Агент 7: спасение в 11 часов (ZarubaVoice)
Любимое дело тоже может перестать приносить удовольствие
Автор перевода не знает английский
Кое как перевёл и с трудом озвучил (ZarubaVoice)
Любимое дело тоже может перестать приносить удовольствие
Автор перевода не знает английский
Кое как перевёл и с трудом озвучил (ZarubaVoice)
Партия власти намерена разоблачить политиков и госслужащих, лояльных России.
Предстоящие в октябре парламентские выборы в Польше правящая партия «Закон и справедливость» (ЗиС) и оппозиционная «Гражданская платформа» (ГП) называют самыми важными с 1989 года, когда в стране поменялась политическая система. ЗиС цементирует свои ряды. Что касается готовящейся взять реванш оппозиции, остается открытым вопрос ее участия в избирательной кампании единым блоком.
Ежедневно публикуемые в польских СМИ предвыборные рейтинги по-прежнему подтверждают стабильное лидерство ЗиС, колеблющееся отставание главного оппонента власти – ГП и далее шлейф партий, с разной долей вероятности готовых видеть своих представителей в Сейме и Сенате. В резиденции ЗИС в Варшаве подписан «пакт о ненападении» среди партнеров, входящих в правительственную коалицию.
Это хотя бы внешне затушевало распри среди амбициозных политиков ЗиС и строптивых депутатов от «Солидарной Польши» во главе с министром юстиции Збигневым Зёбро. Более того, опасаясь объединения оппозиции, ЗиС начала вести переговоры и с потенциальными сторонниками партии, которые при неудачном раскладе результатов выборов для правящей сейчас партии помогут создать большинство в обеих палатах парламента. Правда, в ЗиС говорят, что вопрос о расширении состава коалиции будет решать председатель партии Ярослав Качиньский.
Однако у Качиньского, которому в этом году исполняется 74 года, серьезные проблемы со здоровьем. Минувшей осенью он прервал объезд Польши по намеченным партийным округам в связи с операцией на колене. Объявленного в феврале продолжения поездок не последовало: после операции возникли серьезные осложнения. Его близкие соратники успокаивают, что Качиньский вернется к активной деятельности после католической Пасхи (9 апреля). Срочное же включение в избирательную кампанию экс-премьера и евродепутата Беаты Шидло (которую, кстати, рассматривают и как будущего кандидата в президенты от ЗиС) интерпретируют опять же как результат плохого состояния здоровья лидера партии.
Тем временем в лагере оппозиции нет конца и края дискуссиям о формате участия в предвыборной кампании. Выступая в среду на встрече с предпринимателями в Силезском воеводстве, лидер ГП Дональд Туск заявил, что не будет ждать бесконечно, пока другие оппозиционные партии захотят идти отдельно на выборы, ведь кто-то должен взять на себя ответственность победить ЗиС. «Я возглавляю партию, которая является самой большой на оппозиционной стороне, она больше, чем все остальные вместе взятые, поэтому теоретически у меня меньше причин добиваться объединения сил. Но при каждой возможности я обращаюсь к оппозиции: давайте объединим наши силы (...), потому что ключевым в этих выборах является достижение первого места. Я очень хочу победить на этих выборах», – подчеркнул Туск.
Развернувшаяся предвыборная кампания уже приобрела черты, которые разительно отличают ее от предыдущих, проводимых скорее в классическом стиле. Пока не наблюдается программных выступлений. Все сводится к пропаганде собственных достижений и желанию оппонентов «утопить» друг друга в критике их деятельности. ЗиС на встречах с избирателями старается поднять падающий авторитет правительства, ГП нещадно разоблачает деятельность министерств и кумовство на государственных постах.
Rzeczpospolita обозначила возможный козырь, который партия власти хочет использовать в предвыборной борьбе. Речь идет о создании парламентской комиссии по изучению российского влияния. Из законопроекта следует, что работа комиссии будет направлена на выявление «государственных должностных лиц или членов высшего руководства, которые в 2007–2022 годах находились под российским влиянием, действуя в ущерб интересам РП».
