Квартира + Строительство

Доброго времени суток. В августе прошлого года купил я себе квартиру в г. Челябинске в "ЖК Краснопольский" (Ну как купил - взял ипотеку) по договору долевого строительства. Срок сдачи дома обещали 1 кв 2024 г. В договоре естественно сроки были совсем другие, но не суть я к этому был готов. По сути я так и предполагал, что реально сдача будет где то 3,4 квартал 2024 г. Так вот, квартиры предлагали с отделкой, причём отделка шла якобы в подарок по некому подарочному сертификату. Из меня строитель так себе да и отделочник никакой. Учитывая, что срок сдачи, как я надеюсь, уже скоро. Хотелось бы получить несколько советов, а как собственно правильно принять квартиру с отделкой от застройщика? На что стоит обратить внимание, до какой степени можно "бодаться" с представителем сдающей стороны, во время осмотра квартиры. Обязан ли я подписывать "акт приёма-передачи", если есть замечания, какие сроки и т.д. Может быть среди пикабушников есть те кто уже заселился в стоящие рядом дома (мой дом 3й - последний в очереди на строительство). Может у кого есть хорошие, проверенные приёмщики, которые за адекватный ценник готовы помочь с приёмкой (В интернетах их полно, хотелось бы всё таки с реальной рекомендацией). Возможно ли самому не имея в этом опыта принять квартиру с отделкой и при этом не лопухнуться? В общем буду признателен за советы и заранее спасибо.

Застройщик - ООО СЗ СМУ-3 ЮГКОМСТРОЙ. Группа компаний - ЮгКомСтрой. Начало строительства 21.12.2021.

Планируемый срок сдачи 4-ый квартал 2024 года, а выдача ключей 30.06.2025, фактическую выдачу ключей обещают в декабре 2024 года. Продажа осуществляется через счета эскроу. Банк для открытия счета эскроу - ПАО "Сбербанк".

Застройщик предлагает квартиры с предчистовой отделкой, дом клубного формата, благоустройство дворового пространства и его озеленение, квартиры с террасами, подземный паркинг, двор без машин, авторской архитектурой. Цены на жильё начинаются с 3 миллионов рублей (квартира-студия). Подробнее о том, что ждёт жильцов ЖК «GRAF», в нашем обзоре.

О земельном участке

Земельный участок, отведенный под размещение объекта, граничит:

• на севере – территория объектов общественно-делового назначения (Газпромбанк, швейная фабрика);

• на востоке - территория существующей жилой застройки (5-этажные МКД), ул. Вокзальная, а далее железная дорога;

• на западе - ул. Гражданская и здание небольшого делового центра, а за ним Успенское кладбище;

• на юге - территория существующей жилой застройки (5, 9 и 10-этажные МКД).

Рельеф участка спокойный.

Внешний подъезд к проектируемому МКД, а также въезд и выезд в подземную автостоянку осуществляется с ул. Гражданская.

Кадастровый номер земельного участка, в границах которого расположен объект: 26:12:022403:1533.

Площадь 12 046,00 м². Кадастровая стоимость: 100,8 млн. руб.

Право застройщика на земельный участок: право собственности с 09.08.2021.

Разрешенное использование: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Ссылка на карту градостроительного зонирования города Ставрополя.

Согласно градостроительному плану земельного участка, утв. Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя, земельный участок расположен в территориальной зоне "Ж-0". Установлен градостроительный регламент: Ж-0. Зона застройки многоэтажными жилыми домами (9 этажей и более).

На карте градостроительного зонирования города Ставрополя отражено, что данный земельный участок ранее относился к территориальной зоне "П-1" (Производственная зона).

Напротив земельного участка находится зона "СП-2. Кладбища". А с северной и западной стороны участок огибает зона "ИТ-2. Полоса отвода железной дороги".

Ссылка на карту градостроительного зонирования города Ставрополя с особыми условиями использования территорий по природным и техногенным условиям.

Земельный участок находится в области периодического подтопления, это нормально. В области иных условий земельный участок не подпадает.

О жилом комплексе

ЖК на сайте наш.дом.рф.

Официальный сайт ЖК - https://graf26.ru

Профиль застройщика в Telegram - t.me/ugkomstroy

Жилой дом имеет С-образную форму в плане и сблокирован из 8 блок-секций.

Блок-секции 1, 5, 6, 7, 8 - тринадцатиэтажные (12 жилых), блок-секции 2, 3, 4 - десятиэтажные (9 жилых). Под всем зданием, внутренним двором и прилежащей территорией в пределах границ запроектирована подземная парковка.

