Российское правительство во чтобы то ни стало старается поддержать ипотечное кредитование. На строительную отрасль приходится 1,6 трлн. руб. налогов, 6,2 млн. занятых и порядка 5,7% ВВП. Отмечу, что при выдаче ипотеки будет увеличиваться денежная масса (она кстати в апреле сократилась к предыдущему месяцу и проиграла инфляции). Что ещё немаловажно, при строительстве/выдаче ипотеки идёт поддержка финансового сектора, металлургических предприятий, малой промышленности и сохранение рабочих мест (а это порядка 17 млн.). А вот и меры к увеличению спроса:

🔝 Продление льготной ипотеки до конца 2023 года.

🔝 Размер ипотеки был повышен: для Москвы и Петербурга, Подмосковья и Ленобласти - до 12 млн. руб., для остальных регионов - до 6 млн. руб. Льготную ипотеку теперь можно сочетать с рыночной, максимальная сумма кредита выросла с 12 до 30 млн. руб.

🔝 Ставка по льготной ипотеке снижена с 12% до 9%. Семейная ипотека - макс. ставка 6%. Дальневосточная - 2%.

🔝 Ключевая ставка стремительно снизилась, а за ней сразу же подоспели государственные банки в лице ВТБ и Сбербанка. Оформить кредит заемщики смогут по ставке от 10,9% годовых, которая действует как для новостроек, так и вторичного рынка.

Но не всё так радужно для застройщиков и вот почему.

Чувствительное сокращение выдачи ипотеки

ЦБР недавно опубликовал данные по ипотеке за апрель месяц. Произошло крутое пике в цифрах: общее число кредитов рухнуло на 74,2% г.г., сумма выданных кредитов обвалилась на 70,7%. Можно смело утверждать, что таких коллапсов не происходило в 2014 г. (кризис) и в 2019 г. (ковид).

Средняя ставка по выданным кредитам упала в апреле с 8,05 до 7,64%. Выдача кредитов на рыночных условиях - не рассматривалась. Единственное, что привлекало людей - это кредиты по льготным программам правительства. Понятно, что в мае ставки на рынке пошли вниз и очевидно, что спрос подрастёт, но на сколько?

Ипотечный портфель

Ипотечный портфель в апреле впервые сократился с января 2017 года. Динамика составила -0,1% м.м. / 23,6% г.г. vs 2,2% м.м. / 27,2% г.г. Ежегодный рост под 30% вселял надежду и продажники были активны, рассказывая, что недвижимость всегда растёт, а ещё небывалыми темпами (а что у нас надувается пузырь, забывали рассказывать). Опять же в мае ставки на рынке пошли вниз и рост ипотечного портфеля возобновится, но думается мне что не такими темпами, как раньше в 2-2,5 % (замедление роста ипотечного портфеля запустит снижение цен на жильё).

Вывод

Я сужу только по цифрам, которые любезно предоставил ЦБР. Также учитываю обстановку, которая образовалась внутри нашей экономики. Вот какие выводы можно сделать:

🔲 Снижению цен на квадратные метры - быть. Какие факторы повлияют? Валютная переоценка, снижение платежеспособности населения и рост стоимости заёмных денег.

🔲 Правительство крайне озабоченно поддержкой строительства. Поэтому из бюджета будут выделяться нужные средства и краха этого сектора экономики не стоит ожидать. Но если бюджетные деньги будут на исходе, то некоторые застройщики понесут потери.

🔲 По-прежнему в России остро стоит вопрос обеспеченности жильем. Добавьте сюда переселение внутри страны в более перспективные города. Значит спрос будет существовать, но в каком количестве?

С уважением, Владислав Кофанов

Блог в Телеграм: t.me/svoiinvestor