Деятельность комиссии будет осуществляться под надзором Агентства внутренней безопасности, а ее члены получат доступ к информации под грифом «совершенно секретно». Второе чтение проекта (первое не прошло) состоится на заседании сейма в начале апреля. Однако, как пишет газета, ЗиС не беспокоит продолжительное функционирование комиссии. Ее главная цель – допрос Дональда Туска и Радослава Сикорского (бывшего премьер-министра и главы дипломатии правительства ГП) в ходе предвыборной кампании. Как доверительно сообщил изданию ее источник, «финалом должно стать ходатайство о привлечении Туска к Государственному трибуналу» – специальному органу, рассматривающему дела о конституционной ответственности высших должностных лиц. Действующую власть давно беспокоит деятельность лидера ГП на посту правительства, когда он пытался прагматически выстраивать нормализацию отношений с Россией, и его мнимая податливость Москве в ходе следствия причин катастрофы самолета президента Леха Качиньского под Смоленском 10 апреля 2010 года.
По сей день не затихает в Польше развернувшаяся почти три недели назад буря вокруг фигуры папы римского Иоанна Павла II. Она началась после репортажа Марчина Гутовского на частном телеканале TVN24 «Франчишсканьская 3» и книги нидерландского журналиста Экке Овербека «Максимальная вина», в центре внимания которых стоит тезис о том, что будущий понтифик, а в 1964–1978 годах краковский архиепископ Кароль Войтыла, скрывал случаи педофилии среди священнослужителей в польской католической церкви. Основой для журналистских расследований послужили материалы из архива польского Института национальной памяти.
Неудобная правда о понтифике-соотечественнике оказалась громом среди ясного неба. Его раскаты разделили поляков, а ЗиС тут же развернула действия в защиту доброго имени Войтылы, пробив соответствующую резолюцию в сейме, на заседание которого депутаты объединенных правых явились с портретами понтифика. Депутаты от партии власти заявили, что предстоящие встречи с избирателями будут сопровождаться оплаченной рекламой и организацией маршей в защиту папы. Dziennik Gazeta Prawna назвала такую подготовку к выборам «Избирательная кампания имени Иоанна Павла II»
Агент в танке!
Всю неделю с супругой смотрели фильмы про Джеймса Бонда, те что Дэниелом Крейгом. Можете поржать над нами, но хоть фильмы и старые уже но мы не знали про что они, сюжет был совсем неизвестен кроме того что он про агента разведки. Сюжет "Казино Рояль" увлёк с первых же минут, последующие серии были послабее но тем не менее вечер можно посвятить просмотру. И вот вчера посмотрели заключительную часть "Не время умирать". Всё было норм, сюжета и динамичности тоже хватало. И вот в конце он умирает. Надо было видеть наши лица в этот момент. Это было настолько неожиданно что мы оба с женой сказали друг другу:
- ДА ВЫ ЧЁ ТАМ ВСЕ ОХРЕНЕЛИ что ли? Как такое вообще может быть? Он же Бонд, он не может умереть.
В общем, концовка нас так обломала, что все впечатления от предыдущих просмотров улетучились сразу же. Понятно что это сделано чтобы закончить уже эту Бондиану, типа затянулась уже. Но можно же было его на пенсию отправить там или ещё что нибудь. Зачем убивать то?
По молодости с другом решили на работе в прятки поиграть. В жопе детство заиграло. Офис большой, утро никого еще нет. Попрятались в разных комнатах несколько раз. Его очередь прятаться, ну друг в шкафу оказывается спрятался. Шкаф намного ниже чем в посту. В полный рост не встать. И приходит клиентка. Я его не могу найти, а парень рекламный агент. Она проходит в помещение где работают с клиентами, сказала мне, что по рекламе пришла. А этот шкаф в этой же комнате, друг все слышит. Я говорю посидите сейчас подойдет агент, поговорите о размещении рекламы. И ба-бам, тут корефан со шкафа присогнутый выходит. Здравствуйте, что вас интересует? Видели бы ее удивление и недоумение. Я уже не помню разместила она рекламу или нет, я бы сто раз подумал можно ли доверять этому человеку.
А вы в курсе, что большинство риэлторов (или агентов по недвижимости) работают без каких-либо договоров со своим агенством вообще? Без оклада, а процент с комиссии просто на честном слове? (25-40%)
При этом многих все равно заставляют сидеть в офисе условно с 9 до 18, у них есть план продаж. Узнал я от товарища, который искал себе дополнительный заработок. И агенства не совсем чтоб рога и копыта, а Аякс, агенство на Петровке, ещё какие-то не запомнил, он сходил на собеседования в 5 агентств и везде так.