В проекте предусмотрено:

• авторская архитектура;

• клубный формат дома;

• двор без машин;

• закрытая территория;

• видеонаблюдение и охрана;

• спортивная и детская площадки, зона отдыха для взрослых и озеленение газонами;

• отделка общих помещений стандартная (не дизайнерская)

• индивидуальное отопление и теплый пол (теплые лоджии);

• террасы на 1-ых этажах и двухуровневые видовые квартиры с террасами на последних этажах;

• квартиры-студии;

• кладовые на этаже и в паркинге;

• подземный паркинг с доступом в лифт.

Коммерческие помещения предусмотрены на 1-м этаже в блок-секциях 7 и 8.

Решения, принятые в проекте, предусматривают условия беспрепятственного и удобного передвижения маломобильных групп населения по территории жилого дома.

Придомовая территория:

• Трафик пешеходный - менее среднего: жилой комплекс расположен на границе плотной территории жилой застройки, в радиусе 300 м. находятся такие организации: ж/д вокзал, две автостанции, институт, школа, детский садик;

• Закрытая территория – планируется возведение забора вокруг территории земельного участка, видеодомофон и автоматические ворота;

• Охрана – запланирована собственная служба охраны;

• Умный дом - умная домофония;

• Видеонаблюдение - запланировано.

Комфортность проживания:

• Строящиеся объекты рядом с ЖК – только ЖК "Красный Металлист" на расстоянии 300 м., это почти незначительно;

• Шумные объекты поблизости – отсутствуют, за исключением ж/д путей, которые находятся в 120 м., однако, 5-этажные дома с восточной стороны почти полностью гасят шум (поезда проезжают редко);

• Места отдыха – в пешей доступности бульвар Генерала Ермолова (800 м.), бульвар Красный Металлист (400 м.), Барятинский парк (1.5 км.);

• Расстояние от оживленной дороги – 50 м. до ул. Гражданская (только западная сторона дома), этого почти достаточно для подавления шумов и выхлопных газов от автомобилей.

Планировки

Квартирография по дому:

• квартиры-студии от 23 до 26 м2 - 24 квартиры или 6%

• 1 комнатные от 34,9 до 49 м2 - 163 квартиры или 40%

• 2 комнатные от 49,1 до 76 м2 - 172 квартир или 42%

• 3 комнатные от 80,3 до 93,1 м2 - 50 квартир или 12%

• 4 комнатные - отсутствуют

Пентахаусы от 47,4 до 160 м2 (только последние этажи) - в составе 1, 2, 3 комнатных квартир. Под пентхаусом понимается двухуровневая квартира с выходом на террасу на кровлю, высота ограждения кровли 1,2 м.

Среднее количество квартир на этаже - 5 единиц

Количество подъездов - 8 единиц

Первый этаж для коммерческих помещений - только подъезды №7 и №8. Также, на первых этажах в подъездах 1-6 частично запроектированы квартиры с террасами.

Высота жилых этажей в чистоте - 2,72 м.

Во всех квартирах предусмотрены теплые лоджии. Оконные проёмы и лоджии верхних этажей (11-12 этажи) имеют остекление "в пол". Высота ограждений лоджий принята не менее 1,2 м.

Планировки и подробная квартирография в разрезе подъездов приведена в файле "Квартирография" в теме группы ЖК I GRAF.

Кладовые на этаже

Площадь от 2,8 до 6,1 кв.м. Доступны в подъездах: №4 и №7

Цена 1 кв.м. - 45 тыс. руб.

Подземные кладовые и паркинг

Кладовые в подземном паркинге от 5 до 12 кв.м.

Цена 1 кв.м. - 35 тыс. руб.

Желтым цветом выделены уже проданные позиции кладовых.

Въезд в паркинг осуществляется с ул. Гражданская (отмечен стрелочкой).

Отделка подземной парковки:

• потолки: подшивка ГКЛ по мет.каркасу с заполнением минераловатными плитами; обеспыливание;

• стены: обеспыливание;

• полы: бетон.

Количество машино-мест всего - 194 шт.

Площадь стандартная - 2,7 х 5,3 м.; 2,7 х 5,5 м.; 2,9 х 5,5 м.; 3,10 х 5,5 м.. Цена 850 тыс. руб. за единицу. Имеются семейные машино-места.

Акция: при покупке 2 комнатной квартиры скидка 50 тыс. с машино-места, т.е. 800 тыс. руб.

Синим цветом выделены уже проданные позиции машино-мест.

Цены на дату публикации

Средняя стоимость квадратного метра в ЖК "Граф" на дату публикации статьи составляет 114 тыс. рублей, а квартир — 6.8 млн рублей.

Пример для сравнения стоимости 1 кв.м.:

• ЖК "Граф", 2 комнатная квартира, площадью 65 кв.м., этаж 8 из 12, цена - 7 605 000 руб. (117 тыс. руб - за 1 кв.м.). Сдача 4 кв. 2024 года.

