Серия «Юрист про недвижимость»

Несколько лет назад отменили бумажные свидетельства о праве собственности на жилую недвижимость. Это нововведение, как выяснилось, оказалось уязвимым: появился новый пласт мошенничества, при котором квартиры перепродают без ведома настоящих владельцев.

Чаще всего собственники узнают о проблеме случайно - получив следующую квитанцию на оплату ЖКУ и увидев в графе «собственник» чужое имя. Так произошло и в одном из случаев в Липецкой области: женщина, получив счет, заказала выписку из ЕГРН и убедилась, что её квартира действительно оформлена на постороннего человека.

Она обратилась в полицию. В ходе расследования установили, что право собственности было переоформлено на основании поддельного свидетельства о праве на наследство, выданного нотариусом из другого региона. При этом у настоящей владелицы не было родственных связей с «новым» собственником, а сама она была жива и никуда не переезжала.

Если бы квитанция не привлекла внимание вовремя, квартиру могли бы перепродать повторно, что ещё сильнее осложнило бы возврат жилья законному владельцу. Сейчас дело рассматривается в суде: настоящий собственник добивается возврата квартиры, а «новый владелец» утверждает, что приобрёл её добросовестно (Ленинский районный суд Ростова-на-Дону дело 2-3456/2024).

Как это могло произойти? Мошенники могли изготовить фальшивое свидетельство о праве на наследство или обмануть нотариуса, представив поддельные документы о смерти и завещании. Проблема усугубляется тем, что сотрудники Росреестра по закону не обязаны проверять подлинность нотариальных актов, что упрощает злоумышленникам регистрацию прав.

Чтобы снизить риск подобных ситуаций, собственникам недвижимости рекомендуется: указывать в записях ЕГРН свой электронный адрес для получения уведомлений обо всех регистрационных действиях и периодически заказывать выписку из ЕГРН, чтобы вовремя обнаружить несанкционированные изменения.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Для многих пенсионеров проценты по банковским вкладам - важный источник дохода, накопленный годами на «черный день». Однако в последнее время складывается неблагоприятная практика, затрагивающая таких граждан.

В соответствии со ст. 214.2 Налогового кодекса банки обязаны передавать в ФНС сведения о суммах процентов, начисленных по вкладам физических лиц за прошлый год. Благодаря этому государственные органы получают информацию о дополнительном доходе пенсионеров, и на практике это уже привело к лишению части льгот и субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг (ст. ст. 159–160 ЖК РФ).

Иллюстративный пример. После выхода на пенсию женщина получала субсидию, так как расходы на ЖКУ превышали 22% от совокупного дохода семьи из двух неработающих человек. При попытке продлить субсидию осенью 2022 года ей было отказано: по данным соцзащиты, доходы семьи якобы возросли.

В суде пенсионерка утверждала, что месячный доход семьи не изменился и составляет менее 32 000 рублей, тогда как коммунальные платежи равнялись 9 500 рублям в месяц. Представитель соцзащиты пояснил, что в расчеты были включены проценты по банковским вкладам, в результате чего средний доход семьи вырос до 34 779 рублей - выше регионального порога, позволяющего получить субсидию.

Правительственные нормативы предусматривают учет процентов по вкладам при определении среднего дохода семьи, поэтому суд посчитал отказ в назначении субсидии правомерным и в иске отказал.

Подобных ситуаций становится больше: даже при небольших официальных заработках пожилые люди могут потерять социальную поддержку, если в семье есть начисляемые проценты по вкладам. И на практике суды в таких случаях, как правило, в защиту пенсионеров не встают.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Даже более того! Верховный Суд РФ разъяснил, что размещение наружного блока кондиционера на фасаде многоквартирного дома приравнивается к использованию общего имущества дома.

Статья 36 Жилищного кодекса РФ признаёт фасад общим имуществом всех собственников, поэтому распоряжаться им нельзя без согласия других собственников. Передача части общего имущества в пользование (например, части стены под кондиционер) возможна только на основании решения общего собрания собственников (см. определение ВС РФ № 5-КГ22-150-К2).

Когда установка признаётся незаконной:

- Кондиционер установлен без решения общего собрания собственников.

- Нет необходимых разрешений от органов власти, если дом охраняется как памятник или фасад попадает под специальные архитектурные требования.

В таких случаях суд может обязать собственника демонтировать оборудование.

Что делать собственнику:

1. Ещё не установили кондиционер: включите вопрос в повестку общего собрания собственников и получите письменное решение (протокол).

2. Кондиционер уже установлен без согласия: попробуйте узаконить установку — проведите собрание и оформите согласие либо получите нужные разрешения в органах власти.

3. Поступило требование о демонтаже: либо добровольно демонтируйте блок, либо обжалуйте требование в суде, если считаете его необоснованным.

Рекомендации:

- Сначала уточните статус здания (памятник, охранная зона и т.д.) и местные правила благоустройства.

