Через год-два потребуется сменить работу и окажется, что дом ооооочень далеко расположен от работы. Надо переезжать.
Появляется ребенок и оказывается местная школа - отстой, нужно переезжать.
Начальнвя школа ОК, но вот переходит ребенок в школу со старшими классами и выясняется, что она оооочень слабенькая в плане математики и физики (хотя и замечательно преподают историю и английский). Опять надо бы переехать.
Ребенок вырос, вам этот район с прекрасной школой уже не нужен, есть куча других, где жить приятнее, дешевле и ближе до работы. Надо бы переехать.
Вышли на пенсию. Опять нужно менять место жительства.
А стоит ли покупать дом, если можно арендовать?
Думаете что-то на этом заработать? - посчитайте с учетом кредита, налогов, стоимости поддержания. Вот что у меня для примера получается
Почитал про мытарства людей с недвижимостью в России и решил поделиться своим опытом из страны антипода, тем более что воспоминания свежи - сделка завершилась в середине прошлого месяца.
Времена когда дом с хорошим участком можно было купить за $60.000 прошли, и нынешняя Австралийская молодежь, также как и наша, вовсю жалуется на то что цены стали не доступны для молодых семей. На это несколько причин - одна из которых массовая миграция, которую правительство поддерживает на стабильно высоком уровне, чтобы не страна не впала в экономическую рецессию (людей все равно стабильно не хватает делать основные работы в ключевых отраслях). Другая - это то что строят тут очень мало для растущих нужд (нехватка строительных рабочих рук опять же). Спрос в итоге стабильно превышает предложение на протяжение многих лет.
Также нужно заметить что у местной молодежи губа не дура и жить они хотят у моря в Мельбурне/Сиднее/Брисбене или Перте и чтобы кусочек земли свой, а вот квартиры это не то. Одержимость Австралийцев домами с землей и пренебрежение квартирами почти как в США.
Я в России никогда не покупал себе недвижимость, поэтому покупка тут была первая для меня и для супруги. Мы оба мигранты и покупали без помощи банка Мам и Пап.
Вот вам свежие цифры по ипотечным ставкам:
В среднем от 6 до 7.5%
Они сильно скакнули за последние 2 года из-за борьбы резервного банка с инфляцией. До этого было 1-2%. В 80е ипотека тут была двузначной долгое время и доходила до 17% в 89-90 годах, но и людей тогда было меньше, цены на недвижку были стабильные и не росли с такой скоростью как сейчас, когда каждый месяц видишь как цена на дома поднимается на $10-20.000. Это похоже на гонку, которую невозможно выиграть.
Также важно заметить что ставка ипотеки тут плавающая, а не как в США, где можно было взять 2% фикс на 30 лет гарантировано (сейчас тоже повысили). Тут как только центробанк повысил резервную ставку, так через месяц банки повысили ипотечную ставку всем. Максимальный срок на который можно зафиксировать ставку это 1-3 года чаще всего, но и fixed ставка будет выше чем переменная variable, поэтому раньше люди не часто фиксировали ставку даже на 3 года, поскольку ситуация в экономике была стабильнее, а инфляция ниже.
В итоге, у многих заемщиков в последние два года ипотечный стресс - то ты платил, предположим, $3000 в месяц а теперь в 3 раза больше. Ипотечный стресс тут расчитывается из расчета ежемесячный платеж к месячному доходу. Если ваша ипотечный платеж выше 30% от вашей месячной зарплаты, то вы в группе риска. Банки обычно не одобряют суммы по которым платежи будут выше 30% месячного дохода (до вычета налогов - pre-tax).
Много людей вынуждены продавать дома которые им стали не по средствам. Но в целом рынок все равно продолжает стабильно расти из-за прироста населения во всех крупных городах. Людей с деньгами тут полно, и есть семьи с целым портфолио по 20-30 домов которые они сдают в аренду. Если ты коренной Австралиец, у которого семья из Сиднея хотя бы поколения 2-3, то накопление капитала происходит органично. Тебе и делать ничего не надо, как вдруг домик бабушки стоит $5 млн. Нам же мигрантам приходится строить "империю" с нуля. Надеюсь дети спасибо скажут (нет).
