Серия «Юрист про недвижимость»

Ребенок занимает особое положение среди жильцов дома или квартиры, и его выселение может стать очень сложной задачей. Недавно вышло важное постановление Верховного суда России, которое вновь подчеркнуло готовность судов защищать права и интересы детей даже в том случае, если это идет вразрез с интересами владельцев и арендаторов жилья.

Это постановление вызывает необходимость более детального рассмотрения вопроса о том, почему регистрация ребенка в вашей квартире может обернуться существенными рисками.

Рассмотрим конкретный пример. Один гражданин, являющийся арендатором квартиры по договору социального найма, обратился в суд с иском о снятии с регистрационного учета своей сестры и ее детей, в том числе несовершеннолетнего сына. В прошлом он прописал их как членов своей семьи. С тех пор прошло много времени, сестра переехала в другое жилье и не платила за квартиру почти 20 лет, а затем приобрела собственное жилье с помощью государственной субсидии и ипотечного кредита.

Однако, несмотря на это, она отказывалась снимать детей с регистрационного учета, препятствуя другим жильцам в приватизации квартиры на себя.

Суды, рассматривая это дело, решили, что сестра добровольно отказалась от права на пользование квартирой, переехав на постоянное жительство в другое место. В соответствии с этим решением, ее дети также потеряли право на проживание в данной квартире, что позволило удовлетворить иск.

Однако, когда дело дошло до Верховного суда РФ, была выражена несогласие с решением о выселении несовершеннолетнего племянника истца. По мнению высшей инстанции, выселение ребенка из жилого помещения не может происходить только на основании того, что его родитель утратил право на данное жилье.

Верховный суд РФ указал на необходимость рассматривать право ребенка на жилье как самостоятельное и независимое от права родителей. Это право возникает на основании соглашения родителей, определяющего место жительства ребенка (в соответствии со статьей 20 Гражданского кодекса РФ).

Это означает, что выселение ребенка возможно лишь в случае, если прекратилось именно его, а не родительское, право пользования жильем. Такое прекращение возможно лишь при условии, что у ребенка появилось право на другое жилое помещение.

В данном конкретном случае ребенок проживал с матерью в ипотечной квартире. Это не являлось доказательством того, что у него появилось право на другое жилье. В связи с этим Верховный суд отменил решение о выселении ребенка из муниципальной квартиры, чем заблокировал возможность приватизации жилья без его участия (определение № 33-КГ24-9-КЗ).

Этот пример показывает изменения в практике судебных решений по делам о выселении детей. Теперь выселение стало практически невозможным до достижения ребенком совершеннолетия или до появления у него права на другое жилье.

Таким образом, как арендаторам, так и собственникам жилья необходимо быть особенно осторожными при регистрации ребенка в своей квартире. Риск того, что ребенок станет постоянным жильцом, значительно возрос.

Единственным исключением остается временная регистрация, которая аннулируется автоматически по истечении определенного срока, и это может быть более безопасным вариантом для съемщиков и владельцев недвижимости.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

После заметного повышения тарифов ЖКХ в июле, почти незамеченной осталась новая серия изменений в основополагающем документе, регулирующем предоставление и оплату коммунальных услуг. Этот документ - это Правила, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354.

На основании постановления от 29 августа 2024 г. № 1176, с 2025 года способы расчета платежей за ЖКХ будут включать в себя новые детали.

1. Определение «общая площадь жилого помещения», используемое для расчета платы за отопление, содержание общедомового имущества и капитальный ремонт, будет теперь привязано к Жилищному кодексу РФ (в Правила добавлена соответствующая ссылка).

Это означает, что в расчетах не должны учитываться площади балконов, лоджий, веранд и террас, так как они исключены из понятия «общей площади жилого помещения» согласно ст. 15 ЖК РФ. Судебная практика уже придерживалась такого подхода, но теперь он закреплен законодательно.

В Правилах также будет детально описан метод подтверждения общей площади для расчета платы за ЖКУ. Основным источником таких данных теперь становится ЕГРН.

