Жилое помещение, являющееся единственным у должника, защищено исполнительским иммунитетом: на него нельзя обратить взыскание и реализовать для погашения долгов путем продажи с торгов.

Тем не менее, определение того, какая именно квартира считается единственным жильем должника, связано с множеством тонкостей.

К примеру, в деле о банкротстве управляющий предложил исключить из конкурсной массы двухкомнатную квартиру, потому что она была единственным официально зарегистрированным жильем должника и его несовершеннолетних детей.

Однако сам должник настаивал на том, чтобы из конкурсной массы была исключена трехкомнатная квартира, поскольку именно в ней он реально проживает со своей семьей.

Суд поддержал позицию должника: управляющий не смог доказать, что проживание в трехкомнатной квартире не соответствует действительности. Кроме того, эта квартира по площади не превышала разумных потребностей семьи, а по стоимости ненамного отличалась от двухкомнатной.

Таким образом, статус единственного жилья может получить недвижимость, в которой должник реально проживает, а не только та, где он зарегистрирован (согласно Обзору судебной практики Верховного Суда РФ от 18.06.2025).

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Долю собственности должника могут выставить на открытые торги. Однако если рассматриваемое жилье - единственное для других сособственников, есть шанс сохранить квартиру.

К примеру, после кончины женщины остались непогашенные долги, в связи с чем кредиторы инициировали процедуру банкротства, а принадлежащая покойной треть квартиры была выставлена на продажу.

Дочь и внук, проживавшие в этой квартире, попытались оспорить это в суде.

Первоначально им было отказано - суд посчитал, что у каждого из них остается по одной трети собственности, поэтому их право на единственное жилье не ущемлено.

Однако Верховный суд России отменил предыдущие судебные акты, отметив, что подобные действия ведут к фактическому превращению отдельной квартиры в коммунальное жилье, что недопустимо. Такое развитие событий нарушает права других совладельцев на достойные условия проживания и охрану жилища (см. Определение ВС РФ № 305-ЭС18-3299).

Следовательно, теперь есть возможность защититься от продажи доли за долги ее владельца, если квартира для него или его наследников единственная. Данное правило не действует в отношении заложенных долей.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

К сожалению, среди сотрудников службы судебных приставов встречаются те, кто забывает о своих обязанностях соблюдать закон и защищать права граждан. История, которую я хочу рассказать, - яркое тому подтверждение.

Женщина, мать двоих несовершеннолетних детей, оказалась в сложной финансовой ситуации и накопила долг в размере 320 тысяч рублей перед банком и жилищно-коммунальными службами. Судебные приставы приняли решение взыскать задолженность за счет продажи ее единственной квартиры на аукционе. Заметим, что речь шла о единственном жилье, которое не было предметом залога, а значит - согласно закону — не могло быть изъято за долги. Однако пристав, ведущая это дело, проигнорировала этот ключевой момент.

Средства, полученные от продажи квартиры, поступили на счет Управления Федеральной службы судебных приставов и были направлены на погашение долга, оплату расходов, связанных с проведением торгов, и другие издержки. Оставшуюся сумму - 990 тысяч рублей - вернули женщине, но ее лишили единственного жилья: на эту сумму невозможно было приобрести эквивалентную по качеству квартиру, лишь небольшой дом в деревне.

В июне 2020 года квартиру приобрел новый собственник. Однако при попытке въехать в новое жилье он столкнулся с тем, что бывшая владелица с детьми отказывалась освобождать помещение - у нее попросту не было другой крыши над головой.

Вынужденный такой ситуацией, новый собственник обратился в суд с иском о выселении женщины и ее детей. Мать двоих детей подала встречный иск с требованием признать торги по продаже квартиры недействительными. Она указала, что приставы нарушили закон, изъяв единственное не ипотечное жилье. Более того, цена продажи квартиры была занижена: рыночная стоимость составляла 2,3 млн рублей, а реализована она была всего за 1,6 млн.

Суд первой инстанции встал на сторону женщины. Было признано, что совершенные приставами нарушения позволили провести сделку, которой иначе бы не произошло, - поэтому квартира должна быть возвращена прежней собственнице, а новый покупатель вправе требовать компенсации понесенных убытков от ФССП.

