Ждали - ждали, дождались
Добрый день. Здесь неоднакратно люди поднимали темы оспаривания сделок в процедурах банкротства, и часто у людей возникал вопрос - как же быть, если ты купил квартиру у лица, признанного впоследствии бакнротом? И по большому счету давались верные ответы, что в случае признания такой сделки недействительной квартиру придется вернуть продавцу-банкроту в конкурсную массу, а покупателю придется включатся в реестр требований кредиторов и ждать своих денег, что скорее всего не произойдет в связи с нахождением продавца в банкротстве. И действительно, закон о банкротстве и судебная практика складывалась не в лучшую сторону для покупателя по неравноценным сделкам должника.
В такой ситуации становилось страшно приобретать какое-либо имущество на вторичном рынке жилья, и это не удивительно, ведь страшно представить, что ты приобретешь квартиру, а к тебе придут через какое-то время и заберут ее в конкурсную массу, а при этом еще и не вернут оплаченные денежные средства (в большей части взятых в кредит).
Но, на днях вышло Постановление Конституционного Суда РФ от 03.02.2022 N 5-П "По делу о проверке конституционности положений пункта 1 статьи 61.2 и пункта 11 статьи 189.40 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в связи с жалобой гражданина С.В. Кузьмина", которое, как мне кажется, должно обезопасить добросовестных приобретателей жилых помещений от такой вот ситуации.
В указанном Постановлении Конситуционный суд встал на защиту покупателя по недейстительной сделке и помимо прочего указал, что когда применяют последствия недействительности сделки, подразумевают, что покупатель после возврата денег может приобрести другое жилье (пусть и менее ценное). Однако это едва ли возможно при банкротстве. Возврат имущества в конкурсную массу сразу не восстанавливает положение кредитора, которое было на момент исполнения сделки. Более того, в ряде случаев шансов получить деньги мало. Из-за этого у гражданина могут, по сути, бесплатно изъять единственное пригодное жилье для передачи в конкурсную массу.
В связи с этим, Конституционный суд признал положения пункта 1 статьи 61.2 и пункта 11 статьи 189.40 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 40 (часть 1) и 55 (часть 3), в той мере, в какой они, позволяя признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, заключенный должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом (с учетом специального порядка исчисления этого периода для банков) с покупателем-гражданином, для которого это жилое помещение является единственным пригодным для постоянного проживания, в системе действующего правового регулирования не гарантируют реального получения гражданином ранее уплаченных им по этому договору денежных средств, которые могли бы быть использованы для удовлетворения его потребности в жилище.
При этом Конституционный суд указал, что до установления соответствующего законодательного регулирования при продаже с торгов в рамках процедуры банкротства жилого помещения после признания в соответствии с оспариваемыми положениями недействительной сделки купли-продажи этого жилого помещения, притом что оно является единственным пригодным для постоянного проживания гражданина (покупателя по недействительной сделке), денежные средства в размере уплаченной им по договору цены в конкурсную массу не поступают, но передаются гражданину, а остальная часть средств, если таковые выручены, подлежит включению в конкурсную массу; до получения указанной денежной суммы, а также в течение установленного судом разумного срока после ее получения гражданин сохраняет право пользования жилым помещением; об этом праве информируются участники торгов.Таким образом, как мне кажется, с принятием данного постановления, при приобретении квартиры в такой ситуации риск остаться ни с чем существенно снижается, и уже будет хоть какая-то гарантия на возврат потраченных на приобретения жилья денежных средств, конечно же с существенными потерями, например потеря тех же процентов в случае взятия кредита, но все же уже не полная потеря денег, что не может не радовать.
