На фоне постов про обманутых дольщиков, плакаты «Путинпомоги» и предвыборных обещаниях.
Все прекрасно знают, что такое долевое строительство. Раньше были кооперативы, а последние 20 лет вот долевое значит появилось. И за эти 20 лет накопилась целая армия «обманутых» дольщиков, которые покупали воздух с обещаниями построить им квартиру в два раза дешевле, чем она стоит на рынке. А такие уж они обманутые? Давайте разберемся.
Человек видит объявление в газете, что фирма «Рога и копыта» собирается строить многоквартирный дом с ценой квартир ну просто сказка. Человек знает, что дольщиков в нашем государстве ОЧЕНЬ часто кидают. Человек игнорирует все риски и здравый смысл, собирает последние кутарки, еще сдабривает все это ипотекой и покупает «воздух с обещаниями». Человека кидают и он начинает трясти плакатом «всеворы» и «путинпомоги» на митингах.
А чего собственно человек требует? Ну вот чего конкретно? «Достройте нам наши квартиры»! Кто достройте? К кому вы обращаетесь? Все фирмы той нет, вас кинули, вы рисканули и проиграли, ВСЕ!
Или вы действительно считаете, что вот сейчас путин издаст указ, выделит деньги из бюджета и резко достроит ваш сраный дом?
Ведь если я возьму кредит в банке и начну строить частный дом на свою одну любимую семью и внезапно меня кинет бригада строителей и я выйду на митинг «путенпомоги» вы меня кем назовете? Правильно, идиотом! И будете чертовски правы. И проблемы свои разгребать предоставите мне самому. Так какого же хера вы считаете себя в праве расчитывать на какую то помощь государства если изначально сами в эту петлю залезли?
Отдельной строкой во всем этом мракобесии идут валютные ипотечники. Эти вообще молодцы, сначала они решили, что ловко наебали систему, взяв ипотеку в баксах, а потом когда доллар скакнул тоже начали митинговать и требовать. Ладно хоть сейчас заткнулись.
Я не срача ради, вот правда, ну объясните мне.
Я сам ипотечник, но трезво взвесив все риски я в свое время решил, что нуевонахер и купил квартиру на вторичке! Да дом 1990 года, зато с плакатами не стою. Я кончил.
Объявление о продаже квартиры
Попалось на глаза объявление-оповещение.
Бомбануло, что называется.
Как я судился с застройщиком
Давно хотел написать, как я подал в суд на застройщика за задержку сдачи квартиры и что из этого вышло, но хотелось довести дело до логического завершения. Спойлер: денег я так и не получил и вероятность получить оцениваю как практически нулевую, но опыт получил интересный.
Внимание! Очень длиннопост
Многие очень плохо представляют себе работу судебной системы, поэтому хочу поделиться полученными знаниями с позиции обывателя, а не юриста, которые иногда в рассказах опускают важные подробности.
Я покупал квартиру в конце 2014 года. Нашли неплохой вариант - дом был практически достроен, завершалась стадия отделки, проводились трубы с горячей водой и электричество. Срок сдачи дома 4-й квартал 2014 года, т.е. к Новому году, срок передачи квартиры дольщикам - 2 квартал 2015 года.
За стройкой я следил все время, пока оформлялись договоры, ипотека и т.д., была видна неплохая активность, но, увы, к Новому году никаких сообщений о завершении строительства не было. Позже застройщик уведомлял о переносе сроков, но с нарушениями. 214-ФЗ регламентирует, что уведомление должно прийти не позднее, чем за 2 месяца до планируемого срока сдачи. Не буду много расписывать, в итоге дом был сдан 31 декабря 2015 года. Ключи переданы в феврале 2016 года, с задержкой чуть больше 7 месяцев.
Застройщик пытался дважды урегулировать этот вопрос. Сначала, по истечению сроков передачи квартиры по договору, предлагали подписать доп.соглашение о продлении сроков на 2 месяца с утверждением, что это формальность и без доп.соглашения получить ключи будет проблематично. Такой миф, кстати, распространён среди дольщиков. Многие верят и подписывают. Второй раз предлагали подписать доп. соглашения в обмен на отказ от каких-либо доплат с моей стороны. В моём случае это было около 34 тысяч за увеличившуюся после обмеров площадь квартиры и, собственно, обмеры БТИ - ещё около 9 тысяч.
Деньги тогда были, с судами я никогда не связывался и решил всё-таки заморочиться, воспринимая ситуацию как лотерею стоимостью 34 тысячи) За обмеры, кстати, не платил, все необходимые документы я и так получил.
