Хочу поделиться этим видео (да и каналом целиком). Тут рассказывается как в принципе грамотно относится к долгам и активам. Тему можно было бы расширить, если рассказать про уплату налогов и получение различных налоговых вычетов (особенно в теме покупки жилья и/или инвестирования), но даже так основная суть передана.
Здравствуйте. На пикабе палюбому есть эксперты. Ситуация. Имею две однушки в Ленобласти. Хочу дом. Что лучше сделать, купить участок и строить с нуля или купить готовый дом? Рассматриваю ипотеку. Помогите советом.
Привет всем, кто следит за моими приключениями в мире инвестиций! Сегодня расскажу о том, как я купил парковочное место в <b>ЖК "Парковый квартал"</b> в <b>Обнинске</b>, несмотря на отсутствие у меня автомобиля и водительских прав. Это решение было обдуманным шагом, направленным на будущее получение пассивного дохода.
Решив расширить свой инвестиционный портфель, я остановил выбор на парковочном месте. Да, у меня нет авто и прав, но кто сказал, что парковочное место не может стать выгодным активом?
Всё началось с подбора финансирования: Альфа Банк одобрил для меня кредитный лимит в размере 500 000 рублей под привлекательное предложение - год без процентов. Это был идеальный старт! Далее, я пополнил карту на 68 600 рублей собственными средствами, что вкупе с кредитными позволило мне полностью оплатить стоимость парковки.
При онлайн-оплате на сайте со счета кредитки ушло ровно 500 000 рублей, а добавленные мной средства закрыли всю сумму покупки. Сделка была совершена, и я отправился на приемку своего нового актива.
Тут написано что кешбека нет, но там был баг с выбором категории, и он не выбрался. Обратился в поддержку - начислили в ручную, +5636 рублей в кассу. Суда!"
Однако встреча с менеджером объекта оказалась не самой приятной, исходя из опыта прошлых встреч по кладовкам. Мне даже пришлось настаивать на совместном осмотре парковочного места, так как сотрудник компании не показал достаточной заинтересованности и осведомленности. И не знал как найти парковку, ходили бродили вместе.
Выбрав парковку на втором этаже из восьми доступных, я предпочел избегать верхних уровней - слишком уж много времени ушло бы на подъемы и спуски. Да и паркинг неотапливаемый, что немаловажно учитывать для определения стоимости аренды. Ну и стоимость парковок не сильно различалась, на 8-ом этаже около 420 000, на 2-ом этаже 560 000. Сейчас даже на 8-ом этаже есть за 350 000 +-.
Что касается затрат, то здесь все просто:
- ежемесячное обслуживание (коммунальные платежи, охрана, видео наблюдение) обойдется мне примерно в 2000 рублей. Сдавать хотелось бы за 8 000 рублей, но пока оно не сдано.
- минимальный платеж по кредитке - 15 000 рублей в месяц, за год я выплачу 180 000 из своих средств, без переплаты. И останется еще 320 000, которые тоже придется заплатить в конце года.
Итак, давайте подсчитаем доходность в идеальном мире:
Ежемесячный чистый доход составит: 8 000 - 2 000 = 6 000 рублей.
Годовой чистый доход: 6 000 × 12 = 72 000 рублей.
Общая инвестиция составила: 500 000 (кредит) + 68 600 (личные средства) = 568 600 рублей.
И это несмотря на то, что инвестиция была сделана без цели личного использования, чисто как финансовый актив. Следите за обновлениями моего канала, чтобы не пропустить, как складывается моя история с парковочным местом.
А как вы относитесь к таким вложениям? Может быть, у вас есть свой опыт? Подписывайтесь, делитесь и комментируйте!
Их есть у нас! Красивая карта, целых три уровня и много жителей, которых надо осчастливить быстрым интернетом. Для этого придется немножко подумать, но оно того стоит: ведь тем, кто дойдет до конца, выдадим красивую награду в профиль!
"Москва" активно продает на торгах свое имущество: старый фонд, новые квартиры и теперь начали продавать квартиры по ДДУ (договору долевого участия).
