С каждым годом схемы квартирных мошенников становятся все изощреннее. Очень болезненная тема для многих, особенно для тех, у кого есть пожилые родители или родственники. Если уж Лариса Долина и Андрей Бебуришвили попались на развод, то что говорить об обычных людях. Как же защитить себя и своих близких от потери жилья?

Стандартные способы защиты

Самый обычный и стандартный способ — подать заявление в МФЦ или через портал Росреестра о внесении записи о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя.

Еще один способ — изготовить УКЭП (усиленную квалифицированную электронную подпись), внести свои данные в ЕБС (Единую биометрическую систему) и подать в Росреестр заявление: «Прошу требовать проверку моей личности через ЕБС при любых сделках».

НО! Такая защита не сохранит ваше имущество/имущество ваших близких, когда вы или ваши родственники находятся под мощным непрерывным психологическим давлением мошенников, и необходимо действовать быстро и оперативно!

Поверьте — они очень профессиональны и держат жертву «за горло», запугивая утратой всего, не давая возможности поговорить с кем-то из близких или родственников!

Способ №1: Дарение доли квартиры

В квартире вашей или вашего родственника сделать дарение доли размером 6 кв. м на кого-то из родственников или близких.

Почему именно 6 кв. м? Меньше нельзя из-за ограничений, предусмотренных п. 1.1 ст. 30 ЖК РФ: «Собственник жилого помещения не вправе совершать действия, влекущие возникновение долей в праве собственности на это помещение, если в результате таких действий площадь жилого помещения, приходящаяся на долю каждого из сособственников, составит менее шести квадратных метров общей площади жилого помещения на каждого сособственника».

Стоимость оформления

Договор дарения оформляется только у нотариуса. Удостоверение договора дарения в СПб будет стоить максимум 28 000 рублей:

• Федеральный тариф: 0,5% от суммы договора, но не более 20 000 рублей

• Региональный тариф: 8 000 рублей

• Госпошлина

Согласитесь, лучше отдать за нотариальное удостоверение, чем потерять недвижимость!

Плюсы:

1. Собственность становится общей — ст. 244 ГК РФ

2. Для продажи квартиры целиком нужно участие всех собственников — следовательно, вы или ваш родственник, который будет находиться под влиянием мошенников, обязан будет уведомить вас о предстоящей сделке, и будет время его вразумить! (ст. 246 ГК РФ)

3. Для продажи доли необходимо уведомить вторую сторону — даже если вы или ваш родственник решит продать свою долю отдельно, то обязан уведомить второго собственника квартиры в силу ст. 250 ГК РФ. При этом продажа такой доли опять же должна быть оформлена нотариально!

4. Расторжение договора дарения возможно либо по соглашению сторон, либо по суду — это тоже время!

Недостатки:

1. Человеческий фактор — вы можете поссориться с тем человеком, на кого оформили долю по договору дарения, и вернуть свое имущество получится только по суду

2. Риск смерти одаряемого — если с одаряемым случился несчастный случай, то ваша подаренная доля превращается в наследственное имущество. Для защиты следует в договоре дарения предусмотреть пункт о праве дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (п. 4 ст. 578 ГК РФ)

3. Банкротство одаряемого — если против одаряемого подали иск о признании банкротом, следовательно, имущество, полученное одаряемым, может быть реализовано конкурсным управляющим

4. Налогообложение — если одаряемый не является близким родственником, он должен будет заплатить подоходный налог 13%

Вывод: схема рабочая, но надо понимать, кому собираетесь дарить! Между близкими родственниками — более чем рабочая.

Способ №2: Оформление права залога (ипотеки) на квартиру

В данной схеме не происходит перехода права собственности на квартиру или долю квартиры, но возникает обременение, которое блокирует возможность быстрой продажи квартиры!

Что такое договор залога (ипотеки)?

Договор залога недвижимости (ипотеки) — это соглашение, по которому кредитор (залогодержатель) получает право преимущественного удовлетворения требований из стоимости заложенной недвижимости при неисполнении должником обязательств (Статья 334 ГК РФ). При этом залогодатель ограничивает свое право распоряжаться имуществом без согласия залогодержателя!

Простыми словами: Ваш родитель ограничивает свое право продать квартиру в вашу пользу взамен взятых у вас в долг 10 000 рублей (сумма здесь не принципиальна)!

Как это работает:

Договор залога(ипотеки) подлежит обязательной регистрации в Росреестре, согласно ст Статье 339.1 ГК РФ. После регистрации договора залога (ипотеки) в выписке ЕГРН на квартиру в графе «ограничения (обременения)» появится запись об ограничении в силу договора ипотеки.

Для снятия обременения необходимо заявление залогодержателя об исполненных обязательствах и заявление в Росреестр о снятии ограничения.

