Для начала - клевая идея из комментов к прошлому посту.
@XpoNik2 предложил сервис https://www.pochta.ru/person/e22. Не уверен, что извещения будут приходить, но подключил. Буду проверять. Спасибо.
Ссылка на первый пост Неочевидные нюансы судов и банкротства
Ну что ж, как грится, для моих 5 подписчиков, не знаю, кто вы, но вы клевые))
О сделке из заголовка поста - почти в самом конце.
Допустим, вы купили квартиру у физического лица за наличные по рыночной цене.
Через пару лет получаете по почте заявление о признании договора купли-продажи недействительной сделкой. Финансовый управляющий залетевшего в банкротство физика пишет, что обнаружил отчуждение квартиры, а доказательств оплаты - не обнаружил. По счету должника деньги не проходили.
Вы шлете в суд копию расписки, которую получили от физика - на все ваши кровные 5 миллионов, часть из которых вы копили долгие годы, часть заняли у родственников, часть дала мама жены, часть сняли с кредитки.
И суд у вас спрашивает - каков источник данных денежных средств? Покажите свои доходы, иначе мы вам не поверим, что вы могли дать должнику столько денег.
И вот тут наступает жопа.
Потому что белая зарплата у вас 20 тыщ, в конверте вы получаете еще 40 тыщ. Деньги на квартиру копили с зарплаты, держали наликом дома в шкафу. Жена работает парикмахером, арендует себе место, а оплату от клиентов ей без назначения платежа переводит на карту ИП, который владеет помещением. Деньги, которые дала мама жены, копились несколько лет с пенсии и продажи дачных цветов и огурцов по знакомым.
Как избежать такого *******?
Да в принципе, хватило бы следующего хода.
За какое-то время до сделки надо положить свой налик в банк, на вклад. Перед самой сделкой заказать деньги в кассе банка и отдать их продавцу. А то и просто перевести на банковский счет (да, возможны комиссии или нежелание продавца принимать деньги на счет).
Все, теперь у вас доказательство того, что деньги у вас реально были.
В одном из моих дел я оспаривал куплю-продажу земельного участка с банкрота на трех физиков. Один из физиков был юристом, и радостно притащил в суд выписку со своего вклада, который он оформил за 4 месяца до сделки - скорее всего, специально под сделку. Не факт даже, что это были его деньги.
А в другом деле физик купил квартиру у будущего банкрота-застройщика. Отдал деньги в кассу конторы, которая была агентом застройщика, получил приходно-кассовый ордер и чек.
Через несколько лет пришел кредитор и сказал, что деньги эти не поступили ни на счет агента, ни на счет банкрота.
Конкретно в этом деле суд защитил физика, указав, что тот не должен интересоваться и проверять, соблюдает ли контора кассовую дисциплину. Но ситуация была опасная.
Была похожая ситуация, но с менее счастливым концом. Думали, двойные продажи долевки канули в лету? Как бы не так.
Застройщик нанял подрядчика, чтобы тот построил ему дом. И заплатил ему квартирами в том же доме (точнее - правом требования на эти квартиры после постройки дома).
А подрядчик взял и начал продавать не только свои квартиры (по цессии на договоры долевого участия), но и чужие. Цессии на чужие квартиры нифига не регистрировались в Росреестре, почему люди на это пошли - черт его знает.
Физики после постройки дома пошли к застройщику за своими квартирами, но тот ничего не мог сделать. Денег он не получал, а квартиры отдал настоящим покупателям.
Подрядчик упал в банкротство, и физики, по совету какого-то юриста, пошли в банкротное дело требовать признать за ними право собственности на "купленные" квартиры. Хорошо, что судья во всем разобрался и сам предложил им включиться в реестр к банкроту на уплаченные денежные суммы, а не заниматься заведомо бесперспективными действиями.
Было также возбуждено уголовное дело, у застройщика запрашивали кучу сведений, пытаясь понять, не участвовал ли он в этой мошеннической схеме. Участники и директор подрядчика скрылись за рубежом, и опрашивать, кроме застройщика, было некого.
По другому делу, физики году этак в 2011 купили в долевое места в паркинге.
Схема была такая: государственный орган заказал постройку паркинга, застройщик строил его бесплатно, но получал в конце примерно 80% парковочных мест, а остальные 20% отходили в собственность госоргана. Для застройщика это было, видимо, выгодно - не платить за аренду участка во время стройки и т.д. Финансирование стройки шло, в том числе, из денег за продажу физикам тех самых парковочных мест, которые причитались застройщику.
Застройщик обанкротился, но в реестр требований к нему из физиков никто не включился (почему? без понятия). Через много-много лет застройщик продал право застройки третьему лицу с торгов.
И физики, с подачи юристов, тут же после торгов все пошли в районный суд с требованиями к новому застройщику о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Какое-то время, давным-давно, такая схема иногда прокатывала, пока ВС прямо не написал, что это безобразие, и нельзя признать право на объект незавершенного строительства.
Дела шли очень долго, судьи не хотели слушать, что это подсудность арбитражного суда. Но закончилось все хорошо - для нового застройщика. А физики остались и без денег, и без парковочных мест.
Кстати, тут пошла новая судебная практика. Если вы взяли у застройщика, который спустя некоторое время обанкротился, одну квартиру - вы относительно защищены залогом на эту квартиру. Дом достроят и квартиру вам в конце концов отдадут. Но если вы взяли таких квартир несколько, и суд увидит в вас "частного инвестора", а не просто обманутого дольщика - никакого залога не возникнет. Вас приравняют в данной ситуации по имеющимся правам к юридическому лицу (Определение СКЭС ВС РФ от 22.08.2022 по делу А41-34210/2020 (305-ЭС22-7163). И получите вы не квартиру, а право денежного требования к банкроту.
