Предприниматель купил у дольщика право требования к застройщику (уступка). Цена уступки была “рыночная” — 52,5 млн руб. В договоре фигурировали характеристики помещения (в том числе площадь). Когда объект передали, выяснилось: фактическая площадь меньше, чем та, за которую покупатель заплатил. Покупатель попытался взыскать с продавца уступки стоимость “недополученной площади”. Первая инстанция и кассация отказали: мол, с такими требованиями надо идти к застройщику. Апелляция, наоборот, удовлетворила иск и взыскала с цедента около 4,1 млн руб. как сумму, соответствующую “переплате” за недостающие метры.

Верховный суд отменил кассацию и оставил в силе апелляцию.

2) КЛЮЧЕВАЯ МЫСЛЬ ВС: уступка — это не магическая “передача риска на покупателя”

Да, в ГК есть базовое правило: цедент обычно отвечает перед цессионарием за действительность уступаемого требования, но не отвечает за неисполнение должником (застройщиком), если не брал на себя поручительство.

И вот тут многие продавцы уступок расслабляются: “Я же просто продал право, дальше разбирайся с застройщиком”.

Но ВС показал границу, где эта логика ломается.

Если:

— ДДУ и договор уступки позволяют индивидуализировать объект,

— в документах согласованы существенные характеристики (в т.ч. площадь) и цена/механика цены,

— а в реальности объект “другой” по ключевой характеристике (площадь меньше), то возникает ситуация, когда одна сторона получила деньги “за то, чего фактически нет”.

А это уже не про “застройщик не исполнил”. Это про эквивалентность встречного предоставления и недопустимость обогащения продавца уступки на разнице характеристик.

Проще:

продавец уступки не должен продавать вам “1 115 кв.м", получить оплату как за “1 115 кв.м”, а передать право на помещение, которое по факту меньше — и сказать “ну сорри, иди к застройщику”.

3) ПОЧЕМУ В ЭТОМ ДЕЛЕ ЦЕДЕНТ “ПОПАЛ”

Суд прямо обратил внимание на факторы, которые делают позицию покупателя сильной:

1) Дом на момент уступки уже был возведён.

То есть у сторон потенциально была возможность уточнить фактическую площадь, а не продавать “вслепую”.

2) В договоре уступки фигурировали характеристики помещения (площадь).

Покупатель платил не за “абстрактное право”, а за право на конкретный объект с конкретными параметрами.

3) Цена уступки была “рыночной” и существенно отличалась от цены по ДДУ.

И покупатель отдельно выделил потенциальное требование к застройщику (по цене ДДУ) и исключил его из суммы, предъявленной к цеденту.

То есть он не пытался “дважды взять за одно и то же”, а разделил требования корректно.

4) ВС использовал подход: к договору цессии могут применяться нормы по аналогии с куплей-продажей имущественного права.

Если “товар” (в данном случае — право на объект с параметрами) существенно отличается по характеристикам, это может давать основания для уменьшения цены/возврата части оплаты.

4) ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ ДЛЯ РЫНКА УСТУПОК.

Если вы покупаете уступку по ДДУ по “рыночной цене” (с наценкой к цене ДДУ), то при уменьшении фактической площади у вас появляется два потенциальных направления:

1) Требование к застройщику — обычно в пределах механики перерасчёта по ДДУ (если застройщик живой/платёжеспособный).

2) Требование к цеденту — за ту часть “переплаты”, которая возникла из-за того, что вам продали право на площадь, которой фактически нет, и взяли деньги как за неё.

ВАЖНО: это не означает, что “всегда можно взыскать с цедента”.

Это означает, что “автоматическая отмазка” продавца уступки “иди к застройщику” — больше не универсальна.

Суды будут смотреть на условия документов и факты (что обещали, как считали цену, можно ли было знать фактическую площадь и т.д.).

5) ПРАКТИЧЕСКИЙ ЧЕК-ЛИСТ: как покупать уступку и не стать донором чужой прибыли

Если вы покупатель уступки (цессионарий):

Шаг 1. Проверьте: дом построен или нет

Если дом уже построен/есть доступ к помещению — требуйте подтверждение фактической площади (обмеры, техдокументы, планы, хотя бы актовые данные).

Шаг 2. Посмотрите, как в документах зашита “площадь”

В ДДУ почти всегда есть правила перерасчёта при расхождении проектной и фактической площади.

В договоре уступки часто — тишина. И это риск.

Шаг 3. Зафиксируйте в уступке механику цены

Идеально:

— цена = (цена за 1 кв.м) × (фактическая площадь по итогам передачи/обмеров),

— либо чёткая формула перерасчёта/возврата при уменьшении площади.

Если формулы нет — потом будет тяжелее доказывать, что вы платили “за метры”, а не “просто за право”.

Шаг 4. Разделите требования грамотно (если дело дошло до спора)

Если застройщик “жив” — часть требования может идти к нему по ДДУ (по цене ДДУ).

А разницу “рыночной наценки” (если она привязана к метрам) — к цеденту.

В рассмотренном деле именно такая логика сыграла в плюс покупателю.

Если вы продавец уступки (цедент):

— Не продавайте “площадь из договора”, если фактическая уже иная и вы это можете выяснить.

— Либо честно раскрывайте фактические данные, либо закладывайте перерасчёт.

— Иначе риск простой: суд скажет, что вы получили деньги за то, чего нет, и вернёт покупателю часть суммы.

6) ВЫВОД

Уступка по ДДУ — это не индульгенция “получил деньги и забыл”.

Если вы продаёте право на объект с конкретной площадью и берёте оплату исходя из этой площади, а фактически площадь меньше — вы можете стать ответчиком.

