуют официального согласия собственников. При отсутствии такого согласия изменения признаются незаконными, владельцев обязывают демонтировать остекление, а при отказе - штрафуют, иногда неоднократно.

Случай из практики

В одном деле собственник самостоятельно остеклил балкон и поставил металлический козырёк. Управляющая компания потребовала демонтажа, аргументируя, что конструкции мешают ремонту плиты верхнего этажа.

Владелец предоставил экспертное заключение, что остекление соответствует нормам и не представляет угрозы. Дальнейший исход дела зависит от оценки суда и соблюдения процессуальных сроков.

Тем не менее суд признал остекление незаконным: конструкция была закреплена за фасадом дома, который является общим имуществом собственников. Для подобных работ требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, чего получено не было.

Поэтому если управляющая компания предъявит претензии по поводу остекления, отстоять его законность без согласия других собственников практически невозможно (Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции, дело № 88‑6703/2024).

Вывод: если балкон или лоджия застеклены самовольно, без решения общего собрания и без оформления необходимых разрешений, следует рассчитывать на штраф и на требование привести конструкцию в первоначальный вид.

Судебная практика сейчас сложилась не в пользу собственников, поэтому привычное для многих остекление может повлечь неприятные последствия, за исключением случаев, когда истёк срок исковой давности.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Можно лишиться жилплощади за долги, но только если у должника есть иное имущество. Когда у человека в собственности числится несколько квартир или домов, по решению суда возможно наложение ареста и продажа одной из них для покрытия задолженности.

Согласно ст. 446 ГПК РФ, единственное пригодное для проживания жилье не подлежит принудительному отчуждению, даже при наличии долгов у собственника.

Тем не менее, и здесь предусмотрены исключения. В первую очередь это касается ипотеки: если жилье приобретено с использованием кредитных средств, а заемщик перестал платить по договору, банк вправе требовать обращения взыскания на такую недвижимость. Она может быть реализована через торги, и полученные средства пойдут на погашение долга. Этот риск остается одним из ключевых для тех, кто не в состоянии обслуживать ипотеку; в настоящее время в Госдуме обсуждаются инициативы по защите ипотечных квартир за должниками.

Также взыскание на единственное жилье возможно при крупных задолженностях по алиментам — особенно если сумма долга соизмерима или превышает стоимость квартиры и иные варианты исполнения обязательств отсутствуют. Суд при этом может признать изъятие необходимым в интересах детей.

Еще одно исключение касается очень дорогой или чрезмерно большой недвижимости: если единственная квартира или дом явно превышают потребности должника и подпадают под категорию роскошного жилья, суд может посчитать его избыточным и заменить на более скромное жилье, изъяв часть стоимости. На практике такие случаи встречаются редко, и повсеместной практики переселения людей из просторных домов в более скромные помещения пока нет.

При попытке кредитора обратить взыскание на единственное жилье у должника есть право оспорить решение в суде. Для этого необходимо собрать и представить подтверждающие документы, доказывающие, что объект действительно является единственным и подпадает под охрану закона, а также что на него не распространяются перечисленные исключения.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Последние годы налоговые органы активизировали контроль за сдачей жилья в аренду, в том числе используя новые информационные системы и их интеграцию для отслеживания финансовых потоков.

В одном из таких дел у гражданки было в собственности несколько квартир, она была зарегистрирована как индивидуальный предприниматель с видом деятельности, связанным с арендой недвижимости. Тем не менее в налоговых декларациях за несколько лет она указывала очень низкие доходы и платила минимальные налоги и страховые взносы.

Это расхождение привлекло внимание ФНС, которая провела выездную проверку и установила значительное занижение налоговой базы за трёхлетний период. По её расчётам общая сумма обязательств составила около 3,2 млн руб., из которых примерно 1,9 млн руб. - непосредственно налоги. В качестве доказательств ФНС использовала договоры аренды, данные о множественных сделках и свидетельские показания бывших соседей, которые подтверждали наличие постоянной смены квартирантов и жаловались на шум.

Женщина оспорила расчёты в суде, указывая, что показаний соседей недостаточно для подтверждения заявленных сумм дохода. Первоначальные инстанции согласились с её доводами и исключили из расчёта налоги, основанные исключительно на свидетельских показаниях. Налоговые органы обжаловали эти решения в Верховном суде.

Верховный суд указал, что свидетельские показания могут использоваться в качестве источника информации, но не должны быть единственным основанием для определения реального объёма доходов. Суд также отметил, что сама собственница нарушила закон, не представив отчётности и других документов, которые могли бы подтвердить или опровергнуть расчёты ФНС. В отсутствие таких документов налоговая служба имеет право привлекать иные доступные данные, включая показания свидетелей. Верховный суд отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение (Определение ВС РФ по делу N 309-ЭС23-30097).

При повторном рассмотрении арбитражный суд первой инстанции оставил начисленные суммы без снижения (Решение Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-5542/2022).

Вывод: при сдаче жилья в аренду важно своевременно и корректно отражать доходы в отчётности и хранить документы, подтверждающие сделки, чтобы избежать претензий со стороны налоговых органов.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.