Вот еще комментарий к данному делу: https://zakon.ru/blog/2022/08/31/o_vidah_dolschikov__k_opred...
А вот еще ситуация. Застройщик строил многоквартирный дом, а в процессе стройки выяснил, что изыскания на его месте проведены косячно. Инженеры не заметили то ли подземную реку, то ли озеро. А договоры долевого участия уже заключены, и срок в них стоит весьма близкий. В результате просрочили сдачу дома почти на год, и попали на огромные неустойки по ЗоЗПП.
Но интересно не это, а интересно то, что в процессе строительства первого дома застройщик решил построить еще один дом. Когда на его счета начали падать аресты и взыскания по неустойкам за первый дом, собственники конторы начали финансировать деятельность застройщика за свой счет. Но когда сумма долга начала превышать сотни миллионов, они решили, что лучше уехать далеко-далеко, но с деньгами. По итогу второй дом не достроен, а собственники уехали в страну, которая не выдает преступников в РФ. И долго-долго ругались на "потребительский экстремизм".
А как вам такое - отобрать в 2021 году две квартиры у бывшей жены должника, которые он отдал ей при разводе в 1998 году? Отныне это мое любимое дело, хоть и не я его веду.
Ссылка на статью о деле: не прикрепляется, запрещенный домен Федресурс.
Ссылка на дело: https://kad.arbitr.ru/Card?number=А40-155682/2017
Между бывшими супругами Панычевыми заключено соглашение о разделе имущества от 14.11.1998. Мужу достался земельный участок и 2,13 млн. рублей, а жене - две квартиры в Москве. Финуправляющий решил, что это нечестно, ведь супруге досталось имущество большей ценности, и включил имущество супруги в общую конкурсную массу бывших супругов для последующей продажи.
Суд решил, что это соглашение заключено с целью сокрытия имущества от кредиторов, долг перед которыми возник аж в... 2016 году!
Апелляция определение отменила, сославшись, в том числе, на 10-летний объективный срок исковой давности.
Кассация радостно оставила в силе определение первой инстанции, отменив постановление апелляции, и не написав ничего о том, почему не учла 10-летний срок исковой давности. Возможно, это связано с тем, что данный срок введен лишь с 01.09.2013. Но с применением этого 10-летнего срока суды еще и сами не разобрались... там все сложно.
Будем смотреть, что скажет по этому поводу Верховный суд 26 сентября.
Ситуация редкая, но иллюстративная. Получив от бывшего мужа недвижимость, можно вполне нарваться на ее продажу в процедуре его банкротства, когда он назанимает денег у банков.
А можно вообще втупую пойти.
Супруги совместно владели двумя смежными квартирами на первом этаже в центре города. Решили их объединить, перевести в нежилое и сделать магазин. Начали процедуры, да так и не закончили, оставив все на полпути. Стенки снесли, сделали отдельный вход с улицы и присвоили новый адрес. Но в реестре недвижимости по-прежнему значились две квартиры.
Супруги развелись, жена поставила на дверь замок и камеру, стала учить в помещении других женщин йоге - за деньги. А мужа не пускала. (Она также получила денежное требование на половину стоимости мужниного бизнеса и начала мужа банкротить).
Как поделить совместное имущество супругов, если в реестре оно указано, как 2 квартиры, а в реальности это одно нежилое помещение? Как продать полученную долю?
По итогу, после сложного судебного процесса, все-таки помещение поделили как нежилое, поровну. Воспользовавшись, внезапно, нормами о допустимости признания права собственности на самовольную постройку. Не спрашивайте меня, как это получилось, каким боком тут самоволки и как теперь установить права на самоволку в реестре - это было не мое дело, я лишь прочитал свежее решение суда по клиентам, делами которых занимался несколько лет назад.
Когда-то давно еще читал на пикабу про гражданина, который купил квартиру, а потом сделку оспорили по интересному основанию. Продавца представляло лицо по нотариальной доверенности, а после продажи квартиры оказалось, что продавец такую доверенность не выдавал, и в реестре у нотариуса откуда-то с юга России она не значится. Суд руководствовался тем, что покупатель должен был заподозрить фальшивую доверенность, т.к. регион проживания продавца и регион выдачи доверенности были значительно удалены друг от друга территориально. И установил неразумность и недобросовестность действий покупателя. К посту был прикреплен архив с документами. Не смог его найти. Если кто-то кинет ссылку - буду благодарен.
Могу еще написать на более специфичные темы - про субсидиарную ответственность директоров и участников ООО, про то, как государство кидает подрядчиков по госконтрактам, про то, как подрядчики по госконтрактам кидают государство. Про потребительский экстремизм - реальный, а не выдуманный. Про то, как граждане вполне себе годно для суда и экспертизы "состаривают" документы, писать не буду, а то еще кто-нибудь воспользуется (даже в правилах лиги написано, что запрещено "подстрекательство пользователей к неправомерным и преступным действиям"). Есть еще немного про грязные делишки банков и про банкротные торги.
А вообще - лучше читайте, например, Р.С. Бевзенко, у него есть телеграм-канал и колонка на Закон.ру. Читайте там же Судебную практику по банкротству, Судебную практику СКГД ВС РФ. У этих людей знаний и понимания раз в 10 больше, чем у меня. И они меня не просили их рекламировать, если что.