Много тут и тех кто за бортом жизни и живет в социальном жилье типа такого, почти как в США:
Public housing в Мельбурне - для беженцев, матерей одиночек, малоимущих семей
Мы живем в небольшом городе около 400.000 человек, но с развитой инфраструктурой и красивой природой. В целом, тут попроще с недвижкой, чем в больших городах, но ситуация с ростом цен та же. Мы, как и многие тут, надеялись что с окончанием Ковида цены просядут (ага ща). Мы следили за рынком с прошлого года и хотели купить что-то в начале 2024.
В начале 2024 одновременно совпало много факторов и медлить было нельзя. Чтобы нам одобрили ипотеку а также включили в гос программу поддержки молодых семей (First Home Buyers) мне нужен был вид на жительство, который я ждал 3 года и получил в середине 2023. Тогда денег на взнос еще не хватало - нужно было еще 6 мес поднажать. Я усиленно копил все 3 года и продвигался по карьере чтобы увеличить доход. Самый быстрый способ нарастить доход по моему опыту - менять работодателя, не смотря на хорошие отношения с начальством, местоположение, дружный коллектив или бесплатные печенья на кухне. За 4 года я сменил 4 места работы - по году на каждом) и зп выросла с $55.000 до $120.000 в год, плюс переезд в другой штат улучшил перспективы для нас обоих, так что уверен что за 2-3 года выйду на $200.000, ocoбенно, если получить местное образование какое (у меня никакого местного нет). Это позволило постепенно накопить на первый взнос к концу 2023. Государственная программа поддержки, которую я упоминал, включает в себя возможность взять ипотеку на 30 лет всего с 5% взносом без дополнительных страховых пени (вообще стандарт для взноса тут 20%, но наших накоплений не хватало). Также тех кто покупает свою первую недвижимость обычно избавляют от гос налога (stamp duty). К примеру, на мой дом этот налог равен $19.000, но мы его не платили.
Программа для тех кто покупает впервые - места на год ограничены
Гос программа поддержки имеет два условия - цена объекта не должна превышать $750.000 (в разных регионах разный уровень), а уровень совместного дохода для пары не должен быть более $180.000 (также разные цифры для разных штатов). Доход считается местной налоговой службой усреднено по итогам финансового года, который равен 12 мес и заканчивается в Июне. По итогам 22-23 фин.года мы с женой проходили по условиям, а вот в 23-24 мы понимали, что наш доход перевалит за планку и мы потеряем место в программе, поскольку мы оба получили повышения зарплат. Поэтому наша цель была купить до Июня 2024, когда идет перерасчет.
Вообще, в процессе покупки приходилось узнавать кучу нюансов и тонкостей, что мигранту иногда не легко дается. У молодых австралийцев хотя бы есть опытные родители чтобы подсказать. Процесс очень стрессовый и ситуация на рынке это только усугубляет. Кажется, что каждый месяц все меньше объектов которые нам подходят и укладываются в цену (помните нам нельзя покупать выше $750.000, чтобы можно было воспользоваться гос поддержкой). Вот, к примеру, график роста цен на недвижимость в Австралии. Надеюсь так легче понять почему молодое поколение жалуется:
Если пытаться купить хату в одиночку, то вообще туго. У пар преимущество.
По поводу ипотеки.
Многие тут берут ее через ипотечного брокера, который имеет доступ к десяткам банков одновременно. Они могут существенно помочь если ситуация сложная, к примеру, если вы самозаняты без официальной зарплаты или другое что. Вы ничего брокеру не платите и никаких договоров не заключаете. Они берут свою долю с банков. Нам порекомендовали брокера который, к сожалению, не смог найти устраивающую нас ставку. В итоге, я сам вышел на небольшой местный банк, у которого была акция для молодых семей. Одна сложность была - они не горели желанием давать ипотеку, пока я был на испытательном сроке на новой работе. Испытательный срок мой 6 мес. Они сказали приходить после, но так долго я ждать не мог. Я не отчаялся и нашел другой небольшой банк, где все одобрили с хорошим процентом %5,50 fixed на 2 года.
