Agrocult

В этот день я ехал уже на второй осмотр и это был осмотр щеледома перед покупкой. То, что я ненавижу щеледома известно всем, в том числе и моим заказчикам. Нет, я не то, чтобы отношусь к ним предвзято. Но как можно относиться к технологии, в которой дом строится из щелей, перемежаемых пиломатериалами? Однако, в этом случае была надежда, что дом окажется лишённым типичных проблем бруса - расщеливания и продувания стен, т.к. он был утеплён снаружи и даже пароизолирован изнутри. Вторым моментом, который добавлял уверенности в успехе, было то, что заказчик уже осмотрел этот дом по моему руководству для начинающих домовладельцев и не обнаружил какого-то жуткого криминала.

У дома нас встретили двое - весёлая девушка-риелтор и застройщик. Оба оказались ни в зуб ногой про технологию строительства дома и вообще про загородное домостроение в целом. Кстати, это не первый случай, когда я встречаю инвестирующих в строительство и совершенно не понимающих в нём застройщиков. Ну, ок. Начинаем осмотр с фундамента.

Отмостка в виде отсыпки щебнем по грунту. Цоколь декоративно обезображен имитацией камня. Всё это придётся снимать и скалывать, чтобы утеплить и гидроизолировать фундамент.

На вопрос о типе фундамента застройщик уверенно ответил: "Плита!", а когда я уточнил: "Все 60 сантиметров?" он поправился: "Сначала отлили МЗЛФ, потом насыпали песок внутрь и отлили плиту!" Ок, теперь стало понятно. "То есть, полы по грунту у вас, да?" - уточнил я. "Наверное" - ответил застройщик. После чего я предпочёл не задавать вопросов, благо, инструмент у меня есть. Для начала стукнемся склерометром и выясним прочность бетона на сжатие.

25,9 МПа, что примерно соответствует марке М250, классу B20. Согласно СП 22.13330, для заливки фундамента при строительстве капитальных сооружений должна использоваться смесь марки не ниже М200. Согласно СП 28.13330, марка морозостойкости для бетонов, испытывающих попеременное заморажинивание и оттаивание в условиях эпизодического водонасыщения при критических температурах - 20 -40°C, должна быть не ниже F150, что скорее всего будет достигнуто при классе бетона от B20 и выше, марке М250 и выше. К прочности нареканий нет. Проверяем поверхность сканером неоднородностей и... впервые в моей практике тишина. Взял металлодетектор и попробовал найти арматуру с его помощью. Опять тихо. Допустим, толщина плиты, отлитой по грунту не позволяет обнаружить армирование. Но для этого она должна быть больше 20 см и армирование смещено в самую нижнюю часть. Странно.

Продолжим осмотр и взглянем на стены снаружи. А тут у нас уже знакомая картина, про которую я рассказывал в посте Хауберк сказал "ни хао"! Или, как запороть отделку фасада - фасадную плитку монтировали при околонулевых температурах и отдельные гонты не приклеились нормально.

Причём, одна стена не проклеена полностью, другие частично. Видимо, работали на границе рекомендованных производителем температур и когда начали было холоднее. Я уже писал запрос производителю фасадной плитки Hauberk, компании Технониколь, о подобных дефектах и получил ответ, что согласно инструкции по монтажу:

“Если фасадные работы проводятся при температуре ниже +5 °C, упаковки с ТЕХНОНИКОЛЬ HAUBERK следует подавать из теплого помещения по 5–6 штук. При температуре окружающей среды ниже +10 °C самоклеящуюся полосу на лицевой стороне фасадной плитки необходимо подогревать строительным (тепловым) феном.”

“В процессе монтажа необходимо обеспечить склеивание фасадных плиток между собой. Плитки склеиваются за счет удаления нижней защитной пленки с тыльной стороны плитки, прогрева липкого слоя строительным феном при необходимости и прижима к нижележащему ряду”.

Таким образом, монтировать гибкую черепицу и фасадную плитку желательно при температуре от +15°C и выше, в солнечный день, когда поверхность будет прогреваться и мастика схватится лучше.

Ок, это неприятный, но исправимый дефект. Осмотрим конструкцию стен. Для этого нам потребуется подняться на чердак. И тут мы наблюдаем следующую картину - стропильная система выполнена так:

В конструкции присутствует горбыль с обзолом (корой). Такое я наблюдал только в домах времён перестройки. Уж насколько бы экономными не были современные застройщики, они даже для временных укосин и лесов закупают обрезную нестроганную доску. Присутствие горбыля на стройплощадке уже как бы намекает на суперэкономный подход к строительству.

