Как узнать можно ли строить дом на участке или нет?
Как узнать можно ли строить дом на участке или нет?
Этот вопрос — один из самых частых. Особенно когда участок берется в аренду на торгах с целью последующего выкупа. Строительство дома — это обязательное условие, чтобы перевести землю в собственность. Сейчас я говорю о ВРИ на которых можно строиться, земли СХ это отдельная песня. Но можно ли вообще строить на этом участке?
Давайте разбираться.
1. Категория земель
Все земли в России делятся на категории: земли населённых пунктов, сельхозназначения, промышленности, лесного фонда и т.д. Жилое строительство возможно не везде. Например, на землях промышленности дом для ИЖС не построишь — это запрещено.
2. Территориальная зона
Каждый участок также попадает в определённую территориальную зону, которая прописана в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Эти правила принимает каждый муниципалитет.
Примеры зон: Ж-1 (индивидуальная застройка), Ж-3 (многоквартирная), СХ-2 ( для ведения садоводства)
3. Вид разрешенного использования (ВРИ)
Внутри каждой зоны допускается один или несколько видов разрешенного использования. Именно они определяют, что можно делать на участке: строить дом, гараж, выращивать овощи, размещать гостиницу, и т.д.
Для определения ВРИ используется официальный классификатор, утверждённый Росреестром. Он не менялся с 2020 года, но буквально 3 недели назад вступили в силу правки. Из интересного, например, появился новый ВРИ — код 10.10, связанный с рекреацией на землях лесного фонда. Об этом я расскажу отдельно.
4. Где можно строить дом?
Запомните: на ИЖС, ЛПХ (приусадебный участок) и Ведение садоводства можно строить один и тот же жилой дом до трёх этажей. Никаких отличий в плане самого строительства между этими тремя ВРИ нет.
5. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ)
Перед строительством я рекомендую обязательно заказать ГПЗУ. Это документ, в котором на схеме участка указано:
• где проходят подземные и наземные коммуникации;
• есть ли обременения по зонам с особыми условиями использования (ЗОУИТ);
• в какой части участка можно размещать капитальные строения.
6. Правила землепользования и застройки
В ПЗЗ также указаны отступы:
• от дороги (фасадная часть),
• от границ с соседями.
Это важно учитывать ещё до начала проектирования, чтобы потом не пришлось всё сносить и переделывать.
7. Вызов кадастрового инженера
Из практики советую: вызовите кадастрового инженера, он на месте «отобьёт» границы, где можно строить. Просто натяните шнурок по его меткам — и вы будете четко в зоне строительства.
Вывод:
Прежде чем участвовать в торгах или брать участок в аренду, проверьте:
1. Категорию земель
2. Территориальную зону
3. ВРИ
4. ПЗЗ
После торгов и перед строительством:
5. Закажите ГПЗУ
6. Пригласите кадастрового инженера
Так вы обезопасите себя от ненужных рисков и не окажетесь в ситуации, где дом строить нельзя, а аренда идёт.
Больше полезных статей и моей практики у меня в ТГ канале. Переходите по ссылке https://t.me/ZemInvST