Сначала нам нужно было получить так называемый pre-approval letter от банка, которое они выдают после проверки все документов, зарплаты, расходов по карте и статус резидента. Они также проверяют если ваш доход позволяет участвовать в программе гос поддержки, иначе они не дадут ипотеку в 95% от стоимости. Это письмо - гарантия, что вы допущены к программе, а также там указывается макс сумма которую они готовы вам дать. В нашем случае мы им сказали что при макс цене объекта $750.000 готовы на взнос 5% т.е. около $40.000. В письме они так и написали - дадим остальные $710.000. Если вам приглянулся отличный дом, но выше той цены, что вы обсуждали с банком, то они начнут проверку по новой, что займет время, которое часто критично.
Как только пред-одобрение на руках - вперед на открытый рынок.
Мы к тому моменту (Фев.24) уже много чего посмотрели чисто как зеваки. Весь Октябрь-Декабрь ездили, приценивались, смотрели районы города. Сначала думали о просторной квартире двушке ближе к центру чтобы можно было пешком везде. Мы оба городские и жить на отшибе в часе езды от работы, без общественного транспорта мы не хотели. Тут есть очень унылые сонные районы, где ни магазина, ни кафе в пешей доступности и часто даже тротуаров нет гулять.Вот пример того как развивают тут новые районы - крыша к крыше, ни одного деревца, но зато такой желанный дом.
Гулять по таким районам не приятно и не куда, поэтому все ездят на машинах.
Вот, для сравнения, двушка что мы смотрели на 104 кв.м. с подземным паркингом за $720.000. Центральней не бывает - считай Тверская - даже на работу можно пешком.
1/2
Две отдельных ванны это шик. Вид из окна так себе. Плюс шумная улица.
Современные квартиры тут идут с 1-2 парковочными местами обычно в подвале, а также с отделкой включенными в стоимость. Никто дворы и газоны не забивает машинами ночью. На специальных сайтах можно проследить историю покупки/аренды квартиры с момента постройки, что очень удобно и позволяет проследить реальный рост цен в конкретном районе, а также опознать мутные хаты, если ее продают через полгода после покупки, или продают каждый год, то может что-то не то - соседи, управ компания, шум, течь, плесень. Тут есть отвратные квартиры с ужасным качеством. Нужно смотреть каждый вариант внимательно.
История одной из квартир
Можно, еще найти квартиру старого фонда если денег совсем в притык - для начального жилья не дурно. Вот внизу дом 1965 года постройки, в котором мы снимали квартиру во время ковида. Однушка, уютная, без пафоса, с тонкими стенам без центрального отопления (зимой бывало до +7 ночью на улице). Там продавали в 2020 такую за $150.000. Место отличное было - центральное, недалеко от реки, супермаркета и ресторанов. Но тогда я был только что понаехавшим и нищим. Сейчас там продают уже за $240.000. Вот так вот. Главное быть в нужное время в нужном месте и с деньгами.
Все квартиры тут однушки. Стоянка внизу.
Посмотрев на квартиры и на цены, мы вдруг осознали, что чуть подальше от центра мы можем позволить себе за схожие деньги небольшой дом с участком со всеми сопутствующими ништяками - свой сад, веранда, гамак, тишина, нет соседей сверху, земля на которой можно расширить дом или построить бассейн. Вообще, я был удивлен, что квартиры не отличаются в цене радикально от домов, если смотреть не прям убитые хаты на окраине. К тому же тут очень мало строят квартир на 3-4 спальни в силу специфики спроса, поскольку большая семья скоре всего будет ориентироваться на дом с участком для детей. Поэтому цены на большие 3-4 комнатные квартиры неадекватно высокие, почти как на дома, из-за того то их очень мало.
Основное же преимущество частных домов - отсутствие управляющих компаний с ежемесячными поборами и головняком. Тут с ними та же ситуация, что и в России. В той двушке, что я выложил выше, к примеру, сборы управляющей компании (strata) равны $7200 в год. И они постоянно растут с инфляцией и выше. Особенно высоки сборы в современных комплексах со всякими плюшками типа бассейна, тренажерного зала, лифтов, внутреннего сада, подземной парковки - все то, что требует постоянного обслуживания, даже если ты не пользуешься. В своем доме ты можешь либо нанять мастера на единичные работы - починить трубу там, либо делаешь все сам не требуя одобрения управ компании.
Взвесив все за и против мы принялись искать дома, полностью забросив идею с квартирой. Так мы поняли, что стали Австралийцами.
