Таргетинг
Боюсь
Мы давно хотели купить квартиру. Копили, искали варианты, продавали мою добрачку.
В итоге звезды сошлись: нашли. На соседней улице, как хотели - трешка. По деньгам - тютелька в тютельку, без ипотеки (успела деньги от проданной квартиры закинуть на вклад с высокой ставкой на пол года).
Продавец молодой (не бабка!), 1 владелец с 2012, все доки в норме.
Да, под ремонт (живут бабка с дедм продавца, он их к себе забирает, в дом).
Вроде всё идеально.
А я уже вторую неделю тяну с решением. Муж за, дети за, комнаты себе выбрали. Но т.к. основная сумма моя, от моей квартиры, считается, что "последнее слово" за мной.
Я боюсь. Боюсь расстаться с такой гигантской суммой денег - у меня столько в жизни не было - и прогадать. Увидеть через месяц после покупки квартиру лучше. Или дешевле. Или что в реальности там не так хорошо - соседи вдруг неадекваты? Двор отличный, мы в соседнем живём, но кто знает что там за соседи, что бы не говорили владельцы. Боюсь-таки бабкового варианта (хотя не могу придумать откуда ждать).
У кого были страхи перед покупкой? Как преодолели. Я уже извелась вся...
Хитрый план
Разгонять тему с долиной, бабками и квартирами в стране, в которой «Преступление и наказание» входит в школьную программу, может оказаться очень хитрым планом пенсионного фонда по уменьшению поголовья бабок. А Раскольникова сделать национальным героем.
Эффект зловещей Долиной
Вся эта история с отменой сделок с недвижимостью на вторичке, выглядит, как инструмент поддержки застройщиков и психоневрологических диспансеров
Ответ на пост «Дело Долиной»3
Есть у меня интересное про цены на недвижимость. Лет 6-7 назад я уже создавал систему для оценки недвижимости, которая была куплена одним из федеральных застройщиков из топ-а. И вот недавно поступил запрос на разработку аналогичной системы, но конкретно под оценку новостроек. Просчитывать шахматку квартир и т.д.
Ниже упрощенное представление моего отчета для потенциального клиента и для себя чисто.
Собираем данные с ЦИАН, Авито, ДомКлик. Вторичку и новостройки.
Москва и Московская область рассматриваются совместно, из-за своей структуры на карте.
Деление на сегменты
Вторичка делится в среднем на 86 кластеров.
Новостройки - на 31 кластер.
Вторичка + новостройки делится на 102 кластера.
Спред между вторичкой и новостройками внутри одного и того же кластера (в процентах к стоимости вторички).
От 12% до 71% в различных кластерах.
Разница в спреде внутри одного кластера никак не коррелируется по параметрам с другими кластерами. По крайней мере с достоверной точностью.
Распределение не нормируется. Среднее – 32%, взвешенное – 24%.
Точность оценки при делении выборки 90/10. 90 обучающей / 10 для проверки. Сначала делал предикт, потом очищал. Выхлопы за 3 сигма не учитывал. Отклонения фактической стоимости от оценочной, в процентах:
Обучение на вторичке, оценка вторички: -5,2 … +4,7
Обучение на общей, оценка вторички: -6,7 … +5,1
Обучение на общей, оценка новостроек: -12,1 … +8,6
Обучение на новостройках, оценка новостроек: -10,3 … +8,7
Оценочная стоимость в среднем оказывается ниже фактической.
Во вторичке: в 57% случаев.
В новостройках: в 67% случаев.
Если кратно, то совершенно неприемлемые результаты оценки. Это лучшая совокупность моделей из всех рассмотренных вариантов и комбинаций разных подходов. На что обратил внимание:
Чем длительнее срок пребывания на рынке (на площадках), тем меньше отклонение, но всё равно сильно за рамками прежних оценок моих.
Точных цифр не сохранил, но если делать оценку только на тех объектах, которые на рынке более или равно 2 месяцам, то точность повышается.
Крупные агентства недвижимости и застройщики выкладывают различные объекты на различных площадках. Не деактивируют с последующей новой активацией одного и того же объявления, а просто удаляют и публикуют заново. Видимо, чтобы невозможно было отследить поведение конкретного объекта на рынке.
Для новостроек никакие ухищрение не работают от слова совсем.
Для новостроек добавлял и убирал различные параметры окружения, вводил/выводил данные по рынку с тех же дом.рф или СберИндекса. НИЧЕГО не работает.
Итог по оценке новостроек. Или я совсем сильно что-то не понимаю, или цены рисуются по наитию и не зависят просто ни от чего. Никаких паттернов я не смог выявить. Которые бы работали приемлемо хотя бы на половине кластеров. Про большую часть я вообще молчу.
Также стояла вторая задача для прогноза скорости выбывания с рынка по стоимости / оценка оптимальной стоимости для определенной скорости вымывания объектов.
Рассмотрел:
Модель Кокса
Random Survival Forest.
DeepSurv. (нейро версия модели Кокса).
Gradient Boosting Survival Trees.
DeepHit.
