Хитрая Hansa: кто купил 11% апарт отеля SAAN. Или на что надо смотреть покупая в апарт отеле
В марте 2026 года у апарт-комплекса SAAN Московские ворота появилась первая зарегистрированная продажа. А по итогам всего полугодия комплекс резко выбился в лидеры с результатом аж 116 сделок.
Например, у ПСК (СЗ «СИНЕРГИЯ ДЕВЕЛОПМЕНТ») с Путилов Авенир 83 проданных юнита. AVENUE-APART ПУЛКОВО 60 (правда 8 расторглись), ФСКашном Zoom на Неве продано 83 минус 40 расторглись в сухом остатке 43.
В общем непорядок. Прям на старте кенгуру бьет аборигенов. Все остальные апартодевелоперы нервно пьют виксарь с валерьянкой и срочно *** свои отделы продаж.
Для обычной розницы картина странная.
Но как оказалось, ларчик открывался просто. Без постепенного разгона, десятков сделок по неделям и привычного набора темпа. Оказывается Хитрая Hansa просто спихнула крупный пакет регистраций одному покупателю.
📊 Что говорят цифры ДОМ.РФ:
— всего в проекте 1 075 помещений;
— продано 116;
— площадь — 3 196,9 м²;
— выручка — 911,1 млн рублей;
— средняя цена — около 285 тыс. рублей за м²;
— средний чек — примерно 7,85 млн рублей.
То есть кто-то забрал сразу 10,8% проекта.
Причем разница между витриной и фактической ценой сделки — около 36 тыс. рублей на квадратном метре.
Получается красиво:
кто-то купил 11% проекта со скидкой (разницей между витринной ценой и реальной) 11%.
Логика подсказывает: надо было покупать 100% проекта.
Тогда скидка составила бы 100%.
Дальше хочется, в стилистике одного из рилс блогеров про петербургскую недвижимость радостно прокричать «так кто же, кто же этот счастливчик».
Вот он - ЗПИФ «Невка капитал»(Закрытый паевой инвестиционный фонд комбинированный «НЕВКА КАПИТАЛ» под управлением Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Свиньин и Партнеры»). Те, у кого хитрая Hansa и купила этот проект.
Так и напрашивается версия, что пакет на 0,9 млрд рублей стал частью взаиморасчётов за приобретённый актив.
🏗 Но зато он позволил SAAN Московские ворота уже на старте обойти все апарт-проекты Петербурга по продажам в первом полугодии 2026 года. И стать передовиком капиталистического производства
Так что не волнуйтесь дорогие апартостроители это не отдел продаж в SAAN Московские ворота хорошо работает. На его счету всего одна сделка. Так что все в порядке можете расслабиться допить виски и выкинуть вазелин.
А новая пресс-служба в SAAN просто прелесть. Вот что ответили в компании.
«Мы целенаправленно развиваем направление оптовых продаж доходной недвижимости в проектах SAAN Московские ворота и SAAN Удельный парк. В последнем в июле была закрыта крупная сделка по приобретению 800 кв.м. офисных помещений для административного подразделения производственной компании».
Как говориться без комментариев. Уважаемый Руслан Евгеньевич и Наталия Юрьевна вы явно вашей пресс-службе переплачиваете. Это я вам эксперт говорю.
В общем подумал, подумал и решил, что лучшего кандидата на прожарку чем SAAN Московские ворота даже и придумывать не надо. Я ж говорил, что, даже фигурально посылая на хуй журналистов надо иметь крепкие тылы.
Ну поехали. Прожарка в четырех частях.
Часть первая. Про деньги
Зная, за сколько хитрая Ханса купила проект, то можно прикинуть, а как бьётся экономика этого славного проекта. 😈
Disclaimer: данный расчет является исключительно моими предположениями основанными на знании рынка и проектной декларацией проекта размещенной на сайте ЕИСЖС. Не является рыночной рекомендацией.
Стоимость входа второй раз в расходы не ставим: за неё уже отдали 3 196,9 м² и 16 машино-мест. У Хансы остаётся примерно 26,43 тыс. м² апартаментов и 257 мест в паркинге.
При стартовой цене 285 тыс. рублей за м² апартаменты дадут 7,53 млрд рублей, паркинг — ещё около 602 млн. Всего 8,13 млрд.
Прямая агентская комиссия 5,5–5,8% съест ещё 414–437 млн рублей. Чистыми останется около 7,7 млрд.
🏗 Строительство по декларации — 6,794 млрд рублей. Проектное финансирование при средней ставке 10,25% по всей сумме кредита до конца 2029-го — ещё примерно 2,63 млрд.