Плюсы:

1. Не переходит право собственности на квартиру или на долю в квартире

2. Ограничение регистрируется в вашу пользу — без вашего согласия квартиру не продать и не заложить в другую кредитную организацию!

3. Простое оформление — договор можно оформить в простой письменной форме, не требует обязательного нотариального удостоверения (за исключением случаев, предусмотренных законодательством) см ст. 339 ГК РФ

4. Формальная сделка — ввиду небольшой суммы обеспечения, предусмотренной договором, погасить договор залога можно сразу после подписания обычным банковским переводом

5. Низкая стоимость — госпошлина для физлиц при регистрации договора ипотеки составляет 1000 рублей

Недостатки:

1. Согласие на снятие обременения — для снятия обременения в Росреестре требуется заявление залогодержателя, в противном случае только по суду

2. Наследование — права в силу договора ипотеки наследуются наследниками залогодержателя

Выводы

Я предоставил вам два варианта, как можно обезопасить свое имущество и имущество ваших близких. Да, обе схемы не без недостатков, но они абсолютно решаемы на этапе подготовки и планирования.

Основное достоинство обеих схем — контроль со стороны второго человека. По сути, как двойная аутентификация!

Таким образом для мошенников создаются определенные препятствия со стороны третьих лиц, а также дополнительная проверка и контроль со стороны нотариуса, что не вкладывается в парадигму мошенников о быстрой сделке!

Используя данные схемы, в отличие от классических методов, которые предлагает законодательство РФ, ваше имущество и имущество ваших близких точно не уйдет в пользу мошенников, а в принципе это и требуется!

Позаботьтесь о защите своего имущества и имущества своих близких уже сегодня!

ВАЖНО: Данная информация носит ознакомительный характер и не заменяет персональную юридическую консультацию.

Очень интересно Ваше мнение - оставляйте комментарии. Какие способы защиты от мошенников знаете Вы?

В недавнем посте я писал, как купить участок в 2 раза дешевле. Теперь я расскажу об этом более подробно, со скринами и ссылками на порталы, которыми я пользуюсь.

Выбор участка начинается с единой торговой платформы Гисторги. Она объединяет лоты с разных торговых площадок, на которых непосредственно идут торги. Сайт достаточно удобен, но функционала недостаточно. Например, здесь нет карты для поиска лотов в нужном регионе и приходится фильтровать позиции вручную, на что обычно уходит много времени.

Основные параметры для сортировки участков:

Вид сделки – аренда или продажа

Местонахождение – выбор региона, или муниципального района (не всегда корректно работает)

Категория земли и ВРИ – подробно о них, я писал в предыдущем посте

Обращаем также внимание на цену, количество просмотров и дату окончания подачи заявок. Просмотры отвечают за популярность участка, если их много, а дата окончания приема заявок еще не скоро, это значит, что скорее всего на него будет много кандидатов.

Начальная цена лота зависит от кадастровой стоимости. Если стартовая цена низкая, это еще не говорит о том, что он уйдет с торгов задешево и наоборот. В недавнем посте у себя в ТГ я рассказывал, как цена аренды участка в Карелии с 16 075р выросла в 127 раз! Поэтому важно выработать свою стратегию торгов и хорошо рассчитать максимально допустимую цену лота.

Расчёт максимально допустимой цены лота

Пороговая цена лота будет определяться от ориентировочной рыночной цены и будет зависть от самого участка, типа сделки и цели покупки.

Чтобы определиться с рыночной ценой участка, нужно провести его анализ. Ранее я уже касался этого вопроса, сейчас расскажу подробнее.

Рыночная цена зависит от нескольких факторов:

1. Географический фактор. Местонахождение.

   Если участок приобретаете для себя, то география региона скорее всего вам понятна. Нужно лишь учесть подъездные пути к участку, есть ли они и в каком состоянии. Не редкий случай, когда вновь образованный участок располагается в поле и приходится ждать, пока к нему проложат дорогу, или прокладывать своими силами, если участок в СНТ (для ИЖС дорогу должна проложить администрация).

   Приобретая участок для перепродажи, нужно хорошо проанализировать его местоположение. Ценность участка сильно зависит от крупных населенных пунктов, находящихся рядом. Чем ближе к городам, тем дороже. Даже если участок очень удобный, видовой и находится на берегу красивого озера в деревне численностью 250 человек, а до ближайшего города 200км, вероятность перепродать его будет низкой. В такой деревне платёжеспособных людей, теоретически готовых купить участок максимум 40%, половина являются семьями, значит делим еще на два и получаем 20% от всего населения села, или 50 человек потенциальных кандидатов на покупку. Такие участки продаются годами.

