Жилье + Квартиранты

Закон устанавливает следующие штрафы за проживание в съемной квартире без регистрацииот 2 000 до 3 000 р., а в столичных регионах (Москва и Санкт-Петербург) — от 3 000 до 5 000 р. (ст. 19.15.1 КоАП РФ).

Штраф не применяется лишь в том случае, если: 🔺 - квартирант имеет регистрацию по месту жительства в том же регионе, где снимает жилье (учитываются как один регион Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Севастополь и Республика Крым), 🔺 - либо приходится собственнику жилья членом семьи (супругом, ребенком, подопечным, супругом ребенка, родителем, усыновителем, опекуном, попечителем, супругом родителя, родным братом, сестрой, бабушкой, дедушкой или внуком). Кстати, штраф за отсутствие регистрации могут применять неоднократно — если после составления одного протокола истекло 90 дней, а квартирант по-прежнему не зарегистрирован, его снова признают виновным в правонарушении.

Многие собственники сдаваемого жилья, возможно, удивятся, но закон прямо не предусматривает возможности досрочно расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке без обращения в суд.

В прошлом году этот вопрос даже дошел до Конституционного суда РФ — и там постановили, что в договорах краткосрочного найма (сроком до 1 года) можно включать условие о досрочном расторжении соглашения без обращения в суд (на основании письменного уведомления), но только если будут предусмотрены справедливые основания для этого — т. е. какие-то существенные нарушения договора, допущенные одной из сторон (Постановление от 2 июня 2022 г. № 23-П). Но, как показывает практика, понимание «существенного нарушения договора» у всех может быть разным.

Приведу в качестве примера любопытный случай, который недавно разбирался в суде.

Прожив в съемной квартире всего 10 дней, женщина отправила собственнице уведомление, что расторгает договор досрочно и требует вернуть ей арендную плату и страховой депозит за вычетом фактических расходов на оплату коммунальных услуг. Причиной отказа от договора стало наличие в квартире тараканов, о чем женщину не предупредили при заключении договора найма.

Однако собственница квартиры отказалась возвращать деньги, посчитав, что насекомых нельзя признать уважительной причиной для расторжения договора — и спор между квартирантом и наймодателем перешел в суд.

Там внимательно изучили текст заключенного договора — а он, в частности, предусматривал следующее: - допускается односторонний отказ от исполнения договора досрочно, если другая сторона систематически нарушает условия соглашения, - отказ оформляется путем направления другой стороне письменного уведомления с указанием причины отказа не позднее, чем за 30 дней до даты расторжения, - в случае одностороннего отказа нанимателя от договора наймодатель возвращает ему сумму страхового депозита и остаток платы за оставшийся срок действия договора.

В данной ситуации квартирант исполнила все условия для досрочного отказа от договора, направив наймодателю письменное уведомление и сославшись на наличие в квартире тараканов (этот факт имел для нее существенное значение, а в договоре не было никакой оговорки по поводу наличия в жилом помещении насекомых). А вот наймодатель, по мнению суда, не исполнила свою обязанность по передаче жилья, отвечающего необходимым санитарным требованиям (соответствующий пункт также имелся в договоре).

В итоге суд признал, что передача нанимателю квартиры с тараканами является существенным нарушением договора найма со стороны собственницы, и взыскал с нее заявленные истцом суммы. А ссылку ответчика на то, что она после отъезда квартиранта долго отмывала жилье от шерсти и грязи домашних животных истца (значит ей полагается компенсация), суд отклонил, поскольку никаких претензий по этому поводу собственница ранее не предъявляла и доказательств своих слов не представила.

Вышестоящие инстанции оставили это решение в силе (Коптевский р-й суд г Москвы, дело №2-534/2022; Второй КСОЮ, дело №8Г-11287/2023). Как видно, в случае спора между собственником жилья и квартирантом решающее значение имеет текст договора, который был заключен между ними изначально.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Легко ведь догадаться, что было дальше?

25 мая оплаты не было. Ок, ждем.

26 числа я написал Юле вопрос в мессенджере: "Добрый день, Юля! Когда ожидать оплату?"- сообщение осталось без ответа.

27 числа я прислал Юле вопросительный знак. И знаете, что произошло? От меня скрыли статус активности! Ну тот, который сообщает, когда собеседник был в сети.

Ок, 28 числа пытался дозвониться, но сначала мои звонки игнорировались, а затем номера оказались "вне зоны доступа". Принял решение наведаться по адресу на следующий день.

29 числа утром я звоню ещё раз, вызов сбрасывают, но тут же приходит сообщение в мессенджере от Дмитрий: "Здравствуйте! Прошу прощение за задержку, у нас проблемы в ВатсАпом, не могли ответить. Сейчас мы направляемся в банк, отправим денежки, а в следующем месяце мы съедем". Через 2 часа после сообщения на счет приходит 10к, вместо 18к (14к аренда+4к коммуналка).

