Проверял тут сделку с недвижимостью, открываю выписку из ЕГРН и вижу основание возникновения права собственности - «договор передачи жилого помещения в собственность граждан», у меня аж глаз задергался. Говорю клиенту, чтобы запрашивал договор и сведения о зарегистрированных лицах, а также архивную выписку о зарегистрированных на момент приватизации.
А у самого в голове история всплыла.
2019 год, ко мне обратился клиент Олег с проблемой. ОН купил квартиру, которая принадлежала мужчине, кроме собственника в квартире был прописан его пожилой отец. Олег в договоре купли-продажи предусмотрел, что после перехода права собственности в течении месяца продавец и отец снимутся с регистрационного учета, как в народе говорят – выпишутся.
Сделка прошла успешно, Росреестр зарегистрировал переход прав собственности, Олег и продавец подписали акт приема-передачи квартиры, Олег стал ждать, когда продавец вывезет вещи. Продавец тянул, а потом и вовсе пропал, телефон выключил.
Олег едет в квартиру, дверь закрыта изнутри на блокиратор, звонит в дверь, дверь открывает пожилой мужчина и сообщает Олегу, что он разрешения на продажу не давал, и съезжать никуда не будет и захлопнул дверь.
Выгнать просто так его не получается, любой полицейский скажет, что раз есть штамп в паспорте, то он имеет право проживать, не согласны - идите в суд.
Выселить родственника бывшего собственника - не такая уж и большая проблема. Решено было идти в суд с требованием о признании утратившим право пользования квартирой, и потом уже с решением выселять силами приставов.
Но при подготовке заявления я обратил внимание, что предыдущий собственник получил квартиру в собственность по «договору передачи жилого помещения в собственность граждан», что означало получение квартиры по приватизации, а если отец был зарегистрирован в квартире на момент приватизации и отказался от нее, то он имеет право пожизненного проживания, а в нашем иске откажут.
В итоге было принято решение идти с иском в суд, а там действовать по ситуации: если права пожизненного проживания нет, то выселять; если в процессе установят такое право, то идти с иском к продавцу о признании сделки недействительной, так как условие о лицах, имеющих право на пожизненное проживание, обязательно указывается в договоре. А так как было достоверно известно, что у продавца имеется еще одна квартира и дача, взыскать с него стоимость квартиры было вполне реально.
Подаем иск, суд назначает заседание, дед в него не приходит, но судья, видя, что квартира приватизирована, затребовала сведения из Росреестра и районной администрации, чтобы проверить факт отказа.
Еще через месяц дед в суд не явился, ответов не было.
Это был февраль 2020, заседание, назначенное на конец марта, не состоялось, так как суды стали работать в «карантинном режиме» и рассматривать только безотлагательные дела.
Все это время мы мониторили переход прав на два других объекта недвижимости продавца, так как боялись, что он может попытаться и их продать, но движения не было, а в конце мая у Олега появилась информация, что дед умер.
В заседании, назначенном на июнь, мы узнаем, что дед действительно «отказник», и имеет право пожизненного проживания, суд хочет назначить основное заседание, в котором, естественно, нам бы отказал, но мы просим запросить сведения из ЗАГСа, так как есть подозрения, что ответчик умер, судья удовлетворяет ходатайство.
И вот на следующем заседании суд сообщает, что ответчик действительно умер еще в апреле, и прекращает производство по делу в связи с его смертью, и Олег спустя год въезжает в свою квартиру.
Так что, если покупаете квартиру, полученную по приватизации, внимательно проверяйте наличие вот таких «отказников».
Кстати, тут с 1 сентября вносят изменения, и теперь сведения о таких лицах, имеющих право пожизненного проживания, будут вносить в ЕГРН, но только это не обязанность, а право собственника, поэтому сильно ничего не поменяется, небольшое рассуждение на эту тему есть у меня в Телеграм-канале, который я не рекламирую, но начал активно вести.