Доплатив за метры, я получил ключи от квартиры и подписал передаточный акт, исключив из него по совету юриста фразу об отсутствии финансовых претензий к застройщику. Тут же под подпись секретарю застройщика была передана досудебная претензия с расчётами неустойки. Эта претензия необходима, чтобы в суде можно было доказать, что вы пытались решить проблему мирно.
С досудебной претензией, иском и дальнейшим оформлением документов мне помогал знакомый юрист бесплатно, но вообще я советую пользоваться услугами юридических компаний, потому что самому во всём разобраться достаточно сложно, особенно тяжко общаться с судами в одиночку, если такого опыта не было.
Далее было оформлено исковое заявление и поданы документы в суд. Здесь я совершил первую ошибку - подал иск не сразу, через месяц после вручения досудебной претензии, а с задержкой месяца в два - в середине мая 2015. Не тяните, от этого может зависеть, получите ли вообще деньги. Вторая ошибка, не страшная, но неприятная - я не до конца вник в процедуру подачи иска и не знал, что нужно принести два комплекта документов - для суда и для ответчика. Сам я об этом просто не подумал. Пришлось срочно искать, где сделать копии. Ещё желательно сделать третью копию искового, чтобы на ней поставили отметку о принятии.
Интересный нюанс. Дольщик может подать иск в суд по месту жительства, а может - по месту регистрации юридического лица застройщика. В интернетах любят говорить о том, что суд по месту регистрации застройщика может быть куплен, но мне кажется, что это преувеличено, да и вряд ли мелкий застройщик обладает достаточными ресурсами для этого. Я подавал по месту регистрации застройщика, о чём не пожалел.
После сдачи документов мониторим сайт суда и ждём, когда делу присвоят номер и назначат досудебное заседание (так называемая беседа, где истец и ответчик ещё могут договориться). Через неделю дело не появилось на сайте, никаких уведомлений также не поступало. Потом я совершил третью ошибку - пустил всё на самотёк, зная, что заседание раньше, чем через месяц после поступления не назначат. Но через месяц начал серьёзно беспокоиться) Пришлось звонить в суд. Пару дней не мог дозвониться никуда. В канцелярии суда мне не дали никакой информации, кроме фамилии судьи, которой передали дело, сказали звонить помощнику судьи. А на сайте номера телефона нет. Кое-как нашёл номера в интернете, но и по ним не мог дозвониться неделю, а то и больше. Когда же наконец попал на помощника судьи, выяснилось, что в расчёте пошлины ошибка и я должен доплатить ещё рублей 100 и привезти квитанцию. Просто мне забыли сообщить) А срок исправления истекает завтра. К счастью, помощник понимала, что их косяк и продлила срок, но времени я потерял из-за этого косяка больше месяца. Немного это было исправлено тем, что назначили беседу на максимально близкую дату - через три недели после сдачи последних документов.
На беседу мой юрист приехать не смог, но, к счастью, его помощь не понадобилась - не было ни ответчика, ни судьи. Для ускорения процесса было написано, что беседа проведена, что меня в принципе устраивало. Первое судебное заседание было назначено через месяц. Да, суд - дело долгое, каждый чих - месяц ожидания.
На заседание ответчик опять не явился, но без него дело не рассмотрели, потому что, по словам судьи, документы с повесткой ему были отправлены, но уведомление с почты не успело дойти до суда. Такое возможно, если отправить повестку слишком поздно, хотя формально суд ничего не нарушил. Было обидно. Чтобы такого не случилось ещё раз, судья предложила мне отправить судебную телеграмму, она стоит несколько сотен рублей, но приходит гораздо быстрее письма и в следующий раз можно будет провести заседание без ответчика. Как я искал почтовое отделение, которое ещё отправляет телеграммы - отдельный разговор, многие даже не сразу поняли, что мне нужно) Заседание назначили через 3 недели.
Середина сентября, 2 заседание. На этот раз приехал мой юрист и выяснилось, что мой судья уехала по каким-то делам и мне заменили судью. Это было неприятной неожиданностью, потому что обзор дел с застройщиком показал, что моя судья полностью на стороне дольщиков и всем присуждает иск в полном размере. Кто попался мне после смены, было непонятно, других её дел с моим застройщиком я не нашёл. Уже на суде выяснилось, что она вообще не занималась такими делами лет пятнадцать и периодически уточняла некоторые важные нюансы у моего же юриста.
Кстати, защищать можно себя и самостоятельно, но мне юрист очень пригодился. Все документы зачитывались оооочень быстро, я дико тупил, хотя от меня требовалось только устно ходатайствовать о принятии юриста в качестве моего представителя в суде.
