Agrocult

Привет подписчики и случайно заглянувшие! Для тех, кто здесь первый раз, меня зовут Илья и одно из моих направлений деятельности - технический надзор загородной недвижимости. В 2015 году мы с женой переехали за город и поняли, что это то, чего не хватало в жизни. Сегодня мы занимаемся строительством каркасных домов (сами живём в таком доме), выращиванием коллекционных сортов томатов (и продаём их семена) и ставим разнообразные эксперименты по адаптации горожан в деревне в рамках проекта Агрокульт, цель которого помочь городским жителям с комфортом обжиться в деревне.

Сегодня расскажу вам про очередное обследование загородного дома перед покупкой. Приехал я туда в солнечный сентябрьский день, добирался не без приключений - на ЦКАДе я разогнался до 110 км/ч и у меня оторвало крепление багажника. После чего привязанная к нему стремянка решила прокатиться без машины, забрав с собой дуги багажника. Хорошо, что сзади никого не было. Кроме дальнобоя, который оказался очень учтивым и объехал стремянку, но одна дуга попала под колёса и всё же превратилась реально в дугу. Повезло, что вторая осталась цела, а в машине валялся рулон спандекса - я закрепил стремянку на одну дугу спереди и подложив спандекс на крышу, притянул её заднюю часть верёвкой к фаркопу. Так и доехал, размышляя о том, почему я не проверил крепления дуг перед выездом и как оно вообще так вышло.

Дом из бруса, обложенный кирпичом, расположен в Павлово-Посадском районе, на участке 15 соток, имеющем значительный (более 1,5 метра) уклон от улицы к задворкам. Этот перепад высот домостроители решили использовать для организации цокольного этажа. Для этого они залили солидную ленту толщиной 60 см, заглубив её на 2,4 метра, но судя по всему, забыли про гидроизоляцию. Ибо внутри цокольного этажа следы многочисленных протечек и застаивания воды.

Хозяева не озадачились заморочиться с косметическим ремонтом перед продажей и поручили риэлтеру  рассказывать историю о протечке трубы. Но соседи, которые являются лучшими информаторами при покупке дома, рассказывают, что вода в подвале стоит каждую весну и не только в этом доме. Это распространённая проблема - домостроители строят дом без понимания специфики участка и экономят на гидроизоляции, а затем мужественно вступают в бой с природой. Один из моих соседей умудрился сделать подвал на заливных лугах, а по весне с удивлением обнаружил в нём бассейн. Он долго пытался решить проблему различными бюджетными способами и в итоге просто засыпал подвал грунтом. Что, кстати, тоже не идеальный выход и он это понимал, так как по-быстрому продал свой дом и слинял.

В общем, хороший цокольный этаж - это дорого. Или будет вот такая история с грибком и плесенью по контуру пола. Следы затопления обнаружились в каждом помещении цоколя.

Вторая беда, которая была видна невооружённым глазом с улицы, это проржавевшая металлочерепица, которая к тому же была уложена с нарушениями технологии. Честно говоря, у меня были подозрения, что кровля пострадала от пожара, но они не подтвердились. На всей южной стороне дома краска слезла и облупилась. Коррозия не заставила себя ждать.

Хозяева, опять же, морочиться не стали. Хотя могли бы обработать антиржавчиной и покрасить кровлю, чтобы продлить её срок службы. Но, видимо, интерес к дому у них пропал.

У основной кровли большой наклон, при этом отсутствуют снегорассекатели. Поэтому все водосточные лотки либо оторваны, либо находятся в состоянии как на фото сверху. При этом, крыши на пристроях, балконах и крыльце сделаны с очень маленьким уклоном, что приводит с накоплению снега. А на балконе привело к инфильтрации воды сквозь металлочерепицу.

Балконная крыша выполнена как трамплин, который тут совсем не кстати. Снежные сугробы будут накапливаться на ней зимой, почистить их на такой высоте нереально. При таянии вода будет заперта снегом и начнёт искать места для протечки в дом.

Вообще, все эти "кукушки" и балконы являются потенциально проблемными местами, как и мансардные окна, врезаемые в скаты крыши. Они обязательно дадут течь рано или поздно, особенно учитывая, какие "мастера" часто занимаются их установкой.