Я когда узнал, то охуел)) при этом в агенстве может быть 300-400 таких агентов «на честном слове». И да, новые агенты занимаются двумя вещами - ищут собственников на циане и уговаривание их убрать объяву и работать через их агентство ну и собственно обзвон всех тухлых контактов людей, кто когда-либо обращался в эти агенства. Обещают золотые горы, понятное дело.
Ещё статистика - группы обучения стартуют каждые 2 недели, обучение около 2х недель, на входе 15 будущих агентов, до конца обучения держатся 7-8, после месяца работы остаются 2-3, через 3 месяца 1.
Зачем все это написал? Ну может кому было бы интересно посмотреть на закулисье этого агентского бизнеса. Всем чмок 💋
Если точнее, сумма даже не 30 000 000, а 33 000 000 ₽.
Дисклеймер:
(1) Речь идет о премиум-сегменте. Там же, где объект продвижения дешев, нередко проще отказаться от агента или заказчика, чем заморачиваться деталями контракта и нюансами его выполнения.
(2) У меня нет задачи определить правых в описываемом ниже кейсе. Тем более, что интересанты с одной его стороны люди, скажем, непростые, и всегда возникает соблазн сослаться на «ресурс».
Задача моя скромнее – показать / порассуждать, где агент, возможно, ошибся. И можно ли было бы ошибки избежать и получить свои 33 000 000 ₽.
Содержание:
Фактура дела
Ошибки Агента
Выводы, они же и рекомендации
*
*
*
Фактура дела
Заказчик имел на продажу комплекс недвижимости в престижном районе Москвы.
Заказчик привлек профессионального Агента для поиска клиента, заинтересованного в покупке.
Потенциальные клиенты фиксировались в Листах регистрации между Агентом и Заказчиком.
Агент получил эксклюзивные права: Заказчик отказался от самостоятельных переговоров с потенциальными клиентами и должен был перенаправлять их к Агенту, если бы те обратились к нему напрямую.
Условие оплаты агентского вознаграждения: сделка Заказчика с покупателем должна состояться в течение 12 месяцев с момента его регистрации его как клиента. Срок продлевался бы при наличии доказательств работы Агента с клиентом в этот дополнительный период (например, работа над соглашением о намерениях в отношении объекта и т.п.).
В одном из Листов регистрации клиентов была указана Компания ЛГ (март 2019).
Срок договора с Агентом истек (сентябрь 2020).
А спустя 3 месяца (декабрь 2020) объект был продан Компании ЛГ.
Агент посчитал, что имеются все основания для агентского вознаграждения - более 30 000 000 ₽. Заказчик счет проигнорировал.
Агент спор проиграл. Суд встал на сторону Заказчика и отказал во взыскании агентского вознаграждения.
Источник фактуры.
Доводы Агента:
В обязанности Агента входил только поиск потенциальных клиентов. Конечный покупатель объекта был отражен в Листе регистрации клиентов, значит Агент свою работу выполнил.
Агент не должен был сопровождать саму сделку Заказчика с клиентом-покупателем: готовить схему сделки, договорную документацию, заниматься регистрационными процедурами по передаче объекта покупателю. Такие услуги нигде в договоре с Заказчиком прямо не указаны.
Как мне кажется, Агент был вынужден несколько лукавить относительно того объема услуг, который он должен был оказать Заказчику (мы это увидим ниже в цитатах из текста контракта), поскольку еще до решения суда увидел, в чем заключается его уже неисправимая ошибка (об этом тоже ниже).
Доводы Заказчика (с ними согласился суд):
1. Услуги Агента заключались не только в поиске потенциальных клиентов, но еще и в «полном коммерческом сопровождении продажи объекта», т.е. во всех действиях, необходимых для продажи объекта: презентации объекта потенциальному клиенту, переговорах, разработке документации, сопровождении регистрационных процедур.
Это не указано в договоре прямо, но об этом косвенно свидетельствует два факта:
a) Договор запрещал Заказчику самостоятельные переговоры с клиентами.
b) Еще в коммерческом предложении Агента в адрес Заказчика на этапе согласования условий сотрудничеств уже звучало «полное коммерческое сопровождение продажи объекта».