Итогом стало присуждение неустойки в полном размере; уменьшенного примерно в 3,5 раза штрафа за неисполнение досудебной претензии застройщиком (она должна составлять 50% от неустойки), морального вреда в размере 5000 (заявляли 50000) и судебных расходов (ну, там по мелочи). Чувства были противоречивые. С одной стороны, присудили больше 700 тысяч при иске чуть больше миллиона, что весьма ощутимо по сравнению с некоторыми соседями, которым присудили 200 тысяч при иске в 700, кому-то ещё меньше. С другой стороны - причин снижать не было, более того, обычно уменьшают сумму неустойки, а с ней автоматически штраф, но не штраф отдельно от неустойки, да и если бы судью не заменили в последний момент, ничего бы не уменьшали.
После суда нужно ждать, пока решение вступит в силу, как раз в это время ответчик (или истец, если не согласен с суммой) может подать апелляцию, чего, естественно, не произошло. Решение вступало в силу больше месяца, ещё через неделю я поехал писать заявление о выдаче решения суда и исполнительного листа на руки, получил я все документы через десять дней, это была уже середина ноября. Говорят, этот этап тоже может затянуться на месяц, а то и два, поэтому надо периодически звонить или приезжать, чтобы уточнить результаты и немного их поторопить.
Итого с момента подачи досудебной претензии до получения исполнительного листа прошло 8 месяцев и 3 недели. Из них я потерял 2 месяца, потому что не мог тупо дойти до суда, и 1 месяц из-за ошибки с пошлиной, но даже в лучшем случае суд - занятие небыстрое, оно может затянуться и на год, и на полтора.
Дальше начинается самое интересное. Мало получить исполнительный лист, по нему застройщик может ничего и не выплатить добровольно, иначе он ходил бы на заседания. Взыскать можно двумя способами - через службу судебных приставов и самостоятельно. В первом случае необходимо подать заявление приставам, а потом регулярно им звонить, приезжать, угрожать жалобами, писать жалобы на бездействие и т.д. Всё это связано с дикой загруженностью приставов, на каждого человека - огромное количество дел, все их физически нельзя рассмотреть. Поэтому если молчать, их рассматривать особо не будут, могут сделать отписку типа "приехали - никто не открыл". Вариант долгий, мучительный и дорогой. Забавно, что многие юридические фирмы ведут дело до получения исполнительного листа, а дальше - крутитесь как хотите, так что лучше сразу заключать договор на полное сопровождение до получения денег.
Второй вариант - сделать максимум самому. Начинаем с того, что идём в налоговую, в которой зарегистрирован застройщик (эта информация есть в выписке из ЕГРЮЛ) и пишем заявление о выдаче вам информации о счетах должника и движении средств по ним. Примерно через неделю справка готова. В моём случае там был указан один счёт с остатком, равным нулю. Кстати, движение средств в справке не было указано, можно было возмутиться и написать ещё одно заявление, но это мало что дало бы, а время уходило.
Дальше с исполнительным листом пишем заявление в банк, в котором у должника счёт, на взыскание и отдаём документы в банк. Банк обязан заблокировать счёт и перечислить средства в счёт уплаты долга. В моём случае денег не было и не появлялось, поэтому мне через некоторое время сообщили, что исполнительный лист передан в архив и его можно забирать.
На этом этапе уже стало понятно, что денег я не увижу. После этого можно мучить налоговую регулярными запросами о счетах должника на случай, если они что-то ещё откроют либо отдать приставам. Я забил.
Но и это ещё не всё. Вполне ожидаемо, через некоторое время в арбитражный суд стали поступать заявления о банкротстве застройщика от крупных кредиторов на десятки и сотни миллионов рублей. Это очень долгий процесс, заседания постоянно переносятся, иски отклоняются и т.д. Лучше всего сразу подписаться на обновления (будут приходить на электронную почту) и периодически поглядывать, как там успехи. В какой-то момент я вообще потерял из виду деятельность застройщика, пока в октябре прошлого года соседи не спросили меня, подал ли я заявление на включение в список кредиторов.
Оказывается, когда дело о банкротстве наконец-то начинается, несостоятельному должнику могут назначить процедуру наблюдения и временного управляющего. Информация об этом публикуется в газете Коммерсант и ещё где-то, и в течение месяца нужно подать заявление, чтобы вас включили в третью очередь кредиторов. Это даёт небольшой шанс получить часть денег, если что-то найдут, и возможность участвовать в заседания о банкротстве. Отсутствие в третьей очереди лишает шансов практически полностью.