На чердаке, куда я по иронии судьбы попал по хозяйской стремянке (зря тащил свою), видны следы борьбы с холодом без понимания технологии утепления. Базальтовые маты щедро перемешаны с пенопластом и пеноплэксом, укрыты полиэтиленом и засыпаны досками.

В качестве гидроветрозащиты использован пергамин, сама конструкция стропильной системы выглядит на тройку с минусом, но жизнеспособна. Многочисленные солнечные лучи, освещающие пространство сквозь металлочерепицу, как бы намекают "что-то пошло не так".

В стене гаража, который пристроен к дому, небольшая трещина. Судя по тому, что цоколь при этом цел, а трещина не расширяется - такое поведение для пристроя не критично, хоть и намекает о дефекте кладки, либо фундамента.

Бонусом - отсутствие гидроизоляции отмостки, которая выполнена из обычной плитки и местами выпучена морозом. Понятно, что при такой глубине цоколя она вроде бы и не нужна, но по факту это одно из условий превращения подвала в бассейн.

Я не принимаю окончательного решения о покупке дома. Но всегда стараюсь объяснить заказчикам, с какими проблемами им придётся столкнуться, что переделывать и в какую сумму это может встать. С одной стороны, заявленная цена в 10,5 млн. рублей за дом с площадью более 150 кв. метров, готовыми коммуникациями, освоенным участком, баней, забором, двором и дорожками мощёными брусчаткой, детской площадкой и пристройкой в виде гаража, кажется ниже средней по этому району, учитывая расположение участка и общую конструкцию дома. С другой - как минимум, предстоит борьба с паводком в цоколе, которая требует дренирования дома по периметру, а возможно и гидроизоляции цоколя снаружи с инжектированием под пол. И замена кровли, а в идеале полная замена стропильной системы с нормальным утеплением чердачного перекрытия. Все эти мероприятия добавят к стоимости ещё полтора-два миллиона, а за 12,5 млн. рублей можно купить участок и построить новый качественный дом из пеноблока под ключ. И не волноваться о том, что у тебя где-то что-то проржавеет, сгниёт или зальёт.

Заказчик всё-таки собрался покупать дом, но за день до назначенной сделки риэлтор позвонил и сказал, что дом уже продан. Что это было мы не поняли. Но, наверно, оно и к лучшему.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют от меня глубокого погружения и выезда на объект я отвечаю бесплатно - мои контакты в профиле. Платно - аудит проекта, проверка договора на строительство, сметы, обследование дома перед покупкой, приёмка дома, надзор за строительными работами, проверка юридической чистоты участка/дома и решение других проблем загородных домов.

Мой покойный дедушка встретил войну в Белоруссии. В семье было 8 человек детей, отец и два старших брата ушли на фронт. Вернулся только мой прадед, но через год умер от полученных на фронте ранений и тяжёлой работы в колхозе и на своём участке. А дед, переболев всеми мыслимыми и немыслимыми болезнями - тифом, малярией, корью, дифтерией, находясь под обстрелами, попав на оккупированные территории, выращивая еду и самостоятельно изготавливая себе одежду, выжил и призвавшись в армию в 17 лет, дослужился до ветерана труда и армии. Ну, а ветеран тыла у него был за военное детство. Сейчас занимаюсь памятником им с бабушкой, вспоминается разное.

Так вот, как-то мы с ним гуляли по лесу, наткнулись на дуб. Жёлуди уже поспели и лежали внизу коричневатыми кабанчиками. Я маленький, всё интересно, начал сгребать их в кучи, класть в карманы. Дед положил парочку на свою ладонь и сказал:

- Мы в войну их собирали, вымачивали в воде, потом жарили и мололи в муку. Хлеб тот дубом пахнет.

- Он съедобный хоть был? - спросил я

- А другого не было - ответил дед и как-то грустно улыбнулся.

Речь пойдёт про так называемый опорно-столбчатый фундамент, который в своём классическом порно-виде выполняется в виде бетонных блоков, брошенных на грунт. Делается это, естественно, для удешевления строительства псевдодомов (когда пиломатериалы складывают в домоподобные конструкции и продают заказчику под видом дома). Именно поэтому такой тип фундамента является частым спутником щеледомов из бруса и бревна.