Крупный проверенный застройщик: Фонд реновации учредитель которого Департамент Строительства Города Москвы, организатор торгов Департамент города Москвы по конкурентной политике.
Теперь по порядку: Предлагается участвовать в аукционе за право заключить договор долевого участия с получением ключей до 31.12.2027 года, Карл.
То есть пока коммерческие застройщики правдами и не правдами борются за покупателя и с начала 24 года проседают в продажах Депстрой и Фонд Реновации решили, что за их квартиры в домах построенных по реновации Буратины понесут свои золотые на торги, то есть будут играть на аукционе за право заключения ДДУ друг с другом, предлагая большую цену.
Однокомнатная квартира с убогим (очень посредственным и не качественным ремонтом,- видел лично такие десятки), площадью 46 метров, около метро Селигерская в Москве, с ключами до 31.12.2027 года со стартовой (то есть начальной!) ценой 11 659 920 рублей (11,6 млн руб).
Но это не все, в соответствии с проектом ДДУ, размещенного в документации к торгам есть несколько интересных пунктов, например Термин Застройщик (Фонд Реновации) расшифровывается так:
В соответствии со статьей 7.7 Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» положения частей 1.2 и 4 статьи 3 2 Федерального закона № 214-ФЗ, предусматривающие условия привлечения денежных средств участников долевого строительства при условии исполнения обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд или размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу, в отношении деятельности Застройщика и к настоящему Договору не применяются. Условия, предусмотренные пунктами 5 и 6 части 4 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, в настоящий Договор не включены и не применяются.
Если простым языком,- после регистрации ДДУ ваши денежные средства уходят не на счет ЭСКРОУ (положения о которых действует в РФ с 1 июля 2019 года), с которого застройщик получает их при завершении строительства или частями, поэтапно. В данном случае Фонд реновации получает их сразу.
Наверное можно подумать, что данная структура невероятно надежна, что исключила Эскроу счет и в своем ДДУ пункт ФЗ 214: Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строительства несет застройщик.
При этом на данный момент Фонд Реновации (ИНН 7703434808) имеет судебные дела: в роли ответчика 174 дела на сумму 421 млн руб., в роли третьего/иного лица 42 дела на сумму 675 млн руб.
Те в случае проблем или "риска случайного повреждения объекта" вам нужно будет судиться (опыт у Фонда в судах большой, судя по практике), а не получить свои дс со счета эскроу, как было задумано поправками к ФЗ 214.
Торги проводит другой деп по конкурентной политике
В общем схема гениальна: участвуйте в торгах (предлагая максимальную цену) за право заключения ДДУ, несите свои золотые нам сейчас, а через 3,5 года мы передадим вам квартиру (если все будет ок).
Выглядит как перепись Буриатин (дураков): до торгов неделя и к несчастью Фонда реновации, Деп строя и Депа по конкурентной политике,- дураков пока нет.
Мне 28 лет, живу в Москве, приезжий, работаю в кофейной компании. Отвечаю за финансы и продажи. Интересуюсь активно сферой личных финансов, накопления и инвестирования. Без богатых родителей, связей и коррупции заработал свой небольшой капитал.
Рассказываю про инструменты накопления и инвестирования денежных средств, которые я сам использую, либо использовал.
#финансы #инвестиции - посты будут под хештегами
Продал наличные доллары, купил кладовку. Вот так бизнес идея! Да, было припасено какое-то количество наличной валюты закупленной подешевле чем сейчас, и решил слить ее по 95,5.
Идея до жути простая, я купил квартирку в ипотеку в 2023 году летом, в строящемся доме, планирую сдавать когда она построится. Квартирка на 21 этаже, 54 метра, 2 полноценные комнаты + большая гостинная. Писал об этом в статье тут. И в этом доме не было кладовок, а вещи хранить где то будет нужно. Вот и решил, что возьму в рядом стоящем, соседнем. Ведь моя бабушка и мама так любят закрывать баночки, варенье вишневое или малиновое - объедение, если кушать его еще и с сырниками которые мы готовим по утрам. Отошел от темы. Но да ладно.