2. Конечного покупателя объекта нашел не Агент. Покупатель обратился напрямую к Заказчику, Заказчик перенаправил его к Агенту для дальнейшего сопровождения сделки, но такого сопровождения Агент не провел. Более того, конечный покупатель был известен Заказчику еще до привлечения Агента. В итоге сделку с покупателем подготовили и провели иные лица, а не Агент.
3. Сделка с покупателем состоялась за пределами 12-месячного срока после регистрации клиента.
4. Агент пытался доказать свою работу с клиентом перепиской в мессенджерах, но она касалась различных объектов недвижимости, а не всего комплекса в целом и велась с неустановленными гражданами (физическими лицами), а покупателем выступило юридическое лицо.
*
*
*
Две ошибки агента *:
* - делаем скидку на то, что для анализа я использую лишь текст судебных актов, которые не всегда в полной мере описывают обстоятельства и дословное содержание договоров. Допускаю, что все рассуждения и выводы были бы иные, будь у меня перед глазами первичные документы.
a) Противоречивость условий договора Агента с Заказчиком
Многомиллионный договор не содержал четкого и однозначного указания на цель / суть сотрудничества Агента и Заказчика. Что это - только лишь список потенциальных клиентов, которые заинтересованы в приобретении объекта, либо еще и полное сопровождение сделки между Заказчиком и клиентом?
[ Как мне кажется, 30 000 000 ₽ только за поиск многовато. Даже с учетом специфики объекта ]
Итак, смотрим два пункта из контракта.
Первый:
А что есть «привлечение клиентов» - не указано. Гадаем сами. Либо пытаемся найти ответ в других частях контракта.
Второй ниже.
Не обязательно изучать его весь. Уже понятно, что функционал Агента несколько шире, чем просто направить Заказчику список из заинтересованных потенциалов. А нужны еще, как самый минимум, показы объекта (ну что проще?) и организация переговоров между потенциалом и Заказчиком.
В итоге Заказчик и суд свели воедино КП с этой формулировкой контракта к тому, что Агент должен был довести сделку до логического конца, т.е. подготовить документы на сделку по продаже объекта и сопроводить регистрационные процедуры (чего Агент фактически не делал).
Дополнительным аргументом к такой «расширенной» функции Агента стало условие контакта об отказе Заказчика от самостоятельных переговоров с потенциальными клиентами.
b) Агент не фиксировал свои фактические действия с конечным покупателем объекта.
Агент не смог показать в суде:
когда и как он презентовал объект конечному покупателю,
какие презентационные материалы использовал для этого,
передавал ли коммерческие условия сделки и драфты контакта купли-продажи.
Быть такого не может – скажите вы, - невозможно искать клиентов, и не делать такой минимум. Соглашусь. И Агент попытался доказать переговоры с конечным покупателем. Для этого он представил переписку в мессенджерах.
Да вот только суд не принял ее, поскольку конечным покупателем выступила компания, в переписка велась с некими неустановленными гражданами (физическими лицами), доказать связь между первыми и вторыми Агент не смог.
Вот такие формальные «мелочи» позволили Заказчику убедить суд в том, что Агент не взаимодействовал с конечным покупателем.
*
*
*
Выводы, они же и рекомендации (для агентов)
0. Сейчас не буду о «банальностях»: четко укажите, к чему привязано вознаграждение агента, избегайте противоречащих друг другу условий, исполняйте как условились, а не как удобно менеджерам (либо переучиваем менеджеров, либо добивается, чтобы процесс вашей работы был изложен в договоре как он есть). Это и так понятно.
Всегда имеется риск, что после знакомства с потенциальным клиентом заказчик решит взаимодействовать с ним напрямую, минуя агента.
Как быть агенту?
1. Когда важен не только результат, но и процесс
Если заказчик проведет сделку с покупателем самостоятельно, то агенту будет необходимо доказывать сам факт оказания услуг (процесс) конечному покупателю в том объеме, как он согласовал с заказчиком.
Помните, в кейсе выше Агент вел переписку в мессенджерах, но не смог доказать ее отношение к конечному покупателю. Детективная деятельность – это из американских фильмов, а не из российской судебной действительности.