   2. Юридический фактор.

   Здесь нам понадобится второй портал, которым вы будете пользоваться – НСПД. С помощью него можно узнать, есть ли ограничения на участках (ЗОУИТ) и какие они имеют последствия, в какой территориальной зоне находится участок, есть ли пересечения с зонами, запрещающими строительство. Например, если участок попадает в водоохранную зону, то в основном строительство дома не запрещено, но накладывает определенные ограничения. А если это береговая зона, то в ней строительство домов запрещены!

   Однако, как показывает практика, портал НСПД не совершенен. Недавно проверял участок и сайт показал пересечение территории с лесным фондом. После тугой долгой переписки с администрацией, выяснилось, что первичная и достоверная информация только в ЕГРН, где пересечение не было зафиксировано. Учитывая это, при разночтениях, лучше скачать ЕГРН и извещение к аукциону, которые всегда прикреплены к лоту.

   Если приобретаете участок в аренду, важно проверить, нет ли в договоре запрета на переуступку прав или на выкуп земельного участка. Выяснить этапы оплаты аренды, самый выгодный вариант – это помесячная аренда.

3. Технический фактор.

Здесь нужно учесть технические условия участка (ТУ), то есть возможность подключения к центральным коммуникациям, таким как, газ, электричество, вода, теплоснабжение, канализация и интернет. Вся документация по ТУ, как правило доступна в лоте.

4. Физический фактор

Лично или с помощью карт, гугл/яндекс панорам нужно определить состояние участка, его геометрию, что на нем произрастает, и ведётся ли какая-то деятельность. Часто случается так, что на желаемом участке уже расположился твой будущий сосед, стоит чей-то дом или кто-то выращивает огурцы. Здесь, например на выделенном участке, стоит половина бассейна. Скорее всего участок сформировал собственник соседнего участка, чтобы узаконить расширение, но он вышел на торги. Теперь хозяину придется хорошо поторговаться для того, чтобы участок не ушел в чужие руки.

5. Рыночный фактор

Чтобы определить ориентир рыночной цены, нам нужно зайти на одну из площадок объявлений, например Авито и посмотреть за сколько продают участки соседи. Здесь нужно обратить внимание на пару моментов. Первый – это ВРИ участка. Например, многие продают участок площадью 1-1,5 га, и для привлечения внимания прописывают ВРИ, как ИЖС и соответственно получаем небольшую цену за сотку. В реальности, земля ИЖС такой площади встречается крайне редко, как правило это участки сельхозназначения и они всегда дешевле. Второй момент - вид сделки. Низкая цена участка может быть обусловлена тем, что участок продается по переуступке прав аренды.

После анализа желаемого участка нужно определиться с типом сделки и целью покупки.

Тип сделки. Продажа. Рекомендую ставить порог цены для ставки в 50% от рыночной. Можно и выше если покупаете для себя, но в случае перепродажи, есть риски, ведь никогда не знаешь, как долго будете продавать участок и какую скидку придется сделать. Также нужно учесть оплату налога и комиссии площадки.

Тип сделки. Аренда. Здесь есть три стратегии, в зависимости от цели приобретения участка:

• Вы покупаете участок для себя, но у вас пока нет денег на строительство дома. В этом случае вы понимаете, что аренду придется платить в течении какого-то времени и она должна быть комфортной для вас.

• Вы покупаете участок для себя и планируете в ближайшее время построить дом. Это самый лучший вариант приобретения земли, потому что позволяет выиграть практически любой аукцион и существенно сэкономить, главное, чтобы плата за аренду участка была помесячная! Допустим вы выиграли безумный лот на право аренды участка за 2 000 000р, когда его рыночная цена - те же 2 млн. Но у вас все готово к строительству, есть люди, проект, домокомплект. Вы завершаете стройку за 3х месяца, регистрируете дом и выкупаете участок за сумму около 500 000р аренды за 3 месяца и плюс процент от кадастровой стоимости (зависит от региона) вместо 2млн рыночной цены.

• Вы покупаете участок для перепродажи с переуступкой прав. Здесь пороговая цена выкупа должна быть, как можно ниже, так как аренду за выигранный участок на время продажи придется платить вам, и сама переуступка прав продается по цене в 2 раза ниже рыночной. Обычно ставка не более 20% рыночной цены.

Теперь, когда участок выбран, а стратегия ясна, можно переходить к самим торгам. Подробно о торгах я писал в этой статье Что нужно знать для участия в госторгах по земле?

Кому понравилась статья, можете подписаться на мой ТГ канал https://t.me/zemlevladeltsy , там я буду выкладывать больше примеров из реальной практики, здесь будет больше полезной информации для тех, кому интересны вопросы по земле. Спасибо за внимание)