Заказчика убеждают, что "мы всегда так строим и ни у кого проблем не бывает", а по факту проблемы проявляют себя в первую же зиму. Дело в том, что большинство грунтов в РФ подвержены морозному пучению. Механизм пучения очень простой - влага, удерживающаяся в грунте, прихватывается морозом и превращается в лёд. Как мы знаем, вода при замерзании расширяется. Получается ледяной домкрат, который поднимает опоры порно-столбчатого фундамента в рандомном режиме. Летом же, наоборот, случается проседание грунта ввиду его разрыхления льдом. Опоры пляшут уже в другую сторону.

Все эти движения приводят к нарушению конструктивной целостности здания. В самом лёгком варианте, это приводит к искривлению полов, дверных косяков и оконных проёмов. Двери сезонно клинит, окна может даже выдавить, стеклопакеты могут треснуть. В тяжёлых случаях бывает и пожёстче. Я как-то наблюдал дом, разорванный фундаментом во все стороны. Горе-строители решили использовать ФБС блоки, поставив их на торец и заглубив в землю на ⅔. Естественно, по зиме они полезли в разные стороны и оторвали стены от перекрытия, разломали пол, перекосили крыльцо. Дом ушёл под разбор.

По факту, вероятность успеха подобного фундамента очень мала. Для того, чтобы он сохранял горизонтальность, нужно выполнить такую подготовку, которая сводит на нет всю экономию. Нужно обеспечить водоотведение, утеплить грунт под опорами и сделать достаточно широкую подошву-основание под опоры. Но и это не исключает вероятности, что осень будет дождливой, зима морозной, а полы - кривыми.

Фактически, такой тип фундаментов годится только для сараев и хозпостроек, где подклинивание дверей и перекос полов вряд ли сильно смутят. Но и в этом случае, нужно стараться делать его по уму, а не просто бросать блоки на грунт. Я использовал такой тип фундамента, когда строил сарай родителям на даче. По их словам, лёгкие сезонные колебания всё же присутствуют, но мы знали на что шли. Третий год сарай функционирует по прямому назначению.

Я рекомендую избегать данного типа фундаментов и компаний его предлагающих. Это явный показатель того, что строителям вашего будущего дома абсолютно всё равно, что будет с ним после получения финальной оплаты.

Можно ли вылечить проблемы подобных фундаментов? В основном, только пересадкой на другой тип фундамента. О том, как это можно сделать я писал в данном посте Половые проблемы деревянных перекрытий. Устраняем батутность, прогиб, уклон

Как обычно, проконсультироваться со мной по вопросам строительства и проблем с вашим загородным домом можно через контакты в профиле.

Любые вопросы, которые не требуют от меня рассчётов или выезда - бесплатно. Аудит проекта, договора, обследование дома перед покупкой, поиск неисправностей и проблем, проверка бригады, сметы, юридической чистоты сделки и т.п. - задачи времяёмкие и потому платные.

Мне часто задают вопрос, причём не только заказчики, но и конкуренты - почему я не выкладываю фото готовых домов у себя на сайте? Ну, во-первых, потому, что в основном я работаю для друзей и знакомых, у меня нет заказчиков, которые мне не доверяют. Кроме того, я сам живу в загородном доме и использую его как шоу-рум. Так что мои заказчики знают где я живу. Поэтому, всем понятно, что я вряд ли испарюсь как свежеоткрытое ООО "Сосулька", бросив дом и сменив пол. Во-вторых, моя компания работает без предоплаты, мы берём деньги только после того как выполнен один из этапов работы. Заехала бригада с материалом на объект - рассчитались, построили дом - рассчитались, провели коммуникации - рассчитались, выполнили отделочные работы... Ну, вы поняли. А в-третьих, и это на мой взгляд, самая главная причина - фотографии готового пустого дома мало что скажут заказчику. Как и фотографии процесса строительства. Сейчас я наглядно продемонстрирую, что я имею в виду.

Посмотрите на КДПВ - это Г-образный дом со сторонами 16 и 17 метров. Давайте глянем, как он выглядит в процессе строительства изнутри и снаружи.

Вот он внутри на этапе готовности каркаса и начала работ по утеплению и пароизоляции. Для несведующих людей, которыми в большинстве являются заказчики домостроительных компаний, это просто нагромождение досок и какие-то обрывки полиэтилена.