В договоре было хорошо описано, что понимается под клиентом и аффилированными с ним лицами. Это подстраховывало Агента в ситуации, когда потенциальный клиент приобретал бы объект не сам, а через свою подконтрольную структуру.
Однако, целясь только на конечный результат, Агент не учел в договоре, что сами переговоры от лица клиента не всегда ведут люди, прямо связанные с клиентом. А к переговорам с клиентом должны приравниваться переговоры с любыми лицами, которые представляют клиента (сотрудники, собственники, бенефициары, внешние консультанты и агенты и т.д.).
Как поступал я в аналогичной ситуации?
Предусматривал процедуру включения в «круг представителей клиента».
Для этого агент передавал потенциальному клиенту информацию об объекте и условиях сделки вместе с письменным соглашением. Помимо прочего в нем фиксировались 1–2 контактных лица клиента, которые могли определять круг переговорщиков со своей стороны (либо подтверждать такие права других лиц в ответ на запрос агента).
2. Должен / не должен
Иногда требуется не ограничиваться привычным «я буду должен делать это…», но еще и прямо указать «я НЕ буду должен делать это…».
Этим вы пресечете размытие вашего функционала как агента и спекуляции на тему «а чья это задача/работа?». Заказчик всегда найдет, что следует сделать еще.
Итого поставьте себя на место стороннего человека, который не знает ни вашего бизнеса, ни задачи перед заказчиком. Он впервые читает ваш контракт. Всё ли ему понятно из текста, достаточно ли этого, будет ли понятно именно так, как вы задумали? Очень важно, что вопрос вдогонку не допускается. Всякое двоякое толкование или сомнение должны быть исключены.
Как я поступал в аналогичной ситуации?
Включал в договор примерно такое условие:
«…во избежание сомнений стороны договора условились, что круг обязательства агента перед заказчиком ограничивается только прямо перечисленным в списке ниже и расширительному толкованию не подлежит; любое действие либо бездействие, если таковое прямо не указано в списке ниже, не является обязательством агента перед заказчиком…».
Либо «…во избежание сомнений стороны договора условились, что в круг обязательств агента не входит перечисленное ниже…».
3. Эксклюзив на продвижение (если он есть) должен быть безоговорочным, а не декларативным.
Эксклюзив на продвижение – вещь редкая и исключительная и, как правило, выдается на непродолжительный срок.
Раз уж агент получает эксклюзив на поиск и работу с клиентами (т.е. заказчик отказывается от самостоятельных переговоров с клиентами), то будет логичным считать - любая сделка с объектом есть результат работы агента. Даже если это не соответствует действительности. Либо это тогда не эксклюзив.
Итого следует лишить заказчика экономического смысла проводить сделку в обход агента (не забудем и интерес заказчика – если он недоволен работой агента, то может отказаться от его услуг досрочно).
Как я поступал в аналогичной ситуации?
Структурировал сделку между агентом и заказчиком так, чтобы продажа объекта без участия агента всё равно влекла для заказчика обязанность выплатить тому компенсацию в том же размере, как если бы агент довел сделку до конца (ведь заказчик фактически лишил агента его вознаграждения тем, что сам договорился с клиентов в обход агента; тот сделал бы это тоже – вопрос лишь времени).
Если же заказчик-продавец считает, что агент «заваливает» сделку, и он сам вынужден ее «спасать», то предварительно требуется заявить об этом агенту и лишь после самостоятельно проводить сделку. После этого спор перенесется в суд, который будет разбираться, кто прав.
4. Личная клиентура заказчика = результат работы агента = вознаграждение
Каждый заказчик имеет свою личную клиентуру. Но раз он привлекает агента, значит та объектом не заинтересовалась. Выдать конечного покупателя за своего личного клиента – это очень смахивает на попытку обхода агента.
Как поступал я в аналогичной ситуации?
Договор должен обязывать заказчика в самом начале работы представить список лиц, с которыми он уже ранее вел переговоры в отношении объекта продажи; таковые не будут считаться клиентами агента.
А также обязан незамедлительно сообщать агенту о лицах, с которыми он самостоятельно начал вести переговоры без участия агента (если только договором не предусмотрен эксклюзив агента).
