Сегодня расскажу на примере из практики, почему нужно внимательно читать уведомления от ДГИ, чтобы не лишиться права выкупа освободившейся комнаты в коммунальной квартире.
Наташе и Валере принадлежит по комнате в коммунальной трешке. Третья комната принадлежит Департаменту городского имущества г. Москвы (далее — ДГИ).
В апреле 2019 года ДГИ известил других собственников, что принадлежащая ему комната освободилась и они вправе выкупить ее по льготной стоимости.
26.10.2020 Наташа подала заявление о выкупе этой комнаты по льготной стоимости.
08.12.2020 ДГИ приостановил рассмотрение ее заявления на 6 месяцев и еще раз уведомил Валеру о наличии освободившейся комнаты, которую он вправе выкупить. При этом ДГИ указал, что при отказе или отсутствии ответов от других собственников по истечении полугода рассмотрение заявления Наташи будет продолжено.
19.01.2021 от Валеры поступило заявление о выкупе освободившейся комнаты по рыночной стоимости.
ДГИ уведомил об этом Наташу. И 17.03.2021 она также подала заявление о выкупе комнаты по рыночной стоимости.
08.09.2021 ДГИ предложил обоим заявителям выкупить комнату в долевую собственность по рыночной стоимости, установил срок оплаты по договору купли-продажи 30 дней.
Но ни Наташа, ни Валера не выполнили это условие. Поэтому ДГИ отказал обоим в выкупе комнаты в долевую собственность по рыночной стоимости и вернулся к рассмотрению первоначального заявления Наташи от 26.10.2020.
21.09.2022 ДГИ принял решение о предоставлении Наташе комнаты по льготной стоимости. 10.10.2022 сделка состоялась, а 17.10.2022 за Наташей зарегистрировано право собственности на комнату.
В январе 2023 года Валера узнал о том, что комната перешла в собственность Наташи, и возмутился.
Он обратился в суд с иском к Наташе и ДГИ о признании незаконным распоряжения ДГИ о предоставлении комнаты Наташе, о признании сделки купли-продажи между ДГИ и Наташей недействительной, о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи на него.
Наташа обратилась к нам. Мы подали возражение на иск и представляли интересы ответчицы в суде.
17.10.2023 Таганский районный суд г. Москвы отказал Валере в иске (дело №2-2975/2023).
Почему?
Наташа и Валера не состоят на жилищном учете, поэтому как собственники помещений в коммунальной квартире обладают равными правами на выкуп освободившейся в ней комнаты. Но чтобы воспользоваться своим правом они должны подать заявление о выкупе.
СПРАВКА
1. Гражданам, не состоящим на жилищном учете, не признанным в установленном порядке малоимущими, на основании их заявления освободившееся жилое помещение может быть предоставлено по договору купли-продажи (ст. 59 ЖК РФ, ст. 38 Закона г. Москвы от 14.06.2006 №29 «Об обеспечении права жителей адрес на жилые помещения»)
2. При наличии нескольких собственников комнат в коммунальной квартире, в которой находится освободившаяся комната, собственников долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение, в отношении которого у г. Москвы имеется доля в праве общей долевой собственности на жилое помещение, подавших заявление, и при отсутствии оснований для отказа в предоставлении им освободившейся комнаты, доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение по договору купли-продажи жилого помещения освободившаяся комната, доля в праве общей долевой собственности жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи жилого помещения в равных долях (п. 2 приложения 5 Постановления Правительства Москвы от 18.10.2018 №1285-ПП «О порядке предоставления из жилищного фонда города Москвы освободившихся комнат в коммунальных квартирах, доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение, находящейся в собственности города Москвы», далее — Постановление №1285-ПП).
Поэтому, когда Наташа и Валера подали заявления о выкупе комнаты по рыночной стоимости, ДГИ предложил им приобрести ее в долевую собственность. При этом он отложил рассмотрение поданного ранее заявления Наташи о выкупе по льготной стоимости.
То есть ДГИ исполнил требования закона и предоставил обоим собственникам, изъявившим желание купить освободившуюся комнату по рыночной стоимости, возможность стать сособственниками этой комнаты.
Они этой возможностью не воспользовались, поэтому ДГИ отказал им в выкупе комнаты по рыночной стоимости.
После этого у ДГИ отпали основания для приостановления рассмотрения первоначального заявления Наташи о выкупе комнаты по льготной стоимости. Поэтому он вернулся к этому вопросу. И сделка успешно состоялась.
Валера настаивал в суде на том, что его лишили преимущественного права выкупить комнату по льготной стоимости.
Но суд согласился с нашими доводами, что
- у Валеры нет перед Наташей преимущественного права на выкуп комнаты, поскольку они оба собственники комнат в той же коммунальной квартире;
- Валере ДГИ предоставил равные права с Наташей: уведомил о наличии освободившейся комнаты и о возможности ее выкупить по льготной стоимости еще в 2019 году.
Валера это предложение прохлопал. И после того, как ему отказали в выкупе комнаты по рыночной стоимости из-за просрочки оплаты по договору купли-продажи, он вновь не воспользовался правом подать заявление о выкупе комнаты по льготной стоимости.
Без заявления Валеры у ДГИ просто не было оснований для рассмотрения вопроса о предоставлении ему комнаты по льготной стоимости.
При этом ДГИ не был обязан повторно извещать Валеру, что он вернулся к рассмотрению приостановленного заявления Наташи о выкупе комнаты по льготной стоимости.
Доводы истца о том, что он что-то недопонял в законе и в уведомлениях ДГИ, конечно же, никакой юридической силы не имеют и не могут быть основаниями для оспаривания сделки купли-продажи, совершенной по всем требованиям закона.
Поэтому суд признал распоряжение ДГИ и сделку купли-продажи между ДГИ и Наташей законными, а в требованиях Валеры отказал.
Часто людей в подобных вопросах подводит наивная вера в то, что кто-то должен преподнести им все на блюдечке. Но на деле закон, предоставляющий права и льготы гражданам, очень часто требует от них совершения определенных активных действий. Как минимум подачи заявления, как в нашей истории.
И если не выполнить это простое условие, то ваше право исчезнет или перейдет к другому, более расторопному и исполнительному, участнику правоотношений.