Вот так дом выглядит после завершения работ по утеплению и пароизоляции. Появились окна и черновые полы из Quick Deck плит. Но потенциальному покупателю по-прежнему малопонятно, что это вообще такое.

А это фото после завершения внутренней черновой отделки и разводки коммуникаций. Если бы не шпросы в окнах, можно было бы сказать, что похоже на какой-то склад. Ну, а в целом - серое пустое помещение, разделённое на комнаты.

А вот так выглядит дом после чистовой отделки и завоза мебели. Это уже не наша зона ответственности. У меня не всегда хватает времени, да и не всегда удобно - напроситься к заказчику, чтобы отснять его дом для портфолио. Мы строим дома для тех, кто в них живёт или проводит большую часть времени. Поэтому, заставлять их собирать разбросанные носки и убираться ради моих фото я считаю некорректным. К тому же, один и тот же проект у разных хозяев будет выглядеть по-разному.

Так как проект - это лишь план и конструкция, а внешний вид и внутреннюю отделку каждый заказчик выбирает под себя. Кому-то, как мне, нравится прованс - простые природные материалы в отделке снаружи и внутри, с их экологичностью, но и с их проблемами. Полы из шпунтованной доски, которые могут скрипеть и требуют перетяжки после первого года усыхания. Отделка имитацией бруса, вагонкой или блок-хаусом с необходимостью покраски, а снаружи и перекраски. А кто-то выбирает технологичные современные материалы и оформляет интерьеры в стиле хай-тек. Отделывает стены гипсокартоном под штукатурку или клеит обои, как в городской квартире. Каждый создаёт свой дом.

Вот так выглядит дом после установки окон и завершения тёплого контура. Снаружи он обшит панелями Белтермо, они работают как гидроветрозащита и дополнительное утепление. Комментарий заказчика к этому фото: "Уже стало похоже на домик, ура!"

А так выглядит практически готовый к сдаче дом без покраски. Вентфасадом является ЦСП, которая будет покрашена силами заказчика. Осталось прикрутить рейки, которые работают нащельниками и одновременно несут декоративные функции.

Недавно мне тут рассказывали, что стену каркасного дом можно тихо разобрать руками за полчаса :). Попробуйте разобрать пирог из ЦСП 9 мм, Белтермо 35 мм, перекрёстного утепления 200 мм (лаги 150 мм с шагом 580 мм и обрешётка из бруса 50 мм с шагом 580 мм) и двух слоёв гипсокартона. Эти слои не пропилить даже бензопилой, она завязнет в минвате и пароизоляции. В отличие от бруса, сруба и пеноблока, которые элементарно пропиливаются насквозь. Ну и, кроме этого, я уверен, что если вам приходится строить дом таким, чтобы его нельзя было взять штурмом, лучше менять место жительства. Потому, что в криминальном районе взломают любой дом, хоть монолитный, хоть вырубленный в камне.

Мои заказчики не имеют планов отстреливаться из дома, и ориентируясь на мой опыт загородной жизни, строят такие же дома как мой. Если, конечно, он им понравится. А так как они имеют возможность его пощупать и прочувствовать, им не нужны красивые картинки домов, которые мы построили для других.

Что касается качества строительства, то я не требую верить мне на слово. После завершения тёплого контура мы обязательно проводим проверку аэродверью и приглашаем на неё заказчика, если он, конечно хочет. В любом случае, эту процедуру я считаю необходимой, т.к. она показывает проблемные места и даёт возможность сделать работу над ошибками. Это гораздо проще, когда нет отделки и не разведены коммуникации. И гораздо дороже делать её по гарантии за свой счёт, после того как заказчик уже въехал и завёз мебель.

В общем, это наверно всё, что я хотел до вас донести. Конечно, какие-то фото готовых объектов на сайте должны быть. Мои сотрудники на этом настаивают. И наверно, что-то мы всё-таки разместим. Но для небольшого крафтового бизнеса серьёзной необходимости в этом нет.

Как обычно, на любые вопросы, которые не требуют от меня глубокого погружения и выезда на объект я отвечаю бесплатно - мои контакты в профиле. Платно - аудит проекта, договора на строительство, сметы, обследование дома перед покупкой, приёмка дома, надзор за строительными работами, решение других проблем загородных домов.