Однако судебные приставы обжаловали это решение. Апелляционный суд установил, что незадолго до торгов женщина действительно владела еще одной квартирой, которую успела продать, чтобы сделать остающуюся недвижимость своим единственным жильем. Приставы настаивали, что хозяйка умышленно вывела вторую квартиру из собственности, чтобы получить имущественный иммунитет по закону.

Апелляционный суд согласился с доводами приставов, решив, что квартира остается за женщиной, но она обязана возместить новому собственнику потраченные средства самостоятельно, не требуя компенсации от ФССП. Кассация поддержала этот вердикт.

Верховный Суд, однако, принял иную позицию: на момент продажи спорная квартира действительно была для женщины и ее детей единственным жильем, а операция с другой квартирой не имела определяющего значения для прав на сохранение единственного жилья. Кроме того, сама женщина не участвовала напрямую в продаже своей квартиры: организацию торгов поручили коммерческой фирме по заказу ФССП.

Таким образом, в итоге Верховный Суд признал действия приставов незаконными, а также возложил ответственность за возникшие последствия на государство. Остается надеяться, что прокуратура также даст оценку данному вопиющему случаю.

Таким образом, ответственность за возврат покупателю денежных средств, потраченных на приобретение квартиры, была возложена на судебных приставов. Все предыдущие судебные решения были отменены, а дело направлено на новое рассмотрение (Решение Верховного суда по делу № 16-КГ22-31-К4).

При повторном рассмотрении областной суд вынес окончательное решение в пользу женщины: квартиру ей должны были вернуть, а Федеральная служба судебных приставов обязана выплатить покупателю 1,6 млн рублей (Решение Волгоградского областного суда по делу № 33-884/2023).

Данное дело еще раз продемонстрировало значимость строгого соблюдения законодательства и необходимости защиты прав граждан в сложных жизненных ситуациях.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.

Многие собственники жилья предпочитают заключать краткосрочные договоры найма – обычно на срок до 11 месяцев, чтобы избежать дополнительных требований, предусмотренных законом для долгосрочной аренды (от года и более).

Например, долгосрочные договоры требуют обязательной регистрации в ЕГРН и предоставляют нанимателю преимущественное право на продление аренды (ст. 683 ГК РФ). Чтобы сохранить гибкость, владельцы часто добавляют в краткосрочные соглашения пункт об автоматическом продлении при отсутствии возражений сторон.

Однако в последнее время такая схема перестала гарантировать безопасность для арендодателя. Конституционный суд РФ в своем Постановлении от 2 июня 2022 г. № 23-П разъяснил важные моменты:

- Если фактически аренда длится более года из-за регулярного продления краткосрочных договоров, отношения признаются долгосрочными – со всеми вытекающими последствиями для собственника.

- Внести в договор условие о возможности одностороннего расторжения (без суда) можно только при наличии вины нанимателя – например, в случае серьезной задолженности или грубых нарушений условий проживания. Просто так расторгнуть договор и выселить квартирантов до истечения срока нельзя.

- Если оснований для расторжения нет, арендатор вправе обратиться в суд для защиты своих интересов и компенсации ущерба.

- Для долгосрочных договоров (более года) собственник, как правило, не может выселить арендаторов без судебного решения, поскольку Конституция РФ (ст. 40) гарантирует право на жилище и стабильность проживания арендатора.

Что это означает для собственника?

Если вы заключаете краткосрочный договор с возможностью пролонгации, при регулярном продлении он фактически становится долгосрочным, и вы теряете право на быстрое (внесудебное) выселение жильцов.

Единственным безопасным способом оформить аренду, чтобы сохранить возможность внесудебного расторжения, остаётся заключение новых краткосрочных договоров без условий о продлении.

Заключайте договоры найма сроком до одного года и не включайте в них условия об автоматическом продлении. Если аренду нужно продлить, оформляйте новый договор на новый срок.

Такой подход соответствует позиции Конституционного суда и поможет избежать сложностей с выселением недобросовестных нанимателей.

P.S. Здесь я пишу на разные темы, а вот в своём телеграм-канале про кредиты и долги я выкладываю новости законодательства для должников, рассказываю судебную практику и делюсь способами взаимодействия с банками, приставами и коллекторами. Если у Вас есть потребкредит, микрозайм, кредитная карта, ипотека, автокредит или вы уже стали должником по кредитам, микрозаймам, алиментам, оплате услуг ЖКХ, налогам - Вам будет интересно подписаться и читать мой телеграм-канал.