Для новичков, кто покупает дома, главная сложность - понять как работают аукционы недвижимости, потому что в отличие от квартир, 95% домов продаются через аукцион. Вот он внизу. Иногда бывает дом продается до аукциона, если кто-то из покупателей сделал хорошее предложение устроившее продавца, и он решил не тянуть.
1/2
Все в куче перед домой выкрикивают ставки - необычное зрелище
После первичного просмотра, и проверки контракта юристом, вы приходите к назначенному времени к дому который покупаете. Таких как вы еще человек 30-50. Новичку очень легко потерять уверенность. Акулы-инвесторы у которых за плечами десяток объектов это видят и скупают все у вас из-под носа. Также есть агенты покупателя которые пойдут на аукцион заместо вас, если вы заняты или вы знаменитость не желающая светиться/смешиваться с простым людом. Обычно агент покупателя нанимается для дорогих покупок.
Секрет успеха - быть при бабле и трезво оценивать рынок не тратя время впустую на аукционы, где у тебя заведомо нет шанса и не переплачивать в толпе, следя за своим бюджетом. Очень часто агентства пишут в объявлениях низкую стартовую цену аукциона (от 500,000), чтобы привлечь больше народу. Я таких научился за версту видеть. Если видите большой красивый дом с начальной ценой ниже рынка - значит они нагоняют толпу. Чем больше народу, тем больше возможности взвинтить цену - в толпе люди перестают мыслить трезво и часто переплачивают. В итоге дом уходит за 100-200.000 выше ориентировочной цены из объявления.
Вот дом, который нам рекламировали за цену от 700.000, Аукцион закончился в итоге выше нашего бюджета в 750,000.
Приходить на аукцион нужно только если у вас есть письмо от банка подтверждающее, что они вам дают взаймы, либо приходить с чемоданом кэша. Таких тоже достаточно. К примеру, много пожилых людей, так называемых downsizer - кто прожил всю жизнь на огромной ферме с огромным домом, который они купили за $30.000 в 1963, а как старость настала и здоровья осталось мало за хозяйством смотреть, то они это все продают за 3-5 миллионов и покупают дом в хорошем районе города или квартиру, которая не требует ухода, зато находится в пешей доступности от кафе. У них после этого еще пара лимонов остается на спокойную старость по Европам путешествовать. Недвижимость для многих это гарантия безбедной старости.
В итоге мы реалистично оценили возможности и решили брать потрепанный дом на ремонт, но в хорошем районе. Как любят повторять местные - location location location.
В ту же Субботу было одновременно 3 аукциона по трем домам которые были нам интересны и которые рекламировались по цене от 700,000-720,0000. Разделяться мы не захотели, поэтому изучив состояние и другие параметры, мы решили сосредоточиться на одном варианте, где были выше шансы. Позже мы узнали, что те два дома, что мы пропустили, оба продались выше 750,000, что значит, мы бы никак там не выиграли. Good call как говорят местные. Чуйка нас не подвела.
На нашем аукционе было много народу - много семей, но на удивление торговались только трое семей, включая нас. Я читал, что хорошая стратегия это быть агрессивным в пределах своего ценового диапазона и не увлекаться. Ставки нужно называть уверенно, без промедления и не мямлить, чтобы у остальных создалось впечатление, что вы можете идти выше и соревноваться с вами бесполезно. Так и вышло, я четко и без промедления бил каждую ставку и в итоге выиграл со ставкой $699.000, что даже ниже нашего бюджета. Наша ситуация не стандартная, потому что это фактически был первый наш аукцион, который сразу закончился успехом. Я знаю людей кто ходит по рынку и пробует в аукционы по году и больше. Мы же провели буквально один месяц серьезной подготовки и сразу получили что хотели. Главное - трезвость ума и четкий расчет. Правда мы потом ходили еще недели две задавая друг другу вопрос - Мы что реально купили дом? - Ага, прикинь.