Стоила 194 400 рублей за 4,5 метра. Плюс еще 5 000 за бронирование. Итого 199 400. Приобретал полностью за свои. Хотя там на сайте оплата происходит банковской картой, и можно использовать для этого кредитку. (Об этом расскажу в следующей статье, как я купил вторую кладовку с кредитки на год без %).
В этом доме уже стояли объявления об аренде 3 метров за 3 500 рублей, я думаю свою поставить за 4 500 рублей и сдавать. Если предположить, что простоя не будет это доход около 54 000 рублей в год, что равняется 27% на вложенный капитал. Без учета роста стоимости кладовки.
Кажется, что недурно. Причем в теории, не жилое помещение можно еще заложить, или нельзя? В общем, предстоит узнать.
Сдал я ее спустя месяц, за 4000 рублей. По моему - очень не плохо получается.
Хочу поделиться, какие объекты продаются в Москве на торгах, организованных городом,- продается муниципальное имущество. Кроме новых домов много объектов расположенных в старом и очень старом фонде с разной степенью убитости.
Вот, например, квартира площадью 35,2 метра
Внешне обычный не свежий дом (1933 года постройки), но расположена квартира 32,5 кв. метра в Красносельском районе Москвы, Центральном Административном округе, в пределах Садового кольца. Находится, правда, в окружении других домов, но расположение хорошее.
Есть один минус,- выглядит квартира вот так
и так
и так
и вот такая красота оценена на старте в 6 916 000 (почти семь миллионов) рублей. За данную цену в Екатеринбурге можно купить новую однокомнатную квартиру метров 45 в хорошем доме.
Но самое страшное то, что на данную квартиру было подано 122 заявки(Сто двадцать два человека захотели ее купить, Карл) и в итоге купили в январе 2024 года за 17 013 360 (почти семнадцать миллионов) рублей.
PS Инвестируй в Москву!)
PPS Добавил планировку: туалет\ ванная над подъездной лестницей
В далеком теперь уже 2020-м, когда жена ждала второго нашего ребенка и бушевали ковидные времена, решили мы перевести поближе тещу, буквально на соседнюю улицу, чтобы помогала нам, так сказать. В итоге в процессе выбора и покупки квартиры столкнулся я с вопиющим непрофессионализмом агентов. Пришлось, как всегда, все делать самому. В итоге так втянулся, что чуть не открыл свое агентство год спустя)
Но действовал без фанатизма, как говорится. Помогал знакомым, знакомым знакомых, знакомым знакомых знакомых, в общем работал и работаю по "сарафанному радио". Это своего рода хобби, а не заработок. Так сказать, совмещаю полезное с приятным. Особенных капиталов не скопил, но мне интересен сам процесс, да и денежка, пусть и небольшая, никогда лишней не бывает. Параллельно работаю в найме и развиваю своей небольшой бизнес. И никому ничего не навязываю, а вот мне пытаются периодически.
Буквально пару дней назад мне стукнулись в телегу инвесторы. Мол, бронировали один пиковский ЖК, вступили в группу, да не ту. Вступил я в "правильную" группу, хотя, признаться, бронь в том ЖК выкупать не стал и началось. Тут же мне главарь инвесторов и написал. Рекламировать его не хочу да и не буду. Кому надо, тот поймет) Мол, на данный момент ПИК как и другие застройщики стоит на рынке по ценам готового жилья, но он и его собратья рекомендуют мне присоединиться к ним, чтобы заходить в хорошие старты продаж. Их группа в телеграмм именно этим и занимается) Вход туда не большой, а вот на выходе получается 15-20% годовых пока идет стройка, потом ключи, меблировка, аренда с бешенной доходностью и продажа после 5 лет, чтобы не платить налог 13%.
Никуда я вступать конечно не стал, написал все что думаю об этих инвесторах, они меня забанили, ну да ладно. Дальше еще один из этой секты пишет, мол, мы скупили больше половины Плеханово от ПИК в декабре на старте, потому что знали и день и час старта, а теперь просто сидим и стрижем купоны, давай-ка с нами) Но дураков нет, как говорится, и вот почему.