В тех случаях, когда фактическая площадь жилья не соответствует другим документам и внесены изменения в ЕГРН, плата за ЖКУ будет пересчитываться по новым данным с месяца предоставления таких сведений коммунальной организации.

Соответственно, перерасчеты за прошлые периоды, в случае переплаты за излишнюю площадь, больше не проводятся. Это подтвердил и Верховный суд РФ в своем решении № АПЛ22-247.

2. В случае поломки общедомового счетчика тепла, оплата будет рассчитываться исходя из среднемесячного объема потребления тепла за последние 12 месяцев.

Ранее не было отдельного порядка для отопления, и расчет происходил на основе среднемесячных показателей счетчика за 6 месяцев, что создавало дисбаланс из-за разницы в месяцах отопительного сезона.

Новое правило с расчетом за 12 месяцев должно устранить такие несоответствия.

3. Изменится и порядок выбора способа оплаты за отопление: региональные власти смогут принять решение о переходе на оплату «в течение отопительного периода» за 3 месяца до его начала.

Это отличается от предыдущего правила, когда решение можно было принимать раз в год до 1 октября.

Теперь ограничения коснулись только перехода на оплату в период отопительного сезона, а обратный переход, на ежемесячную оплату в течение всего года, может быть осуществлен в любое время.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

В 2018 году один мужчина приобрел однокомнатную квартиру в Москве. Сделка прошла безупречно, и вскоре он с радостью заселился в свое новое жилье, решив сделать в нем ремонт, чтобы соответствовать своим желаниям и комфортным условиям проживания. Однако спустя пять лет его ожидало неприятное известие: он получил от Департамента городского имущества требование немедленно покинуть квартиру.

Стало известно, что недвижимость была продана мошенником. Настоящий владелец скончался еще в 2011 году, и поскольку у него не осталось наследников, квартира пустовала.

Мошенники воспользовались ситуацией и подделали договор купли-продажи от имени уже умершего владельца, что позволило им завладеть квартирой, а затем перепродать ее ничего не подозревающему мужчине.

Департамент городского имущества подал иск в суд с требованием аннулировать все сделки по продаже этой квартиры и вернуть ее в собственность города. Это требование основывалось на положении, что данная недвижимость является выморочным имуществом, так как не имеет наследников согласно статье 1151 Гражданского кодекса РФ.

В результате судебных слушаний в трех инстанциях суды встали на сторону истца и признали обоснованность предъявленного иска. Было установлено, что квартира выбыла из собственности Департамента против его воли, а мужчина, купивший недвижимость, оказался недобросовестным приобретателем.

Суд указал, что он должен был задуматься о законности сделки, так как стоимость квартиры была значительно ниже рыночной, и сделка произошла через короткий период времени после предыдущих сделок, как указано в статье 301 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, спустя пять лет после приобретения квартиры мужчине было сообщено, что он не является ее законным собственником и должен покинуть жилье.

К счастью для него, вмешательство Верховного суда РФ исправило эту несправедливую ситуацию. Суд указал на следующие аспекты:

1. В течение шести лет после смерти собственника квартиры Департамент не предпринимал никаких действий, чтобы признать недвижимость городской собственностью. Лишь после того, как квартира оказалась у добросовестного приобретателя, Департамент решил действовать (постановление Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П).

2. Мужчина, купивший квартиру, заслуживает признания в качестве добросовестного приобретателя. Во время заключения сделки право собственности было зарегистрировано на продавца в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Стоимость квартиры соответствовала рыночной цене, а ввиду долга за коммунальные услуги в размере 200 000 рублей, продавец сделал скидку. Оплата была подтверждена расписками, а после сделки покупатель снял долговые обязательства и сделал ремонт в квартире.

С учетом всех этих фактов высшая судебная инстанция направила дело на пересмотр, и теперь есть высокая вероятность, что право собственности на жилье останется за мужчиной (определение Верховного суда РФ № -КГ24-118-К2 от 12 ноября 2024 года).