Но и это ещё не всё. Можно включиться в реестр лиц, чьи требования удовлетворяются после третьей очереди. Заявление можно подать даже онлайн, так что я уже ничего не терял и отправил его.
Теперь шанс получить деньги у меня будет только в том случае, если у застройщика случайно обнаружится заначка в сотни миллионов, её хватит на все долги всей третьей очереди, а уже после того, как кредиторов не останется, получу деньги и я. Хуже ситуация только у тех, кто вообще не подавал никаких заявлений, но это уже не так важно)
Ну, и выводы из всей этой истории. Судиться - это интересно, но нужно отнестись серьёзнее. Время - ваш враг. Те, кто подал в суд на 2-3 месяца раньше меня, успели получить свои суммы полностью или частично, в порядке очереди подачи документов в банк. Как вариант - подавать суд не после передачи ключей, а после 2-3 месяцев задержки, потом ещё раз и так далее, разбивая сумму долга на несколько частей и получая их постепенно. В таком случае вполне возможно, что неустойку вам начнут выплачивать уже в досудебном порядке. Ну, и пользуйтесь услугами профессионалов, они не будут тратить недели и месяца, чтобы найти время на подачу иска, как я). На этом всё, если будет что-то интересное в деле о банкротстве, напишу ещё пост, но это вряд ли
2017 - итоги. 2018 - пожелания (Продал-построил-сдал - История)
Продал-построил-сдал - История:
Вступление в долевое строительство 3-комнатной квартиры (оформление на себя договора на строительство, взятие кредита в банке (~1/3 стоимости квартиры) на 1-й взнос).
Продажа (без агентства) 1-комнатной квартиры со стандартной строительной отделкой (построенной долевым способом в 2016 году с 40% безвозмездной помощью государства {Был такой 585 Указ президента Республики Беларусь}).
Перевод договора на строительство 3-комн. квартиры на жену - для перестраховки - чтобы не было налога при возможной продаже, как если бы я продавал две квартиры в течение 5 лет.
(Возврат банку кредитных денег, перечисление денег от продажи 1-комн. квартиры в долевое строительство, оформление нового кредита на жену (с запасом денег на ремонт в новостройке).
Получение ключа от квартиры без отделки - отделка квартиры с использованием остатка кредитных денег.
Сдача в аренду квартиры - арендная плата перекрывает уменьшающуюся ежемесячную плату по кредиту + комм.платы
... Так вот Дедушка Мороз..вроде как правильно всё рассчиталось и сделалось,
{Необходимости в данном жилье острой и даже тупой нет, недвижимость в РБ после 2-3-летнего ценопадения пошла понемногу дорожать..}
Но по итогу особой радости нет..
- То ли перегорел, то ли не почувствуешь того, чего нет - Имелась одна квартира и сейчас есть другая - но даже ни одной ночи там не переночевали..
Что же мне желается на НГ...ничего оригинального - здоровья и мира близким.
..И немного лайков на Пикабу)).
И снова долевое строительство, прошу помощи и совета.
Всем привет!
Попал в неприятную ситуацию, связанную с долевым строительством. Подобные истории уже есть на сайте, но хотелось бы тоже отметиться :-)
Про долевое строительство читал и ранее, знаю, что риск, поэтому сильно рисковать не стали, когда покупали квартиру. Купили в практически готовом доме: коробка была готова, велись коммуникации, делалась отделка, велась работа по благоустройству территории. Ходили на стройку, было видно, что работа идет. Застройщик не совсем новый, есть построенные дома, в т.ч. при сотрудничестве с администрацией достраивали долгострои.
Дом был примерно в таком виде, как на фото.
Покупали квартиру в сентябре 2016-го, дата сдачи была заявлена – до конца года, и передача квартиры до конца 1. Кв. 2017. Вроде все хорошо, делать немного и время есть. Но всегда может наступить «Но». Постепенно темпы стройки стали снижаться, что-то вроде делают, но в срок не успевают. Начали переносить срок сдачи, крайний раз – до конца сего года, если не ошибаюсь. Но понятно, что все-равно не успеют. Застройщик сетует на нехватку средств, якобы квартиры не продаются, поэтому и стройка буксует.
Мы собрались еще с несколькими дольщиками, начали вникать в процесс строительства, общаться с застройщиком, с представителями местного стройнадзора, чтобы понять, что ж произошло? Выяснилось, что непроданных квартир осталось не так уже много, на данный момент – около 6-7 штук. Всего квартир в доме – 190. Казалось бы, разве этого недостаточно? Квартиры продавались, значит и деньги должны быть? Дальше застройщик начал сетовать на кредит, который брал на участок, что вот и туда деньги ушли. Придумывал еще множество причин и отмазок. Но строительство от этого не ускорялось. Сейчас уже в открытую говорит, что дом достроить у него нет возможности.