Проект от ПИК "Плеханова 11" стартовал студиями за 7,6-7,7 миллионов. Ну, хорошо пусть будет 7,5 миллионов, как мне "инвесторы" говорили (если с промокодом 2%, хотя он действовал не на все квартиры). Сдача домов в 2026 году в октябре. Похожий проект от ПИК "Амурский парк" был тогда по 7,9 миллионов. Поставим 8 для чистоты эксперемента без промокода. Сдача июль 2025 года, то есть на 15 месяцев раньше. Допустим, у меня семейная ипотека с первоначальным взносом 20%. Я буду отдавать процентами эти 15 месяцев 35000 х 15 = 525000 рублей, то есть разница уже равно 0 (НУЛЮ), и это еще если округлять в пользу Плеханова, а так минус 150000-200000 рублей, как минимум). Сдаваться обе студии будут примерно за одинаковую цену (сейчас это 50000-55000), стоить "на ключах" тоже будут примерно одинаково (сейчас Плеханова даже немного дешевле Амурского). Ну и какой смысл ждать 15 месяцев и платить лишние полмиллиона процентов, если можно заработать за это время на аренде за эти 15 месяцев "чистыми" (за вычетом налогов и квартплаты) 45000 х 15 = 675000? А это, на минуточку, при самом грубом подсчете минус 1 миллион 200 тысяч рублей 00 копеек, как говорил товарищ Бендер. А то и все 1 миллион 400. Вот Вам и весть инвест. А на словах, согласен, выглядит красиво. Типа заработал 15-20% годовых))))
Первый мой пост несмотря на мат в комментариях, не отбил желание продолжить),
поэтому поделюсь своими первыми шагами на рынке недвижимости:
Первая моя покупка недвижимости была в апреле 2013 года, к этому моменту я жил в Москве около 5 лет, но при этом практически ничего не знал о рынке недвижимости и тем более о возможности заработать на ней. Я просто хотел решить свои жилищные потребности, так как все время в Москве я арендовал квартиру, понимая, что за 5 лет аренды я потратил на это существенную сумму.
Выбор квартиры я начал с ипотеки, тогда появилась революционная для того времени программа Сбербанка 12-12-12 (кредит под 12% годовых с первоначальным взносом от 12% на срок до 12 лет). До нее проценты по ипотеке были существенно выше, а взнос больше, но эта программа действовала только на аккредитованных застройщиков (как и сейчас банки ведут к этому льготную ипотеку). Поэтому я начал с изучения объектов, ограничив свой бюджет покупки в 4-4,5 млн рублей (к слову, тогда новый BMW Х5 в не плохой комплектации стоил 3,0 млн руб.). В моем бюджете были только объекты 30-40 кв.м. в проектах стадии «котлована» и абсолютно все за МКАДом, от 5 км.
В те времена один из лидеров рынка был Мортон (давно поглощённый ПИКом), со своими «Мортон-градами» (человейники в полях без инфраструктуры и транспортной доступности). Съездив на пару таких строек, я сконцентрировался на объектах на Северо-Западе (так как там жил мой брат), исключив объекты Мортона.
Так методом исключения (аккредитация сбера, направление, бюджет и наличие инфраструктуры) я вышел на проект застройщика Пионер «Лайф Митинская», к тому моменту этот Питерский застройщик построил только несколько домов в Москве и особо не был известен.
В итоге в апреле 2013 года была приобретена студия 28 метров в ипотеку (первоначальный взнос 12%, на 12 лет под 12% годовых), с полной отделкой в районе Митино, о котором я вообще ничего не знал ранее, но изучил, что это район Москвы (не смотря на расположение за МКАДом) и там есть метро (от моего объекта 10 минут пешком).
Про процесс оформления ипотеки хочу написать отдельно,- в те времена у меня не было никаких накоплений от слова совсем, мне было 28 лет, я вроде бы неплохо зарабатывал, но сберегать не получалось. В тот момент мне помогла кредитная карта Гута-Банка, первоначальный взнос 500 тысяч рублей я взял именно с нее.