Итого уже 9,42 млрд рублей. При стартовой цене не хватает 1,7–1,73 млрд. Цена условного нуля — около 354–356 тыс. рублей за м². Пока без налогов.
Теперь сама стройка. 6,794 млрд ₽ ÷ 50 428,71 м² = 134 725 ₽ за м² общей площади.
Могу сказать, что это себестоимость впритык. Хороший такой качественный эконом. Чтобы построить что-нибудь действительно приличное, сегодня надо закладывать хотя бы 150–160 тыс. рублей за м².
Тогда строительный бюджет вырастает до 7,56–8,07 млрд, а цена нуля — уже до 385–405 тыс. рублей за м².
И нынешняя себестойка в 134,7 тыс. почти четыре года точно не проживет. При удорожании строительства на 5–7% в год к завершению проекта себестоимость вырастет до 164–177 тыс. рублей за м².
Общие расходы вместе с банком составят 10,89–11,54 млрд рублей. Цена условного нуля после агентской комиссии — 413–441 тыс. рублей за м². Налоги пойдут сверху: без структуры реализации и бухгалтерии проекта считать их точной цифрой будет уже не экономика, а гадание.
А есть еще административные расходы, реклама, зарплаты пресс-службе. Умножаем на 4 года. Вот уже точка безубыточности болтается в районе 460 тыс рублей за квадрат.
Причем из всего этого сокращать можно только себестоимость строительства.
А значит качество под вопросом.
Часть вторая. Про окружение.
Можно сказать: всё зашибись. Конкуренты вокруг продают апартаменты по 500–600 тыс. рублей за м², рынок подрастёт и вытянет экономику SAAN. Разбираемся. 😈
По зарегистрированным сделкам картина скромнее. В первом полугодии МОСКО продавал в среднем по 401 тыс. рублей за м², AVENUE-APART Пулково — по 435 тыс., «Велл Московский» — по 354 тыс.
По накопительным данным ДОМ.РФ ещё веселее: МОСКО — 366 тыс., AVENUE — 282 тыс. рублей за м². Цены 500–600 тыс. вокруг действительно есть. На витринах. В отдельных лотах. Но касса пока фиксирует другие цифры.
Ну как они же вот-вот введут свои отели и поляна расчистится? А вот фиг.
А есть жешь еще и объём. После сделки с фондом остаётся 959 помещений. Чтобы продать их к вводу в конце 2029 года, надо реализовывать примерно по 23 юнита ежемесячно. Ну хорошо. Оставим чутка на потом. Не 50% конечно. Но хотя бы 25%. Тогда продавать надо по 17,25 юнита. То есть 103 за полгода. А на дворе не тучные годы когда апартостроиели отбивались от инвесторов с мешками денег. А скудный 2026 год, когда инвесторы прочувствовали все прелести этого рынка.
МОСКО сейчас продаёт по 2–6 помещений в месяц. AVENUE за полугодие после расторжений продал 52, то есть меньше девяти в месяц. У SAAN из 116 продаж на свободную розницу пока приходится одна.
Как говориться: «Флаг вам в руки». А мы будем посматривать.
Часть третья. Про продукт.
Как говорил ведущий Масляков: мы продолжаем КВН. А мы продолжаем жарить на медленном огне филейные части проекта SAAN Московские ворота. Теперь поговорим про продукт. Здесь всё красиво. 😈
Обещают двухуровневое гранд-лобби на 400 м², lounge, dining hall, кофейню, community space и курьерский хаб. Снаружи — центральная плаза, двор-парк, «секретный сад», панорамная гостиная и торговая галерея.
Всего заявлено 8 650 м² ландшафтной территории и 2 500 м² клубной и деловой инфраструктуры. Плюс тёплый бассейн, сауна, хаммам, фитнес и гастрономия. Не апарт-отель, а небольшой город для людей, которые любят, чтобы до ресторана можно было дойти в тапочках.
По масштабу общественных пространств SAAN действительно выглядит сильнее ближайших конкурентов. У МОСКО понятнее комплектация юнита, у WELL Московский сильнее wellness, а AVENUE-APART Пулково — просто понятная гостиничная машина без лишней поэзии.
У SAAN самая широкая нарезка: от 21,6 м² до формата 3Е площадью около 50 м², плюс офисы до 433 м².
Красивый продукт, да? Читал и плакал от умиления. 🥲
Только плановая стоимость строительства составляет 6,794 млрд рублей, или 134,7 тыс. рублей за м² общей площади здания.
Как в эти 134 тыс. упихать большое лобби, бассейн, хаммам, сауну, фитнес, панорамную гостиную, сады, дорогую отделку и торговую галерею — я не знаю. Но может есть эксперты – подскажите.