Ни один из подходов не дал вменяемых результатов. Деление делал по отбивке 2 месяца. Данные с возрастом от 2 месяцев для обучения, остальные данные для предсказания на "будущее". 1 / 2 месяца. 1 / 2 / 3 ... 9 недель.
По чисто временным рядам сходимость с фактом есть. Если чисто поведение рынка предсказывать. До 3 месяцев включительно очень хорошие результаты. Но этого мало.
Выводы:
Рынок на текущий момент АБСОЛЮТНО не прогнозируемый.
Цены на новостройки нарисованы и не имеют никакого отношения к чему-либо вообще.
Цены на вторичку тоже, мягко говоря, не всегда адекватны. Но связаны, скорее всего, с тем, что люди просто выкидывают на рынок свои квартиры по заведомо завышенным ценам в расчете на "а вдруг продастся".
P.S. Раньше такой фигни не было )
Ответ на пост «Эффект Долиной: как одно уникальное дело запустило череду судебных ошибок и что делать с добросовестным приобретателем теперь»2
Ответил посто специально. чтобы не потерялось, хотя конечно Дело Долиной на Пикабу уже изрядно всех утомило. Изаиняюсь перед всеми пикабушниками.
У меня вопрос к @Mindripper [опосредованно к автору статьи. которую он цитирует] и к юристам Пикабу.
В посте который обсуждаем сейчас сказано [насколько я понял: по материалам решений судов] , решающим фактом. отличавшим это дело от всех прочих было то. что несмотря на то, что Лурье деньги в банковскую ячейку положила, но Долина их не взяла и они из банковской ячейки "каким-то образом" [вне рамок дела Долина-Лурье каким именно] оказались напрямую у мошенников, "минуя Долину".
Вопрос 1 собственно в следующем: ИМЕННО ПО ЗАКОНАМ на какой момент наступает право собственности?
И вопрос 2. Почему Луье вообще должна волновать судьба денег после их перехода [формально] в руки Долиной? Взяла ониа их из ячейки и передала нал, отдала письменное распоряжение. заверенное у нотариуса банку о передаче содержимого третьим лицам, передала ли ключ и/или коды и так далее. Ведь в рамках этого конкретного дела не рассматривается доказательность того. что Лурье действовала с умыслом. И это так и не доказано, насколько я понял.
Спасибо за консультацию.
Ответ на пост «Переезд на Чукотку. Есть ли плюсы?»4
Я, как и ТС, тоже тоже переехал на Чукотку и тоже в 2021-м году. Когда кому-то об этом рассказываю - людей особенно шокирует, что приехал я из Крыма. Или как я шучу, переехал с Крайнего Юга на Крайний Север. Только осел в городе Анадырь, столице округа. Поэтому в некоторых моментах мое описание будет отличаться от слов ТСа, так как он живёт в Билибино, втором по размерам городе ЧАО.
В аэропорту Анадыря прибывающих встречает чучело огромного бурого медведя - сразу понимаешь, что приехал в особый край
Как и ТС, поехал за "длинным рублем". Точнее, поехали, ехали вместе с женой. Так тут многие делают, в том числе едут и с детьми. Если работать предстоит в Анадыре - то проблем куда "пристроить" детей не будет. В городе две школы (строят третью, уже на финишной прямой), несколько благоустроенных детских садов, куча секций и кружков - от танцев до бассейна и хоккея.
Зарплата, в принципе, себя оправдала. Хотя, как и ТС, подчеркну - много где здесь зарплаты довольно скромны. Та же почта России и низкоквалифицированный персонал в бюджетных учреждениях. Истории, когда "приехал уборщиком, стал начальником" остались в прошлом. Хотя в 90-х и нулевых при Абрамовиче такое бывало. Тот же нынешний гендиректор Морпорта Анадыря до Абрамовича работал мотористом. И в других организациях до сих пор есть люди на руководящих постах, "поднявшиеся" в то смутное время.
Самый важный вопрос и в то же время самый тяжёлый - жилье. Аренда очень дорогая, когда приехали снять однушку стоило 30 тыс, ныне ценник поднялся до 55-60. Коммуналка сюда не входит, 7-10 тыс приходится платить дополнительно. И тут начинается важное отличие от описанного по этому делу у ТСа - полностью оплачивают аренду или предоставляют полноценное служебное жилье (квартиру, а не комнату в общежитии) только некоторые федеральные компании и в основном в районах Чукотки. В Анадыре же компенсации идут в основном бюджетникам и госслужащим - 25 тысяч рублей. Госслужащим (то бишь чиновникам) с недавнего времени сумму компенсации подняли до 50 тыс. Как при действующем губернаторе раздули штат госслужбы - это достойно отдельного поста.
Справедливости ради стоит упомянуть, что в Анадыре недавно построили дом, полностью под льготную аренду со скидкой. Но из этих сорока квартир также львиная доля перепала госслужащим.
Поиск съемной квартиры в Анадыре - сложнейший квест. Объявление, если и прорывается в местные группы, то живёт там час-полтора максимум, затем квартиру снимают. Если у кого-то освобождается квартира под аренду - в большинстве случаев новые арендаторы находятся посредством "сарафанного радио". Иной раз поиск может занимать месяцы.