Договор подписали в самом же дома сразу после аукциона, сразу перевели на счет агентства 5% депозит (стремно немного, но это обязательное условие всех аукционов) и дальше за работу вступили юристы. Тут их обязательно нужно нанимать - стоит что-то около $2000-3000. Через 45 дней все формальности утряслись, собственность перешла нам, банк дал заем и агент продавца встретил нас передать все ключи. Если по каким-то причинам банк отказал в займе не смотря на предыдущие договоренности, и вы не можете полностью войти в сделку, то вы теряете депозит 5-10%. Поэтому в случае если ваш банк отказался вас поддержать, вам остается бегать по ипотечным брокерам в попытке найти хоть кого-то другого кто быстро даст денег. Такие займы будут часто на гораздо худших для вас условиях. Вообще, это главный минус аукционов - покупку невозможно отозвать или передумать. Для других вариантов покупки есть условия, при которых вы спокойно можете выйти из сделки и есть даже cooling off period - время чтобы охладить трахание и отменить уже подписанную сделку в течение недели после заключения сделки..
Оценить реальную стоимость дома чтобы не переплатить можно по историям продаж в том же районе и на специальных сайтах, где собирается и анализируется куча информации. Можно заплатить за специальный отчет по конкретному району, где вам напишут прогноз по росту цен, криминальную ситуацию и потенциальный арендный доход. Инвесторы тут имеют много инструментов прогнозирования прибыли. Вот, к примеру, что этот сайт показывает по нашему дому:
Можно считать цену, что мы заплатили, справедливой $699.000
По местным мерках наш дом - крохотный, всего на 100 кв.м с участком в 6,5 соток - 3 спальни, 1 ванная, 1 туалет и задний двор. Вместо гаража - крытое место. Этот тип домов называется ex-Government House, поскольку такие дома строило правительство по типовому проекту и выдавало массово народу в новых микрорайонах. Вообщем, это Австралийская хрущевка. Но как говорят местные, у таких домов - good bones т.е хорошая основа, а внутрянку можно какую душе угодно. Если вы спросите, как узнать про состояние дома до покупки, то для этого продавец или покупатель нанимает специальную инженерную компанию которая проводит осмотр дома и пишет отчет о найденных недостатках, жуках /термитах (дома тут из дерева часто) и состоянии крыши. Этого чаще всего достаточно, чтобы понять стоит ли брать. Отчет по нашему дому был удовлетворительный для его года постройки: не было следов течи, гнили, термитов, жуков и тп.
1/3
Они все выглядят похоже. Наш дом имеет точно такую же планировку.
В доме жил пожилой человек. который по словам соседей не часто тут бывал и большую часть времени проводил в пабе, поэтому внутри все аскетично и с момента постройки в 1969 мало изменилось. Последний раз наш дом продавали в 1991 году, и он не видел большого ремонта последние лет 15. Вот так он выглядит изнутри.
1/4
Старые газовые обогреватели, старые полы и картонные внутренние стены. Зато есть земля.
Пока что мы избавились от позорных ковров от стены до стены и обнажили деревянные полы. Впереди дофига работы, но ощущение что ты вкладываешься в свое место, это особое чувство которого у меня не было никогда прежде.
Главный плюс - это отличное местоположение. Дом на достаточно спокойной зеленой улице без интенсивного движения, рядом автобусная остановка до центра/работы, что занимает 35 мин на автобусе/15 на машине. 20-25 минут пешком до крупного торгового центра с кучей магазов, а также озера с вело дорожками. Ну и остальная инфраструктура развита - сады и школы. Старые и новые микрорайоны отличаются кардинально по духу. Сравните с фото нового района выше.
Конечно, новые районы постепенно обживаются, открываются магазины и деревья растут понемногу, но на это может уйти лет 10-15. У меня знакомый живет в новом районе уже 5 лет и там до сих пор нет ни супермаркета, ни тренажерного зала, ни школы рядом. Одноэтажная застройка малой плотности очень плохая для открытия бизнеса - людей на кв.м мало, и они все сидят по домам. Районы со смешанной застройкой и многоэтажками намного живее. Наш район - смешанный. Дальше по улице многоквартирные дома в 3 этажа, а через дорогу минутах в 20 ходьбы есть высотки по 7-10 и даже 20 этажей. Поэтому и бизнесов в районе полно, есть макдак и бары.
Очень часто покупатели первого дома пишут про buyer's regret - сожаление о покупке которая не оправдала ожиданий. Это нормально и проходит через некоторое время, или нет. Могу сказать, что у нас, несмотря на всю волокиту с ремонтом, такого сожаления нет. Мы уже очень любим свой новый дом.