• ЖК "Красный металлист" (КМ4, поз. 4) 2 комнатная квартира, площадью 64,5 кв.м., этаж 8 из 22, цена - 6 000 000 руб. (93 тыс. руб. - за 1 кв.м.). Сдача 3 кв. 2025.

Аналогичная последняя квартира в КМ3 со сроком сдачи 4 кв. 2024 года, продается по цене за 1 кв.м. уже 100 тыс. руб. (18 из 19 этажей, 66 кв.м. - 6 600 000 руб.).

Разница 24 тыс. руб. с 1 кв.м. или 1,6 млн. руб. за всю квартиру, однако, цели и задачи у вышеуказанных ЖК разные.

Ознакомиться с актуальными предложениями можно по телефону отдела продаж застройщика - 8-(8652)-409-904.

Описание технической части

Согласно информации, приведенной в экспертизе проектной документации, проектной декларации и в проекте договора долевого участия, которая находится в открытом доступе на сайте наш.дом.рф, а также полученной в ходе личного обследования объекта, были собраны основные техническое аспекты данного ЖК, интересующие будущего владельца.

Работы в соответствии с договором строительного подряда выполняются непосредственно застройщиком, без привлечения генерального подрядчика.

Номер разрешения на строительство: 26-309000-32с-2021

Срок действия разрешения на строительство: 14.04.2026. Данный срок был продлен: 05.08.2022.

Материал перекрытий (ПД): железобетонные монолитные плиты.
Потолки подземного паркинга подшиваются ГКЛ по мет.каркасу с заполнением минераловатными плитами. Пол первых этажей не будет холодным.

Материал внешних стен:

- по монолитному каркасу: минеральные плиты 50 мм. +теплоизолирующая карска "ТЕРМИОН Фасад" или аналог толщиной 1мм + декоративная штукатурка или гибкий декоративный камень.

- наружные стены: газобетонные блоки ГРАС толщиной 250 мм + минеральные плиты 50 мм. + декоративная штукатурка или гибкий декоративный камень.

Однако, при фактическом выезде отмечены материалы не указанные в проектной документации: вместо газобетонных блоков ГРАС используется монолит-керамический камень, в этом случае это улучшение, но при утеплении использовать пенопласт взамен минваты, это ухудшение.

Материал межквартирных стен - газобетонные блоки ГРАС 200 мм.

Материал межкомнатных стен - пазогребные плиты 100 мм.

Тип отделки – предчистовая, а именно: установка входной двери; установка радиаторов; установка остекления; возведение межкомнатных перегородок; стяжка пола помещений и санузлов; разводка инженерных коммуникаций (ГВ/ХВ); подготовка стен помещений - штукатурка (кроме межкомнатных, они из пазогребневных плит, не требуют оштукатуривания); прокладка труб канализации; разводка системы индивидуального отопления.

Характеристики остекления - Deceuninck Eco 60 мм (декенинк), четырехкамерные, теплопередаче 0,68 м²С/Вт.

Оконный блок на лоджию - не устанавливается

Характеристики входной двери - Border 1А, сталь - 1,5 мм, утепление - минвата, толщина полотна - 70 мм., цена - 25 тыс. руб.

Отопление: индивидуальное.

Газификация дома: котел и варочная панель.

Характеристики котла – двухконтурный котел с закрытой камерой сгорания фирмы «Ariston» мощностью 15кВт для 1 и 2 комнатных квартир и 24кВт для 3 комнатных. Разводка системы - металлопластиковые трубы.

Характеристики радиаторов - стальные панельные радиаторы типа «ОАЗИС» или аналог.

Установка теплого пола в помещениях и санузле - все помещения включая лоджии, кроме спален.

Разводка инженерных коммуникаций (Электрика) - формальная разводка "2 розетки на комнату".

Шумоизоляция пола - отсутствует.

Шумоизоляция стен - отсутствует.

Сети связи - ООО "Сеть" (Зеленая точка).

О жилом комплексе:

Изменения в проектной документации:

• корректировка площадей квартир от 22.11.2021

• откорректировано пятно застройки подземного паркинга, выполнена корректировка элементов благоустройства и парковок согласно ГЗПУ от октября 2023 года

Класс энергоэффективности: В.

Общее количество этажей: 13 и 10 (этаж -1 для паркинга).

Количество жилых этажей: 12 и 9.

Количество квартир: 409 шт.

Благоустройство:

• Количество детских площадок - одна

• Количество спортивных площадок - одна

На территории жилого дома размещаются площадки благоустройства с соблюдением минимально допустимого расстояния от окон жилых зданий. Площадки оборудуются необходимым набором малых архитектурных форм и переносных изделий.