В целях обеспечения безопасности при покупке квартиры необходимо провести тщательную проверку всех обстоятельств, которые могут повлиять на законность сделки.

Важно сохранять сканированные копии всех значимых документов, включая выписку из ЕГРН, чтобы в любой момент иметь документальное подтверждение своих прав.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Человек сдал квартиру и остался на улице. И это реальный судебный случай! Но обо всём подробнее...

Не так давно произошёл весьма показательный случай, который наглядно демонстрирует, как можно лишиться своей собственности даже в том случае, если вы стараетесь активно её контролировать.

Один мужчина приобрёл квартиру в новостройке — это была его долгожданная покупка. Однако, жизнь сложилась так, что вскоре после приобретения квартиры, он оказался вынужден уехать работать в другой город. Не желая оставлять своё жильё подолгу пустовать, он принял решение доверить заботу о квартире своей матери. Она, решив, что пустующую квартиру следует использовать с пользой, начала сдавать её в аренду.

Поначалу всё складывалось довольно благополучно: арендаторы вносили платежи своевременно и не нарушали условия договора.

Однако спустя какое-то время один из жильцов неожиданно исчез. Платежи прекратили поступать, и на телефонные звонки мужчина больше не отвечал.

Такое развитие событий вызвало беспокойство у матери владельца, и она решила самостоятельно наведаться в квартиру, чтобы выяснить, что же там происходит.

Когда она приехала, её встретила совершенно незнакомая женщина, которая твёрдо заявила, что теперь именно она является хозяйкой этой квартиры, так как недавно её купила.

Для подтверждения своих слов она даже предъявила документы о праве собственности.

Не нужно и говорить, что случившееся повергло владельца в глубокий шок. Он немедленно решил обратиться в Единую государственную систему регистрации недвижимости (ЕГРН) для проверки документов.

К своему ужасу, он обнаружил, что на его квартиру действительно зарегистрирована сделка купли-продажи, и формально он больше не числится её собственником.

Сложившаяся ситуация вынудила мужчину обратиться в правоохранительные органы, и вскоре выяснилось, что дело было устроено бывшим арендатором.

Используя поддельный паспорт на имя владельца квартиры, мошенник нашёл покупателя, готового заплатить наличными, и осуществил фиктивную продажу квартиры за 2,4 миллиона рублей, подделав подпись настоящего владельца. После этого аферист скрылся, оставив настоящего владельца без жилья.

Владельцу ничего не оставалось, кроме как подать иск в суд с требованием признать сделку недействительной и вернуть ему право собственности.

Покупательница квартиры, со своей стороны, подала встречный иск, в котором она утверждала, что является добросовестным покупателем и что вина в сложившейся ситуации лежит на бывшем хозяине, который не обеспечил должного контроля за своей недвижимостью.

Суд первой инстанции занял сторону ответчицы, посчитав её добросовестным приобретателем и сохранив сделку в силе. Тем не менее, суд частично удовлетворил иск первоначального владельца и постановил вернуть ему квартиру.

Это решение создало юридическую коллизию: формально мужчина снова стал собственником квартиры, однако с точки зрения закона квартира продолжала числиться проданной.

Во время апелляции договор купли-продажи был признан недействительным из-за подделки подписи. Новую владелицу признали добросовестным приобретателем, и в случае если деньги от мошенника не будут возвращены, она должна получить компенсацию от государства.

После всех судебных разбирательств первоначальный владелец сохранил за собой право собственности на квартиру, так как недвижимость была утрачена против его воли, что соответствует статье 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В конечном итоге, суд оставил своё решение в силе (дело № 88-2945/2022).

Чтобы избежать подобных ситуаций, владельцам арендного жилья рекомендуется подавать в Росреестр заявление о запрете совершения каких-либо сделок с недвижимостью без их личного присутствия. Это может стать дополнительной защитой против мошенников, пытающихся незаконным путём завладеть чужой собственностью.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.