И да: иногда это единственный реальный путь, особенно когда застройщик уже банкрот.

Источник новости:

https://www.consultant.ru/legalnews/30252/

Документ:

Определение ВС РФ от 04.12.2025 № 309-ЭС25-7212

" Теперь мы будем проводить нормальный аудит и финансовые службы"- отметил он. Для нас конечно же это стало очень интересным моментом, потому что наверное до этого было "понарошку", "игрушечно"....

Также наша тема стала больше развиваться в социальном пространстве, интернете. Она доросла до таких масштабов, что о ней узнал сам Александр Иванович Бастрыкин. Спасибо ему огромное, что взял эту проблему на личный контроль.

Также с нами начали связываться федеральные каналы для содействия в освещении ситуации. Была составлена устная договоренность на проведение телевизионной сьемки.

Со стороны руководства, а именно главного врача Новикова Владимира Владимировича сегодня были предприняты весьма вялые попытки обещаний хорошей зарплаты (отдельным лицам нашей инициативной группы). Также была попытка вызвать на ковер по "одному из членов банды" дабы провести профилактическую работу с каждым, но его попытки не увенчались успехом. Пришел весь мед персонал разом, на что он ответил "Прием окончен".

Хотелось бы отметить что некоторые, более старшие сотрудники начали запрещать другим взаимодействовать со сми, появилась насторожённость к публичному вниманию у некоторых людей.

На данный момент настроение в коллективе двоякое, одни воодушевлены масштабом внимания к проблеме и скором его решении, другие же открыто боятся последствий, последствий в плане личной безопасности( попасть под какую-либо статью, не дойти до дома, быть козлом отпущения во всем).

В любом случае у нас есть те, кто готов доводить это дела до логического завершения, надеемся, что у нас все получится. Благодарим всех, кто не равнодушен к нам и нашей проблеме. Сайт Пикабу, корреспондентов, пользователей, читателей. Всех тех, кто репостит, лайкает, помогает в продвижении нашей темы, позволяет нам в очередной раз затрагивать такие колкие темы, находить в них поддержку и понимание. Надеемся на скорейшее решение данной проблемы. Спасибо всем кто дочитал нашу тему до конца. Всем добра!

главный врач отчитывалась тут на общем собрании, что 70% получаемого бюджета на больницу уходит на зп сотрудникам. все сказано было в том ключе, мол, держитесь за то что есть, повышений зп не предвидится.

по зп было немало споров и ругани, т.к. у нас в больнице сокращают непосредственно медицинский персонал, но зато разрастается административное крыло. так же администрация естественно получает зп несколько выше чем "черный люд".

у нас целый отдел канцелярии есть даже *рукалицо*

дружок пирожок, мы то выживем, а вот за обычное население прискорбно.

думаю пока окончательно не развалят все, пока не сократят больницу до условного ФАПа, и только после того как все развалят, уже будут пытаться с нуля возращать былое. если останется живое население, которому эта помощь нужна.

В вашем случае главная проблема, это доказать, что средства больницы расходуются бездумно. У вас есть утвержденный министерством план ФХД (Финансово хозяйственной деятельности учреждения, в котором каждая статья расходов стоит отдельно, и например со статьи з/п оплатить коммуналку нельзя) и есть реальные средства от страховых организаций, которые вам перечисляют ежемесячно по пролеченным случаям на лицевой счет (Общая сумма, можно оплачивать все статьи расходов). Так вот, бывают случаи, когда деньги по плану закончились, а на лицевом они есть. И наоборот. Вот примеры: 1. У вас в плане на з/п 300 млн. рублей, к ноябрю вы 275 выплатили и до конца года плана не хватит. Главный врач поручает кадрам издать допники на уменьшение з/п (стимулирующих, ночных и т.д.) чтобы влезть в план. (Не ваша тема). 2. План по зарплате у вас есть, а на лицевом счете денег нет, потому-что их потратили на пункт 3. 3. У вас в плане на медикаменты 50 млн. рублей, вы их благополучно сожрали к концу лета (контроля нет, покупаем что руководство захочет). И возможно даже что и деньги на лицевом счете есть, но новый договор на поставку вы заключить не имеете права. Тогда руководство договаривается с поставщиками, что оплатит как-нибудь потом, подписывает договор на поставку с сильно завышенными ценами (Он лежит где-нибудь в дальнем углу до лучших времен), вам медикаменты привозят, только вот в бухгалтерии они даже на приходе не стоят, т.к. превысят план. Далее остаток года берете в долг как в сельмаге, наступает январь, новый план ПФХД и вы из этого плана начинаете крыть долги. У вас необоснованно уменьшается план и резко заканчиваются деньги на лицевом счете. (Ваша тема). Все это растет как снежный ком. Минздрав эту махинацию удаленно проверить не может, ФФОМС и прокуратура при выездных проверках на это не смотрят. Проверяется легко- просто нужно сверить приход по аптечному складу за год с данными по бухгалтерии ( Кто не в курсе, аптечный склад должен пропустить каждый приход через сканер, поэтому там достовернее информация чем в бухгалтерии). И так во всем- услуги, работы, материальные запасы. Вот если такое вскроется, то это уже тянет на превышение должностных полномочий, халатность, растраты.

Очень надеюсь что вам получиться побороть эту систему, сменить руководство, начать играть в плановую экономику и проводить конкурентные процедуры на все закупки. И если грамотный хозяйственник со своей командой это сделает, да ещё и воровать не будет, у вас появятся достойные зарплаты, хорошее оборудование и море расходников)