Сегодня разберу ситуацию, в которой апелляция отменила решение суда о сносе самовольной постройки и уличила Департамент имущества в недобросовестности.
В 2014 году Маша приобрела у ООО «Мандарин» здание площадью 32,3 кв. м, к которому было пристроено нежилое помещение площадью 18,3 кв. м. Тогда же она зарегистрировала в собственность оба помещения.
12 февраля 2020 года Госинспекция по недвижимости провела проверку и выявила незаконно возведенную постройку — нежилое помещение площадью 18,3 кв. м, входящее в состав здания, принадлежащего Маше.
Правительство Москвы и Департамент городского имущества г. Москвы (далее — ДГИ) обратились в суд с иском к Маше о признании постройки самовольной и ее сносе.
05 октября 2021 года Черемушкинский районный суд г. Москвы иск удовлетворил и обязал Машу произвести снос постройки за свой счет (дело №02-0721/2021).
С таким анамнезом Маша пришла к нам.
Мы восстановили хронологию существования спорной постройки и смены ее владельцев. Все разложили в апелляционной жалобе и привели доводы о незаконности решения.
17 марта 2022 года апелляция решение суда отменила и отказала в иске Правительства Москвы и ДГИ.
Почему здание устояло, а решение суда нет?
1. Снос самовольной постройки — крайняя мера, которая применяется при существенных нарушениях при ее возведении. Лишь факт отсутствия разрешения на строительство не может быть безусловным основанием для сноса (постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
По заключению экспертов спорная пристройка возведена без нарушения градостроительных и строительных норм и правил, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, за 17 лет ее существования не представлено ни одного заявления или жалобы.
Поэтому суд первой инстанции применил крайнюю меру без достаточных на то причин.
Апелляция не нашла оснований для сноса пристройки.
2. Маша добросовестно приобрела в собственность здание и не знала о том, что пристройка к нему — самовольная постройка.
Спорную пристройку к зданию площадью 32,3 кв. м в 2003 году возвел арендатор Носов, о чем поставил в известность собственника помещения — город Москву в лице главы управы района Черемушки.
После реконструкции часть здания площадью 32,3 кв. м стало невозможно использовать, минуя спорную пристройку в 18,3 кв. м. Они образуют единый объект 50,6 кв. м.
Впоследствии собственник (г. Москва) сдавал здание вместе со спорной пристройкой в аренду до 2012 года. В 2012 году здание было продано ООО «Мандарин».
Все это время никаких мер ни по сносу, ни по регистрации самовольной пристройки в 18,3 кв. м собственник не предпринимал.
При этом при регистрации договора аренды в 2004 году и договора перехода права собственности в 2012 году сотрудник ДГИ г. Москвы отмечал в документах, что на объект площадью 18,3 кв. м нет документации, поэтому он не может быть зарегистрирован.
Однако в ответ на письмо ООО «Мандарин» от 2011 года о возможности выкупа здания ДГИ сообщил, что помещения в 32,3 и 18,3 кв. м внесены в Перечень государственного имущества.
В итоге крайней в этой истории стала Маша, которая в 2014 году зарегистрировала право собственности в том числе на спорную пристройку, без которой основное помещение площадью 32,3 кв. м невозможно эксплуатировать.
Апелляция посчитала, что ДГИ действовал недобросовестно: не только не узаконил пристройку, но и способствовал тому, что ни один из последующих собственников не узнал о том, что это самовольная постройка.
3. Суд первой инстанции необоснованно отклонил заявление Маши о применении срока исковой давности.
СПРАВКА
По общему правилу срок исковой давности составляет 3 года и начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ).
Для расчета срока исковой давности нужно учитывать, когда орган, который наделен полномочиями от имени публично-правового образования обращаться в суд за защитой интересов города Москвы, узнал:
- о самовольной постройке;
- о лице, которое будет надлежащим ответчиком по иску.
Суд первой инстанции закрыл глаза на все документы, представленные Машей, из которых следовало, что город Москва в лице его уполномоченного органа узнал о самовольной постройке с момента ее возведения.
Суд посчитал, что срок исковой давности нужно исчислять с 12 февраля 2020 года, когда Госинспекция по недвижимости в ходе проверки выявила самовольную постройку. Якобы до этого ДГИ и не догадывался о ее существовании.
Апелляция исследовала представленные нами документы и согласилась, что Департамент имущества знал о спорной постройке с 2004 года, когда о ее возведении его уведомил арендатор Носов.
Поэтому срок исковой давности начал течь с 2004 года и истек в 2007 году, поскольку истцы обладали всей необходимой информацией для обращения в суд с иском о сносе самовольной пристройки, однако не сделали этого без уважительной причины.
Кроме того, и с даты регистрации права собственности на спорную пристройку в 2014 году, когда Маша стала надлежащим ответчиком по этому делу, срок исковой давности также истек.
4. Маша не обязана нести расходы по сносу самовольной постройки.
Этот пункт не сыграл роли в этом деле, так как апелляция отклонила иск. Но в аналогичных ситуациях имеет существенное значение, поэтому расскажу.
СПРАВКА
1. Возложить обязанность снести самовольную постройку за свой счет можно только на лицо, ее построившее. Если постройка отчуждена, то — на ее приобретателя.
Если ответчик, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки, ее не возводил, то он вправе обратиться в суд с иском о возмещении понесенных расходов к лицу, осуществившему самовольную постройку (п. 24 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).
2. Суд обязан определять круг лиц, которые должны участвовать в деле, кроме сторон, исходя из того, чьи еще права и обязанности затронет итоговое решение. Эти лица извещаются о деле и привлекаются к участию в качестве третьих или заинтересованных лиц (п. 17, 26 постановления Пленума ВС РФ от 24.06.2008 №11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству»).
По решению суда первой инстанции Маша должна была за свой счет снести постройку. Но она ее не возводила. Следовательно, она была бы вправе подать иск к арендатору Носову о взыскании расходов на снос.
Суд первой инстанции и здесь допустил нарушения, поскольку не привлек к участию в деле арендатора Носова в качестве третьего лица, хотя итоговое решение затрагивало его права.
Эта история наглядно показывает, что решение о сносе самовольной постройки можно успешно оспорить. Нюансов много. Если владелец постройки знает, как действовать, или пользуется помощью адвоката по недвижимости, то узаконить такую постройку проще, чем добиться ее принудительного сноса.