Здесь остановлюсь немного подробнее, потому как в прошлом посте этот момент вызвал негодование и сомнение. Здесь моя личная история, не указание к действию, а просто констатация фактов, тогда так все сложилось: это действительно была обычная кредитная программа Гута-банка, мне в тот момент выдали максимально возможный лимит 1,0 млн рублей (на ипотеку и на кред карту я подавал практически одновременно, действующих кредитов не имел, но была кредитная история и подтверждение с работы).
Да, на первый взгляд глупость невероятная,- купить квартиру «на котловане», в ипотеку, с первым взносом с кредитной карты. Но кредитная карта была с грейс (беспроцентным) периодом 30 дней и около 1,5 лет я использовал лимит карты практически бесплатно (далее, к моему сожалению, банк приостановил свою деятельность, обнулил все лимиты и был выкуплен ВТБ). Это позволило мне купить свою первую квартиру фактически не имея первоначального взноса. (Еще раз,- это не указание к действию и не лайфхак, это личный опыт).
Спустя 1,5 года после покупки (2 года с начала строительства) я получил ключи и купив полностью всю мебель в Икее через 2 недели въехал в квартиру. На этом моменте хочу остановиться отдельно:
Во-первых, на ремонте от застройщика: в этом проекте Пионера, как и во всех остальных где она присутствовала,- была отличного качества, и за некоторыми мелочами, которые они оперативно исправляли, придраться было не к чему. Там были использованы хорошие материалы: сантехника Grohe и Roca, хорошие сейф- двери, ламинат, обои под покраску и керамогранит Kerama Marazzi. В том числе поэтому я в последствии купил у «Пионера» еще 6 жилых объектов.
Именно хороший ремонт, который позволял: не искать доп средства, не совершая ошибки, тратя лишние деньги и время, без должного опыта быстро начинать использовать объект.
Во-вторых, на мебели и технике Икеа. Как ни ругали все время существования магазинов в России качество и дизайн мебели Икеа, только она позволяла за неделю собрать всю квартиру (включая кухню) под ключ, предоставляя реальную длительную гарантию и хорошее качество. Позднее я много раз использовал меблировку от Икеа для новых объектов, для собственного проживания или аренды. И при продаже эта мебель была неплохим аргументом (ценилась) для желающих оставить меблировку.
Ремонт от застройщика и Икеа позволили быстро и просто заехать
Через полгода проживания в студии (за два года с момента оформления), я закрыл досрочно ипотеку, приложив все усилия на это, и самостоятельно выставил ее на продажу. В объявлении указал, что квартира продается полностью меблированной, со всей техникой и ее можно использовать для личного проживания или сдачи в аренду. В итоге на первом же показе я нашел покупателя на квартиру, который выбирал объект именно для сдачи в аренду. Так как к моменту продажи я решил, что куплю снова строящийся объект, то предложил покупателю сдавать продаваемую студию мне в аренду.
Так я продал свой первый объект и тут же арендовал его для себя, прожив в своей квартире еще 10 месяцев после продажи. Для меня было идеальным вариантом,- мне не нужно было искать квартиру для аренды, платить комиссионные, переезжать и жить в чужой квартире.
Мои выводы и итоги после первой покупки\продажи недвижимости:
Заработать на продаже квартиры получилось, даже купив в ипотеку.
Покупать новостройку лучше с готовым ремонтом (сейчас, к сожалению, много застройщиков отказываются от этой опции, но лидеры рынка ПИК и ЛСР все так же продают с ним).
На квартиру с меблировкой есть спрос (это актуально и сейчас именуется флипингом).
Покупателя можно найти самостоятельно, привлекая риэлтора\ юриста только к процессу оформления недвижимости (что я и сделал тогда).
P.S. В недвижимости, как и в жизни. правила игры и законы меняются регулярно и не всегда опыт можно проецировать на другие регионы, свои объекты или применить в текущей ситуации. Я никого не учу жизни, не даю советов, не продаю курсы или свои услуги, просто хочу поделиться своими историями.
Выспаться, провести генеральную уборку, посмотреть все новые сериалы и позаниматься спортом. Потом расстроиться, что время прошло зря. Есть альтернатива: сесть за руль и махнуть в путешествие. Как минимум, его вы всегда будете вспоминать с улыбкой. Собрали несколько нестандартных маршрутов.