Впереди активное утепление стен, перепланировка, новые двойные стеклопакеты, солнечные батареи, новые полы, задняя веранда, расширение. Дома тут раньше строили погано и без учета климата. Поверить не могу, что без центрального отопления они не утепляли стены, крышу и пол. Ночи тут до -5. Жуть.
А вот тут мы черпаем вдохновение - примеры подобных нашему типовых старых домов после ремонта.
- Депозит в итоге мы вложили 10% потому что была возможность: 70,000 AUD
- Ипотека: 630.000 AUD
- Ежемесячный платеж по ипотеке - $3600 AUD
- Ежемесячный доход на двоих - до вычета налогов 19,000 AUD, после вычета налогов около 14,000 AUD
- Отношение ипотеки к ЗП: около 19% (до налогов)/ 26% (если после налогов). В целом комфортный уровень долга. Главное, чтобы ставка не росла дальше. У нас фиксированная ставка на 2 года. Надеюсь к тому времени, как она истечет и перейдет в плавающую, ставки на рынке пойдут вниз. Об этом много разговоров.
По ремонту напишу может через годик как получилось или не получилось.
Заканчивается 2020 год, я после ухода с работы решаю продать квартиру где жила рядом с городом, купить квартиру в деревне, хватало на двушку с хорошим ремонтом. Переезжали в деревню, где есть квартира (часть) у молодого человека, мне там очень нравилось, природа, а какой свежий воздух, бабушка с дедом его рядом в деревне в доме живут, все равно ездили туда каждые выходные. Я подумала и решила что мне лучше себе свою квартиру купить, потому что была уже наученная горьким опытом с первым мч, не в своем жилье жить, это для меня очень трудно. Когда купили квартиру я забеременела (планировали, готовились). До этого у меня были проблемы по здоровью, не буду вдаваться в подробности, если коротко врачи сказали что мое время до 25 лет, потом уже вряд ли получится. (Посетила не одного врача). Полтора года жили в деревне, ругались-мирились, практически все как у всех. Ребенок рос, а я томилась в этой деревне как... Ездила с мелким и коляской в город каждые две недели на пару дней, благо у матери там была пустая квартира, которую она ни в какую не хочет сдавать, а живёт в другом городе. Я ездила в город, это мой родной город, я в нём родилась, выросла, училась, жила, в общем-то всю свою жизнь. В итоге я продала квартиру в деревне, переехала в город снова и стала искать жилье. В дальнейшем я и остановилась на доме.
Недавно @Agrocult решил наведаться в дом который построил @Karkasdekor и звал желающих, исходный пост тут: Продувка объекта karkasdecor'a. Тест аэродверью для экспертов. Комментариев пост насобирали больше пары сотен, а приехал только я. Это и не удивительно, мало кто вынесет свой 49,5 из теплой уютной квартиры в суровое Подмосковье.
Я не являюсь профессиональным строителем, на моем счету только одна небольшая дача 50кв.м. которую я возвел из SIP панелей (далее SIP дом в разных вариациях). Мой основной интерес был посмотреть вживую каркасный дом (ни разу в таких не был), поговорить с хозяевами и послушать срач профессионалов на тему тех или иных технических решений в доме. Мои абсолютно дилетантские наблюдения и некачественные фото вы сможете найти ниже. Буду периодически скатываться в сравнение SIP и каркаса. Понятия не имею, кому это все может быть полезным, но пусть будет.
Со стороны в этом доме каркасник узнать тяжело. У меня они всегда ассоциировались с обшитыми доской домами, а тут нас встречает штукатурка. Как оказалось, этот дом обшит сверху каркаса с утеплением ватой 10мм фанерой (избавляет от необходимости ставить укосины), а поверх нее 100мм пенопласта который и был оштукатурен. Видел много домов с которых такой материал слезает чулком, но этот дом стоит уже 4 года и никаких повреждений нет. Как я понял, долговечность такого покрытия очень сильно зависит от правильности посадки рук строителей.
Где каркасник? А вот он!
Для моего дома из SIP все тоже предлагали аналогичную технологию, но я в итоге обшил фиброцементным сайдингом Cedral своими силами и получил вентилируемый фасад. Получилось +- аналогично по деньгам, но мне этот сайдинг больше нравится по виду. В каркаснике с броней из пенопласта улицу слышно гораздо хуже, чем у меня в голом SIP с вент. фасадом.
