Покупка квартиры
Начну с того, что вероятнее кто-то более прошаренный уже писал об этом, и возможно это будет дубль, но вдруг нет.
Решили мы с женой купить квартиру. Новую, красивую,чистую. И начали мониторить рынок, условия, плюшки. Расскажу, что нашли и что узнали.
Подбор шел из расчета 55 кв.м. Бюджет нам не особо понятен, так как пока не знаем за сколько удастся продать свою трешку около метро (не полностью наша, 60 квадратов, так что на выходе получим от 6 до 8 млн.).
Застройщики: Москва и область мрак. Тут или все под топами, которые диктуют свои условия или небольшие компании которые делают хорошо, но дорого.
Смотрели мы ПИК - Ильинские луга, Гранель - Новая рига, ФСК - Датский квартал, Абсолют недвижимость - Новопеределкино ближнее.
ПИК - квартира с отделкой за 9млн. Плюсы - Крутые аллеи, свой закрытый двор, отличный подъезд, крутая фишка ПИК консьерж (не трубка домофона, а все на телефон), до 27 года метро, правда в 5км. Минусы - общение менеджеров как не сегодня надо, демо квартир всего 3 и нужной планировки нет, отделка... Как то я делал в съемной квартире себе микроремонт чтобы выжить год и брал самый дешевый ламинат в Леруа что там был. Так вот за 1.5 млн. на отделку квартиры у ПИК этот же ламинат. От плитки в ванной у жены чуть ли не случился приступ (белые небольшие квадраты как в больнице).
Гранель - квартира с отделкой за 9,5 млн. Плюсы - ... даже не знаю, что писать, наверное только менеджер которая с нами общалась. Минусы - узкие дороги (все боялся зацепить припаркованные машины которые запаркованы повсюду, вход к двери подъезда через лестницу без пандуса (у остальных улица и подъезд на одном уровне), дворы проходные, гуляет кто хочет, отделка один в один как у ПИК, дешевые материалы из Леруа.
ФСК - Квартира без отделки 11,5, с отделкой 14,5. Плюсы - Окна (это просто ВАУ), огромные на 3/4 стены, вид на лес, небольшая застройка, отличные отделочные материалы, отличный менеджер, встреченные в основном славяне. Минусы - до метро хрен доберешься, хотя находится вплотную к МКАД. Тут или пешком минут 20, или автобус 40 минут.
Абсолют - квартира с отделкой 14,4 млн. Плюсы - Хорошая отделка, закрытые дворы, рядом метро, электричка, будет открыто еще одно метро, благоустраивают пруд с пляжем и лодками, красивые подъезды, приветливые менеджеры, вид на лес. Минусы - ожидание менеджера 1,5 часа без предзаписи.
Ипотека: Всего 3 основных варианта ипотеки: Семейная (от 2 детей), Гос. поддержка (дают всем), IT ипотека. Можно заплатить деньгу банку, чтобы процент был ниже. Тут поподробнее.
Семейная - Программа подходит семьям с одним ребёнком, который родился после 1 января 2018 года, с двумя и более детьми младше 18 лет или с ребёнком с инвалидностью. Получить можно до 4,4%. Нам не подошло.
Гос. поддержка - для всех, стандарт 7,4 но за деньгу можно и 5,9% сделать. Цена за понижение варьируется от того сколько хотите взять.
IT ипотека - компания должна быть аккредитована как ИТ отрасль, вы работаете не менее 3 месяцев, ЗП в Москве от 150к, города миллионники 120к, иные города 70к.
Тут стоит оговориться, что я работаю в крупнейшей IT компании России и под условия подхожу, но 2 года назад у меня закончилась процедура банкротства, а из за этого банки дефолтно отказывают в кредите или ипотеке 5 лет после окончания процедуры. Иными словами - банкротьтесь аккуратно, может в будущем помешать.
Вклады: Крутая тема, как оказалось, но есть нюансы.
Нужно платить налог с дохода. Да, то что вы получите с ваших кровно вложенных считается доходом и нужно делиться. Цена - 13%. Но! 1 января каждого года центробанк объявляет ключевую ставку на год. Вот если мы эту ключевую ставку умножим на 1млн. то получим сумму, которая не облагается налогом. Простая математика: За вклад получили 200к за год, ставку в начале года объявили 10%, получим 100к необлагаемой прибыли. Но получили то мы 200к, поэтому налоговая нас попросит 13к заплатить в бюджет, а оставшиеся 187к наши честные. Тут можно снизить нагрузку, так как вы можете разделить свой вклад, например, с женой, и 100к необлагаемого дохода будет у каждого, а соответственно и налог платить не прийдется.
Страхование вкладов на случай банкротства банка итп. Пока еще не до конца разобрался в этой теме, но на текущий год застраховано в банке 1,4 млн. вклада, т.е. если банк сделает "фьють", то эту сумму вы точно получите обратно, бесплатно это или нет нужно разбираться, может позже сделаю на эту тему отдельный пост.
Проценты. По процентам разброс огромный, для себя определили, что нам нужен вклад который будет приносить ежемесячные дивиденды. Подобрали небольшой пул из банков который предлагают 10% с ежемесячным снятием накапавшей прибыли. Так как сумма вклада планируется больше, чем 1,4 млн. из прошлого пункта, будем вкладывать в несколько банков чтобы все было под страховкой.
Что получается: можно взять ипотеку на квартиру если есть хороший первоначальный взнос, и вместо этого взноса сделать расчет и положить деньги под процент. Профит будет не сразу, но по итогу выплаченной ипотеки (да да, в крайнем случае через 30 лет) вы останетесь с квартирой и деньгой в банке.
В моем расчете для нашей семьи фигурируют следующие цифры: 8 млн. капитала из которых 3 млн пойдут на первоначальный взнос. 5 млн. мы планируем раскинуть в 2 банка каждый по 1,250 млн. т.е. по 2 вклада от меня и супруги. Этим мы получим максимальную необлагаемую сумму дохода и все вклады будут застрахованы. На текущий день можно сделать вклад под 10% с фиксой на 3 года и получать с этих 5 млн. 39 500 руб.
Если рассматривать ипотеку, скажем на 30 лет за 9 млн с первоначальным взносом 3 млн. по гос поддержке с понижением процента то получится 37 924 руб. Иными словами ипотека схлопывается на 3 года деньгами со вклада. Через 30 лет получится квартира, которая будет стоить уже дороже 9 млн. + вклад на 5 млн. И при этом мне нужно будет только раз в 1-3 года перекидывать деньги со вклада на вклад в зависимости от процентной ставки.
Да, есть риск банкротства банка. Но у нас их 2, а может быть 4)
Да, есть риск низкого процента. Но мы не сидим на попе ровно и работаем, эту сумму в случае чего мы легко можем гасить и сами (но зачем?).
Да, есть риск, что это станет невыгодно на протяжении долгого времени, а мы оба потеряем работу итп. Но у нас есть вклад которым мы можем просто погасить весь долг.
Резюмирование бешенное количество букв, к покупке жилья нужно подходить с умом и просчитывать множество вариантов, тогда может быть и доплачивать ничего не прийдется.
Дочитал? Спасибо, надеюсь помог хоть чем то) Если знаешь тоже что то в этой тематике, пиши в комментарии, для меня сейчас это очень актуальный вопрос, буду очень благодарен)
Добра, бобра, печенек и свою родную квартирку около метро)