Что касается перелетов на Чукотку и в отпуск - то да, переезд специалиста и неработающих членов его семьи оплачивается государством. И раз в два года любой работник может поехать в отпуск и обратно (в пределах России) тоже бесплатно. Если отпуск планируется за границей - оплачивают ту часть дороги, которая занимает поездка по стране, даже высчитывают часть стоимости билета из Москвы до госграницы при полете в условную Турцию. Компенсации подлежит путешествие самолётом классом Эконом, поездом в купе или автобусом. Некоторые организации готовы оплачивать отдельно отпуск, и тоже раз в два года - в таком случае летать бесплатно можно ежегодно, просто один раз платит работодатель, другой раз - госбюджет.
Цены на продукты и вообще вопрос питания. Ещё одно разительное различие между ситуацией в Анадыре и у ТСа в Билибино. В большинстве организаций (за исключением разве что колледжа, больницы и морпорта с пограничниками) столовых нет, питание исключительно проблема самих работников. Поэтому вопрос стоимости продуктов довольно острый. Однако цены на большинство позиций (за исключением "свежестей" и молочки) выше материковских на 30-50% и разница в зарплате с лихвой это покрывает.
Овощи и фрукты - да, это дорого. Вегетарианцам нужно быть очень богатыми людьми, чтобы жить на Чукотке.
В Анадыре есть и несколько служб доставки еды. Тут, конечно, цены могут испугать неискушённого читателя с материка.






Стоимость некоторых служб доставки еды в Анадыре
В плане развлечений, конечно, столица округа побогаче Билибино. Есть несколько ресторанов, пара ночных клубов, кофейни, кинотеатр, тренажёрные залы. Как и высокоскоростной интернет - но он тут относительно недавно, я ещё застал времена, когда стабильная скорость в 1 Мбит/с считалась хорошей. Платить 10 тыс за домашний интернет я тогда считал нецелесообразным, поскольку скорость и стабильность мобильного интернета ничем не отличалась. Сейчас, конечно, дома стоит роутер, тариф на 100 Мбит. Есть и больше, но мне пока хватает
По поводу недвижимости - да, очень распространена ситуация, когда человек работает здесь, а покупает квартиры на материке. Мой знакомый, имея зарплату чуть больше 200 тыс, платит СЕМЬ(!) ипотек, взятых, правда, до 2022-го года. Конечно, на это уходит у него три четверти зарплаты и здесь живёт он скромно, но, можно, сказать, старость он себе обеспечил.
В самом Анадыре квартиры сейчас очень дорогие. Раздолбанная однушка в старом доме стоит от 7,2 млн. За упакованную трёшку придется выложить 15-17 миллионов. На этом фоне арктическая ипотека (дают 6 млн по 2% годовых) не так уж и заметна. Тем не менее, спрос на жилье достаточно высокий - в основном, из-за того, что новые дома практически не строятся. На вечной мерзлоте это очень дорого и долго, поэтому частные застройщики не спешат заходить на Чукотку. Хотя губернатор бьёт себя в грудь, что с господдержкой выстроят к 2030 году тысячи квадратных метров жилья. Пока ждём-с.
Сказать что мы с женой пожалели, что сюда приехали? Нет, климат нам очень подошёл, работа тоже (работаем в здравоохранении), ко многим нюансам привыкли. Последней каплей стал прошлогодний отпуск, в который мы с дуру поперлись летом. У обоих родители живут в Крыму и не приехать туда мы просто не могли. В итоге попали на самое жаркое время, проболели большую часть длинного (а он у нас по 62 дня) отпуска и зареклись ездить в Крым летом.
За четыре года мы решили вопрос с ипотекой за квартиру в Крыму (взята ещё в 2018-м), а в этом году, взвесив все и окончательно решив, что на Чукотке мы надолго - купили квартиру здесь. Конечно, не так выгодно, как ТС первоначального поста в Билибино - за 8,3 млн однушку, с помощью уже упомянутой арктической ипотеки. Разницу до 6 млн пришлось доплачивать самим, зато платеж на 20 лет составляет всего 30 тыс. Это дешевле, чем сейчас аренда жилья, ну и спокойствие, что уже переезжать не придется (напомню, поиск новой квартиры под аренду очень сложен здесь).
Стоит или не стоит ехать на Чукотку - я уже давно никого не агитирую, потому что каждый принимает решение для себя сам. Всего за четыре года здесь я уже насмотрелся на разных людей - и тех, кто приехал сюда в молодости и живёт до сих пор. И тех, кто приехал, решил свои финансовые проблемы и уехал обратно. Есть и такие, которые приезжают вроде на долгий срок, но улетают через несколько месяцев чуть ли не с воплями "как вы тут живёте?!". Как по мне, отношение Чукотки к приезжим хорошо описывает вот такой вот милый белый медвежонок.
Кому-то она покажется приветственной, кому-то сразу покажет фигу. Кому-то описанные мною и предыдущим ТСом плюсы покажутся несущественными, а недостатки - критичными, а кому-то наоборот. Мне лично кажется, что именно здесь я нашел свое место.