Когда думал чем обшивать рассматривал еще гибкий кирпич (не красиво, но дешево и просто обшить самому), виниловый сайдинг (не красиво вне зависимости от цены), пластиковыми панелями под кирпич (дорого и со стороны видно, что не настоящий кирпич). Если бы делал сейчас, то добавил бы на стены 5-10см ваты чтобы улучшить шумоизоляцию со стороны улицы, да и много утеплителя не бывает. Сейчас Cedral стоит как-то не очень вменяемо, я покупал по 1150р за одну доску в начале 2022. Есть наш аналог Decover, он сейчас +- также стоит, но мне меньше на нем нравится рисунок и он тоньше на 2мм.
Картинка из интернета с фиброцементным сайдингом Cedral
Картинка из интернета с фиброцементным сайдингом Decover
Дом имеет площадь под 300кв.м. и на мой вкус это слишком много. О том, как поддерживать порядок на такой площади даже страшно представить. Для себя я считаю площадь около 120кв.м. оптимальной. И мне ближе концепция одноэтажного дома (осматриваемый имеет 3 этажа). Но это все на вкус и цвет.
При хлопке входной дверью небольшая вибрация по дому есть, но гораздо меньше, чем на моем из SIP. Полы не батутят от слова совсем. Хотя у меня дом на сваях и пол также сделан из SIP и он тоже не батутит (по моим ощущениям). А вот шум пол в каркаснике гасит гораздо лучше, чем мой. Но это и понятно. На первом этаже тут сделана стяжка 5см и в ней захоронен водяной теплый пол, сверху положена плитка. Почему-то думал, что стяжку делают только когда дом стоит на монолитной плите. У меня сразу на SIP лежит подложка с отражающим слоем, инфракрасный теплый пол (выглядит как пленка с медными шинами по краям между которыми графитовые полоски которые и обеспечивают нагрев), целлофановая пленка и ламинат. По прошествии двух лет ламинат в паре мест разъехался по узкой стороне и был подбит и склеен ПВА. Грешу на то, что ОСБ на стыках немного вспухло. Я поленился промазать швы герметиком, а пока не было крыши прошел небольшой дождик.
У каркасника интересно сделан фундамент и пол первого этажа. Фундамент лента в несъемной опалубке. На земле отсыпка и небольшая стяжка, сам пол получается в 50-60см от земли и из этого выходит технологическое подполье где можно проводить проводку и канализацию. Звучит удобно, фото к сожалению нет. У меня в процессе стройки из SIP немного менялась планировка (не делайте так!) и приходилось лазить под домом перепроводить воду. С монолитной плитой такой фокус не пройдет. Также в этот подвальчик дует воздух из вытяжки после рукуператора.
Интересное решение применено для отопления. Стоит электрический котел который греет ночью по дешевому тарифу дом и теплоаккумулятор. Днем он отключается и для отопления расходуется накопленное в теплоаккумуляторе тепло. Теплоаккумулятор представляет из себя бочку с водой которая обернута в теплоизоляцию. Почему-то такие технические решения прошли мимо меня. На момент осмотра не уточнил, как в такой схеме реализуется поддержание температуры. Может тут в комментариях напишут знающие.
У меня в SIP доме каждая комната отдельно снабжена китайским пультом для теплого пола с wi-fi, таким образом все комнаты поддерживают свою температуру самостоятельно и достаточно редко включаются одновременно. При этом умных функционал оказался бесполезен т.к. пульты постоянно отваливаются от приложения.
Теплоаккумулятор, котел и трубы приточно-вытяжной вентиляции
Пол на втором этаже пока что голый и представлен в виде фанеры. Достаточно гулкий, примерно как мой из SIP. Каркасдекор утверждает, что если фанеру зашить снизу обрезками гипсокартона, то будет гораздо тише.
Очень понравилась лестницы которые сделаны между стенами. На мой вкус, такое решение гораздо более безопасно и удобно, чем любые вариации перилл. По словам профи это еще и дешевле. Изготовлены лестницы полностью из фанеры с использованием жидких гвоздей. Ощущаются монолитом, одна из лучших лестниц по которой я ходил в частных домах.