Покрытие детских и спортивных площадок выполняется из искусственного резинового покрытия.

Ограждение спортивной площадки выполняется металлическим, высотой 4 метра.

• Количество площадок для мусора - одна, сбор ТБО осуществляется на площадке с твердым покрытием, расположенной на нормативном расстоянии с западной стороны участка и рассчитанной на 6 контейнеров. К площадке ТБО организуется подъезд спецавтотранспорта.

• Планируемое озеленение – озеленение территории проектирования выполняется путем устройства газонов.

Парковочное пространство:

Заявлено 321 место, из них 127 на подъемниках, подъемников нет и не будет, следовательно, имеется только 194 места в паркинге и 40 вне придомовой территории.

·  Количество мест в паркинге – 194

·  Гостевые места на придомовой территории – нет

·  Гостевые места вне придомовой территории – 40

Безбарьерная среда:

·  Наличие пандуса – есть

·  Наличие понижающих площадок – есть

·  Количество инвалидных подъемников – нет

Наличие лифтов в доме:

·  Количество подъездов – 8

·  Количество грузопассажирских лифтов – 8 (во всех подъездах)

·  Количество пассажирских лифтов - 5 (доп. для подъездов где 12 этажей)

Нежилые помещения (кладовки):

·  Местонахождение нежилых помещений – на этажах и в паркинге

·  Количество нежилых помещений – 114

Инфраструктура комплекса

Индекс доступности инфраструктуры на основании расстояния до учреждений здравоохранения, образования, спорта, развлечений и предприятий розничной торговли – составляет 7/10 согласно оценке наш.дом.рф.

Интерактивная карта инфраструктуры доступна по ссылке. Карта подскажет вам, где находятся интересующие вас места: магазины, остановки, поликлиники, сады, школы, бульвары и парки, а также укажет расстояние до центра. Вы можете использовать функцию просмотра панорамы улиц в Яндекс.Картах, чтобы увидеть реальную обстановку.

Транспорт

До ближайшей остановки общественного транспорта:

• 100 м. - на ул. Гражданская- маршруты

• 450 м. - на ул. Гражданская- маршруты

Вышеуказанные маршруты позволяют добраться в большую часть города без пересадок.

Посмотреть схемы маршрутов общественного транспорта г. Ставрополя можно на

официальном сайте "Крайтранс" - отметьте галочкой нужные маршруты

Транспортная нагрузка в будний день, исключая обильные осадки (снег, дождь) и какие-либо мероприятия:

Для анализа автомобильного трафика можно воспользоваться функцией "Статистика пробок" в Яндексе.

О застройщике

Застройщик: ООО "Специализированный Застройщик СМУ-3 "Югкомстрой"

·  ИНН 2635235016

·  юр.адрес: Ставропольский край город Ставрополь, пр-кт Кулакова 28 Б

·  телефон: +7(865)299-02-99, E-mail: uks26@mail.ru

·  Руководитель: Горбатых Алина Александровна

·  Группа компаний – ООО "Специализированный застройщик Югкомстрой", ИНН 2634042004

История строительства Застройщика (часто под другими ООО):

·  ЖК "GreenПарк" (3 позиции) по ул Доваторцев, д. 52, корпус а - ссылка

Отзывы: я.карты, яндекс реалти

Отзывы:

• О застройщике: я.карты

• О ЖК: я.карты; 2ГИС, яндекс реалти

Резюме

Особенность Жилого комплекса «GRAF», повышающая его привлекательность – расположение в центральной исторической части города, малоэтажность строительства относительно других предложений в локации, видовые характеристики, двор без машин, террасы не первых и последних этажах.

Недостатки – современный "Комфорт класс" должен предусматривать помещения для колясок и велосипедов и улучшенную отделку МОПов, чего нет в данном ЖК. Отсутствие отделки террас на последних этажах (фото в теме ЖК). Недостаточное количество открытых парковок, их очень мало.

Кого-то может оттолкнуть ЖК из-за близости нахождения с Успенским кладбищем, однако, детский сад № 164 частично построен на его территории, так что об этом не стоит беспокоиться, последние захоронения проводились давно.

Предложения других новостроек в районе

1.  Жилой комплекс "Красный металлист" (КМ4) – класс «Типовой», выдача ключей 30.11.2025, цена за кв.м. – от 96 тыс. руб.

2. Жилой комплекс «VICTORIA» - класс «Бизнес», выдача ключей 30.06.2024, цена за кв.м. от 118 тыс. руб.

3. Жилой комплекс "Дыхание" - класс «Бизнес», выдача ключей 30.06.2026, цена за кв.м. от 95 тыс. руб. (90 тыс. руб. если действует скидка)

Подробные обзоры на другие ЖК можно посмотреть в https://t.me/novostroyki_stav_26