- Зафиксируйте переписку и решения (протокол, паспорта работ).

- При спорных ситуациях обратитесь к управляющей компании или к юристу.

Эти меры помогут избежать судебных споров и возможного принудительного демонтажа.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Поводом для разбирательства стало заявление мужчины, который в 2019 году попытался объявить себя банкротом из‑за долга в 10,3 млн рублей. Сумма задолженности впоследствии выросла, однако в материалах дела точная ее величина не приводится.

Кредиторы решили выставить на продажу единственный дом должника площадью 295,6 кв. м, расположенный в Коломне на арендованном земельном участке. Несмотря на то что это была единственная жилплощадь мужчины, кредиторы сочли ее чрезмерно большой.

Их позиция заключалась в следующем: вырученные от продажи средства частично направят на погашение долгов, а оставшуюся часть — на покупку для должника более скромного жилья в соответствии с социальными нормами Коломны, которые составляют 16 кв. м на человека.

Мужчина оспорил это решение в Десятом апелляционном арбитражном суде. Апелляция постановила, что должник должен оформить право собственности на заменяющее жилье не позднее момента, когда он утратит право на «роскошную» недвижимость — то есть сначала следует обеспечить ему более дешёвую квартиру, а уже затем допускать продажу дома.

Тем не менее один из финансовых управляющих обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением об утверждении продажи дома. Поскольку вопрос о соблюдении порядка утраты права на роскошное жилье и о приобретении замещающего жилья оставался нерешённым, дело было передано в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ; соответствующее ходатайство подал сам должник.

Коллегия изучила материалы и пришла к выводу, что решения апелляции и кассации подлежат отмене, а вердикт суда первой инстанции в пользу банкрота — оставлению в силе. Суд мотивировал такое решение нарушением принципа состязательности сторон: апелляция отказала гражданину в исключении спорных активов из конкурсной массы, при этом допуская, что кредиторы и финансовый управляющий смогут вновь обращаться с заявлением об одобрении условий продажи недвижимости. По мнению Верховного Суда, это создавало для противоположной стороны преимущество — право неоднократно ставить вопрос об ограничении исполнительского иммунитета на жилплощадь, — что недопустимо, поскольку решение по такому вопросу должно быть вынесено единожды.

Дело получилось запутанным, но в итоге дорогой дом остался за должником — ведь это его единственное место жительства, хоть и трёхэтажное, с двенадцатью комнатами. Что тут поделаешь.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

В последнее время в России всё чаще встречаются случаи, когда собственник теряет квартиру после её сдачи в аренду. Переход на электронный документооборот упростил жизнь мошенникам. Привожу реальный судебный пример, который наглядно показывает риски для даже самого осторожного владельца недвижимости.

Мужчина купил квартиру в новостройке, но уехал в другой город по работе. Управление имуществом он поручил матери, которая раньше работала риэлтором. Она предложила сдавать квартиру, чтобы получать доход, и сын согласился.

Сначала арендаторы платили и соблюдали договор. Однако один из жильцов прекратил платить, перестал выходить на связь и исчез. Мать собственника пришла на квартиру, чтобы разобраться, и там её встретила незнакомая женщина, заявившая, что она - новый собственник. Женщина предъявила электронные документы о праве собственности.

Проверив выписку из ЕГРН, мужчина обнаружил, что квартира официально продана: новый собственник внесён в реестр. Выяснилось, что бывший арендатор, используя поддельный паспорт на имя хозяина, оформил фиктивную сделку за 2,4 млн рублей, получил деньги наличными и скрылся.

Собственник обратился в полицию и подал в суд требование признать сделку недействительной и вернуть право собственности.

Покупательница, считавшая себя добросовестным приобретателем, подала встречный иск и утверждала, что действовала честно. Суд первой инстанции признал её добросовестной и частично переложил ответственность на собственника, однако права владельца были частично восстановлены.

В апелляции сделку признали недействительной: суд усмотрел убедительные доказательства подделки подписи. При этом покупательницу сохранили в статусе добросовестного приобретателя; если она не сумеет взыскать причитающуюся сумму с мошенника, государство обязано компенсировать ей убытки из бюджета.

После многочисленных судебных разбирательств владелец вернул право собственности, но процесс занял почти два года. Суд установил, что он утратил имущество не по своей воле, что соответствует положениям статьи 302 ГК РФ. Дело велось под номером № 88-2945/2022.

Выводы и рекомендации

- Не доверяйте недвижимость чужим людям без контроля: регулярно проверяйте выписку из ЕГРН.

- Подумайте о внесении в Росреестр запрета (обременения) на совершение сделок без личного участия собственника.

- Будьте аккуратны с доверенностями и контролируйте, кто имеет доступ к документам на квартиру.

Этот случай подчёркивает: простая сдача жилья в аренду при отсутствии надлежащих мер защиты может привести к потере недвижимости.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.