Ну и ещё момент красоты - на предыдущем фото этот узел засвечен, покажу поближе с другой стороны:

Длины стропил не хватило, чтобы перекрыть весь скат и их срастили просто сплотив гвоздями, а места перехлёста подпёрли доской 100х50. Такое себе деревенское строительство. Т.к. проекта у дома нет, нагрузки никто не считал. Как поведёт себя кровля под снеговой нагрузкой - неизвестно даже тем, кто приколотил горбыль к стропилам.

Так, это всё некрасиво, но не смертельно. Т.к. чтобы доказать ущербность кровли нужно провести замеры, а потом сделать сложный конструкционный расчёт с учётом веса кровли, снеговой нагрузки, состояния конструкции и т.п. Пока констатируем, что кровля целостна, протечек и дефектов монтажа не обнаружено, гидроветрозащита установлена через вентзазор. И идём смотреть пирог стены.

И тут же обнаруживаем второй дефект монтажа - отсутствие вентзазора между OSB фасада, на которую набит Хауберк и утеплителем. Это, опять же, нарушение инструкции монтажа, которое приведёт к влагонакоплению в стене. Об этом пишет производитель у себя на сайте:

Многие скажут, что это не проблема, ведь внутри дома выполнена пароизоляция. Но дело в том, что качество её монтажа вызывает большие сомнения. Особенно, на фоне обнаруженных ранее дефектов.

Мы видим, что пароизоляционная плёнка торчит на оконной раме, а это означает сразу два дефекта - пароизоляция выполнена без проклейки и нарушен ГОСТ 30971-2002 «Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проемам», согласно которому:

5.4.3 Конструкция и материалы внутреннего слоя должны обеспечивать надежную изоляцию материалов центрального слоя от воздействия водяных паров со стороны помещения. Пароизоляционные материалы по внутреннему контуру монтажного зазора должны быть уложены непрерывно, без пропусков, разрывов и непроклеенных участков.

Чтобы удостовериться в дефекте монтажного шва оконного блока, нам достаточно заглянуть в место примыкания оконной рамы к стене - естественно, там только монтажная пена. Ни о какой гидропароизоляционной ленте нет и речи.

Финально, считаем теплосопротивление стен дома, зная его пирог.

Сопротивление теплопередаче составляет 2.81 (м²•˚С)/Вт, при норме для Подмосковья - 3.2 (м²•˚С)/Вт. Это было бы терпимо, при отсутствии других дефектов.

Резюмируя. Дом выполнен без проекта, с нарушением строительных норм и инструкций производителей стройматериалов. У него были шансы, не пожалей застройщик 15 000 рублей на нестроганный брусок 50х50, из которого нужно было организовать вентзазор между внешней отделкой и гидроветрозащитой утепления. В этом случае, даже при нарушении технологии монтажа пароизоляции, влагонакопление в стенах было бы невозможным.

В сложившейся ситуации ни производитель фасадной плитки, ни я не можем дать гарантию, что при начале эксплуатации в стенах не произойдёт влагонакопление с последующим развитием гнилостных процессов. Особенно, учитывая что дом построен из сырого нестроганного бруса, который наверняка расщелится и начнёт пропускать влагу через нахлёсты пароизоляции. Достаточно одной такой точки и через 3-5 лет внутри дома появится запах плесени от разлагающегося внутри стен бруса.

Вот и получается, что имея хорошие материалы и исполнительных строителей, на выходе получили похожий на дом и даже пригодный к эксплуатации объект, который постепенно будет переходить в ограниченно-работоспособное, а затем и в аварийное состояние. И в это были вложены деньги, силы, время. А всего-то нужно было прочитать инструкцию по монтажу от производителя.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль или кому удобнее обратиться сразу напрямую - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

Кто читает впервые, меня зовут Илья и уже много лет я занимаюсь техническим обследованием загородных домов, а также строю дома по каркасной технологии. О чём и пишу здесь. Сегодня речь пойдёт об очередном обследовании загородного дома, но не перед покупкой, как часто бывает, а с целью получения рекомендаций по реконструкции. Это мой любимый вид обследований, т.к. во-первых, ты как правило не лимитирован по времени (часто владелец дома живёт в нём и готов встретиться в любое время), не привязан к нескольким людям (при обследовании перед покупкой часто помимо покупателя приходится ждать застройщика и риелтора) и не ограничен в деструктивных методах обследования. Последнее очень важно, т.к. при покупке дома домовладельцы очень трепетно относятся к каждому винтику, а нормы технического обследования по ГОСТ предписывают выпиливать кусок стены, выламывать половину фундамента и тащить их в лабораторию. Из-за ограничений на нарушение целостности приходится изворачиваться, использовать эндоскоп, сканировать неоднородности, искать щели и зазоры.