Мы уже начали подумывать о создании ЖСК, для завершения строительства. Хотели начать самостоятельный сбор средств, чтобы подтолкнуть стройку, чтобы позже, после сдачи дома – продать оставшиеся квартиры (застройщик на словах согласился передать их ЖСК) и вернуть вложенные средства.
Стали копать в этом направлении, оказалось, что дом почти построен, коробка есть, лифты есть, трубы есть и т.п. Но значительная часть этих работ – делалась по постоплате. Т.е. за все это нужно платить, иначе не будет необходимых документов на ввод в эксплуатацию. Когда стали подсчитывать цифры, оказалось, что оставшихся квартир примерно на 12 млн, а необходимо на достройку вместе с долгами, по грубым подсчетам – в районе 25 млн. Т.е. если достраивать самостоятельно - придется дополнительно складываться, причем вкладывать серьезную сумму.
Получается, что квартиры продавались, а деньги растворялись в неизвестном направлении, ведь не может быть так, что почти все квартиры проданы, но еще остались долги, и дом как следует не достроили?
В реестр обманутых дольщиков мы пока попасть не можем, т.к. застройщик не банкрот, какие-то финансовые операции у него происходят, да и необходимые сроки еще не прошли, хотя они не за горами.
Вот сейчас думаем – как быть? На помощь местной администрации и органов – особой надежды нет, потому что уже обращались, и больше чем морально поддержать – они не могут. Писали в прокуратуру, оттуда приходят такие же ответы, что из стройнадзора. «Застройщик хороший, нецелевого использования средств не обнаружено». А куда тогда деньги ушли? Или плохо искали, или не искали вовсе.
Писали даже Путину, тоже такие ответы приходят, просто спускают все обращения в стронадзор и все.
Решил написать сюда. Зачем? Наверное, в попытке привлечь внимание более высоких структур к проблеме, или может обменяться опытом, как люди, попавшие в подобную ситуацию из нее выбирались?
Или кто еще что посоветует. Также интересует опыт по созданию ЖСК и сопутствующих процедур.
Информация о застройщике: Город Астрахань, ООО «ВКРК» («Волго-каспийский Рыбокомбинат»), http://tamanskiy.ru
Директор – Шульга Алексей Николаевич.
Конкретно у нас квартира в ЖК «Таманский», помимо него есть еще один дом, также долгострой с просрочкой почти год. Но это другая история.
Новости недвижимости
РБК со ссылкой на ЦБ обещает, что с нового года повысится первоначальный взнос. Так как "ипотечные кредиты с небольшим первоначальным взносом в среднем характеризуются более высокими кредитными рисками заемщика"
https://www.rbc.ru/money/06/12/2017/5a21429a9a7947535cd05c24
Думаю, что отмена долёвки с нового года - уже не новость.
https://www.rbc.ru/society/07/11/2017/5a01a3ec9a794768a8d54b...
Долёвку обещают заменить на привлечение финансирования от банков. С одной стороны - хорошо, меньше рисков для покупателя новостройки; с другой стороны - неизвестно, как нововведения отразятся на стоимости.
Поиграем в бизнесменов?
Одна вакансия, два кандидата. Сможете выбрать лучшего? И так пять раз.
Вляпались или как добиться справедливости
В общем вляпались мы с мужем в долевое строительство - всегда же хочется увеличить жилую площадь.. а ген директор сбежал, нарисовался новый застройщик и обещает горы всего и ещё сверху впридачу. Кому интересно, разговор о ЖК Ванино, что в Ленинградской области. Но вопрос в другом. Наняли мы юриста для расторжения договора, и решили же хорошего взять и хорошенько оплатить (ну чтоб наверняка же, наивные души). Так вот юрист постоянно морозится, на телефоны отвечает редко, перезванивать это вообще не ее тема. Просишь подготовить документы , так только после 25 пинка. Уже и так и сяк призывали к совести и ответственному отношению. Договор между нами есть. По нему юрист должна была помимо всего следить за процедурой банкротства и оповещать нас. Ничего сделано не было. Так она юрист, понимаю, что шансов мало. Но как думаете, как можно доказать, что услуги были выполнены не качественно и не в полном объёме и вернуть хоть часть денег? Или это утопия? Прошу не топить в минусах. Животрепеще ждём квартиру уже два года и видимо будем ждать и надеяться ещё долго, периодически натыкаясь на таких горе -профессионалов. Прошу не топить в минусах. На картинке долгожданный наш домик (наш такой же ещё не построен).