Перегородки между комнатами также каркасные (вот это поворот!) 150мм с заложенной внутрь ватой. Стены обшиты в один слой гипсом, между гипсом и ватой никаких пленок нет. У меня часть внутренних стен это аналогичные внешним SIP панели 174мм, а часть сделаны на металлических 50мм профилях с заложенной внутрь шумкой кнауф (суть мин вата) и обшиты в один слой гипсом. В одной из комнат поверх SIP также сделана шумка 50мм как в перегородках. По шумоизоляции между всеми моими вариантами в SIP и тут в каркаснике не могу сказать, что разница существенная. Надо сходить в пеноблочный дом в гости, возможно там будет лучше.
Есть версия, что если сделать двойную перегородку из металлопрофиля с воздушной прослойкой и обшить снаружи двойным слоем ГВЛ, то шумоизоляция будет волшебная (получится пирог ГВЛ, ГВЛ, 50мм ваты, воздух, 50мм ваты, ГВЛ, ГВЛ). Может кто так делал? Правда это?
Крыша в доме выполнено из гибкой черепицы которая от соседства с хвойным лесом пошла мхом, а над террасой еще и шишками. Профессионалы топили за удаление мха химией (кажется медным купоросом). Но вреда от него особо нет и мне с мхом даже больше она нравится, чем чистая (как и хозяину дома).
У меня на SIP основная крыша из шифера ондулин и я смело его не рекомендую. При работе ходить по нему нельзя, на жаре может деформироваться, а по прошествии времени выглядит очень так себе. Благо у меня почти плоская крыша и его не видно. На веранде делал крышу из гибкой черепицы, только классической формы, а не прямоугольной как тут. Очень доволен и процессом и результатом. Сначала хотел прямоугольную (как-то на картинках она интереснее выглядит), но на многих домах, где она положена, получается какой-то странный рисунок когда издалека смотришь. На этом каркаснике все ок из чего делаю вывод, что с прямоугольной проще налажать и нужна пряморукая бригада.
Еще поговорили с хозяевами про удовольствие от жизни за городом, белок, лис, модели септиков (рекомендуют Топаз), водоподготовку (тут стоит RUNXIN), обратный осмос (рекомендовали Аквафор DWM-101S Морион) и много еще чего по мелочи.
В целом этот каркасник мне понравился больше, чем мой дачный SIP. Для полноты выборки нужно наведаться в газоблочный дом. Ну и если применить некоторые технические решения при строительстве дома из SIP, то многие недостатки могут уйти.
Площадка вводит верификацию мастеров через формы ООО,ИП, самозанятые с указанием профильных ОКВЭД. Просто так не зарегится и выложить миллиард объявлений, притом выкладывают не мастера, а хрен знает кто.
ФЗ44 и 223ФЗ тендеры. Реконструировать или отметить действие этих законов в рамках строительной отрасли и тендерных закупок по строительству
На данный момент это и крупнейший коррупционный инструмент, в тоже время он не нацелен на качественный результат строительства в виду убогости формирования тендерных закупок и ориентация на минимальную цену закупки.
Для крупной стройки нужны Строительные региональные управления с ресурсами и техникой, кадрами.Для реализации строительных программ государства.
Да да уже чувствую, что своими предложениями мало кого обрадую, но тем не менее продолжим.
Строительство в частном секторе.
Нельзя строить самим что хотите и как хотите и кем хотите и из чего хотите. Нужно согласовывать архитектурный облик, посадку здания на участке, отступы от границ участка. Свобода одного человека, заканчивается там, где начинаются границы соседского участка.
Во времена СССР раздавали по 6 соток под огород, но кто мог подумать, что люди коттеджи по 3 этажа херачить будут.
То что было оставим, а новое нужно согласовывать и самое главное нельзя строить неквалифицированной рабочей силой без опознавательных знаков из соседних государств и не только.
В частном строительстве отрасль может работать в таком ключе, плюс логистика, опять же рабочая сила не с неба упавшая с крайне низким ценником.
Да, я понимаю на наши реалии это как фантастика звучит, но по другому никак на мой взгляд.
Отрезать работяг от заказчика основная цель, чтобы ни заказчик не страдал, ни работники.
А то получается, что хотим воротим. Цены любые, качество как получится и прочая хрень дисциплинарного порядка и никто ни за что не отвечает.