Такие условия помогут агенту избежать ситуации, когда конечным покупателем объекта окажется «давний знакомый» заказчика, который интересовался объектом «задолго» до начала работы агента.
5. Договор на ваши услуги обнуляет предшествующие ему договоренности.
Любая часть ваших переговоров с заказчиком о заключении договора на услуги может быть использована «против вас» при разборе неясных или спорных формулировок договора, установлении истинной цели и смыла условий сотрудничества и т.п.
Так и случилось в описанном выше кейсе: конечный вывод об объеме услуг, которые должен был оказать Агент и не оказал, суд сделал из совокупности договора на услуги и текста коммерческого предложения Агента в адрес Заказчика.
Куда еще может смотреть суд? Драфты договора на услуги, электронная переписка ключевых персон агента и заказчика с обсуждением условий работы и их переписка уже в ходе выполнения работы т.д.
Следовательно, если условия договора отличаются от коммерческого предложения, то прямо укажите об этом в договоре и запретите ссылку на него.
Как поступал я в аналогичной ситуации?
Включал в договор примерно такое условие:
«…настоящий договор с момента его подписания заменяет собой все предложения, условия, договоренности, высказанные его сторонами до такого момента устно либо письменно; таковые не могут использоваться при толковании настоящего договора…»
Надеюсь, материал был полезен для вас.
Владимир Данилевский, юрист
Всегда приму ваши комментарии и вопросы тут ниже, в личку, в мессенджер
А еще есть telegram-канал, где 1 раз в неделю кратко, внятно, без юризмов мы помогаем первым лицам компаний разобраться с их юридическими задачами
В начале 1990-х была создана Комиссия по деятельности ГКЧП. В нее вошел и священник Глеб Якунин. Пока в государстве был полный хаос и разгул демократии, Якунину удалось получить доступ к секретным архивам КГБ за период с 1917-го по 1989 год. Больше всего его заинтересовали документы о работе 4-го отдела 5-го управления КГБ, который непосредственно занимался православной церковью. Глеб Якунин прямо тогда заявлял, что РПЦ не просто находилась под влиянием Комитета госбезопасности СССР, а была ее филиалом.
Именно после этого и стало известно, что К. Г. был агентом КГБ с оперативным агентурным псевдонимом "Михайлов".
Даже сама карьерная биография Г. свидетельствовала о том, что тот был завербован коммунистическими спецслужбами. Еще когда он учился в Ленинградской духовной академии, то был представителем РПЦ в международной православной организации "Синдесмос". Первую зарубежную поездку он совершил в Прагу в 23 года в свите митрополита Никодима (Ротова). Именно с того времени Г. и начал фигурировать в агентурных отчетах КГБ.
В 1971 году в возрасте 24 лет становится архимандритом и почти сразу - представителем московского патриархата при Всемирном Совете Церквей в Женеве. С 1975 года - член Центрального комитета и исполкома ВСЦ. В 1976-1978 годах был заместителем патриаршего экзарха Западной Европы. Позже его назначили управляющим патриаршими приходами в Финляндии.
Из отчетов 4-го отдела 5-го управления КГБ СССР
1972 год, февраль
В Новую Зеландию и Австралию выехали агенты "Святослав" и "Михайлов" на заседания Центрального Комитета Всемирного Совета Церквей.
1973 год, январь
В Таиланд и Индию для участия в работе ВСЦ выводились агенты органов КГБ "Магистр" и "Михайлов". Данные агенты оказывали выгодное влияние на работу Совета и представили материалы, представляющие оперативный интерес о положении в ВСЦ и характеризующие данные на отдельных деятелей.
1973 год, февраль
В СССР в качестве гостя Московской патриархии находился генеральный секретарь ВСЦ Филипп Портер, в отношении которого через агентов "Святослава", "Адаманта", "Михайлова" и "Островского" оказывалось выгодное влияние. Получена информация, представляющая оперативный интерес.
1983 год, февраль
В Швейцарию для участия в мероприятиях по подготовке ассамблеи ВСЦ направлены агенты "Михайлов" и "Константин".
Мы постарались сделать каждый город, с которого начинается еженедельный заед в нашей новой игре, по-настоящему уникальным. Оценить можно на странице совместной игры Torero и Пикабу.
Реклама АО «Кордиант», ИНН 7601001509