В старых домах, особенно когда вопрос стоит "сносить иль не сносить", хозяева часто дают полный карт-бланш, т.к. изначально понятно, что если дом ремонтопригоден, его всё равно придётся капиталить, а значит нечего беречь отделку, которая уйдёт под замену. Такая свобода действий позволяет досконально изучить конструкцию дома и определить её перспективы.

Старые дома советской и постсоветской постройки, хранят в себе историю жизни их владельцев и следы технологий, а иногда и пересечения технологических эпох. Так, в одном доме я обнаружил 4 типа утеплителя - фибролит, пенопласт, минвата и пенополиэтилен. Все они были налеплены как попало, но указывали на то, что хозяин следил за домостроительной модой. Правда, скорее всего, его проводником в мир утеплителей был продавец на местном строительном рынке, который разбирался в технологии утепления примерно так же, как сам хозяин. Потому, что сквозило в том доме из всех щелей.

Чердаки и подвалы старых домов полны артефактов былого - утюги на угле, советские лыжи, самовары и прочие подшивки газеты Правда, которые когда-то были ценностью хозяев, а сегодня представляют разве что коллекционный интерес.

В общем, после этого лирического вступления перейду к прозе жизни - меня вызвали на осмотр дома, который достался хозяину в наследство от деда. Дед строить умел и любил, но учитывая год постройки и доступность материалов, смог построить только щеледом без утепления, зато с огромной печкой. Задача была определить возможность и рентабельность реконструкции дома, примерно прикинув, сколько это будет стоить.

Фундамент дома был заглублён неплохо, водоотведение и дренаж традиционно отсутствовали, как и гидроизоляция цоколя с отмосткой. Что привело к её выпучиванию и многочисленным разломам. Но сам цоколь значимо не пострадал, хотя в одну из зим и дал небольшую трещину. Закрыт он был герметично, поэтому обследовать подполье через продухи не представлялось возможным. Однако, попасть туда нам было необходимо - полы предательски потрескивали под ногами, наблюдались зыбкость и небольшой уклон. Хозяин вспомнил, что в детстве видел, как дедушка закрывал люк в одном из углов комнаты. Немного повозившись с линолеумом я обнаружил тайную дверцу, которая была плотно притёрта. И вот, я уже приоткрываю завесу прошлого, погружаясь в холодный и сырой подпол.

А там то, про что я уже не раз рассказывал в своих постах. Отсутствие продухов, отсутствие дренирования и болотистая почва сделали своё дело. Не сразу, но наверняка.

Черновой пол обвалился и частично висел, а частично валялся на грунте. Доски чистового пола при этом на удивление не пострадали - даже на фото видно, что они белые и чистые. Продухи в кирпичном цоколе всё же обнаружились, но они были сделаны в полкирпича и при этом заглушены снаружи. В общем, вот такой секрет остался в тайнике дедушки-строителя.

То, что мы наблюдали, естественное следствие нарушения вентиляции подпола в доме с деревянными перекрытиями. Важно понимать, что это закономерный и гарантированный результат при отсутствии продухов в цоколе МЗЛФ. И ещё не самый страшный. В моей практике были ситуации, когда сидишь под перекрытием и боишься, что ходящие по нему люди присоединятся к тебе помимо их воли.

Иногда внешне всё прилично, но внутри уже видна динамика.

В нашем случае, всё было не так печально, потому что лаги пола не успели пострадать от грибка и влаги (отчасти спасибо рубероиду, отчасти просто повезло) и в принципе, остались ремонтопригодны. Как избежать проблем я описывал в посте Продухи. Зачем и как дырявить цоколь и что будет если этого не сделать?

Остальные элементы конструкции (стены/кровля) были в хорошем состоянии, поэтому в итоге был вынесен вердикт - дому быть, ибо сносить памятник дедовского зодчества и строить новый дом гораздо дороже, чем отремонтировать перекрытие, просверлить продухи и чуть-чуть освежить отделку.

