Есть у меня интересное про цены на недвижимость. Лет 6-7 назад я уже создавал систему для оценки недвижимости, которая была куплена одним из федеральных застройщиков из топ-а. И вот недавно поступил запрос на разработку аналогичной системы, но конкретно под оценку новостроек. Просчитывать шахматку квартир и т.д.

Ниже упрощенное представление моего отчета для потенциального клиента и для себя чисто.

1. Собираем данные с ЦИАН, Авито, ДомКлик. Вторичку и новостройки.

2. Москва и Московская область рассматриваются совместно, из-за своей структуры на карте.

3. Деление на сегменты

   1. Вторичка делится в среднем на 86 кластеров.

   2. Новостройки - на 31 кластер.

   3. Вторичка + новостройки делится на 102 кластера.

4. Спред между вторичкой и новостройками внутри одного и того же кластера (в процентах к стоимости вторички).

   1. От 12% до 71% в различных кластерах.

   2. Разница в спреде внутри одного кластера никак не коррелируется по параметрам с другими кластерами. По крайней мере с достоверной точностью.

   3. Распределение не нормируется. Среднее – 32%, взвешенное – 24%.

5. Точность оценки при делении выборки 90/10. 90 обучающей / 10 для проверки. Сначала делал предикт, потом очищал. Выхлопы за 3 сигма не учитывал. Отклонения фактической стоимости от оценочной, в процентах:

   1. Обучение на вторичке, оценка вторички: -5,2 … +4,7

   2. Обучение на общей, оценка вторички: -6,7 … +5,1

   3. Обучение на общей, оценка новостроек: -12,1 … +8,6

   4. Обучение на новостройках, оценка новостроек: -10,3 … +8,7

6. Оценочная стоимость в среднем оказывается ниже фактической.

   1. Во вторичке: в 57% случаев.

   2. В новостройках: в 67% случаев.

Если кратно, то совершенно неприемлемые результаты оценки. Это лучшая совокупность моделей из всех рассмотренных вариантов и комбинаций разных подходов. На что обратил внимание:

• Чем длительнее срок пребывания на рынке (на площадках), тем меньше отклонение, но всё равно сильно за рамками прежних оценок моих.

• Точных цифр не сохранил, но если делать оценку только на тех объектах, которые на рынке более или равно 2 месяцам, то точность повышается.

• Крупные агентства недвижимости и застройщики выкладывают различные объекты на различных площадках. Не деактивируют с последующей новой активацией одного и того же объявления, а просто удаляют и публикуют заново. Видимо, чтобы невозможно было отследить поведение конкретного объекта на рынке.

• Для новостроек никакие ухищрение не работают от слова совсем.

• Для новостроек добавлял и убирал различные параметры окружения, вводил/выводил данные по рынку с тех же дом.рф или СберИндекса. НИЧЕГО не работает.

Итог по оценке новостроек. Или я совсем сильно что-то не понимаю, или цены рисуются по наитию и не зависят просто ни от чего. Никаких паттернов я не смог выявить. Которые бы работали приемлемо хотя бы на половине кластеров. Про большую часть я вообще молчу.

Также стояла вторая задача для прогноза скорости выбывания с рынка по стоимости / оценка оптимальной стоимости для определенной скорости вымывания объектов.

Рассмотрел:

• Модель Кокса

• Random Survival Forest.

• DeepSurv. (нейро версия модели Кокса).

• Gradient Boosting Survival Trees.

• DeepHit.

Ни один из подходов не дал вменяемых результатов. Деление делал по отбивке 2 месяца. Данные с возрастом от 2 месяцев для обучения, остальные данные для предсказания на "будущее". 1 / 2 месяца. 1 / 2 / 3 ... 9 недель.

По чисто временным рядам сходимость с фактом есть. Если чисто поведение рынка предсказывать. До 3 месяцев включительно очень хорошие результаты. Но этого мало.

Выводы:

1. Рынок на текущий момент АБСОЛЮТНО не прогнозируемый.

2. Цены на новостройки нарисованы и не имеют никакого отношения к чему-либо вообще.

3. Цены на вторичку тоже, мягко говоря, не всегда адекватны. Но связаны, скорее всего, с тем, что люди просто выкидывают на рынок свои квартиры по заведомо завышенным ценам в расчете на "а вдруг продастся".

P.S. Раньше такой фигни не было )

Что могу сказать? Этот сайт и так был токсичным местом до 2022 года. Но сейчас он скатился просто ниже плинтуса. Интересных лонгов стало намного меньше. Зато люди начали шитпостить и деградировать. Причём, что меня удивляет, там деградируют люди за тридцатник. Не школьники, а взрослые люди. Я в последнее время стал чаще общаться с людьми младше меня, и они проявляют куда больше адекватности чем DTFеры.