Особенно с учётом того, что строить всё это предстоит через три-четыре года, а стоимость работ и материалов на месте стоять не будет.
Решайте сами.
Ну и напоследок ещё раз про деньги и владельцев. Теперь — отчётность за 2025 год. Здесь хотел коротко. 💰 Но не получилось. Спойлер, ржачная история про суды.
Итак, в отчетности ООО "Специализированный Застройщик "Ханса Московский" на конец года в статье «строительство инвестиционных объектов» накоплено 79,8 млн рублей. Долгосрочные обязательства составили 495,9 млн: 479 млн банковского кредита и ещё 16,8 млн займов.
Самое забавное, что деньги от Сбера компания получила 26 декабря 2025 года. За оставшиеся пять дней почти полмиллиарда рублей успели раскидать.
Такой вот подарочек к ёлке положил зелёный банк. 🎄
Сама проектная компания SAAN Московские ворота почти на 100% принадлежит АО «Девелопмент 1000» (1% у ООО "УК "Ханса")
Что здесь с деньгами? Ну так есть малехо. АО показало за год 20 млн рублей выручки и 460 тыс. рублей чистой прибыли. Среднегодовая численность — один человек. Накопленный убыток — 2,6 млн рублей.
В раскрытии операций со связанными сторонами указаны незавершённые расчёты с СЗ «Союз Инвест»: цессии на 590,8 млн рублей и услуги ещё на 6,8 млн.
Дальше по идее идти не куда. Но не тут то было. Смотри дальше. АО «Девелопмент 1000» целиком принадлежит ООО «АРЕНА Девелопмент». Это 3 583 600 акций номиналом 100 рублей, общий номинал пакета — 358,36 млн рублей.
ООО «АРЕНА Девелопмент», ОГРН 1127847413374, в свою очередь уносит нас из Петербурга в солнечный Белиз. Там зарегистрирована компания ICON MANAGEMENT INC. — «АЙКОН МЕНЕДЖМЕНТ ИНК.», регистрационный номер 148,182.
Получается такая конструкция:
ICON MANAGEMENT INC., Белиз → ООО «АРЕНА Девелопмент» → АО «Девелопмент 1000» → проектная компания SAAN Московские ворота.
Причём с финансами у «АРЕНА Девелопмент» всё довольно камерно. За 2025 год — нулевая выручка и нулевая прибыль. Оценочная стоимость компании — около 32 тыс. рублей. В 2018 году она показала убыток примерно 20,5 тыс., в 2019-м — ещё 7,5 тыс. рублей. Потом график лёг на ноль и больше не нервничал.
Ну и в качестве завершения. Интересная (до колик) история с генеральным директором «АРЕНА Девелопмент» Алексеем Лобановым. Точнее его судебные перипетии:
В далеком 2014 году он выступил агентом при продаже участка площадью 1 926 м² и административного здания на 1 212,4 м² на Октябрьской набережной, 56. По договору Лобанову полагалось 8% от цены сделки, или 3,36 млн рублей. Значит, весь объект продали примерно за 42 млн.
Покупателя господин Лобанов нашёл. Договор купли-продажи заключили 22 октября 2014 года, право собственности перешло покупателю 2 декабря, акт оказанных услуг подписали 10 декабря. Вознаграждение должны были выплатить не позднее 30 января 2015 года.
Не выплатили.
В 2022 году истец уступил право свое право требования своей же компании ООО «Лобанов Групп Компани». После нескольких претензий дело дошло до Арбитражного суда Петербурга. Суд признал требования на 3,36 млн рублей обоснованными. Куда пошли загорать сроки исковой давности я не знаю.
Но, дальше смешное, в решении от 28 декабря 2024 года стороны в резолютивной части перепутали. Вместо взыскания денег с «ОптимаЛогистик» в пользу компании Алексея Лобанова суд написал наоборот: взыскать деньги с «Лобанов Групп Компани» в пользу должника.
Вам смешно, а человек почти год доказывал, что истец — это всё-таки истец, а ответчик — ответчик.
Только 3 марта 2025 года суд исправил опечатку: взыскать с «ОптимаЛогистик» в пользу «Лобанов Групп Компани» 3,36 млн рублей задолженности и ещё 39,8 тыс. рублей госпошлины.
В апреле 2026 года Лобанов попытался проиндексировать присуждённую сумму. Но безуспешно. Суд оставил заявление без рассмотрения: сначала решение должно быть исполнено полностью или хотя бы частично, а уже потом можно считать индексацию.
Хотя на его месте я бы уже не рисковал. Вдруг суд опять ошибётся не в его пользу.