Да, теплопроводность у бревенчатых стен высокая, но если эксплуатировать его в качестве дачи, как и планирует хозяин, нет смысла заморачиваться с каким-то серьёзным утеплением. В общем, полезное получилось наследство, которое можно сохранить и апгрейдить.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют больших временных затрат, расчётов или выезда на объект я отвечаю бесплатно в каментах или лично - мои контакты в профиле Пикабу. Кто не видит профиль - пишите в телеграм: karkasovo (это не канал, а мой контакт).
Аудит проекта, проверка договора на строительство, анализ сметы, обследование дома на соответствие строительным нормам, приёмка дома, консультации по реконструкции, строительный контроль - это моя работа и я делаю её за деньги.

P.S. Могу отвечать с задержкой, т.к. у нас сезон сбора и заготовки урожая всё ещё продолжается. На фото жена с остатками томатов, баклажанов и перцев, снятых вчера в теплицах Агрокульта. Ну и груш пару вёдер затесалось.

Короче, если долго не отвечаю - не стесняйтесь повторить вопрос, он мог потонуть в потоке входящих.

Некому стало рвать бумагу стен...
Но почему так холодно в доме?

Долго искали дом с заказчиком. Пересмотрели немало разного. В итоге нашли дом мечты, через риелтора со стороны продавца, который разместил объявление на ЦИАНе. Заказчик договорился, что если длм понравится, он выходит на сделку максимально быстро. Риелтор уверила, что цена окончательная и продавец заинтересован в быстрой сделке, поэтому чуть ли не в день просмотра готов продать тому, кого устроит цена. Приезжаем на место, начинаем осмотр. Щеледом из профилированного бруса, но в хорошем состоянии, холодный, но можно утеплить. И тут вокруг нас начинается хоровод других покупателей, оказывается, риелтор назначила просмотры с разницей в 15 минут, хотя я предупреждал, что мне нужен минимум час. Ок, доделываю работу, говорю о результатах заказчику, тот собирается выходить на сделку. На что риелтор сообщает - ну, вы видите, желающих много, завтра мы заведём чат в WhatsApp и устроим аукцион.

Как-то приехал на объект, который пробивал перед сделкой по просьбе заказчика. Всё хорошо, но риелтор называет цену на 2 миллиона выше, чем в актуальном объявлении хозяина, которое я нашёл при пробивке по адресу дома. Звоню хозяину, на линии серьёзный баритон. Сообщаю, что готовы купить дом, а риелтор назвал другую цену. Продавец просит поставить на громкую связь. Ставлю.
- Наташа, ты охерела? Теперь я понял, почему ты мне два года дом продаёшь. Чтобы я тебя рядом с моим домом больше не видел. Ключи покупателю отдай и вали оттуда.

Всю дорогу с объекта я ржал, вспоминая лицо Наташи.

Осматриваем дом с заказчиком и его риелтором. Есть проблемы, но заказчик готов к их исправлению своими силами. Риелтор явно подыгрывает продавцу, торопится и когда обнаруживается дефект говорит что-то типа: "Ну, это же можно устранить/переделать/исправить?"
Отвечаю: "Да, можно. Только заплатит за это Ваш клиент". Лезу под конёк, чтобы открутить вентрешётку и осмотреть чердак. Лестница телескопическая, еле держусь на самом верху, а снизу риелтор кричит: "А можно в соседнем строящемся доме посмотреть чердак!"
Хотелось мне на неё пассатижи уронить, но я сдержался и говорю: "И как это нам поможет, если здесь в кровле протечка или перекрытие не утеплено?"

В большинстве случаев, риелтор это человек с ключами от дома, который приезжает на объект с умным и очень занятым видом, но все его умения сводятся к способности загрузить документы на Домклик или рассказать, как оформить сделку через МФЦ. Про объект он ничего не знает и в большинстве случаев знать не хочет.

Бывают исключения, например, с одним риелтором я работаю на постоянной основе - он нанимает меня для проверки домов своих клиентов перед покупкой. Сначала смотрит сам, если не совсем хлам - едем вместе. Уже многое видит и без меня. По конструкции скидывает мне детальную информацию - утепление, толщина стен, конструкция кровли и другие нюансы. Что-то выясняет у продавца, что-то сам замеряет/фотографирует на месте.

Но это редкость. В основном задача риелторов - паразитировать на нежелании людей изучить процедуру сделки или на невозможности лично присутствовать на показе недвижимости при продаже. Ни о какой защите интересов покупателя или продавца речи, как правило, не идёт. Им важно срубить свою прибыль любым способом. И если для этого нужно продавать ваш дом или водить вас на просмотры годами - они будут это делать.