30 мая я снова пытаюсь дозвониться, но меня опять игнорируют. Только я собирался написать Юле сообщение в контакте, как мне тут же ограничивают доступ к её странице. Кстати, есть специалисты, как это было реализовано? Я не добавлялся в друзья, не ставил лайки, лишь просто зашел. Или это просто удачное совпадение?

Я не выдерживаю и пишу сообщение: "Поступаем следующим образом: в субботу (01.06) я приезжаю, осматриваем помещение, передаете ключи, подписываем расторжение. Дополнительно оплачиваете 2к". Знаете, что происходит дальше? Приходит сообщение от Дмитрия: "А можно мы сегодня оплатим остаток, а съедем 18 июня?". Но у моей вежливости есть предел, и я отказываю.

В пятницу вечером получаю от Юли сообщение: "Здравствуйте! Можно мы, пожалуйста, съедем в воскресенье? Не успеваем перевезти вещи". Тут снова проявилось моё дурацкое милосердие и я разрешил.

Наступило воскресенье. В тот момент, когда мы с супругой завтракали, мне поступило вот такое замечательное сообщение:

Естественно, я предложил им поменять в течение дня. Оставлять их еще хоть на малейший срок не было никакого желания.

На некоторое время Дмитрий перестал отвечать. В это же время я искал похожую дверь по всем интернет-магазинам. Спросил их о размере двери, на что они мне ответили "1900 на 600". Для тех, кто далёк от всех этих ремонтных дел, поясню: двери высотой 1900 являются нестандартными (2000-стандарт), и их тяжело найти. А тут ещё в интерьере преобладает "модный" в 2013 году цвет "миланский орех".

Времени я дал до 19-00. Около 15-00 новостей не было и я решил написать, мол "если что цвет называется миланский орех". А в ответ получил "а темнее не подойдет?". Вот тут уже начала закипать злость, меня сложно вывести из себя, но эти люди как будто целенаправленно этого добивались. "Насколько темнее?", - спросил я и получил в ответ фото почти чёрныхдверей.

Естественно, я отказался от подобного варианта.

Настроя сидеть дома и ждать не пойми чего у нас с супругой уже не было, поэтому в 16-00 мы поехали по строительным магазинам. Подобную дверь удалось найти в "Русских гвоздях", но ждать от трех недель и цена составляла что-то около 12 тысяч рублей. У меня была надежда найти что-то подобное на Авито, поэтому в 17-50 я написал, что дверь заменю сам, урон оцениваю в 6 тысяч и сейчас приеду для расторжения.

Во время получения этих недовольных сообщений, я уже был на лестничной площадке. И настолько меня это всё возмутило, что в дверь я стучал уже с очень недобрыми намерениями.

А вот окончательно я сорвался, когда зашел в квартиру, которая была завалена вещами, а эти четверо (двое арендаторов и двое их друзей) сидели в комнате и пили пиво.

В общем, они отдали мне 3500 и написали расписку ещё на 2000. Подписали расторжение. Про весь конфликт вживую рассказывать подробно смысла нет, но если кратко было так: они утверждали, что дверь стоит 2к, денег у них нет, и вообще она уже была сломана, только год они там прожили без жалоб, да и при заезде все внимательно осматривали.

Во всей этой ситуации для меня остаётся необязательность подобных людей, а также эта непонятная неспособность коммуницировать: если бы они мне в мае написали, что задержат оплату до 31 мая, а потом съедут, то разве я отказал бы? Но нет, вместо этого надо скрывать статусы, блокировать страницы, сбрасывать вызовы, отключать телефоны.

Да и потери эти люди не способны адекватно оценить: пусть даже эта дверь и стоила бы 2000, но на её замену нужно время. По итогу оказалось, что они ошиблись с размерами и дверь была все-таки 2000 на 600, поэтому её удалось приобрести в небольшом магазинчике за 3700, ручку и петли за 1700. Добавим сюда же три дня простоя по 450 рублей и получим 6750. То есть мои потери оказались гораздо большими, и это мы еще не берем два дня, затраченные на покупку и замену двери, а также тщательную уборку помещения. Про это тоже можно сказать пару слов: вся кухня была покрыта равномерным слоем чего-то жирного, на радиаторе отопления вообще была как будто автомобильная отработка. С таким бардаком я не сталкивался за все годы, которые занимаюсь сдачей этой квартиры в аренду.

По итогу квартира была сдана через полтора часа после размещения объявления на ЦИАНе (авито зажралось и просило 1500 за размещение). Сейчас сдаётся по цене 16к+ коммуналка.

Надеюсь, что в этот раз всё будет хорошо.

Если зашло, тут у меня есть ещё всякое про недвижку, деньги, вклады, инвестиции и личные финансы.