Кроме того, DTF стал уж больно каким соевым сайтом. Там многие люди на полном серьёзе угорают по играм Ubisoft и западным сериалам с соцповесткой. А ещё они считают фильмы Marvel шедеврами. Они могут, конечно, ныть по поводу блокировок пиратских аниме-сайтов Роскомпозором, но в целом они аниме-культуру презирают, считая японские мультики зашкваром. Даже так скажу: они на полном серьёзе считают Persona и Genshin Impact хуже, чем Dragon Age Veilguard. То есть, они готовы жрать повесточное говно лишь бы не играть в аниме-игру. Несмотря на запрет на политику, на DTF проскальзывают прозападные политические взгляды. Помню, что они даже расхваливали сериал "Джек Райан" от Amazon, который основан на романах Тома Клэнси. А так все годные писатели донгов либо ушли из DTF, либо забанены.

И вот прошло время, микро отчёт о немецкой овчарке(кабель) в Москве, в двухкомнатной квартире, с двумя кошками и уже 9 летней дочке .

Жутко? Да не хрена!

И так:

Вот такая креветка выросла.(На фоне кстати его "место" это часть модульного дивана.)

Мы с псом самообучились на ОКД и малость побольше вне курса (ОКД защитили на раз два)
Были предложения продолжить на другие "курсы",но у нас диванная собака,нам на выставки и соревнования не нужно гонять, воспитываем для себя.

И так.

Питомец по сей день как щенок (1.7 мес), весёлый, игривый, безобидный, без зооагрессии.

С ним каждый будний день выхожу встречать дочку со школы(3-ий класс) и его постоянно обступают дети вокруг (как в мультике про льва Бонифация) и пёс нормально реагирует, и даёт себя гладить одним и тем же детям (всё на поводке и под присмотром)
Эти мелкие всегда выбегают со школы с кличем Бураааан, и несутся его гладить.

В итоге (чтобы не растянуть на супер длинопост) собака в квартире збс!
дочка в восторге, кошки в тонусе (играют с ним) соседи его любят , гавно мы за ним собираем.


Всем адекватных собак и таких же заводчиков !

Существует секретная правительственная программа по устройству в больших городах специальных укрепленных убежищ на случай экстремальных угроз первым лицам государства. Понеся тяжелые потери во время масштабного террористического нападения на правительственный кортеж, шесть агентов спецслужб прячутся в одном из таких мест. Отбиваясь от атак извне, они пытаются восстановить события и приходят к заключению, что среди них находится предатель.

https://www.kinopoisk.ru/film/8738871

Что хочется сказать прежде всего:

Смотрится бодро, ощущается накал страстей. Интересная интрига, плохиш держится до самого конца.

Что не понравилось:

Ощущение, что кинематограф катится вниз. Или люди стали настолько непритязательными, что режиссёрам уже похую, что снимать и как.

Далее - Внимание СПОЙЛЕРЫ!

Сцена с напряжением группы и Андерсоном:
Агент Чой укладывает Андерсона на лопатки и целится в него из табельного оружия. Все напряжены, никто никому не доверяет, но все просят его не стрелять и отпустить парня. Чой делает выстрел в пустоту и предупреждает всех, что он на взводе и это последнее предупреждение.
Блять, у него был последний патрон. В комнате собрались всякие представителя ЦРУ, спец.служб и так далее. Ну неужели никто не видит, что у него затвор отведён назад. Пуль больше нет ни в обойме ни в стволе. Ну скрутите вы неверующего, привяжите его к батарее. Вас там 3 человека в 1 метре от него. Даже если есть запасная обойма - уверен ,что так быстро ей не воспользоваться.

Финальная сцена

ГлавГад, оказывается, руководил всем с верхушки поста мин обороны. У него помимо вояк есть целый штаб сотрудников, наблюдающих за нашей группой. И он палится на том, что зовёт Андерсона по имени и называет его Медноголовым. Спустя время он объявляет его смерть и сворачивает штаб.
1. Почему его не смущает, что его правая рука молчит, а агент Оуенс жива. И все это видят на мониторах.

2. Зачем оставлять бомбу с таймером и потом взрывать её при помощи детонатора... Это бред

3. Агент Оуенс прихватила с собой револьвер Сорелло. Да, она не смотрела наличие патрон в барабане, но она идёт с ним по улице за ГлаГадом. И в сцене спустя нам показывают, что она достаёт табельное оружие. Зачем? Что бы что? Ты же взяла револьвер. Ладно бы она проверила, что там пусто и выкинула его. Но нет, револьвер магическим образом исчезает из рук и Оуенс достает пистолет.

Такие моменты заметны. Это не киноляпы и я не отношу себя к числу тех, кто такое легко подмечает. Но даже мне это бросается в глаза и оценка фильма автоматически понижается на пару пунктов((